จากศูนย์การค้ารุ่นบุกเบิก สู่เมกะโปรเจ็กต์และคอมมูนิตี้มอลล์น้องใหม่ ส่องอาณาจักรค้าปลีกบนทำเลบางนา บนถนนเทพรัตน หรือ “บางนา-ตราด” ตั้งแต่ กม.1-10 ในวันที่ผู้ประกอบการเร่งเติมเต็มประสบการณ์ใหม่ ดึงคนเข้าพื้นที่ และชิงกำลังซื้อในทำเลศักยภาพของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก
ท่ามกลางภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังต้องรับมือกับเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปและกำลังซื้อที่เปราะบาง “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก” ยังคงเป็นหนึ่งในเซกเมนต์ที่มีการเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการที่ไม่ได้ขายเพียงพื้นที่สำหรับร้านค้าอีกต่อไป แต่กำลังเปลี่ยนตัวเองเป็นจุดหมายของการใช้ชีวิต ผ่านการผสมผสานร้านอาหาร ความบันเทิง สุขภาพ พื้นที่สีเขียว และกิจกรรมสำหรับชุมชนเข้าไว้ด้วยกัน
รายงานจาก CBRE ระบุว่า พื้นที่ค้าปลีกรวมในกรุงเทพมหานครเพิ่มจากราว 7.4 ล้านตารางเมตรในปี 2561 มาอยู่ที่ประมาณ 8.6 ล้านตารางเมตรในปี 2569 และคาดการณ์ว่าพื้นที่สุทธิที่จะเปิดตัวในปี 2569 จะอยู่ที่ 170,000 ตารางเมตร
โดยการแข่งขันในตลาดกำลังทำให้เจ้าของโครงการต้องหันมาปรับตำแหน่งของสินทรัพย์อย่างจริงจัง ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มพื้นที่อาหารและเครื่องดื่ม ความบันเทิง เวลเนส หรือพื้นที่สำหรับชุมชน ครอบครัว และสัตว์เลี้ยง เพื่อสร้างเหตุผลใหม่ให้ผู้บริโภคเดินทางมาที่โครงการมากกว่าการมาซื้อสินค้าเพียงอย่างเดียว
ภาพดังกล่าวสะท้อนการแข่งขันของค้าปลีกยุคใหม่ซึ่งไม่ได้วัดกันว่าใครมีพื้นที่มากสุด แต่เป็นการแข่งขันกันสร้าง ecosystem ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้ครบกว่าเดิม แนวคิดนี้ยิ่งเห็นได้ชัดในโครงการขนาดใหญ่ที่ผสมผสานรีเทลเข้ากับที่อยู่อาศัย สำนักงาน โรงแรม หรือพื้นที่สาธารณะ
“บางนา-ตราด” ฮอตไม่หยุด
เมื่อมองหา “สมรภูมิ” ที่สะท้อนการเปลี่ยนผ่านของตลาดค้าปลีกและมิกซ์ยูสได้ชัดที่สุดแห่งหนึ่ง ชื่อของย่าน “บางนา” บนถนนเทพรัตน หรือ “บางนา-ตราด” ย่อมถูกพูดถึงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จากอดีตที่เป็นเส้นทางสายสำคัญเชื่อมกรุงเทพฯ กับสมุทรปราการและภาคตะวันออก วันนี้ บางนา-ตราด กำลังกลายเป็นอาณาจักรของศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ที่เรียงตัวต่อเนื่องกันตั้งแต่ช่วง กม.1 ไปจนถึง กม.10 และยังมีโครงการใหม่รอเติมเข้ามาอีกในอนาคต
หากไล่เรียงจากต้นทางของแนวถนน จุดเริ่มต้นที่สำคัญคือ Bangkok Mall บริเวณ กม.1 ซึ่งเป็นหนึ่งในเมกะโปรเจ็กต์ที่ถูกจับตามองมากที่สุดของย่านนี้ โครงการของเดอะมอลล์ กรุ๊ป ถูกวางให้เป็นศูนย์การค้าและมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ โดยมีทั้งพื้นที่ค้าปลีก พื้นที่สำนักงาน ที่อยู่อาศัย และองค์ประกอบด้านความบันเทิง โดยมีแผนเปิดในไตรมาส 4 ของปี 2570 ซึ่งโครงการจะเป็นหนึ่งในอุปทานค้าปลีกขนาดใหญ่ที่จะเข้ามาเปลี่ยนภาพการแข่งขันในทำเลชานเมืองฝั่งตะวันออก
ถัดมาที่ช่วง กม.1.5 คือ For You Park คอมมูนิตี้มอลล์ที่เปิดให้บริการในปี 2563 พัฒนาโดย บริษัท อาภาเอก จำกัด บนพื้นที่ราว 2,900 ตร.ม. ก่อนจะถึง กม.3 ซึ่งเป็นหนึ่งในศูนย์การค้าดั้งเดิมของบางนาอย่าง Central Bangna ที่เปิดให้บริการมาตั้งแต่ปี 2536 และ Bizzo Bangna คอมมูนิตี้มอลล์ที่เข้ามาเสริมทางเลือกของคนในพื้นที่ในเวลาต่อมา
ก่อนที่เมื่อขยับมาถึง กม.4 จะพบกับการกระจุกตัวของโครงการค้าปลีกอีกกลุ่มหนึ่ง ทั้ง Little Walk Bangna, PARC Bangna และ Chic Republic Bangna สะท้อนให้เห็นว่าตลาดค้าปลีกของบางนาไม่ได้เติบโตผ่านโครงการขนาดใหญ่เพียงอย่างเดียว แต่ยังมีโมเดลขนาดเล็กที่เน้นกลุ่มลูกค้าเฉพาะและการใช้ชีวิตในแต่ละวัน
ความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจของบางนา คือการที่พื้นที่ค้าปลีกมีความหลากหลายมากขึ้น จากเดิมที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ทำหน้าที่เป็นจุดหมายหลัก ปัจจุบันผู้เล่นรายใหม่เลือกพัฒนาโครงการในรูปแบบคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีขนาดกะทัดรัดกว่า และเน้นความสะดวกในการเข้าถึง
ขณะเดียวกันโครงการรุ่นใหม่ก็เพิ่มพื้นที่สีเขียว ร้านอาหาร พื้นที่สำหรับสัตว์เลี้ยง หรือกิจกรรมของคนในชุมชนเข้าไปมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับมุมมองของ CBRE ที่ชี้ว่า ผู้บริโภคกำลังให้ความสำคัญกับ “ประสบการณ์” มากกว่าการซื้อสินค้าเพียงอย่างเดียว และเจ้าของโครงการจำเป็นต้องทำให้พื้นที่ของตัวเองกลายเป็น lifestyle hub มากขึ้น
เมื่อเข้าสู่ช่วง กม.7 ยักษ์ใหญ่อีกโครงการที่เพิ่งเปิดตัวไปอย่าง Happitat ในฐานะส่วนหนึ่งของโครงการ The Forestias โดยมีพื้นที่กว่า 200,000 ตารางเมตร และในช่วงเดียวกัน The Glass Market Bangna ซึ่งเปิดให้บริการในปี 2568 ก็เข้ามาเพิ่มทางเลือกในอีกโมเดลหนึ่งของค้าปลีกย่านนี้
ขยับมาที่ กม.8 จะพบกับผู้เล่นรุ่นใหม่อย่าง PADDIO Bangna ซึ่งเตรียมเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2569 บนที่ดินขนาด 45 ไร่ โดยมีพื้นที่เช่ารวมกว่า 10,000 ตารางเมตร ก่อนจะไปถึง “แม่เหล็ก” สำคัญของทำเลอย่าง Mega Bangna ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่เปิดมาตั้งแต่ปี 2555 และเป็นหนึ่งในโครงการที่ช่วยผลักดันให้บางนากลายเป็นจุดหมายค้าปลีกสำคัญของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก
สิ่งที่น่าสนใจคือ ล่าสุด Central Pattana และ Ikano Centres ประกาศลงทุนอีก 6,000 ล้านบาท เพื่อขยาย Mega Bangna เพิ่มพื้นที่อาคารรวมอีก 170,000 ตร.ม. พร้อมที่จอดรถอีก 1,750 คัน ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 3 ปี 2571 การขยายครั้งนี้จะทำให้พื้นที่ที่พัฒนาแล้วของ Mega Bangna เพิ่มเป็นราว 800,000 ตร.ม. และเป็นส่วนหนึ่งของมาสเตอร์แพลนระยะยาว “Megacity” มูลค่ารวมราว 70,000 ล้านบาท ครอบคลุมพื้นที่มากกว่า 325 ไร่ และมีพื้นที่พัฒนารวมกว่า 1.3 ล้านตารางเมตร
หากมองภาพรวมตั้งแต่ Bangkok Mall ไปจนถึง Mega Bangna สิ่งที่เกิดขึ้นบนแนวบางนา-ตราดจึงไม่ใช่เพียงการเพิ่มจำนวนห้างสรรพสินค้า แต่คือการเปลี่ยนแปลงของ “รูปแบบค้าปลีก” ตั้งแต่ศูนย์การค้าดั้งเดิม คอมมูนิตี้มอลล์ ไลฟ์สไตล์เดสติเนชั่น ไปจนถึงโครงการมิกซ์ยูสระดับเมือง โดยแต่ละโครงการต่างพยายามหาจุดยืนและกลุ่มลูกค้าของตัวเอง และกำลังแข่งกันว่าใครจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตผู้บริโภคได้มากกว่ากัน
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : บางนาบูมต่อไม่พัก! กลุ่มวัธนเวคิน เปิดตัว “PADDIO” ปักหมุดเป็น Neighborhood Hub แห่งใหม่ เตรียมเปิดให้บริการปลายปี 2569
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine
