ตลาดอสังหาฯ ไทยสุดท้าทาย 9 เดือนแรกปี 2566 ภาพรวมรายได้แทบไม่โต กำไรหด นักวิเคราะห์ชี้เกิดจากแบงก์เข้มสินเชื่อ คนกู้ไม่ผ่านมากกว่า 40-50% คาดฟื้นตัวในปีหน้า
การประกอบธุรกิจนั้น สิ่งที่แสดงให้เห็นว่าธุรกิจประสบความสำเร็จอาจจะต้องมองที่กำไรมากกว่ารายได้ เพราะกำไรหมายถึงส่วนที่เหลือจากต้นทุนและค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว
โดยผลประกอบการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมานั้น แสนสิริสร้างกำไรได้สูงที่สุด ส่วนมีเอพีครองอันดับที่ 1 ในแง่ของรายได้ และมีความเป็นไปได้ที่แสนสิริจะทำกำไรได้มากเป็นอันดับที่ 1 ในปีนี้ เพราะดูจากโครงการที่รอโอนกรรมสิทธิ์ และที่จะเปิดขายใหม่ในช่วงต่อจากนี้ถึงสิ้นปี
โดยในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมามีผู้ประกอบการเพียง 4 รายเท่านั้นที่ทำรายได้มากกว่า 20,000 ล้านบาท
ผลประกอบการรวม 9 เดือนที่ผ่านมาในปี พ.ศ.2566 ของ 39 บริษัทผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายในตลาดหลักทรัพย์มีรายได้รวมเพิ่มขึ้นประมาณ 1.37% ซึ่งอาจจะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก
แต่ถ้าพิจารณาในด้านของกำไรที่ลดลงประมาณ 6.37% ซึ่งลดลงค่อนข้างมาก และน่าสนใจ ซึ่งการที่ทั้งรายได้และกำไรของผู้ประกอบการ 39 รายเปลี่ยนแปลงไปจากช่วงเวลาเดียวกันกับปีที่แล้วตามที่กล่าวไปแล้วนั้น ส่วนหนึ่งมาจากการชะลอของกำลังซื้อในไตรมาสที่ 3 ซึ่งเห็นได้ชัดเจนจากรายได้รวมของทั้ง 39 บริษัท ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ลดลง 2.9% ในส่วนของกำไรลดลงถึง 20%
ผลประกอบการในไตรมาสที่ 3 สะท้อนให้เห็นว่าการที่ผู้ประกอบการมีรายได้ลดลงไม่มาก อาจจะเป็นเพราะว่าช่วงไตรมาสที่ 3 พวกเขาพยายามสร้างรายได้โดยเฉพาะจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และมีการจัดโปรโมชั่นในเรื่องของราคาออกมาสร้างความน่าสนใจ ยอมลดกำไรลงบ้าง และมีการจัดกิจกรรมต่อเนื่องไปถึงไตรมาสที่ 4 ของปีนี้เลย
ผู้ประกอบการที่มีกำไรมากที่สุดในช่วง 9 เดือนแรกของปี พ.ศ.2566 คือ แสนสิริ ที่ทำกำไรเก็บยอดไปได้กว่า 4,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วกว่า 91% ส่วนรายได้ในช่วงเดียวกันได้ 28,046 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 28%
ตามมาด้วย เอพี ที่มีกำไรลดลงเล็กน้อย โดยมีกำไรประมาณ 4,719 ล้านบาท ส่วนของรายได้รวมประมาณ 28,921 ล้านบาท ลดลงประมาณ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
ตามมาด้วย ศุภาลัย ในอันดับที่ 3 ด้วยกำไร 4,027 ล้านบาทลดลงจากปีที่แล้ว 34% ส่วนรายได้รวมประมาณ 21,537 ล้านบาท ลดลงจากปีที่แล้วกว่า 15%
ปี พ.ศ.2566 ตลาดอสังหาฯ เผชิญกับปัจจัยท้าทาย อาทิ ปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารเป็นปัจจัยสำคัญ และทางผู้ประกอบการเองก็พยายามช่วยเหลือผู้ซื้อในทุกทางแล้วก็ตาม แต่ด้วยความเข้มงวดของสถาบันการเงินจึงยังมีกลุ่มของผู้ขอสินเชื่อธนาคารที่ไม่ได้รับสินเชื่อเป็นสัดส่วนที่ไม่ต่ำกว่า 40-50% บางโครงการอาจจะมากกว่า 50% ไปค่อนข้างมาก รวมไปถึงการได้วงเงินสินเชื่อจากธนาคารที่ต่ำกว่ามูลค่าของบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการซื้อ
ดังนั้น การลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงก็เป็นทางออกที่ดีในสถานการณ์แบบนี้ จึงมีผลให้รายได้พวกเขาจากการเปิดขายโครงการใหม่ลดลง กำไรก็ลดลงบ้างเพราะอาจจะมีการลดราคาขายลง แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการบางรายที่สร้างรายได้และกำไรเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ปี พ.ศ.2566 อาจจะเป็นปีที่ภาวะเศรษฐกิจเพิ่งจะอยู่ในช่วงฟื้นตัวจากช่วงชะลอตัวปี พ.ศ.2563 - 2565 และปัญหาเศรษฐกิจในระดับต่างๆ ในช่วง 3 ปีดังกล่าวส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี พ.ศ.2566
หลายธุรกิจอาจจะเพิ่งเริ่มเห็นการชะลอตัวในปี พ.ศ.2566 เนื่องจากช่วงก่อนหน้านี้ เศรษฐกิจในภาพรวมชะลอตัวหมดจึงไม่เห็นความแตกต่าง แต่เมื่อปัจจัยหลายๆ อย่างเริ่มดีขึ้นแต่บางอย่างยังมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจต่อเนื่องจึงเริ่มเห็นได้ชัดเจนขึ้น
การฟื้นตัวแบบชัดเจนอาจจะยังต้องรอต่อไปถึงปี พ.ศ.2567 โดยเฉพาะนโยบายของรัฐบาลหลายอย่างที่คงต้องรอปีหน้า
ปี พ.ศ.2566 อาจจะไม่ใช่ปีที่ดี แต่ผู้ประกอบการบางรายกลับสร้างกำไรและรายได้มากกว่าปีที่แล้วมากมายแบบชัดเจน อีกทั้งยังมีโครงการที่รอเปิดขายในไตรมาสที่ 4 อีกต่อเนื่อง เพราะผู้ประกอบการหลายรายมองเรื่องของการทำการตลาดระยะยาวมากกว่า ไม่ได้ต้องการแค่เพียงปี พ.ศ.2566
ดังนั้น ปี พ.ศ.2567 จะเป็นปีที่การเปิดขายโครงการใหม่ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีนี้ โครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 4 ของผู้ประกอบการบางรายคงคาดหวังต่อเนื่องไปถึงปีหน้า ไม่ได้คาดหวังว่าจะปิดการขายภายในปีนี้แน่นอน เพราะจำนวนและมูลค่าโครงการสูงมาก เช่น แสนสิริเปิด 22 โครงการมูลค่ารวม 36,000 ล้านบาท เอพีเปิดขายอีก 23 โครงการมูลค่ารวมกว่า 35,740 ล้านบาท
และที่น่าสนใจคือแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่จะเปิด 9 โครงการแต่มูลค่ารวมกว่า 45,000 ล้านบาท และอีกหลายรายที่มีมูลค่ารวมของโครงการที่จะเปิดขายในไตรมาสที่ 4 มากกว่า 10,000 ล้านบาท
บทความโดย คุณสุรเชษฐ์ กองชีพ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA)
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : อสังหาฯ ไตรมาส 3 ชะลอ ยอดโอนวูบ แต่กลุ่มกำลังซื้อสูง หนุนตลาดราคา 7.5 ล้านบาทยังคงขยายตัวสูง
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine
