กลุ่มบริษัท เค.อี. เดินหน้าจัดตั้งกองรีท BKER ลงทุนในกลุ่มคอมมูนิตี้มอลล์ ประเดิมสินทรัพย์สุทธิ 1.13 หมื่นล้านบาท ใหญ่เป็นอันดับ 2 ของไทย พร้อมเสนอขายครั้งแรก พ.ย.นี้
กวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัท เค.อี. ผู้พัฒนาศูนย์การค้าซีดีซี คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์, เดอะคริสตัล และอสังหาริมทรัพย์อย่างหมู่บ้านหรูตระกูลเดอะคริสตัล เปิดเผยว่า บริษัทได้ร่วมกับบริษัทหลักทรัพย์จัดการบัวหลวง จำกัด จัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือรีท (REIT) BKER มุ่งเป้าลงทุนสินทรัพย์ในกลุ่มคอมมูนิตี้มอลล์และศูนย์การค้าชุมชน (neighborhood mall)
“นอกจากเป็นกองรีทแรกที่บริหารโดย co-REIT managers ได้แก่ K.E. REIT Management และ Bualuang fund กองรีทของเรายังแปลงสภาพมาจาก Crystal property fund เนื่องจากเราเห็นโอกาสและข้อได้เปรียบของกองรีทคือสามารถขยายทรัพย์สินใหม่ๆ ได้ ซึ่งเราได้ขยายสินทรัพย์ไปอีก 7 แห่ง จากเดิมที่มีอยู่ 3 แห่งที่เป็นของ เค.อี.เอง”
สำหรับ BKER ปัจจุบันมีสินทรัพย์รวมทั้งสิ้น 10 โครงการ ได้แก่ ซีดีซี, เดอะ คริสตัล 2 แห่ง, อมอรินี รามอินทรา, แอมพาร์ค จุฬา, เพลินนารี มอลล์ วัชรพล, สัมมากร รามคำแหง รังสิต ราชพฤกษ์ และเดอะซีน มีพื้นที่ให้เช่ารวม 1.7 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) Occupancy Rate ราว 94% มีอายุการเช่าเหลือประมาณ 28 ปี มูลค่าทรัพย์สินลงทุนรวม 1.13 หมื่นล้านบาท
กวินทร์ กล่าวว่า สำหรับการลงทุนครั้งแรกเรียกได้ว่าเราได้ลงทุนครอบคลุมพื้นที่ที่อยู่อาศัยหลักๆ ที่มีกำลังซื้อในกรุงเทพฯ ครอบคลุมประชากร 25% ในกรุงเทพฯ อย่างไรก็ตาม กองรีทนี้ยังมีแผนขยายสินทรัพย์ไปยังโซนกลางกรุงเทพฯ และหัวเมืองต่างจังหวัดใน 1-3 ปีหลังจากนี้ รวมถึงในกลุ่มประเทศเพื่อนบ้านด้วย ซึ่งต้องอยู่ในทำเลที่ดี สินทรัพย์มีคุณภาพและมีมาตรฐาน และมีผู้เช่าที่มีศักยภาพ
เขายังระบุถึงตลาดรีเทลในประเทศไทยว่า ปัจจุบันเฉพาะในกรุงเทพฯ มีพื้นที่ค้าปลีกราว 7.71 ล้านตร.ม. ประมาณ 46% เป็นพื้นที่ที่สร้างโดยผู้พัฒนารายใหญ่ เช่น เซ็นทรัล, เดอะมอลล์ แต่ยังมีพื้นที่อีก 54% ของกรุงเทพฯ ที่สร้างโดยผู้พัฒนารายกลางและเล็ก ซึ่งมองว่า BKER ตอบโจทย์กับกลุ่มนี้ เนื่องจากมีความแข็งแกร่ง เชี่ยวชาญ และอยากทำงานร่วมกับพาร์ทเนอร์เพื่อนำสินทรัพย์ของเขาเข้ากองและบริหารให้มูลค่าเพิ่มขึ้น
“หากแบ่งตลาดรีเทลในกรุงเทพฯ เป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ คอมมูนิตี้มอลล์จะมีสัดส่วนอยู่ที่ 14% ของรีเทลทั้งหมด ซึ่งหากวัดจากกลุ่มคอมมูนิตี้มอลล์ BKER จะมีมาร์เก็ตแชร์อยู่ 15% แต่มีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพดีที่สุดในตลาดนี้”
กวินทร์ กล่าวอีกว่า การเลือกลงทุนครั้งแรกในคอมมูนิตี้มอลล์นั้นมาจากการมองเห็นจุดแข็งหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็น การเติบโตแบบออร์แกนิคจากการเพิ่มขึ้นของ Occupancy และอัตราค่าเช่า
นอกจากนี้ คอมมูนิตี้มอลล์เป็นรีเทลที่มีโอกาสดิสรัปในโลกออนไลน์ต่ำถ้าเทียบกับรีเทลประเภทอื่นๆ เพราะพื้นที่คอมมูนิตี้มอลล์ราว 75% เป็นร้านอาหาร, ฟิตเนส, คลินิก, โรงภาพยนตร์ ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่ซื้อผ่านออนไลน์ไม่ได้ และมีพื้นที่สำหรับหมวดแฟชั่นหรือไลฟ์สไตล์ที่กำลังโดนดิสรัปในโลกออนไลน์อยู่เพียง 20% เท่านั้น ซึ่งห้างใหญ่มีพื้นที่ส่วนนี้ถึง 40-50% จึงมีโอกาสแข็งแกร่งในด้านความอยู่ได้นานของผู้เช่ามากกว่า
“ตอนนี้กองรีทของเราถือเป็นกองรีทรีเทลที่ใหญ่เป็นอันดับ 2 ในไทยรองจาก CPNREIT นอกจากนี้ยังเป็นรีทที่มีจำนวนสินทรัพย์มากที่สุดคือ 10 แห่ง ทำให้ความเสี่ยงน้อยกว่าพอสมควร โดยให้ผลตอบแทน 7.3-7.6% วางเป้าการเติบโตของกองรีทปีละกว่า 30% และมีสินทรัพย์รวม 45 แห่งภายในปี 2025 ทั้งนี้ ขณะนี้อยู่ระหว่างการยื่นไฟลิ่งให้ ก.ล.ต. คาดว่าจะสามารถเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรกได้ในช่วงกลางเดือนพฤศจิกายน และเข้าตลาดได้ในเดือนธันวาคมปีนี้”
กวินทร์ ยังเผยถึงกลยุทธ์การบริหารศูนย์การค้าเพื่อให้ได้ผลการดำเนินงานตามเป้าหมาย ดังนี้
- มุ่งเป้าบริหารพื้นที่ให้ตรงกับเทรนด์พฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป โดยปัจจุบันผู้บริโภคใส่ใจกับเรื่องอาหาร, สุขภาพ และครอบครัว ดังนั้น หมวดร้านค้าในคอมมูนิตี้มอลล์โดยหลักจะประกอบด้วยซูเปอร์มาร์เก็ตที่ยังต้องมีอยู่ พื้นที่ราว 17%,ร้านที่เกี่ยวกับสุขภาพเพิ่มขึ้นเป็น 18-20%, ร้านอาหารเพิ่มขึ้นเป็น 30% และหมวดครอบครัวและการศึกษาขยายเป็น 15%
- ร่วมกับธนาคารในด้านบริการเงินกู้แก่ผู้เช่าที่มีศักยภาพ
- ร่วมมือกับพาร์ทเนอร์กลุ่มเดลิเวอรี่เพื่อส่งเสริมช่องทางการขายใหม่ๆ ให้ผู้เช่า
- เปิดเว็บไซต์ cdconline ซึ่งมีสินค้าอยู่บนเว็บไซต์กว่า 20,000 SKU
- จัดเวิร์กช็อปให้ผู้เช่า เพื่อให้ข้อมูลเรื่องเทรนด์เศรษฐกิจ, การใช้เครื่องมือดิจิทัลมาร์เก็ตติ้งให้มีประสิทธิภาพสูงสุด, การวางแผนทางการเงิน เป็นต้น เพื่อเสริมให้ผู้เช่าแข็งแกร่งและมีโอกาสเติบโตในอนาคต
ด้าน ศุภานวิต เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัท เค.อี. กล่าวถึงกลยุทธ์ด้านการตลาดของศูนย์การค้าว่า โมเดลการตลาดของเรา ได้แก่ การทำโปรโมชั่นกับธนาคาร, การสร้างแคมเปญตามฤดูกาล, การทำดิจิทัลมาร์เก็ตติ้งด้วยการพัฒนาแอพพลิเคชั่นสะสมแต้มด้วยการถ่ายใบเสร็จ ซึ่งพร้อมเปิดให้ใช้บริการในปลายปีนี้ การใช้โซเชียลมีเดียในการสื่อสารกับลูกค้า
“นอกจากนี้ยังมีระบบ Crystal Club ที่เก็บฐานข้อมูลเชิงลึกกับลูกค้า และระบบ Data Analytic Agora Pulse ซึ่งเป็นการวิเคราะห์การใช้สื่อดิจิทัลของแต่ละศูนย์พร้อมกัน และระบบเปรียบเทียบกับศูนย์การค้าอื่น มีบริการฟรี wifi รวมถึงการทำกิจกรรมที่สอดรับกับเทรนด์ผู้บริโภคอีกด้วย”
เปิดแผนธุรกิจ เค.อี.กรุ๊ป
ศุภานวิต ยังเผยถึงการดำเนินงานในธุรกิจภายใต้กลุ่มบริษัท เค.อี. ด้วยว่า สำหรับซีดีซีหรือคริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ บริษัทได้มุ่งขยายฐานสมาชิกในซีดีซี ดีไซเนอร์คลับให้มากขึ้น โดยตั้งเป้าเพิ่มสมาชิกจากกลุ่มสถาปนิกและมัณฑนากรเป็น 20,000 คนใน 2 ปี จากปัจจุบันมี 5,000 คน และกลุ่มนักศึกษาสถาปัตย์เพิ่มเป็น 8,000 คนใน 2 ปี จากปัจจุบันมี 2,000 คน จึงเปิดตัวบริการซีดีซี เซอร์วิส หรือ Personal Shopper ที่ให้คำแนะนำในการเลือกซื้อสินค้าวัสดุและของตกแต่งบ้าน เพื่อเป็นบริการในการเจาะกลุ่มเป้าหมายให้ได้มากขึ้น
“นอกจากนี้ ยังตั้งศูนย์กลางความรู้เรื่อง GREEN, LEED, WELL โดยรวบรวมสินค้าที่มีคุณสมบัติเรื่องการประหยัดพลังงาน น้ำ และรักษาสิ่งแวดล้อม พร้อมมีเจ้าหน้าที่คอยให้ข้อมูลเรื่องวัสดุในกลุ่มนี้และกลุ่มอื่นๆ ด้วย”
“ขณะเดียวกันการใช้เทคโนโลยีเข้ามามีส่วนในการบริหารและพัฒนาบริษัทให้เติบโต โดยล่าสุดได้เซ็นสัญญาเป็น Founding Corporate Partner กับบริษัท Plug and Play Tech Center ซึ่งเป็นบริษัท Venture Investment ที่มีชื่อเสียงจาก Silicon Valley โดยเป็นนักลงทุนรุ่นก่อตั้งของ Google, Paypal และ Dropbox โดยเราหวังว่าจะนำเทคโนโลยีมาใช้พัฒนาสมาร์ทซิตี้และธุรกิจรีเทลไทยให้ก้าวไกลมากขึ้น”
ศุภานวิต ระบุว่า ส่วนกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่ม เค.อี.ยังเติบโตต่อเนื่อง ในเดือนพฤศจิกายนนี้จะเปิดให้ชมบ้านตัวอย่างโครงการคริสตัล โซลานา นอกจากนี้ยังมีโครงการพัฒนาออฟฟิศชื่อ 111 Praditmanutham ซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 6 ไร่บนถนนประดิษฐ์มนูธรรม มีพื้นที่เช่าสำนักงาน 20,000 ตร.ม. โดยจะเริ่มก่อสร้างในไตรมาส 1 ปีหน้า
“ล่าสุดคือการลงทุนซื้อที่ดินที่ Wiliiamsburg, New York ในทำเลใกล้รถไฟใต้ดิน เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียมเอกซ์คลูซีฟ” ศุภานวิต กล่าวทิ้งท้าย
อ่านเพิ่มเติม- เค.อี.กรุ๊ป หวนตลาดบ้านร้อยล้าน พร้อมวางแผนตั้งกองรีทรวม ‘คอมมูนิตี้ มอลล์’
- ลงทุน REITs หรือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ฯ รุ่งกว่าหุ้น
ไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่ เพจเฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine