<h2>จากคราวที่แล้วที่เราได้พูดถึงความผันผวนในตลาดอสังหาฯ ช่วงครึ่งปีแรก 2561 อันเนื่องมาจากปัจจัยลบทั้งทางภาครัฐและภาคเอกชน อาทิ การเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากเกินความต้องการของตลาด นโยบายต่างๆ รวมถึงภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง จึงอาจเสี่ยงต่อ ‘ฟองสบู่แตก’ อย่างไรก็ตามติดตามกันต่อในมุมของผู้บริโภค</h2>
หลังจากที่มีข่าวว่าสหรัฐฯ ต้องการขึ้นกำแพงภาษีนำเข้าสินค้ากับประเทศคู่แข่งอย่างจีน และยังรวมถึงประเทศอื่นๆ อีกหลายประเทศที่มีตัวเลขการค้าเกินดุล นอกจากนี้ผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้คือกระแสโยกย้ายเงินทุนจากค่าเงินดอลล่าร์สหรัฐฯ ที่อ่อนค่าลง ในขณะที่สกุลเงินทางฝั่งเอเชียมีแนวโน้มแข็งค่าขึ้น ประกอบกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟด (ธนาคารกลางสหรัฐฯ) ในอนาคต ย่อมส่งผลต่อทิศทางการเคลื่อนย้ายเงินทุนและการลงทุนในตลาดสินทรัพย์ต่างๆ มีความไม่แน่นอนสูง อีกทั้งยังต้องจับตาดูสถานการณ์ภายในประเทศไทยเองที่ยังมีความกังวลอยู่หลายประเด็นด้วยกัน ทั้งประเด็นทางการเมืองและประเด็นทางเศรษฐกิจ  ปัจจัยผันผวนทั้งหมดนี้ล้วนส่งผลต่อความเชื่อมั่นตั้งแต่สเกลใหญ่อย่างกลุ่มผู้ลงทุน ไล่ลงมาจนถึงระดับผู้บริโภคได้รับผลกระทบกันอย่างถ้วนหน้า

ด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจเช่นกัน และยังเป็นผลมาจากไตรมาสแรกมียูนิตใหม่เข้าสู่ตลาดสูง ทำให้ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2561 เหลือยูนิตคงค้างในตลาดที่สะสมมาอย่างยาวนานดูดซับได้ช้าลง อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมมีอุปทานเข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งปีแรกสูงที่สุด คือ 89% ของอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมด อันเนื่องมาจากกระแสยอดนิยมในการอยู่อาศัยของกลุ่มคนในปัจจุบัน เน้นความสะดวกสบาย และเดินทางที่รวดเร็ว ใกล้เส้นทางคมนาคมอย่างรถไฟฟ้า ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีอุปทานจำนวนมากรองรับอุปสงค์เหล่านี้ แต่แล้วกลับพบว่ากระแสตอบรับจากกลุ่มผู้บริโภคยังไม่ดีเท่าที่ควรนัก

<img style="width: 638px; height: 367px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/5e9d15880fa6ac6102e587f22a2e09cd.jpg" alt="" />

จากการสำรวจสภาพตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Consumer Sentiment Survey ในครึ่งปีแรก 2561 อยู่ที่ระดับ 40 จุด เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีหลัง 2560 พบว่าลดลง 2 จุด สะท้อนให้เห็นความเชื่อมั่นที่ลดลงของผู้บริโภคในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมองว่าอาจได้ผลตอบแทนที่ไม่แน่นอน อีกทั้งยังสอดคล้องกับทิศทางระดับความพึงพอใจในสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีแรก 2561 ลดลงจากครึ่งปีหลัง 2560 เช่นกัน

สาเหตุหลักมาจากราคาอสังหาฯ อยู่ในระดับสูง เข้าถึงได้ยาก และมีความเกี่ยวข้องกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ยังไม่สู้ดีนัก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทไม่สามารถเติบโตได้ทุกระดับราคา ผลการสำรวจกลุ่มตัวอย่างผู้บริโภค 52% ให้เหตุผลว่าไม่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ เนื่องจากเหตุผลด้านราคาซื้อขายที่อยู่ในระดับสูงมาก รองลงมา 40% ให้เหตุผลว่ายังไม่มีความพร้อมที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ และยังมีสาเหตุอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น การที่ไม่สามารถหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมได้ บ้างก็มีอสังหาฯ ของตนเองเพียงพอแล้ว หรือรัฐบาลยังไม่มีนโยบายที่ตอบสนองช่วยเหลือผู้บริโภคได้ เป็นต้น

<img style="width: 638px; height: 358px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/1be33ad76ed6331f1c26dc2f021f417f.jpg" alt="" />

ด้านการปล่อยกู้สินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยของธนาคารก็มีผลต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของสถาบันการเงินพบว่าพักหลัง 2-3 ปีมานี้ ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้ที่มีรายได้ระดับกลาง-ล่างยากขึ้น เนื่องจากธนาคารมีภาวะหนี้เสียมาก จึงจำเป็นต้องระมัดระวังการปล่อยกู้แก่กลุ่มลูกค้าเหล่านี้ อีกทั้งผู้บริโภคยังมองว่าระดับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง โดยอัตราดอกเบี้ยที่สูงติด 3 อันดับแรก คือการกู้ซื้อบ้านเดี่ยว คอนโด และทาวน์เฮ้าส์ตามลำดับ ด้วยสาเหตุนี้เองที่ทำให้ผู้บริโภคที่มีรายได้ระดับกลาง-ต่ำ สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากกว่าผู้มีรายได้ระดับสูง จึงไม่แปลกที่จะเห็นตลาดคอนโดมิเนียม และบ้านเดี่ยว Luxury เติบโตสวนกระแสตลาดกลาง-ล่าง อันเนื่องมาจากผู้บริโภคกลุ่มบนไม่ได้ผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนักนั่นเอง

<img style="width: 350px; height: 351px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/8d639fb60dcabcf68efd29b11105754c.jpg" alt="" />

ในขณะเดียวกันความช่วยเหลือจากรัฐบาลยังเป็นความหวังของประชาชนเสมอ ยิ่งในสถานการณ์เศรษฐกิจซบเซา ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวเช่นนี้ ผู้บริโภคไม่กล้าจับจ่ายหรือลงทุน ยิ่งส่งผลต่อการเติบโตเศรษฐกิจในภาพรวมอย่างแน่นอน ซึ่งในขณะนี้ผู้บริโภคกลุ่มตัวอย่าง 61% ได้ให้ความคิดเห็นว่ารัฐบาลยังไม่ได้ให้ความช่วยเหลือมากพอ และ 2 ใน 3 ของกลุ่มตัวอย่างยังคาดหวังให้รัฐออกนโยบายควบคุมราคาอสังหาฯ โครงการใหม่ของบรรดาผู้ประกอบการให้เข้มงวดมากขึ้น เพราะส่วนใหญ่กว่า 65% ของกลุ่มตัวอย่างรู้สึกได้ว่ามี Over Supply เกิดขึ้นแล้ว และยังอยากให้รัฐช่วยเหลือโดยการให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้ที่ซื้ออสังหาฯ และบ้านหลังแรกด้วย

เน้นย้ำกันอีกครั้งเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีหลัง ที่ต้องเฝ้าจับตากันอย่างใกล้ชิด บรรดาผู้ประกอบการต่างต้องศึกษาสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมของผู้บริโภคให้ดี เหล่านี้ล้วนแต่เป็นปัจจัยที่ส่งผลทำให้เกิด Over Supply อย่างรุนแรงได้ในอนาคต หากยังเร่งเปิดยูนิตใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยไม่วางแผนหรือรอการดูดซับให้ดีก่อน ย่อมส่งผลต่อระดับราคาซื้อขายอสังหาฯที่อาจลดลงได้ ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องเตรียมการให้พร้อม ไม่ว่าจะเป็นแผนการผลิต แผนการตลาดที่ต้องสอดคล้องกัน และรัฐบาลเองอาจต้องออกโรงให้มากขึ้นในการให้ความช่วยเหลือด้านมาตรการหรือนโยบายอสังหาฯ กระตุ้นทั้งทางฝั่งผู้ประกอบการและผู้บริโภค ให้ได้รับผลประโยชน์สูงสุดและยังถือเป็นการกระตุ้นตลาดโดยอ้อม ระหว่างรอการคลี่คลายปัญหาทางเศรษฐกิจที่วาดหวังให้ดีขึ้นโดยเร็ววัน

DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม <a href="https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย">ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ</a> และ<a href="https://www.ddproperty.com/รวมโครงการใหม่/รีวิวโครงการใหม่">รีวิวโครงการใหม่</a> ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ

ส่องมุมผู้บริโภค เกี่ยวกับตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2561

<h2>ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 ถือว่ามีความผันผวนสูงมาก โดยไตรมาสแรกตลาดยังคงขยายตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ขยายตัว สะท้อนจากรายงานของสำนักนโยบายเศรษฐกิจมหภาค สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ประเมินว่า สภาพเศรษฐกิจของประเทศในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ยังคงเติบโตต่อเนื่อง และคาดการณ์ว่า ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (Gross Domestic Product: GDP) ของไทยในปีนี้จะปรับสูงขึ้น 4.2% จากเดิมในปี 2560 อยู่ที่ 3.9%</h2>
ด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ หากวิเคราะห์จากรายงาน DDproperty Property Index พบว่า ตลาดไตรมาสแรกยังคงขยายตัวจากไตรมาส 4 ของปี 2560 และดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา มีการปรับขึ้นถึง 113% ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องจากราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้น และผู้ประกอบการหลายรายขยับมาทำโครงการระดับกลางบนมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงภาวะลูกค้าระดับกลางกู้ไม่ผ่าน

สำหรับพื้นที่ที่ราคามีการเติบโตสูงสุด ยังคงเป็น เขตจตุจักร โดยราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นในรอบไตรมาสมากถึง 10% และราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นมากถึง 80% ในช่วงระยะเวลา 3 ปี ซึ่งคาดว่าเป็นผลจากโครงการก่อสร้างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-คูคต ที่ปัจจุบันมีความคืบหน้าไปกว่า 60% ส่วนอีกหนึ่งเขตที่น่าจับตามองในช่วงต้นปีที่ผ่านมา คือ เขตดินแดง เนื่องจากมีอัตราการเติบโตของราคาอย่างต่อเนื่องในรอบปีมากถึง 39%

<img style="width: 638px; height: 479px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/ce8f7ab62b26e6a9217ac55e820cf2ba.png" alt="" />

ด้านการสำรวจบรรยากาศการเปิดตัวและการขายโครงการในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ผู้ประกอบการชั้นนำในตลาดอสังหาฯ ยังแข่งเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งตลาดบ้านแนวราบและตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังคงคึกคักต่อเนื่อง มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกแตะๆ หมื่นยูนิต พร้อมกับงัดทุกกลยุทธ์มาชิงกำลังซื้อ ไม่ว่าจะเป็น คอนเทนต์ มาร์เก็ตติ้ง บนโลกออนไลน์ (Online Content Marketing) เพื่อดึงความสนใจจากกลุ่มคนรุ่นใหม่ อีเวนท์ มาร์เก็ตติ้ง (Event Marķeting) จัดงานอีเวนท์พิเศษกระตุ้นยอดขายทั้งในโครงการ และตามศูนย์การค้า

ขณะที่ไตรมาสสองของปี ตลาดกลับชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งอาจเป็นผลจากการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงก่อนหน้านี้ ยอดการขายจึงช้าลง ทำให้การแข่งกันเปิดตัวและโหมทำตลาดชะลอตัวลง สะท้อนจากรายงาน DDproperty Property Index ที่พบว่า ดัชนีอุปทาน (Supply Index) หรือจำนวนโครงการที่เปิดขายเริ่มชะลอตัว ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการที่การดูดซับ (Absorption Rate) ที่อยู่อาศัยในตลาดค่อนข้างช้า

รวมถึง ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง แม้สถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมจะขยายตัวได้ดีขึ้น แต่ผู้มีรายได้น้อยยังต้องเผชิญหน้ากับภาวะดังกล่าวในสัดส่วนที่สูง ซึ่งคนกลุ่มนี้เป็นฐานใหญ่ของตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางล่างทั้งคอนโดมิเนียม 1-2 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท จึงเป็นผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาดังกล่าวยังเจอวิกฤตมียอดขาย แต่ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางล่าง ตลาดใหญ่สุดของภาคที่อยู่อาศัยส่งสัญญาณความเสี่ยงภาวะฟองสบู่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายในบางพื้นที่ที่มีโครงการใหม่เปิดจำนวนมากในช่วงก่อนหน้า

<img style="width: 638px; height: 424px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/c5346d92da3311d064da73d04763fc49.png" alt="" />

จากสถานการณ์ที่สวนทางกันระหว่างไตรมาสแรกและไตรมาสสอง จึงอาจกล่าวได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งแรกของปีนี้มีความผันผวนสูง

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีการประเมินจากหลายหน่วยงานว่ามีภาวะเสี่ยงฟองสบู่นั้น หากวิเคราะห์เฉพาะสถานการณ์ไตรมาสแรกและไตรมาสสอง อาจยังไม่น่าห่วง เพราะการชะลอตัวในการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในไตรมาสสองที่ผ่านมา และการปรับตัวของผู้ประกอบการชั้นนำ ไม่ว่าจะเป็น ปรับแผนเลื่อนเปิดโครงการ นำซัพพลายห้องชุดที่สร้างเสร็จไปปล่อยเช่า เพื่อสร้างสภาพคล่อง ฯลฯ

แต่ต้องจับตาดูการกลับมาบุกตลาดรอบใหม่ของผู้ประกอบการชั้นนำในช่วงไตรมาสสามและไตรมาสสี่ของปีนี้ เพราะบิ๊กอสังหาฯ ซึ่งล้วนเป็นบริษัทมหาชน ต่างต้องเพิ่มยอดขายด้วยการส่งโครงการใหม่ลงตลาด ซึ่งจากแผนของกลุ่มบิ๊กอสังหาฯ ยังคงย้ำลุยตามเป้าหมายรุกหนักเช่นเดิม ทั้งกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ

<img style="width: 638px; height: 425px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/dece20a48bd96ac9d82a2f5b5251f3b2.png" alt="" />

แม้ว่าจะประกาศจำนวนโครงการตามแผนเดิม แต่สิ่งที่น่าสนใจ คือ โปรดักส์ที่ผู้ประกอบการจะเลือกส่งลงตลาดครึ่งหลังของปีนี้ ซึ่งจะใช้กลยุทธ์วิเคราะห์ตามสถานการณ์จริง เน้นเลือกทำเลที่ยังมีช่องว่าง เช่นเดียวกับระดับราคาที่อาจจะขยับไปทำตลาดบนมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงภาวะกู้ไม่ผ่าน แต่ก็มีแนวโน้มว่าโครงการระดับกลางและล่างจะมีจำนวนมาก

อีกทั้งยังต้องประเมินสถานการณ์คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่ยังขายไม่ได้ เป็นสต๊อกใหม่ที่จะทยอยเข้าตลาดต่อเนื่องว่าสามารถขายและโอนได้หรือไม่ เพราะก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการหลายรายหันไปเจาะตลาดนักลงทุน เพื่อหวังได้ยอดจากผู้ซื้อกลุ่มนี้ ชดเชยกลุ่มผู้บริโภคตัวจริงที่มีความเสี่ยงกู้ไม่ผ่าน ซึ่งกลุ่มนักลงทุนส่วนใหญ่จะประเมินราคาที่มีโอกาสเพิ่มขึ้นในอนาคต หรือความต้องการเช่าว่ามีหรือไม่จึงจะรับโอน แต่หากวิเคราะห์แล้วว่า ไม่คุ้มที่จะถือต่อ ก็จะยื้อการโอน ซึ่งสถานการณ์เช่นนี้เป็นภาวะที่มีความเสี่ยงสูงของโครงการนั้นๆ ต้องจับตาดูว่า ผู้ประกอบการจะงัดกลยุทธ์ใดบ้างในการระบายสต๊อกพร้อมอยู่

สุดท้ายนี้หากผู้ประกอบการเลือกส่งกลุ่มโครงการระดับกลางล่างออกมาจำนวนมาก และกลุ่มผู้ซื้อในตลาดนี้ยังมีวิกฤตหนี้ครัวเรือนรุมเร้า รวมกับกลุ่มผู้ซื้อนักลงทุนทิ้งดาวน์ห้องชุดพร้อมอยู่ที่เพื่งสร้างเสร็จ จึงเป็นเรื่องที่น่ากังวลว่าอาจจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มเข้าสู่ภาวะฟองสบู่อย่างเลี่ยงไม่ได้

DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม <a href="https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย">ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ</a> และ <a href="https://www.ddproperty.com/รวมโครงการใหม่/รีวิวโครงการใหม่">รีวิวโครงการใหม่</a> ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events