โจนส์ แลง ลาซาลล์ หรือ JLL วิเคราะห์ตลาดคอนโดมิเนียมลักชัวรีติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาเหลือขาย 5-20% ราคาปรับขึ้นปีละ 10% ที่ดินทำเลทองเหลือน้อย ด้านคอนโดฯ แม่น้ำ เรสซิเดนท์ ตั้งเป้าปิดการขาย 26 ยูนิตสุดท้ายภายในปีนี้
สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL วิเคราะห์ตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีริมแม่น้ำเจ้าพระยาว่า เป็นตลาดที่อยู่ในช่วงขาขึ้นมาตลอดตั้งแต่ปี 2555
ปัจจุบันมีคอนโดฯ ลักชัวรีริมน้ำราว 2,600 ยูนิต หรือคิดเป็น 15% ของตลาดคอนโดฯ ลักชัวรีทั้งหมดในกรุงเทพฯ และคอนโดฯ ตลาดนี้มีการปรับขึ้นของราคาอย่างต่อเนื่องนับจากปี 2555 ถึงปัจจุบัน ราคาปรับขึ้นมาแล้ว 80% หรือเฉลี่ย 13-14% ต่อปี
โดยราคาเฉลี่ยคอนโดฯ ลักชัวรีริมน้ำปี 2561 อยู่ที่ 2.46 แสนบาท/ตร.ม. ใกล้เคียงกับคอนโดฯ ลักชัวรีย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่มีราคาเฉลี่ย 2.5 แสนบาท/ตร.ม.
โอกาสดันราคาคอนโดฯ
สุพินท์กล่าวต่อว่า อัตราการขายของคอนโดฯ หรูริมน้ำค่อนข้างดี หากเป็นคอนโดฯ ระหว่างสร้างจะมีอัตราขายที่ 80% ส่วนคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมอยู่มีอัตราขายเฉลี่ย 95% ทำให้มีสต็อกห้องชุดพร้อมอยู่เหลือไม่มากเพียง 100 กว่ายูนิตเท่านั้น
ในขณะที่ที่ดินเพื่อเปิดตัวโครงการใหม่หาได้ยาก โดยเฉพาะบนถนนเจริญกรุง “ที่ดินริมน้ำหายากมาก โดยเฉพาะบนถนนเจริญกรุง หรือถ้ามีก็อาจเป็นแปลงที่ไม่เหมาะกับการสร้างโครงการตึกสูงเพราะที่ดินเล็กกว่า 5 ไร่ หรือเข้าไปในซอยลึก ซึ่งจะสร้างอาคารสูงไม่ได้ตามกฎหมาย” สุพินท์กล่าว
แปลงที่ดินติดแม่น้ำบนถนนเจริญกรุงแทบไม่มีการประกาศขายแล้ว จะเหลือเฉพาะแปลงที่ดินขององค์การสะพานปลา (ที่ดินรัฐ) ซึ่งกำลังพิจารณาให้สัมปทานเช่า ส่วนที่ดินริมน้ำฝั่งถนนเจริญนครยังมีประกาศขายบ้างในราคา 3-4 แสนบาท/ตร.ว. เลยไปจนถึงริมฝั่งถนนพระราม 3 ราคาจะลดลงเหลือเฉลี่ย 2 แสนบาท/ตร.ว.
เมื่อที่ดินแปลงที่เหมาะสมหาได้ยาก JLL จึงประเมินว่าในช่วง 2 ปีข้างหน้า ราคาคอนโดฯ ริมน้ำจะยังเติบโตได้เฉลี่ย 10% ต่อปี
“โค้งน้ำที่สวยที่สุดจะเป็นบริเวณเจริญกรุง-เจริญนคร เพราะเป็นย่านที่มีแสงสี มีการเคลื่อนไหว และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ศูนย์การค้า แหล่งท่องเที่ยว คมนาคม แต่โซนพระราม 3 จะสงบมากกว่า และได้วิวธรรมชาติของบางกระเจ้าทดแทน ถึงจะเป็นริมน้ำเหมือนกันแต่ทำเลถือว่าต่างกัน” สุพินท์กล่าว อย่างไรก็ตาม เธอเสริมว่าริมน้ำพระราม 3 มีโอกาสจะเป็นทำเลทองในอนาคต
ริมแม่น้ำต้องขายไลฟ์สไตล์
สำหรับกลุ่มลูกค้าของคอนโดมิเนียมริมน้ำ สุพินท์มองว่าเป็นกลุ่มคนที่ชื่นชอบวิถีชีวิตริมน้ำ บรรยากาศของการพักผ่อน
“โซนนี้ไม่ได้ใกล้แหล่งงาน การปล่อยเช่าจึงได้อัตราผลตอบแทน (yield) ไม่สูง ประมาณ 2-3% เท่านั้น ห้องชุดจึงเน้นขายผู้ที่ซื้ออยู่เอง หรือนักลงทุนระยะกลางถึงยาวมากกว่านักเก็งกำไรระยะสั้น” สุพินท์กล่าว
แม่น้ำ เรสซิเดนท์ตั้งเป้าขายหมดในสิ้นปี
ด้าน
เดชา ตั้งสิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
บริษัท แม่น้ำ เรสซิเดนท์ จำกัด เปิดเผยว่า แม่น้ำ เรสซิเดนท์ ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมริมน้ำ แปลงที่ดินติดกับโรงแรมแม่น้ำ รามาดา พลาซา จำนวนห้องชุด 294 ยูนิต ปัจจุบันเหลือขายเพียง 26 ยูนิต บริษัทตั้งเป้าจะเร่งยอดขายเพื่อปิดโครงการภายในสิ้นปีนี้
วิวแม่น้ำเจ้าพระยาจากคอนโดมิเนียม แม่น้ำ เรสซิเดนท์
โดยห้องชุดที่เหลือทั้งหมดคิดเป็นมูลค่า 785 ล้านบาท ไฮไลต์คือห้องแบบเพ้นท์เฮ้าส์ 2 ชั้น 4 ห้องนอน ที่ยังเหลือขายอยู่ 6 ยูนิต ราคาขาย 60-80 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 2.5 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนอีก 20 ยูนิตที่เหลือเป็นห้องแบบ 1-3 ห้องนอน ราคาเริ่มต้น 9 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 2 แสนบาท/ตร.ม.
แม่น้ำ เรสซิเดนท์เป็นคอนโดฯ ที่เปิดขายเมื่อปี 2557 และสร้างเสร็จในปี 2560 จากวันเปิดตัวจนถึงปัจจุบัน เดชากล่าวว่าบริษัทปรับราคาขายขึ้นมาแล้ว 40% ใกล้เคียงกับการปรับขึ้นของราคาตลาด
ห้องตัวอย่าง เพ้นท์เฮ้าส์ 4 ห้องนอนในโครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์
(ที่ 2 จากซ้าย) เดชา ตั้งสิน ซีอีโอ บริษัท แม่น้ำ เรสซิเดนท์ จำกัด (ที่ 3 จากซ้าย) สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด
