ส่องร่างผังเมือง กทม. ปรับโซนนิ่งใหม่เพิ่มมูลค่าที่ดิน

กทม.เปิดรับฟังความเห็นร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ส่อง 9 โซนนิ่งสำคัญ เพิ่มรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินรับการขยายตัวของเมือง โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยิ้ม เพิ่ม FAR Bonus สร้างมูลค่าเพิ่มที่ดิน พร้อมโอนสิทธิการพัฒนาได้

    สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กทม. อยู่ระหว่างการจัดทำและนำเสนอ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่ได้มีการศึกษา แก้ไขปรับปรุง และเพิ่มเติมข้อกำหนดต่าง ๆ จากผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับเดิม (พ.ศ. 2556) ให้มีความสอดคล้องกับการขยายตัวของเมือง รวมถึงสถานการณ์ด้านสิ่งแวดล้อมและสังคมที่ได้มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดย กทม. ได้เปิดให้ประชาชนสามารถรับหนังสือแสดงความคิดเห็นได้ตั้งแต่วันที่ 23 ธ.ค. 2566 จนถึง 22 ม.ค. 2567 นี้ โดยมีการปรับปรุง แก้ไขใน 5 ประเด็นสำคัญ ดังนี้

1.เพิ่มรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็น 31 ประเภท

    (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการเพิ่มรูปแบบการใช้ประโยชน์จากที่ดินให้มากขึ้นจาก 26 ประเภทในผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (พ.ศ. 2556) เป็น 31 ประเภท โดยเป็นการเพิ่มขึ้นในส่วนของพื้นที่อยู่อาศัย จาก 10 เป็น 15 ประเภท และพื้นที่พาณิชยกรรมเป็นหลัก จาก 5 เป็น 8 ประเภท ตามลำดับ

    สาเหตุสำคัญของการปรับเปลี่ยน กทม. และบริษัทที่ปรึกษาได้ให้เหตุผลว่ามาจากการที่ที่ดินแต่ละแปลงมีศักยภาพในการพัฒนาที่แตกต่างกัน (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จึงต้องการเพิ่มรายละเอียดในการกำหนดพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่พาณิชยกรรมให้มีความละเอียดมากยิ่งขึ้นเพื่อรีดศักยภาพในการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

2.ปรับปรุงโซนนิ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินใน 9 พื้นที่สำคัญ

    1) กรุงรัตนโกสินทร์: ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย (ศ.1-ศ.2) เป็นพาณิชยกรรม (พ.1-พ.2) และสถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ (ส.) เพื่อเป็นการส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงอนุรักษ์ในบริเวณกรุงรัตนโกสินทร์

    2) รัชโยธิน: เปลี่ยนจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) หนาแน่นปานกลาง (ย.5 และ ย.6-ย.7) เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.9) หนาแน่นมาก (ย.11-ย.13) และพาณิชยกรรม (พ.7) เพื่อรองรับศักยภาพในการพัฒนาที่อยู่อาศัย รวมถึงเป็นแหล่งงานและแหล่งพาณิชยกรรมใหม่สำหรับโซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (ห้าแยกลาดพร้าว-คูคต) และสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต)

    3) ดอนเมือง-หลักสี่: เปลี่ยนจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3-ย.4) เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.7) และพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.3) ในบริเวณรอบสนามบินดอนเมือง เพื่อรองรับกับการพัฒนาอุตสาหกรรม MICE ทั้งโรงแรม ศูนย์ประชุม และกิจกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับนักท่องเที่ยวต่างชาติ

    4) ลาดพร้าว-รามอินทรา: เปลี่ยนจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3-ย.4) เป็นหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.7) ครอบคลุมบริเวณ ถ.รามอินทรา ถ.ประดิษฐ์มนูธรรม ถ.นวมินทร์ ถ.เสรีไทย ถ.รามคำแหง และ ถ.ลาดพร้าว เพื่อรองรับการพัฒนาอสังหาฯ ให้สอดรับกับการมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีชมพู (มีนบุรี-แคราย) สีส้มตะวันตก (ศูนย์วัฒฯ-มีนบุรี) และสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)

    5) ศรีนครินทร์: เปลี่ยนจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) บริเวณ ถ.ศรีนครินทร์ เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สายสีเขียว (อ่อนนุช-เคหะฯ) และ ARL (พญาไท-สุวรรณภูมิ)

    6) มีนบุรี: เปลี่ยนการพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) และเปลี่ยนที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 เดิม) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.10) และพาณิชยกรรม (พ.3) ในบริเวณศูนย์พาณิชยกรรมชานเมืองมีนบุรี เพื่อรองรับการเป็นจุดตัดสำคัญของรถไฟฟ้าสายสีชมพู (มีนบุรี-แคราย) และสายสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒฯ-มีนบุรี) ในพื้นที่กรุงเทพฯ ตะวันออก

    7) ทางน้ำหลากฝั่งตะวันออก: ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) เป็นชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 ใหม่ และ ก.3) โดยจะมีการดำเนินการปรับปรุงระบบป้องกันน้ำท่วมและการระบายน้ำบริเวณพื้นที่ด้านตะวันออกของกรุงเทพฯ

    8) ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา: เปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 เดิม) เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 และ ก.3) ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) หนาแน่นปานกลาง (ย.6 และ ย.8) และพาณิชยกรรม (พ.4) เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (ท่าพระ-บางแค) สายสีเขียว (บางหว้า-ตลิ่งชัน) และสายสีแดง (บางซื่อ ตลิ่งชัน) และเพื่อการพัฒนาศูนย์พาณิชยกรรมชานเมืองตลิ่งชันในอนาคต

    9) วงเวียนใหญ่-สุขสวัสดิ์: เปลี่ยนจากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) เป็นหนาแน่นปานกลาง (ย.8) และจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.10) เป็นหนาแน่นมาก (ย.13) เพื่อรองรับศักยภาพการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สนามกีฬาแห่งชาติ-บางหว้า) และสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ)

​

ปรับโซนนิ่งเพิ่มมูลค่าที่ดิน

    กณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์จาก Krungthai COMPASS ระบุว่า การเปลี่ยนโซนนิ่งในหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นการปรับให้เข้ากับการขยายตัวของโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เช่น รถไฟฟ้าสายสีเขียว (ห้าแยกลาดพร้าว-คูคต) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สายสีชมพู (มีนบุรี-แคราย) รวมถึงเส้นทางที่จะเกิดขึ้นใหม่ในอนาคต เช่น สายสีม่วงใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) และสายสีส้มตะวันออก (บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒฯ) ที่จะเป็นปัจจัยเร่งให้เกิดการขยายตัวของเมืองออกไปรอบนอกมากยิ่งขึ้น

    นอกจากนี้ การปรับโซนนิ่งส่วนใหญ่เป็นการเพิ่มศักยภาพให้เจ้าของที่ดินสามารถก่อสร้างอาคารได้มากขึ้น ยกตัวอย่าง เช่น ในพื้นที่รัชโยธินที่มีการปรับพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.5-ย.7) เป็นหนาแน่นมาก (ย.11-ย.13) ก็จะทำให้เจ้าของที่ดินมีค่า FAR สูงขึ้นจาก 4.0-5.0 เท่า เป็น 6.0-7.0 เท่า หมายความว่าด้วยขนาดที่ดินเท่าเดิม เจ้าของที่ดินจะสามารถก่อสร้างอาคารได้พื้นที่เพิ่มขึ้น 40-50%

    นอกจากนี้ การปรับเปลี่ยนดังกล่าวยังทำให้เจ้าของที่ดินสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้โดยเฉพาะ อาคารสำนักงาน หรืออาคารพาณิชยกรรมขนาดเกิน 10,000 ตร.ม. ที่แต่เดิมแล้วพื้นที่ประเภท ย.5-ย.7 จะไม่สามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ประเภทนี้ได้

3.เพิ่ม FAR Bonus ใหม่อีก 5 มาตรการ(รวมทั้งสิ้น 10 มาตรการ)

    FAR Bonus คือมาตรการส่งเสริมการพัฒนาอาคารด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ให้สูงขึ้นจากตัวเลขที่ผังเมืองรวมได้กำหนดไว้ หากเจ้าของที่ดินสามารถพัฒนาอาคารได้ตรงกับเงื่อนไขที่ได้ระบุไว้ โดยผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (พ.ศ. 2556) มีการกำหนด FAR Bonus ไว้ 5 มาตรการด้วยกัน ได้แก่

    1) การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ
    2) การจัดให้มีที่จอดรถยนต์บริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
    3) การจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือผู้อยู่อาศัยเดิมในพื้นที่โครงการ
    4) การจัดให้มีที่กักเก็บน้ำฝน
    5) การจัดให้มีอาคารเขียวหรืออาคารประหยัดพลังงาน

    ทั้ง 5 มาตรการจะให้ FAR Bonus สูงสุดไม่เกิน 20% ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในแต่ละมาตรการ อย่างไรก็ดี สำหรับ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) กทม. ได้เสนอเพิ่ม FAR Bonus ขึ้นมาอีก 5 มาตรการ (รวมทั้งสิ้น 10 มาตรการ) เพื่อให้สอดรับการขยายตัวของเมือง และบริบทด้านสิ่งแวดล้อมและสังคมที่เปลี่ยนไป โดยมีรายละเอียด ดังนี้

    6) การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะริมฝั่งแม่น้ำ คลอง หรือแหล่งน้ำสาธารณะ
    7) การจัดให้มีพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจรบริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
    8) การจัดให้มีพื้นที่เพื่อการจัดระเบียบทางเท้า
    9) การจัดให้มีถนนหรือทางสัญจรสาธารณะที่ใช้เป็นทางลัดระหว่างถนนสาธารณะ 2 สาย
    10) การจัดให้มีอาคารเขียวหรืออาคารประหยัดพลังงาน

    นอกจากมาตรการเพิ่ม FAR Bonus อีก 5 มาตรการ ที่ได้กล่าวไปแล้ว (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ยังได้มีการเพิ่มมาตรการเพื่อส่งเสริมให้เจ้าของที่ดินสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินให้ได้เต็มประสิทธิภาพอีก 2 มาตรการ ได้แก่ 1) มาตรการวางผังโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development: PUD) 2) มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Rights: TDR)

4.มาตรการวางผังโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development: PUD)

    มาตรการวางผังโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ หรือ PUD เป็นการผ่อนปรนให้เจ้าของที่ดินที่มีแปลงที่ดินขนาดใหญ่สามารถปรับเปลี่ยนโซนนิ่งและอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) ในแต่ละบริเวณของพื้นที่โครงการให้เหมาะสมกับแผนการพัฒนาโครงการ

    แต่ในภาพรวมแล้วยังต้องคงไว้ซึ่ง FAR เดิมตามที่ผังเมืองรวมได้กำหนดไว้ โดยมีเงื่อนไขของขนาดพื้นที่โครงการคือต้องไม่ต่ำกว่า 100 ไร่ สำหรับพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1-ย.5) ไม่ต่ำกว่า 50 ไร่ สำหรับพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.10) และไม่ต่ำกว่า 20 ไร่ สำหรับพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11-ย.15) และสามารถขอปรับขึ้นได้สูงสุด 3 ระดับแต่ต้องไม่เกิน ย.15

    หากเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.3-พ.8) ต้องมีพื้นที่โครงการไม่ต่ำกว่า 20 ไร่ โดยสามารถขอปรับขึ้นได้ 1 ระดับแต่ไม่เกิน พ.8 ทั้งนี้ หากมีการระดับขึ้นแล้วต้องปรับพื้นที่บางส่วนของโครงการลงด้วยเพื่อทำให้ภาพรวมทั้งโครงการมีค่า FAR เท่าเดิม

​

​

    ตัวอย่างการคำนวณ เช่น ในกรณีเจ้าของที่ดินมีที่ดินขนาด 100 ไร่ และสิทธิการใช้ประโยชน์อยู่ใน ย.3 จะสามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่รวมได้สูงสุด 320,000 ตร.ม. (FAR 2.0 เท่า โดยที่ยังไม่ใช้ Bonus) อย่างไรก็ดี ภายใต้ ย.3 จะไม่สามารถขึ้นขนาดใหญ่ เช่น คอนโดฯ ขนาดเกิน 2,000 ตร.ม. อาคารพาณิชยกรรมขนาดเกิน 1,000 ตร.ม. หรือ สำนักงานเกิน 500 ตร.ม.

    ภายใต้มาตรการ PUD เจ้าของที่ดินสามารถจัดสรรที่ดินตนเองได้ อาทิ ปรับ 30% ของที่ดินโดยเฉพาะที่ใกล้ถนนใหญ่ขึ้นเป็น ย.6 ซึ่งจะช่วยให้เจ้าของที่ดินสามารถพัฒนาคอนโดฯ อาคารพาณิชยกรรม และสำนักงานขนาดใหญ่ได้ โดย ต้องมีพื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 168,000 ตร.ม. (FAR 3.5 เท่า) ส่วนอีก 70% ของที่ดินที่เหลือจะต้องปรับสิทธิการใช้ประโยชน์เหลือ ย.2 และ ย.1 เพื่อทำให้ภาพรวมของที่ดิน 100 ไร่ นั้นมี FAR เฉลี่ยที่ 2.0 เท่า และมีพื้นที่ก่อสร้างอาคารรวมไม่เกิน 320,000 ตร.ม. เท่าเดิม

​

5.มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right: TDR)

    การโอนสิทธิการพัฒนา (TDR) คือ การให้สิทธิ ผู้โอน (ขาย) และผู้รับโอน (ซื้อ) ในการซื้อขาย FAR ของอาคารระหว่างกัน โดยสามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ ตามรายละเอียดดังต่อไปนี้

    1) การถ่ายโอนสิทธิการพัฒนาหรือพื้นที่อาคารในพื้นที่ประเภทเดียวกัน กำหนดให้เจ้าของที่ดินที่มีสิทธิในการพัฒนาอาคารเหลืออยู่สามารถขายสิทธิดังกล่าวให้กับเจ้าของที่ดินแปลงอื่น ที่อยู่ในพื้นที่เดียวกันได้ โดยเบื้องต้นได้กำหนดอัตราส่วนการถ่ายโอนพื้นที่ (ขาย) และการรับโอนพื้นที่ (ซื้อ) เท่ากับ 1:1 

    มาตรการนี้จะช่วยให้เจ้าของที่ดินบางรายที่มีศักยภาพในการพัฒนาแต่ติดปัญหาว่าผังเมืองรวมอาจให้พื้นที่อาคารไว้ไม่เหมาะสมกับแผนการลงทุน สามารถซื้อพื้นที่จากอาคารโดยรอบมาเพิ่มพื้นที่อาคารของตนเองได้ อย่างไรก็ดี พื้นที่รับโอนจะต้องมีพื้นที่อาคารต่อที่ดินรวม (FAR) เพิ่มขึ้นไม่เกิน20% จากตัวเลขที่ผังเมืองได้กำหนดไว้

    2) การถ่ายโอนสิทธิเพื่อการอนุรักษ์อาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ กำหนดให้สามารถถ่ายโอนพื้นที่ (ขาย) จากแปลงที่ดินที่เป็นที่ตั้งของโบราณสถานหรืออาคารที่มีคุณค่าตามประกาศของ กทม. ไปยังพื้นที่รับโอน (ซื้อ) ที่ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (พ.3-พ.8) ที่อยู่ภายในระยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน โดยกำหนดให้มีอัตราส่วนการโอนพื้นที่อาคารจากการเทียบราคาประเมินที่ดินที่ถ่ายโอน (ขาย) กับที่ดินที่รับโอน (ซื้อ) แต่พื้นที่รับโอนจะต้องมี FAR เพิ่มขึ้นไม่เกิน 20% จากตัวเลขที่ผังเมืองได้กำหนดไว้

เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : 6 ทำเลบ้านหรูในกรุงเทพมหานคร

ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine