ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มบังคับใช้ปี 2563 เริ่มมีผลต่อการตัดสินใจขายของ แลนด์ลอร์ด เพื่อเลี่ยงการชำระภาษีที่ดินว่างเปล่า โดยเจ้าของที่ดินยอมไม่ปรับราคาขึ้นจนถึงบางรายยอมลดราคาเสนอขายลง ถือเป็นภาวะลดราคาที่ดินครั้งแรกในรอบสิบปี

เก็บข้อมูลจากงานเสวนา “กรุงเทพจตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหาฯ รุกรับให้ทัน” จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด รวบรวมประเด็นทั้งจากฝั่งภาครัฐผู้จัดทำนโยบาย และฝั่งเอกชนซึ่งต้องปรับตัวตามความเปลี่ยนแปลง

ไฮไลต์ของงานอยู่ที่ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ซึ่งประกาศใช้เมื่อวันที่ 13 มีนาคม 2562 และจะเริ่มบังคับใช้จริง 1 มกราคม 2563 กฎหมายฉบับนี้เกิดขึ้นจากนโยบายที่ต้องการเปลี่ยนโครงสร้างภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนให้ทันสมัยและรัดกุมขึ้น พร้อมทั้งเป็นกฎหมายที่บีบให้ “แลนด์ลอร์ด” เจ้าของที่ดินว่างเปล่าซึ่งไม่ได้ทำประโยชน์ นำที่ดินออกมาใช้งานหรือขายให้กับผู้ที่ต้องการ (ศึกษาอัตราเรียกเก็บได้ด้านล่าง)

ข้อมูลจาก สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง

ฤทธิ์ ศยามานนท์ ผู้อำนวยการสำนักนโยบายภาษี สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง เกริ่นนำถึงเนื้อหาในกฎหมายฉบับนี้ว่ามีอะไรบ้าง โดยแกนหลักนั้นได้รับการตรากฎหมายแล้ว ส่วนที่เหลือจะเป็นกฎหมายลูกในรายละเอียดเชิงลึก กฎหมายลูกฉบับที่ยังอยู่ระหว่างพิจารณา ได้แก่

พรฎ.กำหนดลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท พ.ศ....
กฎกระทรวง หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการคำนวณมูลค่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่มีราคาประเมินทุนทรัพย์ พ.ศ....
กฎกระทรวง หลักเกณฑ์ในการงดเบี้ยปรับ
ประกาศฯ หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในการประกอบเกษตรกรรม

กฎหมายลูกในข้อสุดท้ายนับว่าเป็นกฎหมายที่หลายฝ่ายจับตามอง เนื่องจากเจ้าของที่ดินว่างเปล่าอาจต้องการปรับเปลี่ยนที่ดินไปเป็นการทำเกษตรกรรมแทนเพื่อเลี่ยงภาษีที่ดินในอัตราสูง เพราะภาษีที่ดินร้างจะสูงกว่าภาษีที่ดินเกษตรกรรมได้ถึง 30 เท่า ทั้งนี้ ฤทธิ์เปิดเผยว่ากฎหมายฉบับนี้อยู่ระหว่างกระทรวงมหาดไทยส่งให้กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ให้ความเห็นเพิ่มเติม

ส่วนประเด็นที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับดีเวลอปเปอร์พัฒนาจัดสรร คือการลดหย่อนภาษีให้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท (ตามมาตรา 55) หนึ่งในนั้นคือโครงการจัดสรรระหว่างขาย บริษัทเจ้าของโครงการจะได้รับการลดหย่อนภาษีที่ดิน 90% เป็นเวลา 3 ปี (นับจากวันที่ได้ใบอนุญาตจัดสรรในกรณีโครงการแนวราบ หรือใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีคอนโดฯ)

ส่วนสต็อกบ้าน-คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่เหลือขายจะได้รับการลดหย่อนภาษีที่ดิน 90% เป็นเวลา 2 ปี ดังนั้นหากมีสต็อกเหลือขายนาน จะเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการอสังหาฯ

แลนด์ลอร์ดยอมลดราคาตัดขายที่ดินเปล่า

มองในมุมของการซื้อขายที่ดินเปล่า อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลต่อผู้ขายพอสมควร โดยซีบีอาร์อีพบว่าปีนี้มีเจ้าของที่ดินทั้งรายย่อยและสถาบันการเงิน นำที่ดินเปล่ามาฝากขาย (listed) กับบริษัทมากขึ้นกว่าปกติ และพบว่า 'ไม่มี' การปรับราคาขึ้นหรือบางรายยอมลดราคา 5-10% เพื่อเร่งการขายให้ได้

