แผนแม่บทพัฒนาพื้นที่ย่านพหลโยธินของ ร.ฟ.ท. คืบหน้า แบ่งโซน ตึกแดง ด้านหลังเอสซีจี บางซื่อเนื้อที่ 120 ไร่วางผังชวนเอกชนสร้างสำนักงานใหญ่แห่งใหม่พ่วงที่พักพนักงาน รฟท. – ออฟฟิศบิลดิ้ง – คอนโดฯ คาดมูลค่าลงทุน 3.5 หมื่นล้านบาท ฟากดีเวลอปเปอร์ห่วงผิวถนนไม่เพียงพอ ขอศึกษาตลาดเพิ่ม
การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) พร้อม
บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาศึกษาความเหมาะสม ออกแบบรายละเอียดเบื้องต้น และวิเคราะห์โครงการ ร่วมกันจัดงานสัมมนาศึกษาความสนใจของผู้ประกอบการ (Market Sounding)
โครงการพัฒนาพื้นที่สำนักงานใหญ่ ร.ฟ.ท. และพื้นที่ต่อเนื่องบริเวณตึกแดงบางซื่อ
นำโดย
วรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน รักษาการในตำแหน่งผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย กล่าวถึงการพัฒนาพื้นที่ย่านพหลโยธินกว่า 2,000 ไร่ของ ร.ฟ.ท. โดยรอบสถานีกลางบางซื่อว่า ร.ฟ.ท. ได้มีการว่าจ้าง องค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (ไจก้า) ไปก่อนหน้านี้ ออกมาเป็น
แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ย่านพหลโยธิน ของการรถไฟฯ โดยแบ่งเป็น 9 แปลงที่ ร.ฟ.ท. จะทยอยศึกษาเจาะลึกในแต่ละโซนและดำเนินการพัฒนา
ทั้งนี้ โครงการที่จัด Market Sounding ในรอบนี้เป็นพื้นที่เนื้อที่ 120 ไร่ บริเวณด้านหลังสำนักงานใหญ่เอสซีจี บางซื่อ ตรงข้ามสถานีกลางบางซื่อที่กำลังก่อสร้าง หรือบริเวณ ตึกแดง ซึ่งโดยภาพรวมแล้วจะเป็นพื้นที่สำนักงานใหญ่แห่งใหม่ของ รฟท. และบ้านพักพนักงาน แต่เนื่องจากต้องการสร้างประโยชน์สูงสุดจึงเปิดพื้นที่เป็นโครงการให้เอกชนร่วมลงทุน
วรวุฒิกล่าวเชิญชวนถึงข้อดีบริเวณนี้ว่า จะเป็นโซนที่ใกล้สถานีกลางบางซื่อเพียงถนนกั้น ซึ่งสถานีกลางบางซื่อจะเป็นจุดศูนย์รวมของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน แดง ม่วง เขียว รวมถึงรถไฟความเร็วสูง มีกำหนดสร้างสถานีเสร็จในปี 2564 โดยคาดว่าปีแรกจะมีคนเข้ามาใช้งานสถานีนี้วันละ 8 หมื่นคน ยังไม่นับรวมพนักงานในเอสซีจีที่มีกว่า 8 พันคน จึงเชื่อว่าจะเป็นพื้นที่ที่มีกำลังซื้อและศักยภาพ
เปิด 4 โซนในพื้นที่ตึกแดงเชิญชวนเอกชนร่วมประมูล
ด้าน
พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ พร้อมด้วยคณะทำงาน แจกแจงถึงการออกแบบในพื้นที่ตึกแดงว่า จะแบ่งออกเป็น 4 โซน ได้แก่
- โซนเอส 15.6 ไร่ เป็นพื้นที่อาคารสำนักงานใหญ่ ร.ฟ.ท.พื้นที่ก่อสร้าง 113,000 ตร.ม. ออกแบบเป็นอาคารเขียว LEED ระดับทองขึ้นไป
- โซนเอ 20.4 ไร่ เป็นพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่า พื้นที่ก่อสร้าง 150,000 ตร.ม.
- โซนบี 55.8 ไร่ เป็นพื้นที่ที่พักอาศัยให้เช่าแก่บุคคลทั่วไปประมาณ 6,000 ยูนิต และพื้นที่รีเทลขนาดเล็ก 10,000 ตร.ม.สำหรับบริการชุมชน และพื้นที่สันทนาการ
- โซนซี 28.2 ไร่ โซนบ้านพักพนักงานการรถไฟฯ ประมาณ 500 ยูนิต
ทั้งนี้ พื้นที่ทั้งหมดมีเงื่อนไขจะต้องจัดสร้างให้เข้าเกณฑ์สมาร์ท ซิตี้ และความยั่งยืน ภายใต้ข้อกำหนดต่างๆ เช่น นำสายไฟฟ้าลงดินและมีระบบบำบัดน้ำเสีย มี TOD (Transit Oriented Development) ที่ส่งเสริมการขนส่งสาธารณะ โดยมีฟีดเดอร์ภายในโครงการเพื่อลดการใช้รถส่วนตัว มีทางจักรยานและทางเท้ารองรับ เป็นต้น
ด้านผังเมืองของพื้นที่ตึกแดงจะแบ่งเป็น 2 ส่วน คือ
โซนเอกับโซนเอส เป็นพื้นที่ ย.9 อัตรา FAR 7:1 สามารถพัฒนาอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่กว่า 10,000 ตร.ม. ได้ ขณะที่
โซนบีและซีเป็นพื้นที่ ย.8 อัตรา FAR 6:1 ทำให้พัฒนาพื้นที่พาณิชย์ได้ไม่เกิน 10,000 ตร.ม. ขณะนี้การออกแบบโครงการจึงวางผังโซนบีให้เป็นการพัฒนาคอนโดฯ ให้เช่าจนกว่าจะมีการปรับผังเมืองให้ใช้ FAR ได้มากขึ้น
สำหรับลักษณะการร่วมลงทุน วรวุฒิชี้แจงว่าโครงการนี้จะอยู่ภายใต้ระเบียบการจัดซื้อจัดจ้างของ ร.ฟ.ท. และได้วางแนวทางเบื้องต้น เป็นการให้เอกชนเช่าที่ดินและลงทุนก่อสร้างเองทั้งหมดโดยมีสิทธิเก็บรายได้ที่เกิดขึ้นจากโซนเอและโซนบี เพียงแต่ต้องลงทุนสร้างโซนเอสและซีให้กับ ร.ฟ.ท. โดยวรวุฒิกล่าวว่า พร้อมเจรจาในรายละเอียดเพื่อให้โครงการมีความคุ้มค่าจูงใจนักลงทุนเอกชน
วรวุฒิคาดว่าโครงการจะมีมูลค่าการลงทุนรวม 3.5 หมื่นล้านบาท แต่เชื่อว่าถ้าหากผังเมืองมีการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ ย.8 เป็น ย.9 ในอนาคต ปลดล็อกให้สามารถพัฒนาออฟฟิศบิลดิ้งได้ มูลค่าการลงทุนจะเพิ่มขึ้นไปถึง 8 หมื่นล้านบาท
กังวลการจราจรแออัด-ศึกษาข้อมูลตลาดเพิ่ม
ฝ่ายดีเวลอปเปอร์ตอบรับเข้าร่วม Market Sounding กันอย่างคับคั่ง เช่น ซีพี แลนด์, ภิรัชบุรี, วัน ออริจิ้น, อนันดา ดีเวลอปเม้นท์, ไรมอนแลนด์ ตลอดจนนักลงทุนจากญี่ปุ่น และบริษัทในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น เอสซีจี, EnCo
ฝ่ายเอกชนมีข้อกังวลหลักๆ ถึงการจราจรโดยรอบโครงการ ซึ่งปัจจุบันมีความคับคั่งอยู่แล้ว โดยถนนหลักที่เข้ามาถึงคือถนนเทอดดำริเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม ฝั่งคณะทำงานกล่าวว่า ในอนาคตโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต จะมีการสร้างถนนขนาด 4 เลนเชื่อมต่อจากถนนเทอดดำริเข้ากับถนนโลคัลโรด (กำแพงเพชร 6) ด้วย ซึ่งเชื่อว่าจะรองรับปริมาณรถได้เพิ่มขึ้นอีก 2-3 หมื่นคัน นอกจากนี้ โครงการนี้ยังต้องการจะสนับสนุนการใช้ขนส่งสาธารณะมากกว่ารถยนต์ส่วนบุคคลอีกด้วย
ขณะที่
ปิติภัทร บุรี กรรมการบริหาร กลุ่มบริษัท ภิรัชบุรี กล่าวสั้นๆ ถึงโครงการนี้หลังรับฟังข้อมูลว่า ต้องศึกษาความสนใจของตลาดที่จะเข้ามาเช่าพื้นที่บริเวณนี้ก่อนว่ามีมากน้อยเพียงใด จึงยังไม่สามารถตอบในรายละเอียดได้
พนม กาญจนเทียมเท่าให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า
ขั้นตอนต่อจากนี้จะมีการรับฟังข้อมูลจากทุกฝ่ายและนำไปปรับปรุง ก่อนจะสรุปโครงการได้ภายในกลางปีนี้และเริ่มเปิดประมูลได้ปีหน้า
สำหรับรายละเอียดเชิงลึก เช่น ระยะเวลากรรมสิทธิ์การเช่า ยังไม่ยืนยัน แต่ ร.ฟ.ท. เคยมีการให้เช่าระยะยาวที่สุดคือ 50 ปี ด้านรายละเอียดเรื่องผลตอบแทนการลงทุนยังไม่มีการศึกษาสรุปทั้งโครงการ แต่มีข้อมูลเบื้องต้นคือ ราคาห้องชุดที่เป็นกรรมสิทธิ์การเช่า 30 ปี อยู่ที่ 6.5-7 หมื่นบาทต่อตร.ม. (ต่ำกว่าราคาขายขาดราว 30%) และอัตราค่าเช่าออฟฟิศอยู่ที่ประมาณ 700 บาทต่อตร.ม.
Forbes Facts
- พื้นที่ตึกแดงในปัจจุบันเป็นเขตบ้านพักอาศัยพนักงานการรถไฟฯ 500 ครัวเรือน
- พนมกล่าวว่า แผนแม่บทพัฒนาย่านพหลโยธินทั้ง 2,000 กว่าไร่นั้น จะมีออฟฟิศบิลดิ้งพื้นที่เช่ารวมประมาณ 5 แสนตร.ม. แต่ได้วางแผนทยอยพัฒนาปีละประมาณ 5 หมื่นตร.ม. เพื่อไม่ให้ซัพพลายล้นตลาด
- วรวุฒิกล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับพื้นที่แปลงเอของแผนแม่บทย่านพหลโยธิน เนื้อที่ 35 ไร่ บริเวณติดกับสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งมีการจัดทำออกแบบโครงการให้เป็น Mixed-use สำนักงานให้เช่า โรงแรม และห้างสรรพสินค้า จะเริ่มเปิดขายซองประมูลวันที่ 9 เม.ย.นี้ และกำหนดยื่นซองประมูลภายใน 30 ก.ค. 62
