เป็นเวลานานกว่า 30 ปีมาแล้วที่ประเทศไทยได้ห่างหายจากนโยบายการลงทุนขนาดใหญ่ นับจากโครงการพัฒนาพื้นที่ชายฝั้งทะเลภาคตะวันออก หรือ Eastern Seaboard (ESB) ภายใต้รัฐบาลของ พล.อ.เปรม ติณสูลานนท์ นายกรัฐมนตรี ในขณะนั้น ที่เปลี่ยนโฉมหน้าประเทศให้ก้าวข้ามจากการเป็นประเทศเกษตรกรรมสู่ประเทศอุตสาหกรรม และนำไปสู่คำนิยามแห่งยุคที่ว่า “โชติช่วงชัชวาล” มาถึง ปัจจุบันการพลิกฟื้นพื้นที่ภาคตะวันออกของไทยได้กลับมาอีกครั้งในรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ผ่านโครงการการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ Eastern Economic Corridor (EEC)
ด้วยเป้าหมายต้องการยกระดับการพัฒนาประเทศไปสู่ยุค “ไทยแลนด์ 4.0” จากการส่งเสริมการลงทุนใน 10 อุตสาหกรรมเป้าหมายที่มุ่งเน้นด้านนวัตกรรมและเทคโนโลยีสมัยใหม่ ซึ่งในระยะแรกคาดการณ์ว่าจะเกิดการลงทุนจากภาครัฐ และเอกชนไม่ต่ำกว่า 1.7 ล้านล้านบาท ภายใน 5 ปี เมื่อ EEC เริ่มก่อตัวเป็นรูปเป็นร่างขึ้น โดยมีกฎหมายออกมารองรับชัดเจน คือ พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ.2561 ซึ่งสามารถสร้างความเชื่อมั่นต่อนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศไม่น้อย
เปิดฉากอีอีซี หนุนตลาดคึกคัก
ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพัทยานานกว่า 5 ปี ให้ความเห็นว่า จากเดิมที่ชลบุรี มีการเติบโตด้านการท่องเที่ยวอยู่แล้ว เมื่อรัฐบาลประกาศโครงการอีอีซีเข้ามา ยิ่งทำให้เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น โดยเฉพาะในช่วง 3 ปีที่ผ่านมานี้ มีผู้ประกอบการจากส่วนกลางและชาวต่างชาติให้ความสนใจเข้าลงทนุพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก
ขณะเดียวกันนักลงทุนรายย่อยชาวจีน ก็มองเห็นโอกาสการเติบโตของภาคตะวันออกของไทย จึงสนใจเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 ลงทุนเพื่อให้เช่า และเพื่อแสวงหากำไรจากส่วนต่างราคา
“ช่วง 3 ปีที่ผ่านมาผมเห็นความคึกคักเป็นพิเศษ ซึ่งแน่นอนว่าทุกคนไม่ได้มองพัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวอย่างเดียวแล้ว แต่เป็นเมืองชายทะเลที่รายล้อมไปด้วยนิคมอุตสาหกรรม และการมาของอีอีซีก็ทำให้ทุกคนมีความมั่นใจในการลงทุนมากขึ้น” ชนินทร์ กล่าว
ด้านราคาที่ดินพบว่าปรับตัวสูงขึ้นเป็นเท่าตัว เช่นราคาที่ดินบริเวณนาจอมเทียน เมื่อ 5 ปีก่อนราคาไร่ละ 15-20 ล้านบาท แต่ปัจจุบันพบว่าราคาขยับขึ้นอย่างรวดเร็วเป็น 60-70 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่บริเวณวงศ์อมาตย์ ในปัจจุบันราคาขึ้นไปถึง 4 แสนบาท ต่อตารางวา หรือ 160 ล้านบาทต่อไร่ หรือแม้แต่ที่ดินแถวบางเสร่ในอดีตราคาไม่ถึง 10 ล้านบาทต่อไร่ แต่แค่ระยะเวลา 3-4 ปี ราคาขยับขึ้นไปเป็น20 กว่าล้านบาทต่อไร่
อย่างไรก็ตาม ชนินทร์มองว่า การเติบโตในอีอีซียังเป็นเพียงระยะเริ่มต้น จึงยังไม่เห็นผลในเชิงพาณิชย์ แต่เมื่อทุกอย่างเริ่มใช้ได้จริง เช่น ถ้าสนามบินอู่ตะเภาเสร็จสมบูรณ์สามารถรองรับผู้โดยสารได้ 5-6 ล้านคน หรือรถไฟความเร็วสูงมา โครงสร้างพื้นฐานต่างๆ พร้อม ตลอดจนนิคมอุตสาหกรรมขยายตัวตามเป้าหมายของภาครัฐ ก็เชื่อว่าจะทำให้พื้นที่ในอีอีซีจะเติบโตกว่านี้ได้อีกมาก
อีกประเด็นหนึ่งที่ทุกฝ่ายกำลังติดตาม คือการเปิดให้ต่างชาติสามารถถือครองที่ดินได้ 100% ซึ่งเรื่องนี้ถือว่าเป็นจุดเปลี่ยนอย่างมาก เนื่องจากประเทศไทยไม่เคยมีนโยบายดังกล่าว (ในปัจจุบันนักลงทุนต่างชาติสามารถถือครองได้ไม่เกิน 49%) ดังนั้น ในอนาคตหากประเทศไทยอนุญาตให้ต่างชาติสามารถเข้ามาลงทุนได้เต็มรูปแบบ จะส่งผลให้อีอีซีเติบโตมากขึ้น เกิดการสร้างงานมหาศาลและเกิดโครงการต่างๆ อีกมาก
แนะไทยปรับตัวรับมือทุนต่างชาติ
หากพิจารณาในด้านศักยภาพของกลุ่มจังหวัด EEC ชลบุรีเป็นจังหวัดที่มีความโดดเด่นมากที่สุด ตามด้วยระยองที่มีชายทะเลและนิคมอุตสาหกรรมเป็นจุดเด่น เช่นเดียวกับปราจีนบุรีที่มีนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ดึงดูดการลงทุน ขณะที่ฉะเชิงเทราแม้จะไม่มีพื้นที่ใดโดดเด่นเป็นพิเศษ แต่ก็มีความได้เปรียบด้านทำเลที่ตั้งใกล้กับกรุงเทพฯ จึงเป็นจังหวัดที่ได้รับความสนใจจากระบบโลจิสติกส์ที่เชื่อมโยงการเดินทางได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว
นอกจากนี้ ด้านปัญหาและอุปสรรค ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ฮาบิแทท กรุ๊ป กล่าวว่า ในปัจจุบันยังไม่เห็นอุปสรรคต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นอกจากการรอระยะเวลาความชัดเจนจากภาครัฐ
โดยเฉพาะนโยบายที่ให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินได้ 100% และสามารถขายคอนโดมิเนียมให้ต่างชาติได้ 100% เพราะจะส่งผลให้ตลาดจะสามารถเติบโตอีกมาก รวมถึงนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังให้ความสนใจกับผังเมืองใหม่ที่กำลังจะออกมา อย่างไรก็ดี สิ่งที่คนไทยต้องทำ คือ การปรับตัวและเตรียมตัวแข่งขันกับนักพัฒนาต่างชาติ เพราะการลงทุนในอนาคต ประเทศไทยมีโอกาสเจอกับเม็ดเงินมหาศาลที่เข้ามา หากผู้ประกอบการรายเล็กไม่ปรับตัว ยังคงทำแบบเดิมๆ เชื่อว่าจะอยู่ยากมากขึ้น
“การปรับตัวเพื่อรับมือกับต่างชาติถือเป็นเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญ ไม่เช่นนั้นจะกลายเป็นว่า 3 จังหวัดนี้เป็นเมืองต่างชาติ และผู้ประกอบการคนไทยก็จะอยู่ยากมากขึ้น” ชนินทร์กล่าวทิ้งท้าย
แห่ซื้อขายที่ดินดันราคาพุ่งสูง
ด้านบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ได้เผยแพร่รายงานวิจัย สถานการณ์ราคาที่ดินในพื้นที่ 3 จังหวัด ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา รวมทั้งตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีช่วงครึ่งปีแรก ปี 2561 โดย ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัยของคอลลิเออรส์ฯ กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ในอีอีซีกำลังเป็นที่สนใจอย่างมาก โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างพากันสะสมแลนด์แบงก์ไว้เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก เช่น พฤกษา เรียลเอสเตท, ศุภาลัย, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เสนาดีเวลลอปเม้นท์, เอสซี แอสเสท และ ควอลิตี้ เฮ้าส์
ทั้งนี้ หลังจากรัฐบาลประกาศเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษอีอีซี ได้ส่งผลต่อราคาที่ดินให้ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาที่ดินในจุดที่เป็นเขตเศรษฐกิจอีอีซี ปรับสูงขึ้นโดยเฉลี่ยกว่า 30-50% โดยราคาที่ดินในชลบุรีปรับตัวขึ้นตั้งแต่ก่อนการประกาศอีอีซี
โดยเฉพาะ อ.ศรีราชา ปัจจุบันราคาที่ดินติดถนนปรับสูงถึง 80-100 ล้านบาทต่อไร่ ส่วนที่ดินติดทะเลราคาจะอยู่ที่ประมาณ 100 ล้านบาทต่อไร่ เนื่องจากที่ดินหายากและส่วนใหญ่เป็นที่ดินของรัฐ ด้าน อ.สัตหีบ ราคาขยับสูงขึ้นไม่แพ้กันจากการทุ่มงบประมาณของรัฐบาลในการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นสนามบินพาณิชย์แห่งที่ 3 และโซนสวนเสือศรีราชา ที่ดินไม่ได้ติดถนน ปัจจุบันราคาไร่ละ 5 ล้านบาท จากเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา ราคาไร่ละ 2-3 ล้านบาท
ส่วนภาคอุตสาหกรรมใน จ.ชลบุรี ปัจจุบันได้รับความสนใจเป็นอย่างมากในพื้นที่ ต.บ่อวิน ซึ่งมีแนวโน้มจะขยายตัวไปทางเขาคันทรง อ.ศรีราชา ไปถึง ท่าจาม อ.หนองใหญ่ เพราะยังมีพื้นที่รองรับ อีกหลายหมื่นไร่ และราคายังสามารถลงทุนได้ โดยหากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ราคาอยู่ที่ประมาณ 2-4 ล้านบาท แต่หากเป็นที่ดินแปลงเล็กขนาดไม่เกิน 10 ไร่ ราคาขยับขึ้นไปถึง 15 ล้านบาทต่อไร่
สำหรับ จ.ฉะเชิงเทรา ที่ดินบริเวณบางปะกง-ฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นมอเตอร์เวย์ ที่ดินแปลงเล็กไม่เกิน 10 ไร่ ติดถนนใหญ่ เดิมราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทต่อไร่ พุ่งขึ้นเป็น 13-15 ล้านบาทต่อไร่ แต่หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ราคาซื้อขายจะลดลงไปเล็กน้อย โดยที่ดินในฉะเชิงเทราส่วนใหญ่อยู่ในเขตผังเมือง พื้นที่สีเขียว จึงไม่มีการลงทุนด้านอุตสาหกรรมมากนัก และได้รับการพัฒนาเป็นเมืองสำหรับที่อยู่อาศัย ซึ่งครอบคลุม อ.เมือง บ้านโพธิ์ บางคล้าและนิคมพัฒนา
ด้านความเคลื่อนไหวราคาที่ดินใน จ.ระยอง จากกระแสอีอีซีส่งผลให้ราคาปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง โดยราคาขยับก้าวกระโดดจากราคา 5 ล้านบาทต่อไร่ ช่วงก่อนการประกาศอีอีซี เป็น 20 ล้านบาทต่อไร่ ในบริเวณทำเลทางหลวงหมายเลข 36 ซึ่งเป็นถนนสายรอง ส่วนถนนสายหลักติด ถ.สุขุมวิท ปัจจุบันราคาขายอยู่ที่ประมาณไร่ละ 40 ล้านบาท จากไร่ละประมาณ 15 ล้านบาทในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
ตลาดที่อยู่อาศัยร้อนแรงสุด
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซี ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2561 พบว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น 957 โครงการ มีหน่วยขายทั้งหมด 202,166 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 5.53 แสนล้านบาท หากแบ่งตามพื้นที่พบว่า ฉะเชิงเทราปัจจุบันมีบ้านจัดสรรที่อยู่ะหว่างการขายทั้งหมด 41 โครงการ จำนวน 12,814 ยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 5.33 หมื่นล้านบาท ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 2 โครงการ มูลค่า 1.06 พันล้านบาท จำนวน 1,054 ยูนิต
ส่วนชลบุรีมีบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 437 โครงการ รวม 70,004 ยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 1.36 แสนล้านบาท และมีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขาย 227 โครงการมูลค่าการลงทุนประมาณ 3.05 แสนล้านบาท โดยมีหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 91,034 ยูนิต
ขณะที่ระยองมีบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 202 โครงการ รวม 24,554 ยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 3.28 หมื่นล้านบาท และคอนโดมิเนียม ที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 12 โครงการ มูลค่าการลงทุนประมาณ 4.96 พันล้านบาท โดยมีหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 3,336 ยูนิต
“พื้นที่ทั้งสามจังหวัดของอีอีซีแทบจะปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นพื้นที่ที่ร้อนแรงที่สุดในภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยตอนนี้” ภัทรชัยกล่าว
นอกจากนั้น หากพิจารณาอัตราการขายพบว่า ในพื้นที่อีอีซี ช่วงครึ่งแรกของปี 2561 ในภาพรวมสามารถขายไปได้แล้วถึง 73.4% โดยบ้านจัดสรร สามารถขายไปได้แล้ว 65.3% คอนโดมิเนียมปิดการขายไปแล้วประมาณ 82.4% แยกเป็น จ.ฉะเชิงเทรา มีบ้านจัดสรรขายไปแล้วราว 63.5% คอนโดมิเนียม 65.2%, จ.ชลบุรี มีบ้านจัดสรรขายไปแล้ว 65.05% คอนโดมิเนียม 82.75% และ จ.ระยอง มีบ้านจัดสรร ขายไปแล้ว 67% คอนโดมิเนียม 78.20%
ขณะเดียวกันยังมีความเคลื่อนไหวของกลุ่มทุนขนาดใหญ่ทั้งไทยและต่างประเทศ ซึ่งมีแผนเข้าไปลงทุนในพื้นที่อีอีซี เช่น กลุ่มซีพี ที่ล่าสุดประกาศจะพัฒนาเมืองใหม่ (Smart City) บนพื้นที่ขนาด 10,000 ไร่ ที่ อ.บ้านโพธิ์ จ.ฉะเชิงเทรา โดยจะพัฒนาเป็นเมืองที่มีทุกอย่างครบวงจร ทั้งที่อยู่อาศัยศูนย์การค้า โรงพยาบาล โรงเรียน และมหาวิทยาลัย เป็นต้น ทั้งยังมีกลุ่มทุนของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ซึ่งมีทีดินบริเวณศรีราชา และคาดว่าจะพัฒนาเป็นโครงการ mixed-use ขนาดใหญ่
ด้านกลุ่มทุนต่างประเทศที่เข้ามาจับจองลงทุน ด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อีอีซี จำนวนมาก เช่น กลุ่ม Amio Holidays Co., Ltd นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากประเทศจีน ได้เปิดตัวโครงการ The Number One Jomtien Pattaya Tower 1 เมื่อช่วงครึ่งปีหลังปี 2560 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นเฟสแรกของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบนทำเล หาดจอมเทียน ด้วยทุนกว่า 1 หมื่นล้านบาท โดยเป็นโครงการร่วมหุ้นระหว่างนักลงทุนจากฮ่องกง Macau และจีน
นี่เป็นเพียงระยะ 3 ปีแรกของการประกาศโครงการอีอีซีเท่านั้น แต่ก็ทำให้กลุ่มทุนต่างเห็นโอกาสการเติบโตในพื้นที่ภาคตะวันออกของไทยเป็นอย่างมากและยังมองถึงการเติบโตได้อีกหลายเท่าตัวในระยะต่อไปเมื่อการพัฒนาเต็มศักยภาพของพื้นที่ภาคตะวันออกของไทย
เรื่อง: อนัญชนา สาระคู คลิกอ่าน “EEC ทำเลแห่งอนาคต ตลาดอสังหาฯ คึกรับโอกาสเติบโต” ฉบับเต็ม ForbesLife Thailand ฉบับพิเศษ November 2018