เจ้าพระยา เอสเตท โครงการ mix-used ขนาดใหญ่มูลค่า 3.2 หมื่นล้านบาทของ “คันทรี่ กรุ๊ป” หลังจากปลุกปั้นมา 9 ปี ได้ฤกษ์โอนห้องชุดคอนโดฯ โฟร์ซีซันส์ ไพรเวท เรสซิเดนซ์ กรุงเทพฯ หวังปิดการขายทั้งหมดในสิ้นปี ฟากโรงแรมหรู 2 แห่งในพื้นที่เตรียมเปิดบริการต้นไตรมาส 4/62 ดันราคาห้องพักสูงกว่าโอเรียนเต็ล
โครงการ mix-used ผสมผสานคอนโดมิเนียมกับโรงแรมระดับซูเปอร์ลักชัวรีบนที่ดิน 36 ไร่ บนถนนเจริญกรุง และมีหน้ากว้าง 350 เมตรติดแม่น้ำ โครงการ “เจ้าพระยา เอสเตท” พัฒนาโดย บมจ.คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ใช้เวลายาวนานเกือบ 9 ปีกว่าที่จะเสร็จสิ้นในปีนี้
เนื่องจากที่ดินผืนนี้เป็นที่ดินเช่า 75 ปี (แบ่งสัญญา 25+25+25 ปี) จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งยังมีผู้เช่าเดิมอยู่ทั้งองค์การสะพานปลาและบ้านอีก 300 หลังคาเรือน ทำให้ต้องใช้เวลาทำความเข้าใจเพื่อให้ผู้เช่าเดิมย้ายออก
“ช่วงแรกเราต้องเคาะประตูบ้านทุกหลังเพื่อแนะนำตัว” เบน เตชะอุบล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CGD กล่าวถึงจุดเริ่มต้นการพัฒนาโครงการนี้ กว่าที่จะได้เริ่มเปิดตัวอย่างเป็นทางการในปี 2558 โดยต่อมามีพันธมิตรเข้าร่วมทุนทำให้ปัจจุบันโครงการเจ้าพระยา เอสเตทมีผู้ถือหุ้นแบ่งเป็น CGD 70% และบริษัท Beijing Construction Engineering Group (BCEG) อีก 30%
พื้นที่โครงการ 36 ไร่ของเจ้าพระยา เอสเตท แบ่งออกเป็น 3 โซนการพัฒนา รวมมูลค่าทั้งโครงการ 3.2 หมื่นล้านบาท ได้แก่
- คอนโดฯ โฟร์ซีซันส์ ไพรเวท เรสซิเดนซ์ กรุงเทพฯ ตึกสูง 73 ชั้น เป็นที่พักอาศัยจำนวน 366 ยูนิต ห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 110-1,000 ตารางเมตร
- โรงแรมคาเพลลา กรุงเทพฯ จำนวน 101 ห้อง เป็นโรงแรมระดับอัลตราลักชัวรี ห้องสวีทหันหน้าเข้าแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งหมด
- โรงแรมโฟร์ซีซันส์ กรุงเทพฯ แม่น้ำเจ้าพระยา ออกแบบสไตล์รีสอร์ทใจกลางเมือง ขนาดประมาณ 300 ห้อง
ห้องชุดอัพราคาเป็น 3.8 แสนบาท/ตร.ม.
เบนเปิดเผยว่า บริษัทมีแบ็กล็อกการขายห้องชุดใน โฟร์ซีซันส์ ไพรเวทฯ 80% ของโครงการ คิดเป็นมูลค่า 1.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งผู้ซื้อเริ่มทยอยโอนแล้วบางยูนิต คาดว่าจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างน้อย 8 พันล้านบาทภายในปีนี้
เขากล่าวว่า ผู้ซื้อ 60% ในโครงการเป็นชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มเศรษฐีฮ่องกง รองลงมาเป็นชาวสิงคโปร์ ไต้หวัน จีนแผ่นดินใหญ่ ยุโรป และอเมริกัน ส่วนอีก 40% เป็นเศรษฐีไทย เชื่อว่าจะไม่มีปัญหาในการโอนเนื่องจากเก็บเงินดาวน์สูง 30% ของราคาห้องและเป็นลูกค้าระดับบนที่ไม่มีปัญหาทางการเงิน
สำหรับแผนการขายห้องชุด 20% ที่เหลือของโครงการ เบนตั้งเป้าปิดการขายภายในสิ้นปีนี้ โดยราคาห้องชุดขยับจากเฉลี่ย 3.3 แสนบาทต่อตารางเมตรในช่วงที่โครงการก่อสร้าง ขึ้นมาเป็นเฉลี่ย 3.8 แสนบาทต่อตารางเมตรหลังสร้างเสร็จ ซึ่งบริษัทจะไม่เร่งการขายจนเกินไปเพื่อดันราคาให้สูงขึ้นเมื่อโรงแรมทั้งสองแห่งในโครงการเปิดบริการช่วงต้นไตรมาส 4 ปี 2562
“คาเพลลา” หวังจับตลาดยอดปีรามิด
ด้านการพัฒนาโซนโรงแรมซึ่งขนาบซ้าย-ขวาของคอนโดฯ เบนกล่าวถึงการเลือกแบรนด์แยกออกเป็น 2 ส่วน โดยฝั่ง โฟร์ซีซันส์ เป็นแบรนด์ลักชัวรีที่กลุ่มเป้าหมายคุ้นเคยอยู่แล้ว ขณะที่ คาเพลลา เป็นแบรนด์ที่ยังไม่เคยมีในประเทศไทย แต่เป็นแบรนด์ระดับลักชัวรีที่เปิดบริการและอยู่ระหว่างก่อสร้าง 10 สาขาทั่วโลก เช่น สิงคโปร์, Shanghai, Dusseldorf
“คาเพลลาต้องการจับกลุ่มเป้าหมาย top 2% ของโลก เขาเน้นโรงแรมห้องใหญ่เท่านั้น และจับนักท่องเที่ยวกลุ่ม leisure" เบนกล่าว “ทุกคนรู้ว่า market leader ของตลาดโรงแรมริมแม่น้ำเจ้าพระยาคือ แมนดาริน โอเรียนเต็ล พอเราเปิดโครงการนี้มีคนติดต่อเข้ามาเยอะมากแต่เราตัดสินใจเลือกคาเพลลา”
ซีอีโอ CGD เชื่อว่าคาเพลลาอาจกำหนดราคาห้องได้มากกว่าโอเรียนเต็ล ซึ่งปัจจุบันเปิดราคาห้องเริ่มต้นที่ 18,000 บาทต่อคืน ขณะที่อัตราการเข้าพักของโรงแรมริมน้ำเจ้าพระยาเฉลี่ยอยู่ที่ 75% แต่จากการพัฒนาโครงการขนาดกลางจำนวนรวม 400 ห้องเท่านั้นจึงมองว่าน่าจะดันอัตราการเข้าพักได้สูงกว่าตลาดในอนาคต
เบนประเมินว่า ในปี 2563 หลังจากโรงแรมทั้ง 2 แห่งสามารถดำเนินการได้เต็มปีน่าจะสามารถสร้างรายได้เข้าสู่บริษัทได้ประมาณ 2 พันล้านบาท
“เจ้าพระยา เอสเตทเป็นโครงการที่ไม่ง่าย โดยเฉพาะเมื่อเป็นบริษัทหน้าใหม่ ในช่วงเริ่มต้นโครงการ หลายคนงงว่าเราจะลงทุนโครงการนี้จริงหรือ แต่เพราะผมเห็นการพัฒนาพื้นที่ริมน้ำ เห็นไลฟ์สไตล์แบบนี้ในต่างประเทศ ผมก็อยากให้เกิดขึ้นในไทย และเชื่อว่าคอนเซปท์ที่ใช่จะทำให้โครงการขายได้และระดมทุนมาก่อสร้างได้” เบนกล่าวปิดท้าย
Forbes Facts
- ก่อนพัฒนาโครงการเจ้าพระยา เอสเตท CGD เคยเปิดโครงการคอนโดฯ อิลีเม้นท์ ศรีนครินทร์ เป็นคอนโดฯ ตึกเตี้ย จับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง มูลค่า 2.2 พันล้านบาท ซึ่งปิดการขายทั้งโครงการแล้ว
- คาเพลลา เป็นแบรนด์โรงแรมที่ก่อตั้งขึ้นเมื่อ 17 ปีก่อน ปัจจุบันเป็นสินทรัพย์ของตระกูล Kwee มหาเศรษฐีสิงคโปร์เจ้าของบริษัท Pontiac Land Group
