ดีมานด์เทียมออกฤทธิ์ตลาดคอนโดฯ นักเก็งกำไรสะดุด ขายต่อไม่ออก-ปล่อยเช่าขาดทุน

ผ่านครึ่งทางปี 2560 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมยังเป็นที่จับตามองอย่างต่อเนื่อง จากกระแสความหวั่นเกรงว่าจะเข้าสู่ภาวะฟองสบู่อสังหาฯ หรือไม่

โดย สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด มองว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ภาพรวมยังไม่ถือว่าอุปทานล้นตลาด แต่จะล้นในบางทำเลเท่านั้น "คอนโดฯยังไม่ล้นตลาด เพียงแค่เกือบๆ ทำให้ราคายังเติบโตได้เฉลี่ย 5-10% ต่อปีเป็นปกติ แต่บางทำเลที่มีภาวะโอเวอร์ซัพพลายจริง คือ คอนโดฯแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงที่เข้าเขตนนทบุรี มีซัพพลายเหลือเกือบ 4,000 ยูนิต และราคาก็ไม่เติบโต ต้องรอดูผลจากการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสถานีบางซื่อ-เตาปูนว่าจะช่วยระบายสต็อกได้แค่ไหน แต่คาดว่าอาจจะต้องระบายสต็อกกันอีก 1 ปี" สุรเชษฐกล่าว ด้านการเปิดตัวใหม่และอัตราการขาย คอลลิเออร์สประเมินว่าช่วงครึ่งปีแรก 2560 มีการเปิดตัวคอนโดฯในกรุงเทพฯ 2.4 หมื่นยูนิต และส่วนใหญ่ 65% เป็นการเปิดตัวห้องชุดราคา 5 หมื่น - 1 แสนบาท/ตร.ม. โดยมีอัตราขายรวมประมาณ 50-55% ทรงตัวเท่ากับปี 2559 สภาพตลาดคอนโดฯที่มีอัตราขาย 50-55% ทรงตัวเช่นนี้ถือว่าเกิดขึ้นติดต่อกันเป็นปีที่ 4 แล้ว เทียบกับปี 2556 ซึ่งคอนโดฯขายดี มีอัตราขายมากกว่า 60% สุรเชษฐกล่าวต่อว่า สำหรับคาดการณ์การเปิดตัวคอนโดฯตลอดปี 2560 คาดว่าจะมีประมาณ 4.5 หมื่นยูนิต เติบโต 15% จากปีก่อน เห็นได้ว่าแม้สภาพตลาดทรงตัวไม่หวือหวาแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังเดินหน้าเปิดตัวมากขึ้น

เก็งกำไรใบจองลำบาก-ลามถึงปล่อยเช่า

จากสถานการณ์ดังกล่าวทำให้กลุ่มนักลงทุนหน้าใหม่หรือรายย่อยเริ่มประสบปัญหาและมีจำนวนลดลง เนื่องจากกลุ่มนักลงทุนรายย่อยต้องการเก็งกำไรใบจอง แต่ด้วยภาวะตลาดทำให้ขายต่อก่อนช่วงโอนกรรมสิทธิ์ได้ยากขึ้น เมื่อตัดสินใจรับโอนกรรมสิทธิ์ บางส่วนมีปัญหาความสามารถผ่อนชำระไม่เพียงพอทำให้ธนาคารปฏิเสธให้กู้สินเชื่อบ้านจึงไม่สามารถโอนได้ "ดีมานด์เทียมที่สร้างขึ้นกำลังเกิดผลกระทบในปีนี้ เพราะช่วง 10 ปีก่อนคอนโดฯยังมีน้อย นักเก็งกำไรใบจองขายต่อได้แน่นอนแทบจะ 100% แต่ปัจจุบันตัวเลือกมีมาก โอกาสที่จะขายต่อได้ก่อนโอนอาจจะเหลือ 50% เท่านั้น ทำให้โครงการมียอดรีเจ็กต์เรตและทิ้งดาวน์ 5%-40% แล้วแต่แห่ง อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการเองยังไม่กังวลกับห้องชุดที่ต้องนำกลับมารีเซล เพราะมองว่าเป็นข้อดี สามารถปรับราคาขึ้นทำกำไรเพิ่มได้อีก" สุรเชษฐกล่าว

นอกจากนี้ ในกลุ่มนักลงทุนที่มีศักยภาพรับโอนห้องชุดและผันตัวมาเป็นการลงทุนปล่อยเช่าก็ประสบปัญหาอีก คือ อัตราค่าเช่าเริ่มลดลง จากซัพพลายห้องชุดให้เช่ามีมากจึงมีการแข่งขันตัดราคา หลายรายเริ่มปล่อยเช่าในราคาขาดทุนหมายถึงปล่อยเช่าราคาต่ำกว่าค่างวดผ่อนชำระต่อเดือน ซึ่งทำให้ต้องหวังทำกำไรกับส่วนต่างราคาที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต (capital gain) เท่านั้น สุรเชษฐยังกล่าวเพิ่มเติมว่า การดึงลูกค้าต่างชาติ เช่น ชาวจีน ฮ่องกง ไต้หวัน ซื้อห้องชุดในไทยเป็นอีกกระแสที่น่าจับตาว่าอาจกลายเป็นดีมานด์เทียมซ้ำสอง เพราะเป็นกลุ่มนักลงทุนเช่นกัน ถ้าหากในช่วงโอนกรรมสิทธิ์นักลงทุนพบว่าแนวโน้มราคาไม่เป็นตามที่คาดก็อาจจะยอมทิ้งดาวน์ได้

คอนโดบูมรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

สำหรับช่วงครึ่งปีหลัง 2560 มีทำเลน่าจับตามองคือ แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค เนื่องจากคอลลิเออร์สประเมินว่าจะมีการเปิดตัวคอนโดฯ 5-6 โครงการ รวมจำนวนกว่า 7,000 ยูนิต จากปัจจุบันมีซัพพลายสะสม 1.9 หมื่นยูนิต เหลือขาย 4,000 ยูนิต อย่างไรก็ตาม สุรเชษฐให้ความเห็นว่า จำนวนยูนิตที่เพิ่มขึ้นมาไม่น่าจะทำให้กลายเป็นทำเลคอนโดฯโอเวอร์ซัพพลายอีกแห่งหนึ่ง เพราะโครงการใหม่ล้วนมาจากผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งมีฐานลูกค้าในมือซึ่งน่าจะทำให้มียอดพรีเซลสูง

ต่างจังหวัดพัทยาน่าห่วง

สุดท้ายคือตลาดคอนโดฯ ต่างจังหวัด สุรเชษฐ กล่าวว่าในภาพรวมยังชะลอตัวต่อเนื่องทุกเมืองท่องเที่ยว โดยมีตลาดที่น่ากังวลสูงสุดคือ พัทยา ซึ่งถึงแม้จะมีอัตราขายถึง 88% แต่จำนวนยูนิตเหลือขายมีสูง 1 หมื่นยูนิต ในขณะที่ เชียงใหม่ มีปัจจัยบวกคือนักลงทุนจีนซึ่งเข้ามาเหมาซื้อยกชั้นหลายแห่ง แต่ทั้งนี้ต้องจับตามองระยะยาวว่าจะมีการลงทุนอย่างต่อเนื่องหรือไม่