เมื่อเทรนด์การเช่าอย่าง generation rent กลายมาเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์คนหาบ้านและคอนโดยุคนี้ โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มองหาความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิต และต้องการหลีกเลี่ยงการเป็นหนี้ระยะยาว ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ DDproperty เผยข้อมูลเชิงลึกจากผู้เข้าเยี่ยมชมเว็บไซต์ www.DDproperty.com ระหว่างเดือนมกราคม-มิถุนายน 2569 พบว่า ภาพรวมความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตต่อเนื่อง ตลาดเช่ามีสัดส่วนผู้เยี่ยมชมเว็บไซต์ที่ลงทะเบียนแสดงความสนใจเช่า (lead/view) ถึง 15.6% เพิ่มขึ้นจาก 8.7% ในช่วงครึ่งแรกปี 2568
ขณะที่ข้อมูลล่าสุดจากผู้เข้าเยี่ยมชมเว็บไซต์ฯ ในเดือนกรกฎาคม 2569 พบว่า ภาพรวมความต้องการเช่าทั่วประเทศยังคงมีทิศทางเติบโต และมีสัญญาณบวกในหลายทำเล ได้แก่ ที่อยู่อาศัยในจังหวัดปริมณฑล (ประกอบด้วย จังหวัดนนทบุรี, สมุทรปราการ, ปทุมธานี, นครปฐม และสมุทรสาคร)
โดยภาพรวมมีความต้องการเช่าเติบโต 6% เมื่อเทียบกับเดือนก่อน โดยนนทบุรี เพิ่มขึ้นมากที่สุด อยู่ที่ 18% ตามมาด้วยปทุมธานี เพิ่มขึ้น 8% และสมุทรสาคร เพิ่มขึ้น 4%
ด้านภาพรวมความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในตลาดต่างจังหวัด (ไม่รวมกรุงเทพฯ และปริมณฑล) เพิ่มขึ้นถึง 9% MoM โดย 5 จังหวัดที่มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ส่วนใหญ่อยู่ในหัวเมืองท่องเที่ยว ได้แก่ เชียงใหม่ เพิ่มขึ้น 25% ชลบุรี เพิ่มขึ้น 13% ภูเก็ต เพิ่มขึ้น 12% ขอนแก่น เพิ่มขึ้น 4% และประจวบคีรีขันธ์ เพิ่มขึ้น 2%
ทั้งนี้ สัญญาณบวกจากเทรนด์ generation rent ที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง กลายเป็นจังหวะที่น่าสนใจสำหรับเจ้าของบ้าน/คอนโด ที่จะนำมาปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้และรีบคว้าโอกาสจากดีมานด์ที่มีอยู่
อย่างไรก็ดี ท่ามกลางโอกาสย่อมมาพร้อมกับการแข่งขันที่สูงเช่นกัน ผู้ให้เช่าจึงไม่ควรมองข้ามการวางแผนอย่างรอบคอบก่อนปล่อยเช่า เพื่อสร้างความโดดเด่นเหนือคู่แข่ง และตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด
เช็กลิสต์ 6 ข้อ วางแผนปล่อยเช่าอย่างไรไม่ให้ขาดทุน
1. สำรวจต้นทุนที่ต้องรับผิดชอบ เริ่มต้นด้วยการจัดหมวดหมู่ค่าใช้จ่ายแต่ละส่วน เช่น ต้นทุนคงที่ที่ต้องจ่ายสม่ำเสมออย่างค่างวดที่ต้องผ่อนชำระในกรณีที่ยื่นกู้ธนาคาร, ค่าส่วนกลาง, ค่าประกันภัยต่างๆ และต้นทุนที่ยืดหยุ่นได้อย่างการตกแต่งที่สามารถปรับงบให้เหมาะสมได้เอง
ทั้งนี้ ผู้ใช้เช่าต้องมีงบสำรองในการดูแล/ซ่อมบำรุงโครงสร้างและเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์เมื่อเกิดการเสื่อมสภาพตามกาลเวลาด้วย นอกจากนี้ ยังมีต้นทุนอื่นๆ ที่ไม่ควรมองข้าม เช่น ค่านายหน้า, ค่าโฆษณาประกาศให้เช่า รวมไปถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
รวมถึงรายได้จากการปล่อยเช่าที่ต้องนำมาคำนวณเมื่อยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี จากนั้นจึงนำต้นทุนทั้งหมดมาประเมินจุดคุ้มทุนเพื่อกำหนดค่าเช่าให้เหมาะสม ป้องกันการตั้งค่าเช่าที่อาจขาดทุนโดยไม่รู้ตัว
2. ศึกษาตลาด ตั้งค่าเช่าให้โดนใจ ควรหาข้อมูลที่อยู่อาศัยให้เช่าประเภทเดียวกันในทำเลใกล้เคียงว่าส่วนใหญ่ปล่อยเช่าที่ราคาเท่าไร เป็นห้องตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ (fully furnished) หรือตกแต่งให้บางส่วน (fully fitted) หรือเป็นห้องเปล่า รวมสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง เพื่อให้เห็นภาพกลไกตลาดอย่างรอบด้านและสามารถตั้งราคาปล่อยเช่าที่แข่งขันได้จริง
ควรเลือกจุดเด่นที่มีมาเป็นจุดขาย เช่น เป็นห้องมุมรับแสงรับวิวได้ดี, ตกแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์บิ้วท์อินสวยงาม หรือตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า เพื่อช่วยเพิ่มมูลค่าให้ตั้งราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยในตลาดได้อย่างสมเหตุสมผล
จากนั้นจึงนำค่าเช่าที่ตั้งไว้มาคำนวณหาอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (rental yield) เพื่อประเมินว่าค่าเช่านั้นสามารถสร้างผลตอบแทนได้คุ้มค่าภายในระยะเวลาคืนทุนที่คาดหวังหรือไม่
3. เลือกทำเลศักยภาพ เพิ่มโอกาสที่มากกว่า ผู้ให้เช่าจึงควรพิจารณาเลือกซื้อบ้าน/คอนโด ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโต มีความเจริญในพื้นที่ มีระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกด้วยรถไฟฟ้าหรืออยู่ใกล้ทางพิเศษ
นอกจากนี้ การเลือกโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แหล่งงาน, ใกล้สถานศึกษา หรือย่านธุรกิจ จะช่วยเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น เนื่องจากมักมีกลุ่มผู้เช่าหมุนเวียนเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ ช่วยลดความเสี่ยงที่ห้องจะว่างเป็นเวลานาน และยังช่วยเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินในระยะยาวอีกด้วย
4. ทำการตลาดหลากหลาย เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายตรงจุด ควรเลือกประกาศผ่านช่องทางออฟไลน์และออนไลน์ควบคู่กัน เพื่อขยายการเข้าถึงให้ครอบคลุมกลุ่มเป้าหมายมากที่สุด โดยระบุข้อมูลสำคัญในประกาศให้ชัดเจน, ใช้รูปถ่ายหรือวิดีโอให้เห็นบรรยากาศห้องจริงในมุมที่ทำให้ดูกว้างขวางปลอดโปร่ง พร้อมไฮไลต์ค่าเช่าและโปรโมชันที่ดึงดูดใจ
5. เสิร์ฟโปรโมชันเด็ดดึงดูดผู้เช่า การเสนอโปรโมชันที่น่าสนใจเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ช่วยกระตุ้นการตัดสินใจของผู้เช่าให้ง่ายขึ้น ไม่ว่าจะเป็นฟรีค่าส่วนกลาง, การติดตั้งเครื่องกรองน้ำให้, การบริการล้างแอร์ หรือสิทธิประโยชน์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์กลุ่มเป้าหมาย อย่างไรก็ตาม การจัดโปรโมชันควรคำนวณให้สอดคล้องกับต้นทุนที่รับได้ เพื่อไม่ให้กระทบผลตอบแทนโดยรวม
6. เลือกใช้เอเจนต์มืออาชีพเป็นผู้ช่วย สำหรับผู้ให้เช่ามือใหม่ที่ทำงานประจำหรือไม่มีเวลานัดหมายชมห้องบ่อย ๆ การเลือกใช้บริการเอเจนต์อสังหาฯ ที่มีความเชี่ยวชาญในทำเลนั้นๆ จะช่วยดูแลกระบวนการทั้งหมดอย่างครบวงจร
นับตั้งแต่การประเมินราคา, ทำการตลาดทั้งออนไลน์และออฟไลน์, คัดกรองผู้เช่าคุณภาพ, ประสานงานนัดหมายชมห้อง ไปจนถึงการเจรจาต่อรองและร่างสัญญาเช่าที่รัดกุมเพื่อช่วยรักษาสิทธิของผู้ให้เช่า นอกจากนี้ ยังช่วยให้เข้าถึงฐานผู้เช่าที่กว้างขึ้นผ่านเครือข่ายของเอเจนต์เอง เพิ่มโอกาสในการปิดการปล่อยเช่าได้ไวขึ้นอีกด้วย
ภาพ : DDProperty
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : ทุนใหญ่ “A Asset” บุกสุขุมวิท ทุ่ม 1.2 หมื่นล้าน ผุด “SKV53” มิกซ์ยูสพรีเมี่ยมติด BTS ทองหล่อ ดึงธรรมชาติ-Wellness เจาะคนเมือง
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine
