แนวโน้มการฟื้นตัวภาคอุตสาหกรรมของประเทศไทย บวกกับปัจจัยหนุนดีมานด์การลงทุนเช่าโรงงานและคลังสินค้าเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ฟรีโซนบนทำเลยุทธศาสตร์ ซึ่งเล็งเห็นโอกาสขยายพอร์ตเสริมศักยภาพการสร้างรายได้ต่อเนื่องสู่เป้าหมายสินทรัพย์รวมหมื่นล้านบาท
ภาพรวมการย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนชาวต่างชาติเข้ามาในประเทศไทยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน จากปัจจัยสถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ รวมถึงสงครามทางการค้าระหว่างประเทศมหาอำนาจ ทำให้บริษัทต่างชาติในจีนได้รับผลกระทบจากมาตรการภาษีและมาตรการสั่งห้ามของสหรัฐอเมริกา ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องกระจายความเสี่ยงทางธุรกิจด้วยการลงทุนในแหล่งผลิตใหม่ในกลุ่มประเทศโซนเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มากขึ้น
โดยธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าถือเป็นหนึ่งในธุรกิจที่ได้รับอานิสงส์จากการเติบโตของภาคอุตสาหกรรมในประเทศไทยและโครงการขนาดใหญ่เข้ามาลงทุนในไทยอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอุตสาหกรรมเป้าหมายทั้งยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ ดิจิทัล อุตสาหกรรมชีวภาพและพลังงานหมุนเวียนสำหรับยานยนต์
“สงครามการค้าทำให้ผู้เช่าในพอร์ตของเรามีอเมริกาและจีนมากขึ้น เพราะเราวางตัวเป็นกลางและเอื้อประโยชน์หลายอย่าง ซึ่งโครงการเราเป็นพื้นที่สีม่วงปลอดอากร ให้บริการผู้เช่ารายย่อยมากกว่า 100 บริษัท โดยมีการขอใบอนุญาต free trade zone ที่ทำตามเงื่อนไขด้าน facility เช่น การทำรั้วรอบขอบชิด กล้องวงจรปิด ทางเข้าทางเดียว ซึ่งส่วนใหญ่ลูกค้าของเรามากกว่า 90% เป็นชาวต่างชาติ ส่วนที่เหลือเป็นสัญชาติไทย แต่ JV กับต่างประเทศ เช่น จีน ญี่ปุ่น อเมริกา
“เราจึงมีบริการช่วยประสานงานใบอนุญาตเป็นผู้ประกอบการเขตปลอดอากร (กศก.185) และอำนวยความสะดวกในขั้นตอนต่างๆ โดยการบริหารจัดการ free zone ของเรายังแตกต่างจากที่อื่นด้วยรูปแบบเหมือนคอมมูนิตี้เล็กๆ มีนิติบุคคล เซลส์ให้บริการลูกค้า ช่างดูแล 24 ชั่วโมง และ LINE OA ไว้ใช้สื่อสารกัน” อรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT) กล่าวถึงโอกาสสร้างการเติบโตท่ามกลางความขัดแย้ง และปัจจัยสนับสนุนจากการเป็นพื้นที่เขตปลอดอากร (free zone) ที่ได้รับอนุมัติโดยกรมศุลกากร และเขตประกอบการอุตสาหกรรมจากกระทรวงอุตสาหกรรม ซึ่งผู้ประกอบการจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่น การยกเว้นอากรขาเข้า อากรขาออก ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีสรรพสามิต เป็นต้น
ขณะที่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล หรือ PROSPECT REIT ได้รับการจัดตั้งขึ้นตาม พ.ร.บ. ทรัสต์ โดยมีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด เป็นทรัสตี และ พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ในปี 2563 มุ่งเน้นลงทุนในอาคารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า ภายใต้การบริหารจัดการของอรอนงค์ร่วมกับผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินหลัก (sponsor) ทุ่มเทสร้างการเติบโตทั้งผลการดำเนินงานและผลตอบแทนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
“เราทำงานบัญชีมาตลอด 8 ปีในหลายกลุ่มธุรกิจจนกระทั่งเข้ามาอยู่ฝ่ายบัญชีกองทุนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของ บลจ. ไทยพาณิชย์ ทำให้เห็นภาพบัญชีโรงแรม อาคาร คลังสินค้า ออฟฟิศ รีเทล ตอนนั้นรู้สึกสนุกมากเพราะการลงบัญชีแต่ละวันมีความหลากหลาย และเริ่มอยากรู้งานหน้าบ้านจึงขอตามพี่ๆ ฝั่ง Fund Manager ไป site visit ซึ่งเมื่อได้เห็นของจริงเราก็ค้นพบสิ่งที่ชอบ จึงตัดสินใจเปลี่ยนสายงานบัญชีเป็นงานด้านการลงทุนและเข้าสู่แวดวง real estate”
อรอนงค์กล่าวถึงการผสมผสานความเชี่ยวชาญด้านการเงินและการลงทุน โดยสำเร็จการศึกษาปริญญาตรี สาขาบัญชี มหาวิทยาลัยพายัพ และปริญญาโท การบริหารจัดการมหาบัณฑิต สาขาการจัดการและกลยุทธ์ มหาวิทยาลัยมหิดล รวมถึงความรู้นอกตำราจากประสบการณ์ทำงานด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งฝ่ายบัญชีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund Management) ดูแลกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นอาคาร โรงงาน คลังสินค้า ศูนย์การค้า โรงแรม
ขณะที่เส้นทางด้านการลงทุนในฐานะ Fund Manager ของอรอนงค์มีประสบการณ์สั่งสมกว่า 13 ปี โดยเริ่มนั่งเก้าอี้ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด ในปี 2557 และเคยเป็นผู้ร่วมก่อตั้งฝ่ายทรัสตีของ REIT ในตำแหน่งผู้อำนวยการฝ่ายทรัสตี เมื่อปี 2560 ซึ่งเป็นฝ่ายงานกำกับดูแล ตรวจสอบระบบงานต่างๆ ของ REIT ให้คำปรึกษา แนะนำ และทำงานร่วมกับผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) รวมถึงได้รับตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชีย ฮอสพิแทลลิที รีท แอดไวเซอร์ส จำกัด ในปี 2562 โดยร่วมงานกับ บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในปี 2563 ถึงปัจจุบัน
สำหรับทรัพย์สินหลักที่ลงทุนในปัจจุบันประกอบด้วยโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 (BFTZ 1) ถนนบางนา-ตราด กม.23, โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 (BFTZ 2) ถนนเทพารักษ์, โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 (BFTZ 3) ถนนบางนา-ตราด กม.19 และโครงการ x44 บางนา กม.18 โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 292,332 ตาราง-เมตร บนที่ดินรวมประมาณ 294 ไร่ ในย่านบางนา-ตราด จังหวัดสมุทรปราการ
นอกจากนั้น การลงทุนยังมีทั้งรูปแบบกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าที่มีผู้เช่าหลากหลายอุตสาหกรรมช่วยสร้างความมั่นคงด้านรายได้ ด้วยอัตราการเช่าพื้นที่ (occupancy rate) เฉลี่ย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2567 ประมาณ 98% รวมถึงประวัติการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่ดีอย่างต่อเนื่อง
โดยนับตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ในปี 2563 ถึงงวดการดำเนินงานสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน ปี 2567 กองทรัสต์ประกาศจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนแล้วในอัตรารวม 3.8520 บาทต่อหน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทน (yield) ย้อนหลัง 12 เดือนอยู่ที่ 10.2% เมื่อเทียบกับราคาหน่วยทรัสต์ที่ 8.45 บาท ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2567
“โรงงานและคลังสินค้ามีความแตกต่างจากอสังหาฯ อื่นตรงที่รายได้ค่อนข้างสม่ำเสมอ ลูกค้าเรามีความหลากหลาย เช่น กลุ่มอาหาร อิเล็กทรอนิกส์ ผลิตภัณฑ์กระดาษ อุปโภคบริโภค โดยต่อสัญญารอบละ 3 ปี และโรงงานส่วนใหญ่จะต่ออย่างน้อย 2-3 รอบ เพราะการย้ายเครื่องจักรไปที่อื่นมีต้นทุนสูง ทำให้รายได้ของเราเหมือนน้ำซึมบ่อทราย ซึ่งเราสามารถเพิ่มมูลค่าหรือดึงค่าเช่าขึ้นมาได้จากการเป็น free zone และพัฒนาคลังสินค้าเป็น smart warehouse
“รวมถึงเราอาจจะเลือกซื้อทรัพย์จากรายอื่นๆ เพิ่มเติม โดยลงพื้นที่ไปดูคุณภาพทรัพย์ คุณภาพอาคาร location ผู้เช่า traffic จากนั้นจึงเริ่มขอข้อมูล พิจารณาผลประกอบการซึ่งต้องไม่ไกลจากกองเดิมที่ทำและแนวโน้มผลตอบแทนในอนาคต โดยองค์ประกอบทั้งหมดต้องครบทั้งด้านผู้เช่า location และสภาพของทรัพย์สิน”
เล็งเพิ่มมูลค่าทรัพย์ลงทุน
ภายใต้ความมุ่งมั่นเสริมศักยภาพการลงทุนให้มีเสถียรภาพมากขึ้น อรอนงค์เล็งเห็นความสำคัญการปรับโครงสร้างสัดส่วนการลงทุนให้การลงทุนในกรรมสิทธิ์ (freehold) มากขึ้นเป็น 31.4% จาก 29% ของมูลค่าประเมินทรัพย์สิน รวมถึงการเพิ่มสินทรัพย์กองทรัสต์ให้มีขนาดใหญ่ขึ้น ด้วยแผนการลงทุนเพิ่มครั้งที่ 3 มูลค่ารวมไม่เกิน 3.35 พันล้านบาท
ซึ่งลงทุนในกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในอาคารคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูป รวมถึงอาคาร built-to-suit ใน 3 โครงการที่กองทรัสต์ลงทุนอยู่ในปัจจุบัน คิดเป็นพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 221,678 ตารางเมตร ได้แก่ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 และโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3
สำหรับโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและสิทธิการเช่าอาคารเป็นระยะเวลาไม่เกิน 15 ปี มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 158,315 ตารางเมตร
ส่วนโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 ถนนเทพารักษ์ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดิน เป็นระยะเวลาไม่เกิน 26 ปี และลงทุนในกรรมสิทธิ์อาคาร มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 12,481 ตารางเมตร
และโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 ลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารของโครงการ มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 50,882 ตารางเมตร โดยภายหลังการลงทุนเพิ่มเติม PROSPECT REIT จะมีพื้นที่ให้เช่ารวมเพิ่มขึ้นประมาณ 76% เป็น 514,010 ตารางเมตร
“ทำเลเราเป็น prime location ศูนย์กลางโลจิสติกส์ ใกล้ทั้งถนน ท่าเรือ เครื่องบิน และเป็นพื้นที่ free zone ด้วย รวมถึงคุณภาพของอาคาร ถ้าเราซื้อโรงงานเก่าเราต้องซ่อมแซม กว่าผู้เช่าจะเข้ามาต้องปรับเปลี่ยนให้ตรงตามสเปก แต่ของเราเข้ามาแล้วสามารถเข้าอยู่ได้ทันที ยิ่งไปกว่านั้นเรามีใบอนุญาตประกอบกิจการอุตสาหกรรมที่เป็นโรงงาน เขาเข้ามาติดตั้งเครื่องจักรขอใบอนุญาตไม่นานก็ได้ โดยเรายังมีทีมงานที่มีความเข้าใจและพยายามรู้จักของให้ดีที่สุด ทำให้สามารถบอกต่อนักลงทุนได้ตรงจุดหรือสิ่งที่เขากังวลให้เข้าใจมากขึ้น สุดท้ายเรามีผลการดำเนินงานที่สามารถพิสูจน์ได้จากการจ่ายปันผลสม่ำเสมอในเกณฑ์ค่อนข้างสูง
“อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันเรายังเป็นน้องเล็กใน REIT Industrial ที่ต้องดูจุดแข็งของพี่ๆ และนำไปปรับปรุงทำให้ดีขึ้น โดยเราไม่ได้คิดว่าใครเป็นคู่แข่งหรือแข่งกับใคร”
ภาพ: วรัชญ์ แพทยานันท์
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : อัญรัตน์ พรประกฤต Gen 4 “Jubilee Diamond” ยุค AI
