ศุภาลัยวิจัยตลาดอสังหาฯ 2562 จบสิ้นปีแม้ ‘ยังไม่วิกฤต’ แต่ ‘แผ่ว’ ที่สุดในรอบ 8 ปี

ศูนย์วิจัยศุภาลัยประเมินล่วงหน้าถึงสิ้นปี 2562 สัดส่วนยอดขาย (take up rate) เฉลี่ยลดเหลือ 32.5% ต่ำที่สุดในรอบ 8 ปี “ประศาสน์ ตั้งมติธรรม” ชี้ยังไม่วิกฤต แต่หดตัวลง คาดเป็นสภาวะต่อเนื่องถึงปีหน้า

ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการที่ปรึกษา บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดผลวิจัยสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2562 คาดการณ์ถึงสิ้นปีนี้ ศูนย์วิจัยศุภาลัยประมาณการว่ายอดขายที่อยู่อาศัยตลอดปีโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000 หน่วย โดยประมาณการยอดขายสูงสุดที่เป็นไปได้ (best case) ที่ 120,000 หน่วย และต่ำสุดที่อาจเป็นไปได้ (worst case) ที่ 80,000 หน่วย ตัวเลขยอดขายประมาณการโดยเฉลี่ย 100,000 หน่วยนี้ ประศาสน์ชี้ให้เห็นว่า หากมองย้อนกลับไปในรอบ 8 ปี (2554-2561) ถือเป็นยอดขายทรงตัว ไม่ต่ำกว่าปกติเท่าใดนัก เพราะแต่ละปีตลาดอสังหาฯ มียอดขายอยู่ระหว่าง 90,000-120,000 หน่วยอยู่แล้ว แต่เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2561 ซึ่งมียอดขาย 113,508 หน่วย ถือว่ายอดขายลดลงกว่าปีก่อน โดยปีก่อนนี้มีตัวเลขยอดขายที่ดีเพราะมีกำลังซื้อชาวจีนเข้ามาเพิ่มดีมานด์ตลาด

• พายุหรือแค่ลมพัด? หลากทัศนะผู้บริหารค่ายอสังหาฯ เมื่อคนจีนแห่ซื้อคอนโดฯ ไทย

อย่างไรก็ตาม หากคิดคำนวณสัดส่วนยอดขาย 100,000 หน่วยต่อหน่วยขายทั้งตลาดของปี 2562 จะคิดเป็นสัดส่วนการขายหรือ take up rate เพียง 32.5% ซึ่งต่ำที่สุดในรอบ 8 ปีที่ผ่านมาที่ตลาดอสังหาฯ มักจะมี take up rate อยู่ระหว่าง 34.66% - 45.45% ดังนั้น ปีนี้นับได้ว่าตลาดอสังหาฯ ประสบภาวะขาลง “แย่กว่าเดิมไหม ใช่ แต่ยังไม่วิกฤต ผมคาดว่าการลดลงเช่นนี้จะยังคงอยู่ไม่เกินปีหน้า” ประศาสน์กล่าว ประศาสน์ยังวิเคราะห์ด้วยว่า สาเหตุที่มองว่าตลาดอสังหาฯ ยังไม่ถึงขั้นวิกฤต เพราะแม้ว่าจะเกิดยอดขายแบบ ‘worst case’ คือขายได้เพียง 80,000 หน่วย ก็ยังคิดเป็น take up rate ที่ 26% นั่นหมายความว่า หากประเมินตลาดอสังหาฯ เปรียบเสมือนโครงการที่อยู่อาศัยโครงการหนึ่ง จะสามารถขายหมดได้ภายใน 4 ปี “ปกติโครงการอสังหาฯ แห่งหนึ่งๆ หากขายหมดได้ภายใน 4-5 ปีจะยังมีกำไร gross margin อยู่ราวๆ 20-25% ซึ่งเป็นกำไรขั้นต้นปกติในธุรกิจนี้ ดังนั้นถ้าโครงการสามารถขายได้ปีละ 20% ขึ้นไปก็ยังมีสถานการณ์ที่ดีอยู่ แต่ถ้าหากเมื่อไหร่ที่ขายได้ต่ำกว่าปีละ 20% จะเกิดค่าใช้จ่ายพนักงานขายและการดูแลรักษาที่เพิ่มต้นทุนมากกว่าปกติ และทำให้กำไรลดลง” ประศาสน์กล่าว

สถานการณ์ที่ตลาดอสังหาฯ มี take up rate ต่ำกว่า 20% ซึ่งถือว่าเข้าขั้นวิกฤตนั้นเกิดขึ้นครั้งสุดท้ายในช่วงหลังปี 2540 วิกฤตต้มยำกุ้ง และไม่เคยเกิดขึ้นอีกเลย แม้กระทั่งปี 2554 ที่เกิดภัยพิบัติน้ำท่วมใหญ่ ตลาดอสังหาฯ ขายได้ลดลง ในปีนั้น เหลือยอดขายเพียง 81,816 หน่วย แต่ยังคิดเป็น take up rate ถึง 37.86% สำหรับปัจจัยสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ประศาสน์กล่าวว่าเป็นผลบวกหรือลบกับตลาดอสังหาฯ ไม่มากเพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ซึ่งประชาชนจำเป็นต้องซื้อ โดยอัตราการขึ้นลงของจีดีพีประเทศ 1 basis point จะส่งผลต่อยอดขายที่อยู่อาศัย 5,000 หน่วย  

---

ไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่ เพจเฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine