ฝุ่นตลบวงการอสังหาริมทรัพย์ เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมเข็นนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาคุมเข้มการปล่อยกู้ จากที่เคยวางเงินดาวน์ 12-15% ผู้กู้บ้านหลังที่สองหรือบ้านแพง 10 ล้านบาทขึ้นไป ต้องเตรียมเงินดาวน์เพิ่มเป็น 20%
อ้างอิงจากเอกสารแนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดย ธปท. มองเห็นสัญญาณฟองสบู่ในตลาดบ้าน-คอนโดมิเนียมที่อาจเกิดขึ้นได้ จากการแข่งขันปล่อยกู้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ซึ่งสบช่องโหว่การปล่อยสินเชื่อบ้าน ทำให้มีการพ่วงปล่อยกู้สินเชื่ออื่นๆ ที่เรียกว่าเป็นการ “top-up” เข้ากับสินเชื่อบ้านจนวงเกินกู้เกิน 100% ของราคา
โดยเกณฑ์เดิมที่ ธปท. กำหนดไว้นั้น ค่า LTV (Loan-to-Value) หรือวงเงินกู้ที่ได้ต้องไม่เกิน 95% หากเป็นโครงการแนวราบ และไม่เกิน 90% หากเป็นโครงการแนวสูง และต้องไม่เกิน 80% หากเป็นโครงการใดๆ ที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
การศึกษาของธปท.พบว่า การปล่อยสินเชื่อในลักษณะที่มี top-up จนวงเงินกู้รวมเกิน 100% นั้นเริ่มมีสัดส่วนมากกว่า 20% ของสินเชื่อบ้านทั้งหมดมาตั้งแต่ปี 2559 โดยล่าสุดช่วงครึ่งปีแรกปี 2561 มีสัดส่วนเพิ่มเป็น 24%
นอกจากนี้ ผู้กู้ ID เดียวกันที่กู้ซื้อบ้านตั้งแต่ 2 สัญญาขึ้นไปยังเพิ่มจำนวนขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยช่วงครึ่งปีแรก 2561 มีผู้กู้ซื้อบ้านตั้งแต่ 2 สัญญาขึ้นไปเพิ่มสัดส่วนเป็นมากกว่า 20% ของทั้งหมด อันเป็นผลมาจากความนิยมลงทุนและเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเป็นเช่นนี้ ธปท.จึงลงดาบวางข้อเสนอนโยบายปรับแก้เกณฑ์ LTV ให้เข้มงวดขึ้น คือ นอกจากจะเน้นย้ำให้มีการปล่อยกู้สินเชื่อบ้านไม่เกิน 80% ของมูลค่าบ้านที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปแล้ว ยังแก้เกณฑ์ให้ผู้กู้สัญญาที่ 2 ขึ้นไปสามารถกู้ได้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าบ้าน-คอนโดฯ เช่นกัน และการคำนวณวงเงินกู้สินเชื่อบ้านหลังจากนี้ จะหมายรวมถึงสินเชื่ออื่นๆ ที่มักจะปล่อยกู้พ่วงไปกับสินเชื่อบ้านด้วย เช่น สินเชื่ออเนกประสงค์ (กู้ตกแต่งบ้าน) สินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต สินเชื่อบุคคล
เมื่อเกณฑ์ดังกล่าวเกิดขึ้น ผลกระทบโดยตรงคือจะทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านที่เข้าข่าย ต้องมีเงินสดสำหรับวางดาวน์เพิ่มมากกว่าปกติ และเมื่อ ธปท. วางหมุดบังคับใช้วันแรกตั้งแต่ 1 มกราคม 2562 หรือไม่ถึง 3 เดือนจากการประกาศนโยบาย ทำให้การเตรียมตัวของผู้ที่กำลังผ่อนดาวน์อสังหาฯ อาจจะไม่ทันการ
นักลงทุนอาจเสียแรงจูงใจในการซื้อ
พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด มองภาพรวมการเรียกเก็บเงินดาวน์ของดีเวลอปเปอร์ในตลาดมีตั้งแต่ระดับ 10-17% แต่เฉลี่ยแล้วจะอยู่ที่ 12-15% โดยส่วนใหญ่โครงการระดับกลางล่างจะเรียกเก็บเงินดาวน์ต่ำกว่าโครงการระดับบนตามความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อ
ส่วนกลุ่มราคาที่มีการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือเป็นการลงทุนมากที่สุดคือตลาดระดับกลาง ราคา 3-10 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งพนมคาดว่ามีการซื้อเพื่อลงทุนราว 30-40% ในโครงการระดับราคานี้ และหากเป็นโครงการจากผู้ประกอบการแบรนด์ใหญ่อาจจะมีสัดส่วนสูงถึง 50%
พนมเปิดเผยว่า ขณะนี้นักลงทุนยังไม่ชะลอการตัดสินใจ อาจเพราะยังไม่เห็นมาตรการชัดเจนออกมา และทิศทางการเติบโตของราคาคอนโดฯ ก็ยังเป็นขาขึ้น อย่างไรก็ตาม หากมีการบังคับใช้มาตรการดังกล่าวจริง เชื่อว่าจะมีผลกระทบเชิงลบกับการตัดสินใจซื้อ
“เขาก็คงไม่ชอบใจถ้าต้องวางดาวน์เพิ่ม แม้ว่าเขาจะมีศักยภาพที่จะจ่ายให้เต็ม 20% แต่นักลงทุนจะมองเรื่อง ROI (Return on Investment) ที่ต้องจ่ายเปล่าเพิ่มขึ้นในระหว่างที่ตึกยังก่อสร้างกว่าที่จะได้รับผลตอบแทนเป็นค่าเช่าเมื่อสร้างเสร็จ กรณีนี้เขาอาจจะเปลี่ยนใจไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นที่ให้ผลตอบแทนมากกว่า”
พนมเสริมด้วยว่า กลุ่มที่น่าจะมีผลกระทบหนักกว่าคือตลาดกลางล่างที่อาศัยการกู้สินเชื่อ top-up มาใช้ในการตกแต่งบ้าน เมื่อไม่สามารถกู้ top-up ได้แล้วอาจจะยังโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่จะยังย้ายเข้าอยู่ไม่ได้เนื่องจากไม่มีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ ทำให้เป็นปัญหาด้านที่อยู่อาศัย
ผู้ประกอบการยังไม่หวั่น
วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า ในกลุ่มสินค้าคอนโดฯ ของบริษัทมีการซื้อเพื่อลงทุนหรือเป็นการซื้อเป็นหลังที่ 2 ขึ้นไปสัดส่วนประมาณ 30% โดยบริษัทมีการเก็บเงินดาวน์ 15-20% ใกล้เคียงกับเกณฑ์ใหม่ของแบงก์ชาติ จึงเชื่อว่าจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ขณะนี้ยังไม่ได้ปรับนโยบายหรือมีกลยุทธ์ใหม่ๆ มารองรับ
“ธปท.ออกเกณฑ์นี้มามองว่าเป็นข้อดีเพราะจะทำให้ตลาดไม่ร้อนแรงเกินไป ไม่เติบโตผิดปกติในบางจุด หรือในบางคอนโดฯ ที่เสี่ยงเกิดฟองสบู่ และสภาพตอนนี้เริ่มคล้ายกับปี 2540 ที่มีการนอกกรอบกติกามากขึ้น” วิทการกล่าว
ด้าน ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด ผู้ประกอบการที่พัฒนาคอนโดมิเนียมระดับกลางเป็นหลักและเน้นตลาดนักลงทุน กล่าวว่า บริษัทมีการเรียกเก็บเงินดาวน์ค่อนข้างสูงประมาณ 20% นอกจากช่วงโปรโมชั่นอาจลดเงินดาวน์เหลือ 15% บ้างทำให้ไม่มีข้อกังวลใจกับมาตรการปรับเกณฑ์ LTV
“ด้านบวกของมาตรการนี้ก็มี เพราะน่าจะช่วยตัดคู่แข่งที่ไม่พร้อมไปได้มาก” ขจรศิษฐ์กล่าว
ทั้งนี้ ธปท.ได้นัดพูดคุยรับฟังความคิดเห็นกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์วันที่ 11 ตุลาคมนี้ และเปิดรับฟังความคิดเห็นต่อมาตรการปรับเกณฑ์ LTV จนถึงวันที่ 22 ตุลาคม 2561 ทางเว็บไซต์ www.bot.or.th
