หนุ่มนักเรียนนอกที่ตั้งใจนำความรู้ด้านการเงินการลงทุนจากสหรัฐอเมริกาเริ่มต้นลงทุนในตลาดหุ้นเมืองไทย แต่กลับค้นพบสไตล์การลงทุนที่ใช่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสามารถทำกำไรได้มากจนรู้สึกสนุกและตกหลุมรักการเป็นนักลงทุนอสังหาฯ เต็มตัว พร้อมก่อตั้งแฟนเพจ Condo Insight ในปัจจุบัน
ทายาทธุรกิจโรงงานรับผลิตเฟอร์นิเจอร์ (OEM) จำหน่ายในประเทศและส่งออกไปต่างประเทศที่เลือกเส้นทางการเป็นนักลงทุนเต็มตัว โดยเริ่มต้นก้าวแรกจากการร่วมลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์กับเพื่อนของบิดา ก่อนจะค้นพบว่ายังไม่ใช่ทางที่ถนัด จึงตัดสินใจออกมาศึกษาหาแนวทางการลงทุนด้วยตัวเอง และเริ่มต้นซื้อคอนโดมิเนียมห้องแรกที่ The Reserve ซอยเกษมสันติ์ 3 ซึ่งสามารถทำกำไรได้ถึง 10 เท่าจากเงินลงทุนครั้งแรก ทำให้มั่นใจในโอกาสการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์
“จากเงินลงทุนครั้งแรกที่ได้กำไรถึง 10 เท่า ทำให้มองเห็นช่องทางว่าเป็นการลงทุนที่เราตามหา ถึงแม้สภาพคล่องจะน้อยกว่าหุ้นที่เรียนจบมาโดยตรง แต่เพราะสภาพคล่องต่ำ อสังหาริมทรัพย์จึงเป็น asset ที่จับต้องได้และมีมูลค่าเพิ่มแน่นอนถ้าเราเลือกลงทุนอย่างถูกต้อง ซึ่งการทำกำไรหุ้นให้ได้ 10 เท่ายากกว่าทำกำไรจากเงินลงทุนอสังหาฯ 10 เท่า ดังนั้นเราจึงเริ่มขยายการลงทุนโดยเลือกซื้อคอนโดลงทุนครั้งละหลายๆ ห้อง ที่สำคัญตั้งใจไว้เลยว่าจะซื้อเฉพาะโครงการระดับบน เพราะจะต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง ทำให้มีคู่แข่งในการลงทุนน้อยกว่า และคอนโดตลาดบนกลุ่มผู้ซื้อไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจ”
ณัฐพล อารยอธิพร นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของเพจ Condo Insight กล่าวถึงหลักการเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นตลาดเฉพาะกลุ่ม (niche market) และพยายามค้นหาผู้ชนะ (winner) ในทำเลที่เต็มไปด้วยการแข่งขัน ซึ่งจะมีผู้ชนะเพียง 2-3 โครงการ ใน 10 โครงการ ที่จะสามารถทำกำไรเป็นกอบเป็นกำได้ โดยต้องหาผู้ชนะให้พบและกล้าลงทุนเก็งกำไรในอนาคต
“หลักเกณฑ์ง่ายๆ คือ มองว่าโครงการนี้ขายราคาเท่าไร และถ้ามีโครงการขึ้นใหม่ข้างกัน สเปกคล้ายกัน จะขายได้ถูกกว่านี้หรือไม่ ถ้าไม่ได้ก็แปลว่าต้นทุนเราถูกกว่าแน่นอน โอกาสชนะมีสูง โดยปกติผมมีสูตรสำเร็จในการเลือกซื้อห้องลงทุน 2 แบบ คือ ห้องที่มีจำนวนน้อย เป็น rare item ของโครงการ อันนี้ชัดเจนเพราะมี supply น้อย ถ้าคนอยากได้ก็ต้องมาซื้อต่อจากเรา กับการเลือกห้องราคาถูกไปเลยแบบห้องที่จัดโปรโมชัน อาจเป็นห้องชั้นล่างๆ หน่อย หรือห้องติดกับลิฟต์ หรือห้องที่วิวโดนบล็อกแต่ราคาถูกมาก ห้องพวกนี้ถ้าเราเลือกโครงการดีแล้ว อย่างไรก็มีคนอยากมาอยู่โครงการนี้ จึงมีตลาดเช่าที่ปล่อยเช่าได้แน่นอนในราคาที่อาจจะพอๆ กับห้องอื่น แต่ต้นทุนเราถูกกว่า ก็จะทำให้ได้ yield ที่มากกว่าคนอื่น ซึ่งที่ผ่านมาผมอาจจะโชคดี ทุกห้องที่ลงทุนได้ผลตอบแทนคิดเป็น ROI มากกว่า 50% ทำให้ผมค่อยๆ สะสมพอร์ตจนโตขึ้นมาได้เรื่อยๆ”
อย่างไรก็ตาม แม้การลงทุนส่วนใหญ่จะประสบความสำเร็จและสร้างผลตอบแทนสูง แต่ถ้าการลงทุนผิดพลาดต้องพร้อมยอมรับในโครงการที่ลงทุนซื้อแล้วราคาไม่ไปต่อ โดยการขายทิ้งแบบขาดทุนหรือ cut loss เพื่อนำเงินลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่มีโอกาสชนะมากกว่า เช่นเดียวกันกับหลักการลงทุนทั่วไปไม่ว่าจะเป็นหุ้นหรือสินทรัพย์อื่นๆ
คัดอสังหาฯ แต่งพอร์ตต่าง
จุดเปลี่ยนสไตล์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เฉพาะกลุ่มของณัฐพลเริ่มต้นหลังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มอิ่มตัวในช่วง COVID-19 แต่คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์แทบไม่ได้รับผลกระทบ ซึ่งเป็นการการันตีความถูกต้องในการตัดสินใจ และเพิ่มความมั่นใจในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีคู่แข่งน้อยรายหรือไม่มีคู่แข่งในตลาดเฉพาะกลุ่ม
“ช่วงที่กำลังรับประทานอาหารในโครงการสินธร หลังสวน ซึ่งเป็นโครงการแบบ leasehold 30+30 ปี ก็เริ่มสังเกตผู้พักอาศัยที่นี่ว่าเป็นกลุ่มที่มีฐานะดี จึงเริ่มต้นหาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการ leasehold ทั้งขอไปนั่งคุยกับเจ้าของห้องและพนักงานขายหลายครั้ง จนค้นพบความแตกต่างของคอนโดระดับบนของ freehold และ leasehold ว่าไม่ใช่แค่เรื่อง "ราคา" ที่ต่างกันประมาณ 2 เท่าตัวเท่านั้น อย่างโครงการหนึ่งที่เป็น freehold ทำเลนี้ราคาขายประมาณ 450,000 บาทต่อตารางเมตร แต่สินธรที่เป็น leasehold ราคาแค่ 200,000 บาทต่อตารางเมตร แต่มันมีปัจจัยอื่นๆ ซ่อนอยู่ที่ทำให้คนเลือกซื้อ freehold ที่มีระยะเวลาเป็นตัวกำหนด ผมทำการบ้านอยู่ประมาณครึ่งปีกับการหาข้อมูลเพื่อไปลงทุนในน่านน้ำใหม่ของผม ถามว่าผมมั่นใจ 100% ไหมว่าจะชนะ ผมคงไม่ได้มั่นใจเต็มร้อย แต่ด้วยสัญชาตญาณการลงทุนที่ผ่านมา ผมว่าผมน่าจะคิดถูกเหมือนทุกครั้ง และก็เริ่มลงทุนจองคอนโดแบบ leasehold ที่สินธรครั้งแรก ซึ่งผมสามารถทำกำไรได้ 7 เท่าภายในเวลาเดือนเดียวเท่านั้น”
ขณะเดียวกันณัฐพลยังเชื่อมั่นในหลักการและเหตุผลการตัดสินใจเลือกอสังหาริมทรัพย์รูปแบบ leasehold ในกลุ่มที่มีรายได้ระดับบน ซึ่งต้องการความคุ้มค่าด้านทำเลและสิ่งแวดล้อมที่ดีมากกว่ากรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยในปัจจุบันแนวโน้มความสนใจอสังหาริมทรัพย์รูปแบบ leasehold จากกลุ่มผู้อยู่อาศัยที่ไม่ต้องการถือครองกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับผู้เริ่มต้นบุกเบิกการลงทุนให้สามารถทำกำไรได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ
“คนที่มีเงินเยอะจะคิดเยอะและฉลาดเลือก อะไรก็ตามที่อาจดูว่าไม่มีเหตุผล แต่ลึกๆ แล้วอาจมีเหตุผลมากมาย เช่น การซื้อห้องทำเลดี สิ่งแวดล้อมดี เพื่อนบ้านดีอย่างสินธร อาจมองว่าไม่คุ้มค่าเพราะเป็นแค่ leasehold ไม่ได้กรรมสิทธิ์ถาวร แต่ถ้าเป็นคนที่ไม่ได้ต้องการกรรมสิทธิ์ถาวรก็ไม่มีประเด็น เพราะหลายคนมองว่าเงินที่ประหยัดได้จากการซื้อห้องแบบ leasehold สามารถนำไปสร้างรายได้และกำไรทางธุรกิจได้อีกมาก รวมทั้งไม่ต้องเป็นภาระสำหรับลูกหลานถ้าลูกหลานไม่ได้เลือกอยู่ต่อ ดังนั้นการเลือกคุณภาพชีวิตในปัจจุบันจึงกลายเป็นปัจจัยสำคัญกว่า และแน่นอนว่ามีคนที่คิดแบบนี้หลายคน ทำให้ความคิดต่อตลาด leasehold ได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ แต่ด้วยความที่เป็นตลาดใหม่ ยังไม่ค่อยมีนักลงทุนเข้ามา ทำให้สามารถทำกำไรงามๆ จากการลงทุนใน leasehold asset ได้ในฐานะที่เข้ามาบุกเบิกยุคแรกๆ”
นอกจากการเปิดน่านน้ำใหม่อย่างตลาด leasehold ได้แล้ว ณัฐพลยังเห็นโอกาสการลงทุนในตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป จากยอดขายของบ้านระดับราคา 100 ล้านบาทในช่วง COVID-19 ที่สามารถปิดโครงการขายได้แทบทุกเดือน เนื่องด้วยความเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมห้องขนาดใหญ่หรือบ้านราคาแพงมากกว่าห้องขนาดเล็กราคาถูก รวมถึงปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อคอนโดมิเนียมราคาถูกจากธนาคาร ซึ่งตรงกันข้ามกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงที่ไม่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์แพร่ระบาดของ COVID-19
ดังนั้น ณัฐพลจึงเริ่มค้นคว้าหาข้อมูลและทำการบ้านอย่างหนัก จนกระทั่งค้นพบทำเลทองสำหรับการลงทุนบ้านระดับหรูย่านกรุงเทพกรีฑา ด้วยความมั่นใจในการลงทุนบ้านระดับราคา 30 ล้านบาทถึง 100 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ามากที่สุดในพอร์ตการลงทุนเพื่อเก็งกำไร ทั้งผลตอบแทนที่ได้รับจากการปล่อยเช่าและส่วนต่างการขาย (capital gain) ในช่วงเวลาที่เหมาะสม
“แค่เริ่มจองบ้านราคา 30 ล้านบาท ยังไม่ได้โอน ก็มีคำขอเช่าเมื่อบ้านเสร็จ ซึ่งจะได้รับผลตอบแทนค่าเช่าประมาณ 10% ต่อปี และผมยังเดินหน้าจองบ้านหรูระดับราคา 100 ล้านบาท ด้วยความมั่นใจมากว่าผมสามารถขายต่อได้ราคามากกว่า 100 ล้านบาทแน่นอน และจะเป็น asset ที่ทำกำไรให้ผมสูงสุดในพอร์ตด้วย”
ณัฐพลปิดท้ายเคล็ดลับความสำเร็จตลอดเส้นทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ การลงทุนหาความรู้ให้มากที่สุดในเรื่องที่จะลงทุน การสร้างความสัมพันธ์ที่ดีในแวดวงการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายขาย นายหน้า และการลงทุนให้เหมาะสมกับเงินทุน รวมทั้งการหาตลาดบลูโอเชียนที่มีคู่แข่งน้อยราย ทำให้โอกาสความสำเร็จเพิ่มขึ้น ซึ่งการบริหารกระแสเงินสด (cash flow) ถือเป็นเรื่องสำคัญในการลงทุน โดยต้องรู้จักการ “cut loss” ให้เป็นและไม่ให้เงินจม เพื่อให้มีเงินทุนพร้อมสำหรับโอกาสที่ดีกว่าเสมอ
“เราต้องเก่งในตัวเองให้ได้ อย่าหวังพึ่งแต่คนอื่น และสุดท้ายสิ่งสำคัญที่สุดในการลงทุนคือเราต้องรู้จักตัวเองให้ดีที่สุด รู้ว่ากำลังทำอะไร เพื่ออะไร ซึ่งผมทุ่มเทให้การลงทุนเพราะวางแผนชีวิตการเกษียณตัวเองให้มี passive income มากกว่ารายจ่ายในอีก 4-5 ปีข้างหน้า และต้องรู้ว่าเหมาะกับการลงทุนแบบไหนที่ทำแล้วเราสนุกและชนะมันได้” เช่นเดียวกับณัฐพลที่ค้นพบตัวตนได้เร็วจนผันตัวมาเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จนถึงปัจจุบัน
อ่านเพิ่มเติม : เงินมหาศาลกับการบุกเบิก “เนื้อสัตว์เพาะเลี้ยง” เพื่อคนรุ่นถัดไป