“เราคิดว่าปี 2562-63 จะเห็นสภาวะที่ที่ดินไม่ปรับราคาขึ้นซึ่งไม่เคยเกิดขึ้นในรอบ 10 ปีนับตั้งแต่ช่วงวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ จากช่วงที่อสังหาฯ บูม ช่วงนั้นราคาที่ดินเฉลี่ยทั้งประเทศปรับขึ้นปีละ 2-3% เฉพาะกรุงเทพฯ ขึ้นปีละ 10-20% ราคาที่ดินช่วงนี้และคาดว่าต่อเนื่องจนถึงปีหน้า จะไม่ปรับขึ้นหรืออาจยอมลดราคา 5-10% ยกเว้นบางแปลงที่พิเศษจริงๆ เท่านั้นที่ยังปรับราคาขึ้นได้” อลิวัสสากล่าว

"ตอนนี้เราอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านของตลาดที่ดิน จากการเป็นตลาดของผู้ขายมาเป็นตลาดของผู้ซื้อ เราพบว่าการเจรจาราคาง่ายขึ้นเพราะมีภาษีที่ดินเป็นปัจจัย เจ้าของที่ดินบางท่านยังไม่ทราบว่ากำลังจะมีภาษีใหม่ เมื่อทราบแล้วอาจจูงใจเขาได้ อย่างน้อยทำให้เขาเสนอราคา realistic ขึ้น ไม่บวกเพิ่มจากราคาขายของแปลงข้างเคียง”

ภาษีที่ดิน-Prop2Morrow-แลนด์ลอร์ด — (ที่ 2 จากซ้าย) พีระพงศ์ จรูญเอก ซีอีโอ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, (กลาง) อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ CBRE, (ที่ 2 จากขวา) เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองซีอีโอ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ และ (ขวาสุด) วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

ด้าน พีระพงศ์ จรูญเอก ซีอีโอ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวในทางเดียวกันว่า ดีเวลอปเปอร์จะได้ประโยชน์จากกฎหมายใหม่ในมุมนี้ โดยพบว่ามีเจ้าของที่ดินเสนอขายที่ดินมากขึ้นในราคาที่ต่ำลง ยกตัวอย่างที่บริษัทพบ ที่ดินบนถนนสุรวงศ์แปลงหนึ่งเคยเสนอขายในราคา 7 แสนบาท/ตร.ว. ปัจจุบันลดเหลือ 5-6 แสนบาท/ตร.ว.

อย่างไรก็ตาม กังวลว่าเจ้าของที่ดินเหล่านี้อาจต้องการพัฒนาที่ดินด้วยตนเอง ซึ่งตนมองว่าอาจไม่คุ้มเสี่ยงเนื่องจากสภาวะตลาดแข่งขันสูงอยู่แล้วและไม่อยู่ในวัฏจักรขาขึ้น “อาจจะไม่ต้องรีบร้อนเข้ามาในธุรกิจนี้ เพราะ holding cost ของที่ดินเปล่าช่วงเริ่มต้นจริงๆ ไม่ได้แพงมาก” พีระพงศ์กล่าว

อลิวัสสากล่าวว่า ส่วนทางออกอีกแบบของแลนด์ลอร์ดที่ไม่ต้องการเสียที่ดินไปที่สามารถทำได้ คือการปล่อยเช่าที่ดินเพื่อนำรายได้ค่าเช่ามาใช้ชำระภาษี

อสังหาฯ ระมัดระวังต้นทุน

ด้านผลของภาษีที่ดินต่อผู้ประกอบการพัฒนาจัดสรร วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ต้นทุนของผู้ประกอบการจะเพิ่มขึ้นจากนโยบายนี้แบบทบยอดหลายครั้ง หนึ่งคือเจ้าของที่ดินบวกต้นทุนภาษีไว้ในราคาขาย สองคือหากดีเวลอปเปอร์เก็บที่ดินเปล่าไว้จะมีค่าภาษีที่จ่ายเอง และสามคือหากพัฒนาจัดสรรแล้วมียูนิตเหลือขายจะมีค่าภาษีในส่วนนั้น

“เราคงนำต้นทุนไปบวกในราคาขายลูกค้าได้ไม่หมด เพราะลูกค้าก็มีข้อจำกัดเพดานราคาที่รับได้ ที่ผ่านมาเราปรับตัวกันไปมากแล้วแต่ต้องทำเพิ่มอีกเพื่อควบคุมต้นทุน” วสันต์กล่าว

ขณะที่ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ มองอีกมุมหนึ่งว่า สำหรับค่าภาษีที่ดินในช่วงที่ผู้ประกอบการเก็บที่ดินไว้รอพัฒนานั้นไม่กังวลมาก หากอัตราภาษียังไล่ไม่ทันการเพิ่มขึ้นของราคาแต่ละปี (อัตราภาษีที่ดินเปล่าอยู่ที่ 0.3-0.7% และบวกเพิ่มอีก 0.3% ทุกๆ 3 ปีที่ไม่มีการพัฒนา) ซึ่งมีความเป็นไปได้สูงที่ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นมากกว่าอัตราภาษี

แต่เรื่องที่มองว่าต้องระมัดระวังคือสต็อกสินค้าสร้างเสร็จซึ่งจะต้องเสียภาษี คาดว่าตั้งแต่ปีหน้าจะมีการระบายสต็อกให้เร็วที่สุดโดยใช้ราคาเป็นตัวนำนั่นเอง

ไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่ เพจเฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine