พลสิทธิ ภูมิวสนะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ผู้ก่อตั้งทรัสต์และ ผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ (KTBSTMR) กล่าวถึง แนวโน้มการลงทุนในปีนี้ว่า แม้ในปีที่ผ่านมาราคาของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือรีท (REIT: Real Estate Investment Trust) ปรับตัวลดลง แต่ปัจจุบัน ราคาของกองรีทหลายๆ กองค่อยๆ ปรับตัวขึ้น จากการเริ่มมีการฉีดวัคซีนโควิด-19 ช่วงนี้จึงเป็นจังหวะที่เหมาะสมในการลงทุนที่นักลงทุนจะได้ของดีในราคาถูก“การลงทุนควรมีสินทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้งเงินฝาก ตราสารหนี้ หุ้น และกองทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งรีท ซึ่งนักลงทุนควรมีอยู่ในพอร์ตการลงทุนประมาณ 10-20% เพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุน โดยรีทที่เป็นการลงทุนสิทธิการเช่าแบบผสมอย่าง KTBSTMR ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ เพราะช่วยกระจายความเสี่ยงด้านแหล่งที่มาของรายได้จากการลงทุนเพียงกองเดียว”สำหรับประเภทของทรัพย์สินใน KTBSTMR ที่มีมูลค่ารวมกว่า 3 พันล้านบาท ประกอบด้วยคลังสินค้า โรงงาน ออฟฟิศ และคอมมูนิตี้มอลล์ ซึ่งส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ค่อนข้างน้อย แต่ละแห่งมี ผู้เช่าที่มั่นคงและมีความหลากหลาย รวมทั้งเป็นผู้เช่าที่มีความสัมพันธ์ยาวนานกับเจ้าของสินทรัพย์และ ผู้บริหารสินทรัพย์ ราคาค่าเช่าปัจจุบันต่ำกว่าค่าเช่าเฉลี่ยในสินทรัพย์ประเภทเดียวกันที่อยู่ทำเลเดียวกัน ทำให้มีโอกาสปรับเพิ่มค่าเช่าได้
KTBSTMR มีคลังสินค้าและโรงงาน 3 แห่งของ 2 กลุ่มบริษัท ได้แก่ Rich Asset ผู้พัฒนาคลังสินค้าและโรงงานใน อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ ที่มีประสบการณ์มากว่า 20 ปี โดย KTBSTMR จะเข้าไปลงทุนจำนวน 41 คลังสินค้าและโรงงาน ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวมสุทธิ 40,385.67 ตารางเมตร และมีอัตราการเช่า 90% โดยคาดว่าจะใช้เงินในการลงทุน 685.5 ล้านบาท
คคลังสินค้าและโรงงานอีก 2 แห่งเป็นของบริษัท เอสทีพร็อพเพอร์ตี้แอนด์โลจิสติกส์ จำกัด หรือ STPL ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และให้บริการด้านโลจิสติกส์ ในเครือบริษัท เอสทีพีแอนด์ไอ จำกัด (มหาชน) (STPI) บริหารงานโดยตระกูล ชาญวีระกูล ที่เป็นสปอนเซอร์หลักของ KTBSTMR โดยถือสินทรัพย์ทั้งหมดคิดเป็นสัดส่วน 77.23%สำหรับคลังสินค้าและโรงงานแห่งแรก คือ ST Bang Bo ใน อ.บางบ่อ จ.สมุทรปราการ จำนวน 9 คลังสินค้าและโรงงาน ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวมสุทธิ 37,656 ตร.ม. และมีอัตราการเช่า 63% ซึ่งในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2564 มีผู้เช่าหมดสัญญา จากนั้นมีผู้เช่าเข้ามาเพิ่มเติม ทำให้โครงการ ST Bang Bo มีอัตราการเช่า ณ วันที่ 31 ก.ค. 2564 ขึ้นมาอยู่ที่ 80% โดยคาดว่าจะใช้เงินลงทุน 558 ล้านบาทคลังสินค้าอีกแห่งของ STPL คือ ST Bang Pa-in ใน อ.บางปะอิน จ.พระนครศรีอยุธยา จำนวน 4 คลังสินค้า โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวมสุทธิ 43,578 ตร.ม. ซึ่งมีอัตราการเช่าเต็ม 100% จากผู้เช่ารายเดียวที่ทำสัญญาเช่าระยะยาวที่มีฐานะทางการเงินมั่นคง คาดว่า จะใช้เงินลงทุน 699 ล้านบาท
“คลังสินค้าและโรงงานตั้งอยู่ในทำเลที่โดดเด่น เพราะจังหวัดสมุทรปราการเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญระหว่างกรุงเทพฯ สนามบินสุวรรณภูมิและเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC ขณะที่อยุธยาเป็นจังหวัดยุทธศาสตร์ที่สำคัญ เหมาะแก่การเป็นศูนย์กระจายสินค้าที่มีศักยภาพ โดย Rich Asset เป็นคลังสินค้าแบบ Ready built ขนาดเล็ก เหมาะกับผู้เช่าเอสเอ็มอี โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคการผลิต ซึ่งตอบรับกับเทรนด์ E-commerce ที่กำลังขยายตัวสูง”สำหรับ ST Bang Bo เป็นคลังสินค้า Ready built ขนาดกลาง เหมาะสำหรับผู้เช่าขนาดกลาง กลุ่มผู้ผลิตและส่งออกอะไหล่ขนาดกลาง เพื่อส่งสินค้ารอบภาคกลาง ซึ่งย่านบางบ่อถือเป็นจุดกระจายสินค้าที่ดี ขณะที่ ST Bang Pa-in เป็นคลังสินค้า Built-to-suit ขนาดใหญ่ มีการเช่าแบบเหมา โดยผู้เช่ารายเดียว คือ LF Logistics ธุรกิจตัวแทนขนส่งสินค้าทั่วประเทศให้กับธุรกิจหลากหลายประเภท เช่น เสื้อผ้า อาหาร เครื่องดื่ม ซึ่งเป็นบริษัทที่มีฐานะการเงินมั่นคง และเช่ายาวถึงปี 2573
สินทรัพย์อีก 2 ประเภทใน KTBSTMR คือ คอมมูนิตี้มอลล์ Summer Hill และอาคารสำนักงาน Summer Hub ซึ่งเป็นของ STPL โดยตั้งอยู่ติดกันในทำเลโดดเด่นบนถ.สุขุมวิทตัดกับ ถ.พระราม 4 ติดสถานี BTS พระโขนงSummer Hub มีพื้นที่สำนักงานให้เช่าจำนวน 17 ยูนิต หรือคิดเป็นพื้นที่เช่ารวมสุทธิ 5,147.36 ตร.ม. โดยมี ผู้เช่าแล้ว 15 ยูนิตหรือคิดเป็นอัตราการเช่า 93.3% ผู้เช่ารายใหญ่ ได้แก่ Sumitomo Electric ผู้ผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์จากญี่ปุ่น Datawow สตาร์ทอัพ AI และบริษัทหลักทรัพย์ DBS Vickers เป็นต้น ซึ่ง KTBSTMR คาดว่าจะใช้เงินลงทุน 417 ล้านบาทส่วน Summer Hill เป็นอาคารพาณิชย์ 18 ยูนิต บนที่ดินขนาด 988 ตารางวา มีพื้นที่อาคารให้เช่ารวมสุทธิ 5,138.45 ตร.ม. และมีอัตราการเช่า 93.9% โดยมีผู้เช่ารายใหญ่ ได้แก่ Regus ผู้ให้บริการพื้นที่สำนักงาน ซึ่งเปิดให้บริการ Spaces พื้นที่ Co-working space ขนาด 1,919 ตร.ม.นอกจากนี้ ยังมี Fitness 24 Seven ฟิตเนสที่เปิดให้บริการ 24 ชั่วโมง ซึ่งเช่าเนื้อที่กว่า 900 ตร.ม. และ Tops Daily มินิซูเปอร์มาร์เก็ตที่ใช้พื้นที่ชั้นล่างขนาด 260 ตร.ม. โดย KTBSTMR คาดว่าจะใช้เงินลงทุน 651 ล้านบาท สำหรับคอมมูนิตี้มอลล์แห่งนี้“เราเป็นรีทอิสระกองแรกของประเทศไทยที่มีการจดจำนองหลักประกันหรือที่เรียกว่า การจดจำนองหลักประกันแบบ freehold ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับคลังสินค้าและโรงงาน และกรรมสิทธิ์ในอาคารและการโอนสิทธิตามสัญญาเช่าภายใต้สัญญาเช่าที่ดิน สำหรับอาคารสำนักงานและอาคารพาณิชย์ มูลค่าหลักประกันครอบคลุมมูลค่าสิทธิการเช่าตลอดอายุการลงทุน” พลสิทธิกล่าวทั้งนี้ หากเจ้าของทรัพย์สินทำผิดเงื่อนไขกับกองทรัสต์ กองทรัสต์สามารถบังคับหลักประกันและบังคับขายสินทรัพย์ได้ ซึ่งมูลค่าของหลักประกันจะครอบคลุมมูลค่าสิทธิการเช่าคงเหลือตลอดอายุการลงทุน“การลงทุนช่วง IPO ทำให้ผู้ลงทุนสามารถจัดสรรเงินลงทุนและกำหนดเงินลงทุนได้ชัดเจน สามารถลงทุนที่ราคาพาร์ 10 บาทได้ และใช้เงินลงทุนเริ่มต้นเพียง 10,000 บาท สามารถคาดหวังผลตอบแทนได้ค่อนข้างชัดเจน โดย KTBSTMR มีการรับประกันรายได้ในปีแรกจากเจ้าของทรัพย์สินในอัตรา 7% และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนหรือ IRR 8 % ตลอดระยะเวลา 30 ปี ซึ่งบริษัทยังวางแผนขยายกองรีท KTBSTMR เพิ่มเป็น 2 หมื่นล้านบาทใน 5 ปีข้างหน้าอีกด้วย โดยเน้นคลังสินค้าและโรงงานเป็นหลัก ซึ่งหากนักลงทุนท่านใดสนใจ ตอนนี้ KTBSTMR เปิดให้จองซื้อแล้วระหว่างวันที่ 19-29 ตุลาคม 2564 สามารถติดต่อจองซื้อได้ที่ 02-351-1800 กด 5 หรือกรอกข้อมูลความสนใจจองซื้อได้ที่นี่ https://bit.ly/3vrKRvj และสำหรับ นักลงทุนที่จองซื้อหน่วยทรัสต์ KTBSTMR ผ่านบริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) จองซื้อทุก 50,000 บาท รับ Voucher 100 บาท พิเศษ! เปิดบัญชีใหม่บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) รับ Voucher เพิ่มอีก 100 บาท” พลสิทธิกล่าวทิ้งท้ายที่มา: หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ ณ วันที่ 17 ก.ย. 2564คำเตือน: ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนการตัดสินใจลงทุน