ในวันที่ที่ดินกลางเมืองกลายเป็นสินทรัพย์ที่หลายคนมองเป็นโอกาสในการเปลี่ยนเป็นเงินก้อนใหญ่ ภายใต้การบริหารงานของ ธิติ คัณธามานนท์ CEO SIAMJNK ธุรกิจ Warehouse ให้เช่าในทำเลยุทธศาสตร์ของกรุงเทพฯ อย่างสาทร ราษฎร์บูรณะ กลับเลือกมองต่างออกไป สำหรับเขาที่ดินใจกลางเมืองที่ได้มานั้นไม่ใช่เพียงสินทรัพย์ราคาสูง แต่คือทรัพยากรเชิงยุทธศาสตร์ที่สามารถต่อยอดให้เกิดคุณค่าใหม่ในระยะยาว
ตลอด 25 ปีที่ผ่านมา SIAMJNK พิสูจน์ว่า Warehouse ไม่จำเป็นต้องเป็นเพียงพื้นที่จัดเก็บสินค้า แต่สามารถเป็นส่วนหนึ่งของ Value Chain ที่เชื่อมโยงทำเล ความเร็ว ความน่าเชื่อถือ และคุณภาพชีวิตของผู้ประกอบการ จนกลายเป็นดีเอ็นเอของ Customized Boutique Warehouse แบบ SIAMJNK ที่ไม่ได้ขายแค่พื้นที่ แต่กำลังสร้างระบบนิเวศทางธุรกิจที่ช่วยให้ผู้ประกอบการเติบโตได้จริง
โดยมีทำเลศักยภาพสูงอย่างเช่น โครงการถนนจันทน์ ที่มีพื้นที่มากถึง 19 ไร่ ใจกลางสาทร และโครงการราษฎร์บูรณะที่มีพื้นที่มากถึง 40 ไร่ ติดแม่น้ำเจ้าพระยา สามารถมองเห็นวิวสะพานได้ถึง 3 สะพานคือ สะพานพระราม 9 สะพานทศมราชัน และสะพานภูมิพล รวมถึงที่อื่นๆ อีก ซึ่งจะหา Warehouse ที่มีพื้นที่แบบนี้ในทำเลใจกลางเมืองไม่ได้อีกแล้ว
หากมองย้อนกลับไป SIAMJNK ไม่ได้เริ่มจากคำตอบว่า “ต้องทำ Warehouse” แต่เริ่มจากคำถามที่ใหญ่กว่านั้นว่า ที่ดินที่เป็น Strategic Assets จะถูกใช้ต่อยอดให้เกิดคุณค่าสูงสุดได้อย่างไร
ดังนั้น คำตอบจึงไม่ใช่การขายที่ดิน แม้ตลอดหลายปีที่ผ่านมาจะมีข้อเสนอให้เปลี่ยนที่ดินของครอบครัวเป็นคอนโดมิเนียม โรงแรม หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ เข้ามาอย่างต่อเนื่อง
“สิ่งที่เราถืออยู่ไม่ใช่แค่ Assets แต่คือ Resources ที่มีเพียงชิ้นเดียว ทั้งทำเล ประวัติ และตำแหน่งทางยุทธศาสตร์ ล้วนเป็นสิ่งที่สร้างซ้ำไม่ได้ ถ้าเราเอาที่ดินไปทำคอนโด เราอาจได้เงินเร็ว แต่สิ่งที่เสียไปคือ ความสามารถในการกำหนดทิศทางธุรกิจของตัวเองในระยะยาว และเมื่อเสีย Ownership หรือ Control ไปแล้ว เราอาจไม่มีวันได้ตำแหน่งทางยุทธศาสตร์แบบนั้นกลับมาอีก”
เมื่อเลือกไม่ Monetized โจทย์ถัดมาคือ จะทำอย่างไรให้ที่ดินเหล่านี้ยังสร้างคุณค่าได้อย่างต่อเนื่อง สำหรับธิติคำตอบค่อยๆ ชัดขึ้นจากประสบการณ์ที่เติบโตมากับธุรกิจหลายรูปแบบของครอบครัว ซึ่งทำให้เชื่อมั่นว่า Resources ที่มีศักยภาพสามารถกลายเป็นโครงสร้างสำคัญที่ช่วยให้ธุรกิจเคลื่อนต่อไปได้
“ครอบครัวผมมีพื้นฐานทั้งภาคอุตสาหกรรม การเงิน การบริหารพื้นที่ ธุรกิจนำเข้า-ส่งออก และสินค้าเกษตร ทำให้ผมเห็นภาพโลจิสติกส์และซัพพลายเชนมาตั้งแต่เด็ก ยิ่งตอนเรียนปริญญาโทผมยิ่งเห็นชัดว่า โลจิสติกส์ไม่ใช่แค่การขนส่ง แต่คือระบบที่ทำให้สินค้า เงิน เวลา และโอกาสทางธุรกิจเคลื่อนต่อไปได้”
จากมุมมองนี้ SIAMJNK จึงค่อยๆ ตีความที่ดินเดิมใหม่ จาก Warehouse แบบดั้งเดิม สู่ Warehouse ใจกลางเมืองที่ตอบโจทย์ผู้ประกอบการได้จริง ทั้งด้านทำเล มาตรฐานอาคาร ความปลอดภัย บริการเสริม และคุณภาพชีวิตของคนที่ทำงานอยู่ในระบบนิเวศเดียวกัน
เพราะสำหรับธิติ เมืองยุคใหม่ไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยหน้าร้าน อาคารสำนักงาน หรือศูนย์การค้าเท่านั้น แต่ยังต้องอาศัยระบบเบื้องหลังที่ทำให้สินค้าเคลื่อนถึงผู้บริโภคได้เร็วขึ้น แม่นยำขึ้น และมีต้นทุนที่แข่งขันได้ นี่คือเหตุผลที่ Warehouse ใจกลางเมืองค่อยๆ เปลี่ยนบทบาทจากพื้นที่หลังบ้านของธุรกิจไปสู่โครงสร้างสำคัญของเศรษฐกิจเมือง
“หลายคนอาจมองว่า Warehouse เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง แต่สำหรับผม Warehouse กำลังกลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานของเศรษฐกิจเมือง เพราะวันนี้อีคอมเมิร์ซ ทำให้ผู้บริโภคไม่ได้รอสินค้าเป็นวันเหมือนเดิม แต่คาดหวังการส่งมอบในระดับชั่วโมง ทำให้ทำเลไม่ได้ถูกวัดแค่จากราคาที่ดินอีกต่อไป แต่ถูกวัดจากความเร็ว ต้นทุนแฝง และความสามารถในการพาธุรกิจเข้าใกล้ผู้บริโภคได้จริง
ธิติอธิบายว่า แม้ Warehouse ในเมืองจะมีต้นทุนที่ดินสูงกว่าโซนนอกเมือง แต่กลับช่วยลดความเสี่ยงจากระยะทาง ข้อจำกัดของรถบรรทุก เวลาในการขนส่ง และต้นทุนจากความล่าช้าได้ดีกว่า ทำเลจึงไม่ได้มีมูลค่าเพราะอยู่กลางเมืองเท่านั้น แต่มีมูลค่าเพราะช่วยเพิ่มความเร็วและลดแรงเสียดทานในการทำธุรกิจ
อย่างไรก็ตามสำหรับ SIAMJNK ทำเลที่ดีเป็นเพียงจุดเริ่มต้น เพราะ Warehouse ในเมืองจะสร้างคุณค่าได้จริงก็ต่อเมื่อพื้นที่นั้นถูกออกแบบจากความเข้าใจธุรกิจของผู้ใช้งาน ไม่ว่าจะเป็นขนาดของกิจการ รูปแบบสินค้า ความถี่ในการขนส่ง หรือมาตรฐานที่แต่ละธุรกิจต้องการ
จากโจทย์นี้ SIAMJNK จึงพัฒนาแนวคิด Customized Boutique Warehouse ที่ไม่ได้ยึดโมเดลเดียวกับลูกค้าทุกกลุ่ม แต่ยืดหยุ่นพอจะรองรับผู้ประกอบการในหลายจังหวะของการเติบโต ตั้งแต่ธุรกิจเริ่มต้น ธุรกิจไทยที่กำลังขยายตัว ไปจนถึงแบรนด์ระดับนานาชาติและกลุ่ม FMCG ที่ต้องการพื้นที่จัดเก็บสินค้าในเมืองที่มีทั้งทำเล มาตรฐาน และความคล่องตัวในการดำเนินงาน
“เทรนด์ของลูกค้าในอนาคตคือการมองหาพาร์ตเนอร์ที่ไม่ได้ให้แค่พื้นที่ แต่ต้องช่วยให้ธุรกิจทำงานได้ดีขึ้น เติบโตเป็นระบบมากขึ้น และลดความผิดพลาดจากการจัดการพื้นที่ที่ไม่เหมาะกับการใช้งานจริง เพราะฉะนั้นแนวคิดของเราจึงเริ่มจากการวิเคราะห์ว่า ลูกค้าแต่ละกลุ่มต้องการอะไรจาก Warehouse จริงๆ และพื้นที่แบบไหนที่จะช่วยให้เขาทำงานได้ง่ายขึ้น ปลอดภัยขึ้น และขยายธุรกิจได้อย่างเป็นระบบ”
ธิติขยายความถึงความต้องการของลูกค้าแต่ละกลุ่มที่แตกต่างกันไปตาม Stage ของธุรกิจ สำหรับ SMEs ที่เพิ่งเริ่มต้น Warehouse ไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่เช่า แต่คือจุดเริ่มต้นของการจัดระบบหลังบ้านให้ธุรกิจเดินต่อได้อย่างมีประสิทธิภาพ SIAMJNK จึงไม่ได้ส่งมอบแค่พื้นที่เปล่า แต่ช่วยคิดตั้งแต่ Services Layout, Function ไปจนถึง Flow การใช้พื้นที่ให้สอดคล้องกับรูปแบบธุรกิจของลูกค้า
เมื่อธุรกิจเติบโตขึ้นความต้องการก็เปลี่ยนตาม SMEs ที่เริ่มตั้งหลักได้แล้วต้องการพื้นที่ที่ยืดหยุ่น ขยายได้ ปรับฟังก์ชันได้ และช่วยลดต้นทุนแฝงจากการทำงานจริง ขณะที่ลูกค้าระดับ Enterprise หรือบริษัทต่างชาติให้ความสำคัญกับมาตรฐานที่ชัดเจนมากขึ้น ทั้งระบบความปลอดภัย คุณภาพอาคาร การเข้าถึงพื้นที่ ภาพลักษณ์องค์กร และ Compliance ต่างๆ
ความเข้าใจลูกค้าในแต่ละ Stage จึงกลายเป็นฐานของการสร้าง Ecosystem สำหรับผู้ประกอบการให้สามารถทำงานได้สะดวกขึ้น เชื่อมโยงกันมากขึ้น และเติบโตได้อย่างเป็นระบบ แนวคิดนี้สะท้อนผ่าน Wonder Warehouse พื้นที่คลับเฮาส์ริมน้ำในโครงการราษฎร์บูรณะ ซึ่ง SIAMJNK เลือกใช้พื้นที่ริมน้ำที่ดีที่สุดเป็นพื้นที่ส่วนกลางสำหรับลูกค้า ทั้ง Co-working Space ห้องประชุม พื้นที่จัดสัมมนา พื้นที่รับรองคู่ค้า และพื้นที่จัดแสดงสินค้า เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถต่อยอดธุรกิจได้ภายในโครงการ โดยไม่ต้องเช่าพื้นที่ราคาแพงในศูนย์การค้า
อีกหนึ่งจุดแข็งของ SIAMJNK คือ การต่อยอด Ecosystem ให้ผู้ประกอบการ SMEs พร้อมต่อยอดธุรกิจในวันที่กติกาธุรกิจเปลี่ยนเร็วขึ้น ผ่านโครงการ KFCnext: Knowledge for the Future of Communities ด้วยการร่วมมือกับหลายภาคส่วน เช่น องค์การบริหารจัดการก๊าซเรือนกระจก หรือ อบก. มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย และมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรี ในการจัดอบรมเรื่องคาร์บอนเครดิตและ Carbon Footprint ให้กับ SMEs ซึ่งโดยปกติอาจมีค่าใช้จ่ายสูงถึงหลักแสนบาท แต่เราช่วยให้ได้ในราคาที่ผู้ประกอบการดำเนินการในราคาที่ดีกว่าและมีประสิทธิภาพที่มากกว่า
นอกจากนี้ SIAMJNK ยังร่วมมือกับหน่วยงานภาครัฐในการอบรมเรื่อง Anti-Corruption ร่วมมือกับสภาองค์การนายจ้างในการอบรมความรู้ด้านประกันสังคม และร่วมกับกรุงเทพมหานครในการจัดซ้อมดับเพลิงประจำปีให้ลูกค้าและชุมชนโดยไม่มีค่าใช้จ่าย รวมถึงเตรียมแผนพัฒนา ISO 45001 ด้านอาชีวอนามัยและความปลอดภัย และสถานีชาร์จ EV เพื่อรองรับทิศทางใหม่ของระบบขนส่ง
“โลกธุรกิจวันนี้ไม่ได้มีแค่ Feasibility หรือผลตอบแทนทางการเงินอย่างเดียว แต่ต้องดูด้วยว่าธุรกิจนั้นรองรับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมาย มาตรฐาน และกระแสโลกได้มากแค่ไหน เพราะในอนาคต SMEs ที่ไม่เข้าใจ ESG, Carbon Footprint, Compliance หรือมาตรฐานความปลอดภัย อาจไม่ได้เสียเปรียบแค่ด้านต้นทุน แต่เสียโอกาสในการเป็นคู่ค้าขององค์กรขนาดใหญ่หรือแบรนด์ระดับโลก”
ธิติกล่าวทิ้งท้ายว่า SIAMJNK ไม่ได้แข่งขันด้วยการลดราคา หรือแย่งลูกค้าจากผู้ให้บริการ รายอื่น แต่แข่งขันด้วยสิ่งที่สร้างซ้ำได้ยากกว่า นั่นคือทำเล มาตรฐาน บริการ และความไว้วางใจระยะยาว
ผลลัพธ์คือหลายโครงการมีคิวจองเต็มอย่างต่อเนื่อง ซึ่งไม่ได้สะท้อนเพียงดีมานด์ของตลาด แต่สะท้อนว่าลูกค้าเริ่มเห็นคุณค่าของ Warehouse ที่มากกว่าราคาต่อตารางเมตร เพราะสำหรับ SIAMJNK เป้าหมายระยะยาวจึงไม่ใช่แค่การขยายจำนวนโครงการ แต่คือการเป็น Warehouse ของกรุงเทพฯ หรือโครงสร้างพื้นฐานในเมืองที่ผู้ประกอบการนึกถึงเมื่อต้องการพื้นที่คุณภาพ ทำเลดี และระบบสนับสนุนที่เข้าใจธุรกิจจริง
“ความสุขของผมคือการได้เป็นพาร์ตเนอร์ที่ช่วยให้ธุรกิจของลูกค้าเดินต่อได้ดีขึ้น ถ้าวันหนึ่งแบรนด์ท้องถิ่นที่เริ่มจากพื้นที่ของเราสามารถเติบโตเป็นแบรนด์ระดับประเทศ หรือก้าวไปเป็น Global Brand ได้ นั่นคือความสำเร็จที่มีความหมายมาก”
ในอีก 3-5 ปีข้างหน้าธิติมองว่าสิ่งสำคัญไม่ใช่เพียงการเพิ่มพื้นที่เช่า แต่คือการสร้างวัฒนธรรมองค์กรที่แข็งแรงพอจะเติบโตต่อได้ในระยะยาว เพราะสำหรับธุรกิจสิ่งที่ต้องส่งต่อไม่ใช่แค่ทรัพย์สิน แต่คือ วิธีคิด มาตรฐานการตัดสินใจ และ Core Value ขององค์กร
“ถ้าคนรุ่นต่อไปยังเข้าใจว่า SIAMJNK ไม่ได้โตจากการวิ่งตามกระแส แต่โตจากการเข้าใจสิ่งที่ตัวเองมีอยู่แล้วอย่างลึกพอ ด้วยวิสัยทัศน์และการพัฒนามันอย่างมีวินัย จะทำให้องค์กรมี Direction ที่ชัดต่อไปได้อีกอย่างยาวนาน” ธิติกล่าวทิ้งท้าย
