เมื่อยุคเปลี่ยน วิธีคิดในการลงทุนย่อมเปลี่ยนไป นี่เป็น บทสรุปสั้นๆ จากการสนทนากับ วรพงศ์ มหาดำรงค์กุล นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของเพจ Newbangkok Condo ที่ผันตัวจากนักเล่นหุ้นในยุคก่อนวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์เมื่อปี 2551 มาเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
โดยเขาเล่าว่า จุดเริ่มต้น ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะเจอวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ ตลาดหุ้นตกฮวบ ส่งผลกระทบไปทั่วโลก รวมถึงตลาดหุ้นของไทยด้วย เวลานั้นเรียกได้ว่าเจ็บหนักจากการลงทุนในหุ้นมาก จึงต้องการหาที่พักเงิน ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ดูเหมือน จะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากที่สุด “เมื่อ 10 ปีที่แล้วยังไม่มีเพจ ไม่ได้มีเว็บไซต์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มากเท่าวันนี้ ไม่มีแหล่งข้อมูลเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมที่หลากหลายเพื่อช่วยการตัดสินใจ ผมเริ่มต้น เลือกลงทุนจากแบรนด์ชั้นนำที่เปิดตัวโครงการใหม่ในย่านอ่อนนุช ซึ่งเวลานั้น มีเพียงไม่กี่โครงการที่ยังเปิดตัวอยู่ เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับผลกระทบจากวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์” วรพงศ์กล่าวต่อไปว่า หลายคนมองว่าซื้อคอนโดในช่วงวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์น่าจะได้ราคาที่ถูกใช่หรือไม่ ซึ่งตอนนั้น เขาไม่ทราบว่าถูกหรือแพง เพราะประสบการณ์ยังไม่มาก จึงคิดว่าคงเป็นราคามาตรฐานของแบรนด์นั้น แต่เมื่อมองย้อนกลับไป ก็ต้องยอมรับว่าไม่ได้ถูกเลย เพราะราคาที่เขาซื้ออยู่ที่ประมาณ 80,000 บาท/ตารางเมตร แต่หลังจากโครงการนั้นไม่นาน แบรนด์เดิมก็เปิดตัวโครงการใหม่ในราคา ที่ 40,000 บาท/ตารางเมตร ถูกกว่ากันถึงครึ่งหนึ่ง ที่สำคัญมีโปรโมชั่นผ่อนเดือนละ 990 บาทนั่นเป็นจุดเริ่มต้นที่ทำให้เขาตัดสินใจที่เข้าสู่สนามการลงทุนคอนโดฯ อย่างจริงจัง ด้วยความรู้สึกเจ็บใจที่ซื้อโครงการแรกแพงกว่า ในการลงทุนครั้งใหม่จึงเริ่มหาข้อมูล วิเคราะห์ตลาด โดยพบว่าย่านอ่อนนุชยังมีอนาคต จึงตัดสินใจซื้อโครงการ ที่ 2 ที่เปิดตัวมาในราคา 40,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งถือว่า เป็นจุดเริ่มต้นที่ดี เพราะหลังจากนั้นราคาของทั้งสองโครงการก็ขยับขึ้นตามกลไกตลาด ซึ่งตอนขาย แน่นอนว่าโครงการ ที่ 2 ที่ซื้อมาย่อมทำกำไรได้ดีกว่าโครงการแรกมาก นอกจากนี้ จากความตั้งใจแค่ต้องการพักเงิน วรพงศ์ ก็เริ่มศึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น หาข้อมูล ก่อนตัดสินใจ รู้จักวิเคราะห์มากขึ้น และตัดสินใจให้เหมาะกับ ความต้องการของตัวเอง ซึ่งไม่มีสูตรตายตัว แต่ต้องมีหลักการ ที่ชัดเจนว่า ต้องการเป็นนักลงทุนแบบใด แบบเก็งกำไร ขายไม่ได้ก็ทิ้งดาวน์ หรือต้องพร้อมรับโอนได้ด้วย ซึ่งวรพงศ์บอกว่าเขาเป็นนักลงทุนสายพร้อมรับโอน “คำว่าทำเลที่ดีสำหรับผม ไม่ใช่แค่มีรถไฟฟ้าผ่าน ไม่มีก็ได้แต่ต้องมีไลฟ์สไตล์ ต้องมีคอมมูนิตี้ที่ทำให้ใช้ชีวิต ได้ง่าย ซึ่งตอนที่ซื้อผมต้องคิดตั้งแต่ต้นแล้วว่า ถ้ายังขายก่อนโอนไม่ได้ ก็ต้องปล่อยเช่าได้ หรือถ้าโครงการมีกระแสดี แต่ดูแล้วไม่มีดีมานด์เช่าเลย รับโอนมาแล้วปล่อยเช่าไม่ได้แน่ ผมไม่เลือก” ไม่ว่าจะกี่ยุคกี่สมัย คำนี้ก็ไม่เชย “เทรนด์เปลี่ยนเร็ว” เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนเร็วมาก เมื่อ 10 ปีก่อน คอนโดทำเลดีต้องใกล้รถไฟฟ้าเท่านั้นถึงจะขายได้ เพราะ ตอนนั้นมีรถไฟฟ้าแค่ 2 สายที่อยู่บนเส้นทางหลัก มีไม่กี่สถานีกระจุกตัวอยู่ใจกลางเมือง ตัวสถานีมีจำกัดคนก็ต้องการ เดินทางสะดวก จึงต้องใกล้รถไฟฟ้าเท่านั้นแต่ 4-5 ปีมานี้ มีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และมีรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ จำนวนสถานีมีมากขึ้น คอนโดติดรถไฟฟ้าไม่ใช่ ของหายากอีกต่อไป ไม่ต้องอยู่อ่อนนุชก็ได้ ขยับไกลออกไปอีก มีสถานีเกิดใหม่ มีคอนโดติดสถานีมากมาย เทรนด์เปลี่ยนเร็ว ต้องจับให้ทัน ปัจจุบันเทรนด์ที่กำลังจะมาคือใกล้รถไฟฟ้าก็ดี แต่ถ้าอยู่ใกล้คอมมูนิตี้มอลล์ ใกล้ชุมชนที่มีของกิน มีห้างสรรพสินค้า กลายเป็นแม่เหล็กที่ดึงดูดดีกว่า อัตรา ค่าเช่าดีกว่า ขายได้เร็วกว่าตัวอย่างที่เห็นได้ชัดเจนคือทำเลทองหล่อ คนนิยมซื้อ คอนโดกลางทองหล่อมากกว่าโครงการที่ติดรถไฟฟ้า เพราะกลางทองหล่อมีคอมมูนิตี้ มีแหล่งกิน แหล่งช็อป มีไลฟ์สไตล์ ใช้ชีวิตง่าย ทำให้ปัจจุบันโครงการกลางทองหล่อแพงกว่า ฝั่งติดรถไฟฟ้า คนเช่ายอมจ่ายแพงกว่าเพราะคนกลุ่มนี้มีรถ หรือมีคนขับรถ ไม่ได้นั่งรถไฟฟ้า ถ้าเลือกอยู่ติดสถานี แต่ไม่มี ไลฟ์สไตล์เลย จะใช้ชีวิตยาก ต้องนั่งรถไฟฟ้าหรือนั่งรถไปอีก 1 สถานีเพื่อซื้อของ บางทำเลไม่ได้มีรถไฟฟ้าผ่าน แต่มีชุมชน เป็นย่านของกิน ปรากฏดีมานด์เช่าสูงมาก ขณะที่ต้นทุนคอนโด ไม่สูง ทำให้สร้างผลกำไรดี ได้รับผลตอบแทนแตะ 6-7% อย่างไรก็ดีไม่ได้หมายความว่าจะหมดยุคของการลงทุน ในคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าแล้ว ทำเลติดรถไฟฟ้ายังลงทุนได้ ตามเส้นทางใหม่ๆ ส่วนต่อขยาย แต่ต้องมององค์รวมทั้งเส้น มองภาพแต่ละสถานีให้ออก บางสถานีถึงจะเป็นสถานี อินเตอร์เชนจ์ แต่ถ้าบริเวณโดยรอบไม่มีไลฟ์สไตล์เลย ไปต่อยาก แต่ถ้ามีสถานีที่เด่นๆ ในแบบที่สถานีอื่นไม่มี เช่น สถานีนี้ มีศูนย์การค้า สถานีนี้มีชุมชน มีคอมมูนิตี้ ยังมีโอกาสไปต่อ และหากเป็นทำเลเดียวกัน ราคาก็เป็นตัวแปร ถ้าราคาสูงเกินไปถึงจะทำเลดีแค่ไหนก็ทำกำไรยาก “ถ้าถามผมเมื่อ 2-3 ปีที่แล้วว่า พอร์ตลงทุนเป็นยังไงบ้าง มองตลาดยังไง ผมจะฟันธงเลยว่า ผมมองเกมขาด ทุกโครงการ ที่ผมซื้อมาสำเร็จหมด แต่ตอนนี้ต่างออกไป ตลาดเปลี่ยนเร็ว และรุนแรงมาก ทำให้ได้เรียนรู้ว่า ไม่ว่าจะมีประสบการณ์ มานานแค่ไหน แต่ก็ไม่อาจอ่านเกมขาดได้ทั้งหมด ตอนนี้จึงถือว่าสัดส่วนความสำเร็จในการลงทุนอยู่ที่ประมาณ 70-80% มีทั้งลงทุนซื้อมาขายไปก่อนโอน และลงทุนแบบปล่อยเช่า ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน” ในด้านการบริหารจัดการเงินลงทุนนั้น วรพงศ์เปิดเผยว่า เขาจัดพอร์ตการลงทุนโดยแบ่งเงินไปลงทุนในหุ้นส่วนหนึ่ง อีกส่วนอยู่ในแบงก์ ถ้ามีเงินสดมากเพียงพอกับการลงทุน เขาจะเลือกลงทุนด้วยเงินสด เพราะดอกเบี้ยเงินฝากถึงอย่างไรก็แพ้ภาวะเงินเฟ้อ เหมือนย้ายเงินไปพักในอสังหาริมทรัพย์ แล้วทำเงินนั้นให้งอกเงย แต่หากกระแสเงินสดตึงมือ ก็ต้องมองเงินกู้เป็นทางเลือก ซึ่งการลงทุนด้วยเงินกู้ ก็มีข้อดี หลายอย่างโดยเฉพาะดอกเบี้ยเงินกู้ หักลดหย่อนภาษีได้ที่สำคัญต้องมีอัตราผลตอบแทนที่ต้องการเป็นตัวตั้งไว้ ในใจก่อน จะไปถึงหรือไม่อีกเรื่องหนึ่ง ซึ่งเวลานี้ถ้าได้ผลตอบแทน จากการปล่อยเช่า 5-6% ต่อปี ก็ถือว่าดีแล้ว ส่วนโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แม้ภาพรวมขณะนี้จะดูนิ่งๆ แต่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังไปได้ เพียงแต่ต้องหาจุดแข็ง ที่ชัดเจนของโครงการนั้นหรือห้องชุดนั้นๆ ให้เจอ อ่านเทคนิคลงทุนอสังหาฯ เพิ่มเติมจากกูรู- อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง ลงทุนอสังหาฯ แบบผ่อนแรง
- โอภาส ถิรปัญญาเลิศ กูรูอสังหาฯ แนะตั้งหลักด้วย “การออม”
คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine
