กระแสอุปสงค์ที่พักอาศัยในฮ่องกงอาจเป็นตัวแปรสู่ความสำเร็จให้เหล่าเจ้าพ่ออสังหาฯ ผู้ทุ่มทุนซื้อที่ดินสนามบิน Kai Tak
สองมหาเศรษฐีที่ดินแห่งฮ่องกงสร้างสถิติใหม่ด้วยการจ่ายค่าที่ดินที่เคยเป็นสนามบิน Kai Tak ในราคาสูงลิบ แต่ในตลาดที่อยู่อาศัยที่แพงที่สุดในโลกแห่งนี้ ใครจะบอกได้ว่าทั้งคู่จะไม่เห็นผลกำไรงามๆ จากการลงทุนครั้งนี้ เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ บริษัท Henderson Land Development ของ Lee Shau Kee ซื้อที่ดิน 2 ผืนจากกลุ่มบริษัท HNA Group ของจีนซึ่งกำลังประสบปัญหาด้านการเงินในราคาแพงระยับที่ 2 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ เมื่อคำนวณพื้นที่รวมทั้งหมดในโครงการคือ 1 ล้านตารางฟุต เท่ากับว่าการซื้อขายครั้งนี้คิดเป็นราคาพื้นที่ตารางฟุตละ 1,931 เหรียญ
สนามบิน Kai Tak ซึ่งปิดตัวลงเมื่อปี 1998 อยู่ติดกับแหล่งที่พักอาศัยใจกลางเมืองและอ่าว Victoria (photo credit: scmp.com)
ฝ่ายประชาสัมพันธ์ของบริษัทเผยว่าโครงการจะเสร็จสิ้นในอีก 2-3 ปี เมื่อผนวกกับข้อเท็จจริงที่ว่า Henderson ตั้งใจนำเสนอสินค้าในระดับไฮเอนด์ แต่ละยูนิตอาจมีราคาขายเฉลี่ยตารางฟุตละ 4,076 เหรียญ นั่นเป็นเพราะห้องพักส่วนใหญ่ของโครงการนี้จะมาพร้อมทัศนียภาพอ่าว Victoria แบบเต็มตา ซึ่งถือเป็นสิ่งดึงดูดใจลูกค้าที่พร้อมจะจ่ายเงินมหาศาลเพื่อบ้านพักในย่านที่รัฐบาลมีแผนจะพัฒนาเป็น “CBD 2” ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของฮ่องกง
เมื่อโครงการพัฒนา CBD 2 (ซึ่งรวมถึงพื้นที่เดิมของสนามบิน Kai Tak ด้วย) เสร็จสิ้น จะเกิดเป็นพื้นที่เพื่อการพาณิชย์ขนาด 58 ล้านตารางฟุต ที่พรั่งพร้อมไปด้วยสวนและพื้นที่มากมายสำหรับกิจกรรมและการแสดงทางศิลปวัฒนธรรม รวมทั้งท่าเรือสำราญ
Henderson ระบุว่าเมื่อคิดจากมูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการที่ตกเพียงตารางฟุตละกว่า 2,930 เหรียญ บริษัทจึงตั้งเป้ากำไรสำหรับโครงการนี้ที่เกือบร้อยละ 30 สอดคล้องกับอัตราผลกำไรรวมโดยเฉลี่ยของบริษัทตลอด 4 ปีที่ผ่านมา
Wheelock & Co. ซึ่งมีอภิมหาเศรษฐี Peter Woo เป็นหัวเรือใหญ่ ซื้อที่ดินอีกส่วนจาก HNA เมื่อต้นเดือนมีนาคมเป็นเงิน 810 ล้านเหรียญ โดยประกอบไปด้วยพื้นที่ที่สามารถก่อสร้างได้ 425,000 ตารางฟุต สนนราคาตารางฟุตละ 1,904 เหรียญ เพื่อขยายเฟสใหม่ของโครงการที่พักอาศัย Oasis Kai Tak ซึ่งในปี 2014 ราคาที่ดินในโครงการดังกล่าวอยู่ที่เพียง 777 เหรียญเท่านั้น
Oasis Kai Tak โครงการที่อยู่อาศัยของ Wheelock Properties ที่สะท้อนทิศทางแห่งอนาคต
พื้นที่ส่วนของสนามบิน Kai Tak เป็นที่ดินผืนใหญ่ที่สุดบริเวณริมท่าเรืออันโด่งดังของเกาะฮ่องกง และรัฐบาลประเมินว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยของประชากรมากถึง 90,000 คน รัฐบาลวางเป้าที่จะลงทุนในโครงสร้างสาธารณูปโภคที่จะช่วยย่นระยะเวลาการเดินทางระหว่าง Kai Tak กับย่านใจกลางธุรกิจเดิมให้เหลือเพียง 15 นาที รวมทั้งจะเสนอมาตรการจูงใจในการปรับเปลี่ยนสิ่งปลูกสร้างอุตสาหกรรมในพื้นที่ใกล้เคียงเพื่อเร่งรัดการเติบโตสู่ความเป็นศูนย์กลางการค้า
Kai Tak ในฐานะสนามบินนานาชาติฮ่องกงปิดตัวลงเมื่อปี 1998 แต่ในอีก 2 ทศวรรษถัดมา ที่ดินส่วนใหญ่ของพื้นที่ที่ดูเหมือนจะเป็นตัวเลือกในการพัฒนากลับถูกปล่อยทิ้งร้าง แม้ในขณะที่ความหนาแน่นบนเกาะเพิ่มขึ้นจากการขยายตัวของประชากร และราคาที่พักอาศัยก็สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ดินที่ปนเปื้อนน้ำมันเชื้อเพลิงที่รั่วไหลจากเครื่องบินและความไร้ประสิทธิภาพของรัฐบาลถูกมองว่าเป็นสาเหตุของความล่าช้าในการพัฒนา ในที่สุดเมื่อกลางปี 2013 จึงมีการเปิดขายที่ดินผืนนี้ HNA ซึ่งมุ่งมั่นจะครอบครองที่ดินผืนดังกล่าว เสนอราคาสูงกว่าผู้ชนะการประมูลรายก่อนถึงสองเท่า และได้ที่ดินไปเกือบ 50 เอเคอร์ (หรือราว 126.5 ไร่) ในช่วงปี 2016-2017 ในราคา 3.5 พันล้านเหรียญ
เนื่องจากต้องเผชิญแรงกดดันจากคณะกรรมการตรวจสอบและเจ้าหนี้ HNA จึงต้องขายทรัพย์สินบางส่วนเพื่อลดภาระหนี้ บริษัทจาก Hainan แห่งนี้ยังได้ขายอสังหาริมทรัพย์ใน London และ Sydney รวมทั้งหุ้นในกองทุน Global Equity ด้วย อีกทั้ง ปลายปีที่ผ่านมา ทางการจีนได้ออกกฎใหม่เพื่อควบคุมบริษัทจากจีนแผ่นดินใหญ่ที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงด้วยราคาสูงเป็นประวัติการณ์ โดยหวังว่าจะช่วยยุติการลงทุนข้ามชาติแบบ “ไม่สมเหตุสมผล”
ภาพในอดีตเมื่อครั้งสนามบิน Kai Tak ยังเปิดทำการ ทำเลสนามบินที่ติดกับที่พักอาศัยทำให้ได้เห็นมุมมองเช่นนี้เมื่อเครื่องบินขึ้นลง (photo credit: forbes.com)
จากการสำรวจล่าสุดของ Demographia Intermational พบว่า ราคาบ้านโดยเฉลี่ยในฮ่องกงดีดตัวขึ้นร้อยละ 14.8 ในปีที่ผ่านมา ทำให้ฮ่องกงยังครองตำแหน่งตลาดที่อยู่อาศัยที่แพงที่สุดในโลกเป็นปีที่ 8 ติดต่อกัน ความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจประกอบกับอัตราการว่างงานต่ำแม้ต้องเผชิญกับแรงกดดันจากการย้ายถิ่นฐานช่วยให้ความต้องการที่พักอาศัยใหม่ในฮ่องกงยังคงสูงต่อเนื่อง นอกจากนี้ ทางการจะเป็นผู้จัดสรรที่ดินที่ยังไม่มีการบุกเบิก ทำให้การปล่อยที่ดินที่ Kai Tak ออกสู่มือเอกชนเป็นข้อยกเว้นที่มีความพิเศษมาก
Peter Churchouse ประธานบริษัท Portwood Capital และเป็นผู้เชี่ยวชาญการวิเคราะห์ภาคอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง “รัฐบาลฮ่องกงมองที่ดินเป็นเครื่องมือด้านการเงินโดยใช้นโยบายค่อยๆ ปล่อยที่ดินออกสู่ตลาดในปริมาณน้อยๆ เพื่อให้รัฐบาลสามารถควบคุมราคาให้สูงอย่างต่อเนื่อง”
ถึงแม้ว่าจำนวนยูนิตที่พักอาศัยที่สร้างโดยภาคเอกชนจะเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีมานี้เป็นปีละ 15,000-17,000 ยูนิต แต่ก็ยังห่างจากความต้องการในระยะยาวที่สูงถึงปีละ 24,000-29,000 ยูนิต ตลอด 20 ปีที่ผ่านมาภาคเอกชนไม่สามารถสร้างที่พักอาศัยให้รองรับได้ทันกับการเปลี่ยนแปลงจำนวนประชากรได้
Churchouse ยังคาดว่าดอกเบี้ยจะไม่เป็นปัจจัยเสี่ยงมากนักเพราะเชื่อว่าดอกเบี้ยจะยังไม่ปรับตัวถึงระดับที่ได้เห็นกันก่อนการปรับฐานครั้งใหญ่ก่อนหน้านี้ “ประเด็นก็คือไม่มีปัจจัยเสี่ยงภายในมากนักในตลาดที่พักอาศัยของฮ่องกง อาทิ ความเสี่ยงที่ก่อให้เกิดการล่มสลายอย่างรุนแรงอย่างที่เห็นกันในยุคต้นทศวรรษ 80 และหลังวิกฤตการณ์ทางการเงินในเอเชียในปี 1997” เขากล่าว
ดังนั้น จึงน่าจะมีแรงกระตุ้นมากพอที่จะผลักดันการออกตัวของธุรกิจที่พักอาศัยใน Kai Tak ให้ติดลมบนได้ไม่ยากนัก
เรื่อง: Robert Olsen
เรียบเรียง: เอมวลี อัศวเปรม
อ่านเพิ่มเติม: ทำเนียบ 15 อันดับเศรษฐีแห่งฮ่องกงปี 2017
คลิกอ่านฉบับเต็มของ "มุ่งฝันทะยานฟ้า" ได้ที่ Forbes Thailand Magazine ฉบับ มิถุนายน 2561 ในรูปแบบ e-Magazine
