<h2>บ้านคือการลงทุน ทำเลดีคือหัวใจอสังหาลักชัวรี่ - ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์</h2> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;‘อสังหาฯ มูลค่าสูง’ มักตั้งอยู่ในย่านที่ดีที่สุดของเมือง รายล้อมด้วยแหล่งช็อปปิ้งหรูและโรงแรมระดับ 6 ดาว แต่แค่ทำเลดีพอหรือไม่?&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Forbes Thailand พูดคุยกับ ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สโคป จำกัด ถึงมุมมองการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับลักซ์ชัวรี่ ที่ไม่ได้วัดกันแค่ ‘ราคา’ แต่คือคุณภาพของการอยู่อาศัยและบริการที่ ‘ถึง’ <div class="se-component se-video-container __se__float-none" contenteditable="false" style="width: 100%;"><figure style="width: 100%; height: 56.25%; padding-bottom: 56.25%; margin: 0px;"><iframe src="https://www.youtube.com/embed/gTrf12f2RMo" data-proportion="true" data-percentage="100%,56.25%" data-size="100%,56.25%" data-align="none" data-file-name="gTrf12f2RMo" data-file-size="0" data-origin="100%,56.25%" style="width: 100%; height: 100%;" data-index="0"></iframe></figure></div> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;อ่านบทสัมภาษณ์ฉบับเต็มได้ที่ นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนมีนาคม 2568 จำหน่ายแล้วที่ร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ หรืออ่านในรูปแบบ e-magazine ได้ที่ <a target="_blank" href="https://bit.ly/forbes_mar25_meb" alt="https://bit.ly/forbes_mar25_meb">https://bit.ly/forbes_mar25_meb</a> และ <a target="_blank" href="https://bit.ly/forbes_mar25_pinto" alt="https://bit.ly/forbes_mar25_pinto">https://bit.ly/forbes_mar25_pinto</a>​

บ้านคือการลงทุน ทำเลดีคือหัวใจอสังหาลักชัวรี่ - ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์

<h2>กระแสอุปสงค์ที่พักอาศัยในฮ่องกงอาจเป็นตัวแปรสู่ความสำเร็จให้เหล่าเจ้าพ่ออสังหาฯ ผู้ทุ่มทุนซื้อที่ดินสนามบิน Kai Tak</h2>
สองมหาเศรษฐีที่ดินแห่งฮ่องกงสร้างสถิติใหม่ด้วยการจ่ายค่าที่ดินที่เคยเป็นสนามบิน Kai Tak ในราคาสูงลิบ แต่ในตลาดที่อยู่อาศัยที่แพงที่สุดในโลกแห่งนี้ ใครจะบอกได้ว่าทั้งคู่จะไม่เห็นผลกำไรงามๆ จากการลงทุนครั้งนี้

เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ บริษัท Henderson Land Development ของ Lee Shau Kee ซื้อที่ดิน 2 ผืนจากกลุ่มบริษัท HNA Group ของจีนซึ่งกำลังประสบปัญหาด้านการเงินในราคาแพงระยับที่ 2 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ เมื่อคำนวณพื้นที่รวมทั้งหมดในโครงการคือ 1 ล้านตารางฟุต เท่ากับว่าการซื้อขายครั้งนี้คิดเป็นราคาพื้นที่ตารางฟุตละ 1,931 เหรียญ

<img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/e6b25eb2258c50c7563ed8810ddff61f.jpg" alt="" />
สนามบิน Kai Tak ซึ่งปิดตัวลงเมื่อปี 1998 อยู่ติดกับแหล่งที่พักอาศัยใจกลางเมืองและอ่าว Victoria (photo credit: scmp.com)

ฝ่ายประชาสัมพันธ์ของบริษัทเผยว่าโครงการจะเสร็จสิ้นในอีก 2-3 ปี เมื่อผนวกกับข้อเท็จจริงที่ว่า Henderson ตั้งใจนำเสนอสินค้าในระดับไฮเอนด์ แต่ละยูนิตอาจมีราคาขายเฉลี่ยตารางฟุตละ 4,076 เหรียญ นั่นเป็นเพราะห้องพักส่วนใหญ่ของโครงการนี้จะมาพร้อมทัศนียภาพอ่าว Victoria แบบเต็มตา ซึ่งถือเป็นสิ่งดึงดูดใจลูกค้าที่พร้อมจะจ่ายเงินมหาศาลเพื่อบ้านพักในย่านที่รัฐบาลมีแผนจะพัฒนาเป็น “CBD 2” ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของฮ่องกง

เมื่อโครงการพัฒนา CBD 2 (ซึ่งรวมถึงพื้นที่เดิมของสนามบิน Kai Tak ด้วย) เสร็จสิ้น จะเกิดเป็นพื้นที่เพื่อการพาณิชย์ขนาด 58 ล้านตารางฟุต ที่พรั่งพร้อมไปด้วยสวนและพื้นที่มากมายสำหรับกิจกรรมและการแสดงทางศิลปวัฒนธรรม รวมทั้งท่าเรือสำราญ

Henderson ระบุว่าเมื่อคิดจากมูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการที่ตกเพียงตารางฟุตละกว่า 2,930 เหรียญ บริษัทจึงตั้งเป้ากำไรสำหรับโครงการนี้ที่เกือบร้อยละ 30 สอดคล้องกับอัตราผลกำไรรวมโดยเฉลี่ยของบริษัทตลอด 4 ปีที่ผ่านมา

Wheelock &amp; Co. ซึ่งมีอภิมหาเศรษฐี Peter Woo เป็นหัวเรือใหญ่ ซื้อที่ดินอีกส่วนจาก HNA เมื่อต้นเดือนมีนาคมเป็นเงิน 810 ล้านเหรียญ โดยประกอบไปด้วยพื้นที่ที่สามารถก่อสร้างได้ 425,000 ตารางฟุต สนนราคาตารางฟุตละ 1,904 เหรียญ เพื่อขยายเฟสใหม่ของโครงการที่พักอาศัย Oasis Kai Tak ซึ่งในปี 2014 ราคาที่ดินในโครงการดังกล่าวอยู่ที่เพียง 777 เหรียญเท่านั้น

<img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/859e023b62db8da3fd8ce613bb2a4986.jpg" alt="" />
Oasis Kai Tak โครงการที่อยู่อาศัยของ Wheelock Properties ที่สะท้อนทิศทางแห่งอนาคต

พื้นที่ส่วนของสนามบิน Kai Tak เป็นที่ดินผืนใหญ่ที่สุดบริเวณริมท่าเรืออันโด่งดังของเกาะฮ่องกง และรัฐบาลประเมินว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยของประชากรมากถึง 90,000 คน รัฐบาลวางเป้าที่จะลงทุนในโครงสร้างสาธารณูปโภคที่จะช่วยย่นระยะเวลาการเดินทางระหว่าง Kai Tak กับย่านใจกลางธุรกิจเดิมให้เหลือเพียง 15 นาที รวมทั้งจะเสนอมาตรการจูงใจในการปรับเปลี่ยนสิ่งปลูกสร้างอุตสาหกรรมในพื้นที่ใกล้เคียงเพื่อเร่งรัดการเติบโตสู่ความเป็นศูนย์กลางการค้า

Kai Tak ในฐานะสนามบินนานาชาติฮ่องกงปิดตัวลงเมื่อปี 1998 แต่ในอีก 2 ทศวรรษถัดมา ที่ดินส่วนใหญ่ของพื้นที่ที่ดูเหมือนจะเป็นตัวเลือกในการพัฒนากลับถูกปล่อยทิ้งร้าง แม้ในขณะที่ความหนาแน่นบนเกาะเพิ่มขึ้นจากการขยายตัวของประชากร และราคาที่พักอาศัยก็สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ดินที่ปนเปื้อนน้ำมันเชื้อเพลิงที่รั่วไหลจากเครื่องบินและความไร้ประสิทธิภาพของรัฐบาลถูกมองว่าเป็นสาเหตุของความล่าช้าในการพัฒนา ในที่สุดเมื่อกลางปี 2013 จึงมีการเปิดขายที่ดินผืนนี้ HNA ซึ่งมุ่งมั่นจะครอบครองที่ดินผืนดังกล่าว เสนอราคาสูงกว่าผู้ชนะการประมูลรายก่อนถึงสองเท่า และได้ที่ดินไปเกือบ 50 เอเคอร์ (หรือราว 126.5 ไร่) ในช่วงปี 2016-2017 ในราคา 3.5 พันล้านเหรียญ

เนื่องจากต้องเผชิญแรงกดดันจากคณะกรรมการตรวจสอบและเจ้าหนี้ HNA จึงต้องขายทรัพย์สินบางส่วนเพื่อลดภาระหนี้ บริษัทจาก Hainan แห่งนี้ยังได้ขายอสังหาริมทรัพย์ใน London และ Sydney รวมทั้งหุ้นในกองทุน Global Equity ด้วย อีกทั้ง ปลายปีที่ผ่านมา ทางการจีนได้ออกกฎใหม่เพื่อควบคุมบริษัทจากจีนแผ่นดินใหญ่ที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงด้วยราคาสูงเป็นประวัติการณ์ โดยหวังว่าจะช่วยยุติการลงทุนข้ามชาติแบบ “ไม่สมเหตุสมผล”

<img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/4f392519241c288835e0e279fcf144a4.jpg" alt="" />
ภาพในอดีตเมื่อครั้งสนามบิน Kai Tak ยังเปิดทำการ ทำเลสนามบินที่ติดกับที่พักอาศัยทำให้ได้เห็นมุมมองเช่นนี้เมื่อเครื่องบินขึ้นลง (photo credit: forbes.com)

จากการสำรวจล่าสุดของ Demographia Intermational พบว่า ราคาบ้านโดยเฉลี่ยในฮ่องกงดีดตัวขึ้นร้อยละ 14.8 ในปีที่ผ่านมา ทำให้ฮ่องกงยังครองตำแหน่งตลาดที่อยู่อาศัยที่แพงที่สุดในโลกเป็นปีที่ 8 ติดต่อกัน ความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจประกอบกับอัตราการว่างงานต่ำแม้ต้องเผชิญกับแรงกดดันจากการย้ายถิ่นฐานช่วยให้ความต้องการที่พักอาศัยใหม่ในฮ่องกงยังคงสูงต่อเนื่อง นอกจากนี้ ทางการจะเป็นผู้จัดสรรที่ดินที่ยังไม่มีการบุกเบิก ทำให้การปล่อยที่ดินที่ Kai Tak ออกสู่มือเอกชนเป็นข้อยกเว้นที่มีความพิเศษมาก

Peter Churchouse ประธานบริษัท Portwood Capital และเป็นผู้เชี่ยวชาญการวิเคราะห์ภาคอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง “รัฐบาลฮ่องกงมองที่ดินเป็นเครื่องมือด้านการเงินโดยใช้นโยบายค่อยๆ ปล่อยที่ดินออกสู่ตลาดในปริมาณน้อยๆ เพื่อให้รัฐบาลสามารถควบคุมราคาให้สูงอย่างต่อเนื่อง”

ถึงแม้ว่าจำนวนยูนิตที่พักอาศัยที่สร้างโดยภาคเอกชนจะเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีมานี้เป็นปีละ 15,000-17,000 ยูนิต แต่ก็ยังห่างจากความต้องการในระยะยาวที่สูงถึงปีละ 24,000-29,000 ยูนิต ตลอด 20 ปีที่ผ่านมาภาคเอกชนไม่สามารถสร้างที่พักอาศัยให้รองรับได้ทันกับการเปลี่ยนแปลงจำนวนประชากรได้

Churchouse ยังคาดว่าดอกเบี้ยจะไม่เป็นปัจจัยเสี่ยงมากนักเพราะเชื่อว่าดอกเบี้ยจะยังไม่ปรับตัวถึงระดับที่ได้เห็นกันก่อนการปรับฐานครั้งใหญ่ก่อนหน้านี้ “ประเด็นก็คือไม่มีปัจจัยเสี่ยงภายในมากนักในตลาดที่พักอาศัยของฮ่องกง อาทิ ความเสี่ยงที่ก่อให้เกิดการล่มสลายอย่างรุนแรงอย่างที่เห็นกันในยุคต้นทศวรรษ 80 และหลังวิกฤตการณ์ทางการเงินในเอเชียในปี 1997” เขากล่าว

ดังนั้น จึงน่าจะมีแรงกระตุ้นมากพอที่จะผลักดันการออกตัวของธุรกิจที่พักอาศัยใน Kai Tak ให้ติดลมบนได้ไม่ยากนัก

&nbsp;

เรื่อง: Robert Olsen
เรียบเรียง: เอมวลี อัศวเปรม

&nbsp;

<a href="http://www.forbesthailand.com/world-detail.php?did=1640">อ่านเพิ่มเติม: ทำเนียบ 15 อันดับเศรษฐีแห่งฮ่องกงปี 2017</a>

<hr />

<a href="http://bit.ly/2Jqfqwo">คลิกอ่านฉบับเต็มของ "มุ่งฝันทะยานฟ้า" ได้ที่ Forbes Thailand Magazine ฉบับ มิถุนายน 2561 ในรูปแบบ e-Magazine</a>
<a href="http://bit.ly/2sscxRI"><img src="http://forbesthailand.com/uploads/library/f88efffd328103b25d80f6c20d7f1bea.jpg" alt="" /></a>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events