การซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน เมืองท่องเที่ยว เป็นหนึ่งในทางเลือกที่นักลงทุนจำนวนไม่น้อยให้ความสนใจ เนื่องจากการท่องเที่ยวในหลายเมืองยังมีอัตราการเติบโตที่ดี ความต้องการที่พักมีสูงอย่างต่อเนื่อง โอกาสที่อสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยวจะทำเงินจึงมีสูงมาก พร้อมๆ กับตลาดที่มีการขยายตัวต่อเนื่องโดยมีการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการและการการันตีถึงผลตอบแทนที่ดีให้กับนักลงทุน
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนใน เมืองท่องเที่ยว ขยายตัวมากขึ้นในระยะ 10 ปีที่ผ่านมา จากการมีผู้ประกอบการหน้าใหม่ๆ รวมถึงรูปแบบโครงการก็ยังมีความหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นสไตล์ซิตี้คอนโดฯ ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมในตัวเมือง เจาะกลุ่มคนทำงานและนักลงทุนในเมืองท่องเที่ยว รีสอร์ตคอนโดฯ หรือบ้านพักตากอากาศ ที่เน้นขายนักลงทุนโดยเฉพาะ จูงใจด้วยโปรแกรมอัตราผลตอบแทน ใช้เชนโรงแรมเข้ามาบริหารหรือบริหารห้องพักให้ผู้ซื้อเอง นอกจากนี้ ยังมีโครงการในลักษณะ “Branded” ที่ดึงแบรนด์ดังระดับโลกมาใช้เป็นชื่อแบรนด์โครงการเจาะกลุ่มมหาเศรษฐีที่นิยมสะสมอสังหาริมทรัพย์ “Luxury Branded” ทั่วโลก และขายกลุ่มนักลงทุนที่มองว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จะมูลค่าสูงขึ้นในอนาคตจากทำเลของโครงการ และชื่อเสียงของแบรนด์
สร้างมูลค่าเพิ่มด้วย “Branded Residence”
ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไร แต่ดูเหมือนว่าอสังหาฯ กลุ่มลักชัวรี่และกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี่ จะยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง ทำให้โครงการในกลุ่ม Branded Residence ได้รับความสนใจอย่างมาก เพราะนอกจากเป็นการลงทุนที่ได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่ายังส่งเสริมภาพลักษณ์ของผู้ซื้อให้โดดเด่นและแตกต่าง
ขณะที่การเติบโตของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในประเทศไทย นักเดินทางต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวปีละเกือบ 40 ล้านคน เป็นปัจจัยสนับสนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน เมืองท่องเที่ยว ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง ประกอบกับภาครัฐได้พัฒนาสนามบินในจังหวัดต่างๆ ทำให้การเดินทางท่องเที่ยวสะดวกมากขึ้น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงมองโอกาสในการพัฒนาโครงการในเมืองท่องเที่ยวเป็นหลัก เพราะถือเป็นสินค้าที่มีศักยภาพ ตอบโจทย์ด้านการลงทุนให้กับลูกค้า
“สินค้าที่ใช่ตอบโจทย์นักลงทุน โครงการอสังหาริมทรัพย์จะช่วยสนับสนุนการเติบโตของอุตสาหกรรมท่องเที่ยว จะมีแนวโน้มการเติบโตที่ดีอย่างต่อเนื่องในอนาคต” พงษ์พันธ์ สัมภวคุปต์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเพ็กซ์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ APEX ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นพัฒนาโครงการรูปแบบมิกซ์ยูสเพื่อพักอาศัยระดับพรีเมียม เพื่อขายเป็นอาคารชุดโรงแรม อาคารชุดพักอาศัย และที่ดินจัดสรรพร้อมบ้านพักตากอากาศที่มีประสบการณ์กว่า 40 ปี กล่าว
และด้วยปัจจัยดังกล่าวทำให้เอเพ็กซ์ฯ มุ่งเน้นพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวเป็นหลัก เช่น ภูเก็ต กระบี่ พัทยา ซึ่งที่ผ่านมาจังหวัดท่องเที่ยวมีอัตราการเติบโตสูงอย่างกระบี่ขยายตัว 24-25% และจะเลือกทำเลที่ดีที่สุด เลือกแบรนด์โรงแรมที่เหมาะสมเพื่อสร้างความแตกต่าง และสร้างคุณค่าให้โครงการ ตอบโจทย์การลงทุนของลูกค้า โดยเฉพาะการใช้แบรนด์โรงแรมชั้นนำ (Branded Residence) จะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการได้อย่างมาก
ปัจจุบัน เอเพ็กซ์ ดีเวลลอปเม้นท์ อยู่ระหว่างพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่บริหารโดยเชนโรงแรมระดับโลกในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ 4 แห่ง ได้แก่ โครงการ The Residences at Sheraton Phuket Grand Bay เป็นที่พักอาศัยภายใต้ แบรนด์ Sheraton ที่มีการจัดให้เช่าแห่งแรกในประเทศไทย ในเครือ Marriott International ตั้งอยู่บริเวณอ่าวปอ จ.ภูเก็ต ในส่วนของ The Residences at club Med Krabi ตั้งอยู่ที่หาดยาว จ.กระบี่ มีกำหนดงานก่อสร้างและตกแต่งโครงการแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปีนี้
ส่วนโรงแรม Sheraton Phuket Grand Bay Resort มีกำหนดแล้วเสร็จและจะเปิดให้บริการในไตรมาส 4 ปี 2563 และเตรียมพัฒนาอีก 2 โครงการที่ภูเก็ตและกระบี่ คือ “The Residences at Delta Hotel by Marriott Mikhao Phuket” และ The Residences at Sheraton ที่หาดยาว จ.กระบี่ จากนั้นก็มีแผนพัฒนาโครงการที่พัทยาและ จ.เชียงใหม่
นอกจากการใช้แบรนด์ชั้นนำแล้ว แนวคิดการสร้างรายได้ที่ดีจากค่าเช่าในระยะสั้นและระยะยาวให้แก่ลูกค้าผู้ลงทุนซื้อห้องชุด ยังมีส่วนสำคัญที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาฯ ด้วย เพราะนั่นหมายถึงทรัพย์สินเหล่านั้นสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับนักลงทุนและสร้างผลกำไรที่ดีให้แก่ผู้ถือหุ้นได้
อนิรุทธิ์ กาญจนะคูหะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเพ็กซ์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เล่าว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่บริหารโดยโรงแรมแบรนด์ระดับ 5 ดาว เข้ามาบริหารจัดการช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการและรายได้ที่ดี และยังเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนหรือลูกค้าที่เข้ามาลงทุนจากการเข้ามาบริหารโดยกลุ่มโรงแรมระดับแนวหน้าของโลก เพราะการมีเชนโรงแรมชั้นนำมาบริหารจะทำให้ลูกค้าที่เข้าพักได้รับบริการเทียบชั้นโรงแรมเชนนั้นๆ
เช่นโครงการ The Residences at Club Med Krabi ซึ่งเป็นโครงการที่ 2 ของแบรนด์ คลับ เมด ในประเทศไทย และเป็นครั้งแรกที่แบรนด์ คลับ เมด ยอมให้ผู้พัฒนาโครงการทำที่อยู่อาศัยควบคู่ไปด้วย คลับ เมด ได้รับการตอบรับดีมาก เพราะเป็นแบรนด์ที่รู้จักในหมู่คนไทยและชาวต่างชาติ โดยผู้ลงทุนนอกจากจะได้ผลตอบแทนจากการลงทุน ยังได้รับบริการที่ดี และรู้สึกภาคภูมิใจที่ได้เป็นเจ้าของแบรนด์ระดับโลก
ทั้งนี้ ทุกโครงการของกลุ่มเอเพ็กซ์ฯ จะไม่เสนอแพ็กเกจการันตียีลด์ เพราะมองว่าการบริหารโดยเชนโรงแรมระดับโลกที่ทำสัญญาบริหารต่อเนื่อง 20 ปี ผู้ลงทุนมีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว เช่นเดียวกับสิทธิในการใช้บริการพักฟรีในแต่ละปี ก็เป็นอีกหนึ่งแรงจูงใจให้กับผู้ซื้อ ซึ่งแต่ละโครงการจะเสนอจำนวนวันที่แตกต่างกัน อาจจะ 15 วันต่อปี หรือ 30 วันต่อปี ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละโครงการ
Lifestyle Investment พ่วงการันตียีลด์ 6%
ด้านผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวที่เน้นกลยุทธ์รับประกันอัตราผลตอบแทน หรือการันตียีลด์ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งรูปแบบที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมาก โดย ฮาบิแทท กรุ๊ป ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่ให้ความสนใจแนวคิดนี้ เพราะเป็นจุดเด่นที่มีกลุ่มเป้าหมายชัดเจน ก็ได้มีการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยตามหัวเมืองท่องเที่ยวชั้นนำ พร้อมนำเสนอแพ็กเกจรับประกันอัตราผลตอบแทน
ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า บริษัทเติบโตจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เน้นกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่อาศัยในประเทศไทย (expat) ย่านใจกลางแหล่งธุรกิจ (Central Business District : CBD) ซึ่งระยะหลังเน้นปักหมุดเมืองท่องเที่ยว โดยหลังจากศึกษาและวิเคราะห์ความต้องการของตลาดอย่างมั่นใจแล้ว จึงเลือกพัฒนาโครงการแรกที่เมืองพัทยา จ.ชลบุรี ด้วยโมเดลธุรกิจที่เรียกว่า “Lifestyle Investment” หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในเมืองท่องเที่ยว
ประเดิมด้วยโครงการในรูปแบบวิลล่าบริเวณหาดจอมเทียนระดับราคา 10 ล้านบาท เมื่อได้รับการตอบรับดีจึงพัฒนาโครงการต่อเนื่อง และนำระบบโรงแรมเข้ามาบริหารงานเริ่มด้วย แบรนด์ “ครอสทู” พร้อมกับใช้ระบบการันตีผลตอบแทนจากการลงทุนในอัตรา 6% ในช่วง 3 ปีแรก หลังจากนั้นเป็นการแบ่งผลกำไรระหว่างบริษัทและผู้ลงทุน โดยผู้ลงทุนยังสามารถมาใช้บริการเข้าพักได้ 14 วันต่อปี
จากนั้นบริษัทได้พัฒนาโครงการในรูปแบบดังกล่าวอีก 7 โครงการ โดยใช้ 4 แบรนด์ในการบริหารโรงแรม เช่น รามาด้า บาย วินด์ดัม, เบสท์ เวสเทิร์น, ครอสทู, และวินด์ดัม ซึ่งพัทยามีแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่องด้วยอัตราการเข้าพัก 70-80% รวมทั้งมีการพัฒนาพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor Development : EEC) การพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาและท่าเรือ ทำให้ปริมาณนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นอีกปีละ 5-7 ล้านคน รวมทั้งนักธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญสาขาต่างๆ มีโอกาสเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลดีต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่อยู่อาศัยให้เช่าเติบโตอย่างต่อเนื่อง
“ตลาดนี้ถือเป็นบลูโอเชียน และเป็นแนวทางของเราในการสร้างสินค้าที่ตอบโจทย์ด้านการลงทุน เน้นสไตล์การออกแบบที่สวยงาม โดดเด่น พร้อมกับนำแบรนด์เข้ามาช่วยในการบริหารงาน สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน สิ่งที่ลูกค้าจะได้ไม่ใช่แค่ผลตอบแทนจากการลงทุน แต่ยังสามารถใช้บริการโรงแรมที่มีมาตรฐานระดับสากล” ชนินทร์กล่าว
ทั้งนี้ หากเปรียบเทียบตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ กับต่างจังหวัดแล้ว ตลาดต่างจังหวัดจะตอบโจทย์การพัฒนาที่พักอาศัยในรูปแบบ Lifestyle Investment มากกว่า ทั้งยังมีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้ดีกว่า เนื่องจากราคาที่ดินในกรุงเทพฯ มีราคาสูงขึ้นมากในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา บางทำเลจากตารางวาละ 40,000-50,000 บาท ขึ้นมาเป็นตารางวาละ 200,000 บาท อัตราผลตอบแทนจึงลดลงเหลือประมาณ 4-5% แนวโน้มในอีก 5 ปีข้างหน้าคาดว่าอัตราผลตอบแทนจะลดลงเหลือ 3-4% และอาจลดลงเหลือ 2%-3% ในบางเซกเมนต์และบางทำเล
ขณะที่ต่างจังหวัดสามารถให้อัตราผลตอบแทนที่ 6-7% ได้ เนื่องจากราคาที่ดินไม่สูงมาก อยู่ที่ตารางวาละ 20,000- 40,000 บาท อีกทั้งราคาไม่เปลี่ยนแปลงเร็วนัก สามารถกำหนดค่าเช่าในอัตราที่สูงได้ โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองท่องเที่ยวที่อัตราการเข้าพักสูงอยู่ที่ประมาณ 80% จึงให้ผลตอบแทนการลงทุนที่ดีกว่ากรุงเทพฯ ซึ่งปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวเติบโตมาก โดยเฉพาะพัทยาและภูเก็ตที่มีปริมาณนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาเป็นจำนวนมาก รวมถึงชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาทำงานจากการพัฒนาพื้นที่เศรษฐกิจใหม่ EEC เป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดนี้ยังคงเติบโตได้ต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวจะมีแนวโน้มที่ดีแต่ใช่ว่าจะสามารถทำตลาดได้ ตลาดที่จะมีการตอบรับที่ดีต้องเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีทั้งนักท่องเที่ยวในประเทศและนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศ มีสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่พร้อมกับการใช้ชีวิตและพักผ่อนซึ่งนักลงทุนยุคใหม่ควรหาข้อมูลให้รอบด้านก่อนตัดสินใจลงทุน
เรื่อง: กัญสุชญา สุวรรณคร, ฐิตาภา ญาณพัฒน์ และเบ็ญจวรรณ รัตนวิจิตรคลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine
