จากคราวที่แล้วที่เราได้พูดถึงความผันผวนในตลาดอสังหาฯ ช่วงครึ่งปีแรก 2561 อันเนื่องมาจากปัจจัยลบทั้งทางภาครัฐและภาคเอกชน อาทิ การเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากเกินความต้องการของตลาด นโยบายต่างๆ รวมถึงภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง จึงอาจเสี่ยงต่อ ‘ฟองสบู่แตก’ อย่างไรก็ตามติดตามกันต่อในมุมของผู้บริโภค
หลังจากที่มีข่าวว่าสหรัฐฯ ต้องการขึ้นกำแพงภาษีนำเข้าสินค้ากับประเทศคู่แข่งอย่างจีน และยังรวมถึงประเทศอื่นๆ อีกหลายประเทศที่มีตัวเลขการค้าเกินดุล นอกจากนี้ผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้คือกระแสโยกย้ายเงินทุนจากค่าเงินดอลล่าร์สหรัฐฯ ที่อ่อนค่าลง ในขณะที่สกุลเงินทางฝั่งเอเชียมีแนวโน้มแข็งค่าขึ้น ประกอบกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟด (ธนาคารกลางสหรัฐฯ) ในอนาคต ย่อมส่งผลต่อทิศทางการเคลื่อนย้ายเงินทุนและการลงทุนในตลาดสินทรัพย์ต่างๆ มีความไม่แน่นอนสูง อีกทั้งยังต้องจับตาดูสถานการณ์ภายในประเทศไทยเองที่ยังมีความกังวลอยู่หลายประเด็นด้วยกัน ทั้งประเด็นทางการเมืองและประเด็นทางเศรษฐกิจ ปัจจัยผันผวนทั้งหมดนี้ล้วนส่งผลต่อความเชื่อมั่นตั้งแต่สเกลใหญ่อย่างกลุ่มผู้ลงทุน ไล่ลงมาจนถึงระดับผู้บริโภคได้รับผลกระทบกันอย่างถ้วนหน้า
ด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจเช่นกัน และยังเป็นผลมาจากไตรมาสแรกมียูนิตใหม่เข้าสู่ตลาดสูง ทำให้ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2561 เหลือยูนิตคงค้างในตลาดที่สะสมมาอย่างยาวนานดูดซับได้ช้าลง อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมมีอุปทานเข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งปีแรกสูงที่สุด คือ 89% ของอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมด อันเนื่องมาจากกระแสยอดนิยมในการอยู่อาศัยของกลุ่มคนในปัจจุบัน เน้นความสะดวกสบาย และเดินทางที่รวดเร็ว ใกล้เส้นทางคมนาคมอย่างรถไฟฟ้า ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีอุปทานจำนวนมากรองรับอุปสงค์เหล่านี้ แต่แล้วกลับพบว่ากระแสตอบรับจากกลุ่มผู้บริโภคยังไม่ดีเท่าที่ควรนัก
จากการสำรวจสภาพตลาดที่อยู่อาศัย
DDproperty Consumer Sentiment Survey ในครึ่งปีแรก 2561 อยู่ที่ระดับ 40 จุด เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีหลัง 2560 พบว่าลดลง 2 จุด สะท้อนให้เห็นความเชื่อมั่นที่ลดลงของผู้บริโภคในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมองว่าอาจได้ผลตอบแทนที่ไม่แน่นอน อีกทั้งยังสอดคล้องกับทิศทางระดับความพึงพอใจในสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีแรก 2561 ลดลงจากครึ่งปีหลัง 2560 เช่นกัน
สาเหตุหลักมาจากราคาอสังหาฯ อยู่ในระดับสูง เข้าถึงได้ยาก และมีความเกี่ยวข้องกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ยังไม่สู้ดีนัก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทไม่สามารถเติบโตได้ทุกระดับราคา ผลการสำรวจกลุ่มตัวอย่างผู้บริโภค 52% ให้เหตุผลว่าไม่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ เนื่องจากเหตุผลด้านราคาซื้อขายที่อยู่ในระดับสูงมาก รองลงมา 40% ให้เหตุผลว่ายังไม่มีความพร้อมที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ และยังมีสาเหตุอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น การที่ไม่สามารถหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมได้ บ้างก็มีอสังหาฯ ของตนเองเพียงพอแล้ว หรือรัฐบาลยังไม่มีนโยบายที่ตอบสนองช่วยเหลือผู้บริโภคได้ เป็นต้น
ด้านการปล่อยกู้สินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยของธนาคารก็มีผลต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของสถาบันการเงินพบว่าพักหลัง 2-3 ปีมานี้ ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้ที่มีรายได้ระดับกลาง-ล่างยากขึ้น เนื่องจากธนาคารมีภาวะหนี้เสียมาก จึงจำเป็นต้องระมัดระวังการปล่อยกู้แก่กลุ่มลูกค้าเหล่านี้ อีกทั้งผู้บริโภคยังมองว่าระดับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง โดยอัตราดอกเบี้ยที่สูงติด 3 อันดับแรก คือการกู้ซื้อบ้านเดี่ยว คอนโด และทาวน์เฮ้าส์ตามลำดับ ด้วยสาเหตุนี้เองที่ทำให้ผู้บริโภคที่มีรายได้ระดับกลาง-ต่ำ สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากกว่าผู้มีรายได้ระดับสูง จึงไม่แปลกที่จะเห็นตลาดคอนโดมิเนียม และบ้านเดี่ยว Luxury เติบโตสวนกระแสตลาดกลาง-ล่าง อันเนื่องมาจากผู้บริโภคกลุ่มบนไม่ได้ผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนักนั่นเอง
ในขณะเดียวกันความช่วยเหลือจากรัฐบาลยังเป็นความหวังของประชาชนเสมอ ยิ่งในสถานการณ์เศรษฐกิจซบเซา ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวเช่นนี้ ผู้บริโภคไม่กล้าจับจ่ายหรือลงทุน ยิ่งส่งผลต่อการเติบโตเศรษฐกิจในภาพรวมอย่างแน่นอน ซึ่งในขณะนี้ผู้บริโภคกลุ่มตัวอย่าง 61% ได้ให้ความคิดเห็นว่ารัฐบาลยังไม่ได้ให้ความช่วยเหลือมากพอ และ 2 ใน 3 ของกลุ่มตัวอย่างยังคาดหวังให้รัฐออกนโยบายควบคุมราคาอสังหาฯ โครงการใหม่ของบรรดาผู้ประกอบการให้เข้มงวดมากขึ้น เพราะส่วนใหญ่กว่า 65% ของกลุ่มตัวอย่างรู้สึกได้ว่ามี Over Supply เกิดขึ้นแล้ว และยังอยากให้รัฐช่วยเหลือโดยการให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้ที่ซื้ออสังหาฯ และบ้านหลังแรกด้วย
เน้นย้ำกันอีกครั้งเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีหลัง ที่ต้องเฝ้าจับตากันอย่างใกล้ชิด บรรดาผู้ประกอบการต่างต้องศึกษาสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมของผู้บริโภคให้ดี เหล่านี้ล้วนแต่เป็นปัจจัยที่ส่งผลทำให้เกิด Over Supply อย่างรุนแรงได้ในอนาคต หากยังเร่งเปิดยูนิตใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยไม่วางแผนหรือรอการดูดซับให้ดีก่อน ย่อมส่งผลต่อระดับราคาซื้อขายอสังหาฯที่อาจลดลงได้ ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องเตรียมการให้พร้อม ไม่ว่าจะเป็นแผนการผลิต แผนการตลาดที่ต้องสอดคล้องกัน และรัฐบาลเองอาจต้องออกโรงให้มากขึ้นในการให้ความช่วยเหลือด้านมาตรการหรือนโยบายอสังหาฯ กระตุ้นทั้งทางฝั่งผู้ประกอบการและผู้บริโภค ให้ได้รับผลประโยชน์สูงสุดและยังถือเป็นการกระตุ้นตลาดโดยอ้อม ระหว่างรอการคลี่คลายปัญหาทางเศรษฐกิจที่วาดหวังให้ดีขึ้นโดยเร็ววัน
DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ และรีวิวโครงการใหม่ ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ
