ฝ่ายวิจัยและพัฒนาของ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เจาะลึกบริบทที่สำคัญที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ใน 5 ประเทศ ได้แก่ สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร ฮ่องกง แคนาดา และออสเตรเลีย ในประเด็นหลักต่างๆ เช่นการพิจารณาปัจจัยการลงทุนในภาพรวมอย่างภาวะเศรษฐกิจ เครื่องชี้วัดที่สำคัญของอสังหาฯ อย่างเรื่องราคาขาย ราคาเช่า ผลตอบแทนที่ได้รับ รวมไปถึงเรื่องกฎหมายที่เป็นประเด็นที่นักลงทุนควรทราบ (อ่านฉบับเต็มได้ที่เล่มพิเศษ WEALTH MANAGEMENT & INVESTING 2018 ที่มีพร้อมกับนิตยสาร Forbes Thailand Magzine ประจำเดือนมิถุนายน 2561)
สหรัฐอเมริกา
“ราคาอสังหาฯ ในสหรัฐฯ มีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นอีก แม้ราคาในปัจจุบันจะอยู่ในระดับสูงอยู่แล้ว”
สหรัฐฯ เป็นมหาอำนาจทางเศรษฐกิจและเป็นแหล่งที่ตั้งของสถาบันการศึกษาชั้นนำอย่าง Harvard และ Yale อีกทั้งยังเป็นประเทศที่มีประชากรมากที่สุดเป็นอันดับ 3 โดยปี 2017 เศรษฐกิจสหรัฐฯ เติบโต 2.3% เพิ่มขึ้นจากปี 2016 ถึง 0.8% และมีมาตรฐานการลดภาษีนิติบุคคลจาก 35% เหลือ 21% ที่เอื้อให้เกิดการลงทุนในภาคเอกชนมากขึ้น หลังจากที่ประธานาธิบดี Trump เซ็นร่างกฎหมายการลดภาษีนี้ (Tax Cuts and Jobs Act) IMF ก็มีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจโลกจะเติบโตเพิ่มขึ้นจาก 2.3% เป็น 2.7%
ราคาอสังหาฯ ในเมืองหลักทั้ง 20 เมืองต่างก็ทยอยปรับตัวสูงขึ้นในช่วงปี 2017 YoY โดย Seattle เพิ่มขึ้นสูงที่สุดอยู่ที่ 12.7% รองลงมาคือ Las Vegas 10.6% และ San Francisco 9.04% ส่วน New York ราคาสูงขึ้น 5.71% ตามข้อมูลจาก U.S. Census Bureau
นอกจากนี้ข้อมูลจาก National Association of Realtors (NAR) ระบุว่าในภาพรวมพบดีมานด์เพิ่มขึ้น โดยพบยอดขายบ้านใหม่สำหรับครอบครัวเดี่ยวเพิ่มขึ้น 8.4% มาอยู่ที่ 608,000 ยูนิต ในภาพรวมห้องสตูดิโอให้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าดีใน New York โดยราคาเช่าอยู่ที่ 2,700 เหรียญ/เดือน หรือประมาณ 84,237 บาท/เดือน และมีโอกาสได้รับผลตอบแทนถึง 7% ขณะที่รูปแบบ 1 ห้องนอนปล่อยเช่าราคา 3,500 เหรียญ/เดือน หรือประมาณ 109,196 บาท/เดือน ได้รับผลตอบแทนประมาณ 4.40%
ทั้งนี้กฎหมายการเช่าค่อนข้างเอื้อประโยชน์ในการรักษาสิทธิให้แก่ผู้เช่า การที่ผู้ให้เช่าจะปฏิเสธผู้เช่า ต้องเขียนเหตุผลประกอบโดยละเอียด ไม่เช่นนั้นอาจโดนฟ้องร้องได้
ด้านค่าเช่าสามารถเจรจาต่อรองได้อย่างเสรียกเว้นบางพื้นที่ใน 4 รัฐ ได้แก่ California, Washington D.C., New Jersey และ New York ซึ่งมีการกำหนดอัตราการขึ้นค่าเช่า ด้านการจ่ายเงินมัดจำ มี 24 รัฐ ที่ไม่ได้กำหนดอัตราค่ามัดจำ ส่วนอีก 27 รัฐ กำหนดค่ามัดจำเป็นวงเงินค่าเช่าไม่เกิน 1-3.5 เดือน
แคนาดา
“ตลาดอสังหาฯ ในแคนาดายังคงแข็งแกร่ง ราคาบ้านยังมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นต่อไป”
แคนาดาเป็นประเทศเดียวในกลุ่ม G8 ที่มีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องภาพรวมในปี 2017 เศรษฐกิจเติบโตในระดับดีอยู่ที่ 3% สูงสุดตั้งแต่ปี 2011
สำหรับราคาอสังหาฯ ข้อมูลจาก National Bank of Canada ระบุว่า เมืองหลักทั้ง 11 เมืองในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเคยเติบโตที่ 6.07% แต่ปี 2017 ราคาเติบโตถึง 9.07% โดยเฉพาะ Vancouver ที่ราคาปรับสูงสุดถึง 15.97% รองลงมาคือ Victoria 11.4%, Hamilton 11.28%
ราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นนี้สร้างแรงกดดันในตลาดอสังหาฯ ทั้งนี้ตามข้อมูลจาก Canadian Real Estate Association (CREA) พบว่าช่วงปี 2017 อะพาร์ตเมนต์ราคาสูงขึ้น 20.5% ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว ราคาสูงขึ้น 13% บ้านชั้นเดียวสำหรับครอบครัวเดี่ยวราคาสูงขึ้น 5.5% ส่วนบ้านสองชั้นสำหรับครอบครัวเดี่ยวราคาสูงขึ้น 4.5%
ทั้งนี้ Central Bank ต้องการลดดีมานด์และชะลอการเติบโตของราคาในระดับสูงนี้ จึงเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยกู้และเริ่มใช้มาตรการต่างๆ อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาบ้านในภาพรวมน่าจะลดลงอีก 1.4% ในปี 2018
ด้านการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าพบว่าอะพาร์ตเมนต์ขนาด 120 ตารางเมตร ใน Montreal ได้ผลตอบแทนค่อนข้างดี อยู่ที่มากกว่า 5% ในขณะที่อะพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตรได้ผลตอบแทนประมาณ 7% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับดี
ทั้งนี้ Montreal น่าจะตอบโจทย์การลงทุนมากกว่ากฎหมายการเช่าจะเน้นไปทางคุ้มครองผู้เช่าอย่างเข้มงวด โดยเจ้าของบ้านไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าในช่วงเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ได้ ซึ่งปกติจะเป็นเวลา 1 ปี ยกเว้นมีเหตุจำเป็น นอกจากนี้ผู้เช่าสามารถย้ายออกได้เสรี แต่ต้องแจ้งเจ้าของล่วงหน้าประมาณ 1-3 เดือน พร้อมช่วยชำระค่าเสียหายที่เกิดขึ้น ระหว่างหาผู้เช่าใหม่ในช่วงกำหนดสัญญาเดิมให้แก่เจ้าของ
สหราชอาณาจักร
“อสังหาฯ ในสหราชอาณาจักรยังคงเติบโต แต่ยังมีปัจจัยเสี่ยงจากความไม่แน่นอนทางการเมือง”
จีดีพีของสหราชอาณาจักรในปี 2017 เติบโตที่ 1.8% (Office for National Statistics, ONS) แม้ว่าจะตํ่ากว่าปี 2015 และ 2016 ที่เติบโตอยู่ที่ 2.3% และ 1.9% แต่ถือว่าเป็นตัวเลขที่ดีกว่าที่คาดไว้จากความผันผวนทางการเมืองที่เกิดขึ้นจากการลงประชามติแยกตัวออกจากสหภาพยุโรป (Brexit) ในปี 2016
สำหรับสถานการณ์อสังหาฯ ข้อมูลจาก Nationwide ระบุว่า ภาพรวมในปี 2017 ราคาบ้านยังคงปรับตัวสูงขึ้น 2.8% โดยมีการคาดการณ์ว่าในปี 2018 การเติบโตของราคาอสังหาฯ จะลดลงอยู่ที่ 1% ค่อนข้างซบเซาหลังจากที่ราคาเติบโตมาตลอดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จากสถานการณ์ทางการเมืองด้านผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าใน London ค่อนข้างตํ่า เพราะโดยรวมราคาอสังหาฯ ก็ค่อนข้างสูงอยู่แล้วแต่ราคาเช่าไม่ได้ปรับเพิ่มตาม โดยปกติอะพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตารางเมตรในใจกลาง London ราคาประมาณ 750,000 ปอนด์ หรือประมาณ 32.85 ล้านบาท ถ้าซื้อไว้ปล่อยเช่าจะได้ yield ประมาณ 3.2% แต่หากเป็นอะพาร์ตเมนต์ ขนาด 120 ตารางเมตร ราคาประมาณ 2.2 ล้านปอนด์ หรือ 96.37 ล้านบาท จะได้ yield ประมาณ 2.6% สิ่งที่น่าสนใจคือปกติห้องขนาดเล็กจะได้ yield สูงกว่าแต่มีโอกาสที่ห้องขนาดใหญ่โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมือง London มีโอกาสที่จะได้ yield สูงกว่า
ทั้งนี้เพราะในปัจจุบันอสังหาฯ มีราคาแพง และยังต้องรวมค่า Stamp Duty Tax ที่ปรับสูงขึ้นตามราคาไปจนถึง 12% คนจึงเลือกที่จะเช่ามากกว่าหากต้องอยู่อาศัยเป็นเวลาไม่กี่ปี โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาฯ แบบไฮเอนด์กฎหมายการเช่าค่อนข้างเอื้อประโยชน์ให้กับเจ้าของบ้าน สามารถเจรจาตกลงการเช่าได้อย่างเสรี โดยสัญญาส่วนใหญ่จะเป็นรายเดือน หลังจาก 6 เดือนเจ้าของสามารถเลิกสัญญาผู้เช่าได้แต่ต้องแจ้งล่วงหน้า 2 เดือน
แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ จะซบเซาจากสถานการณ์ทางการเมือง แต่สหราชอาณาจักรยังคงเป็นหนึ่งในประเทศที่เศรษฐกิจเติบโตเร็ว โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวและภาคการบริการ ประกอบกับการลงทุนด้านการขนส่งอย่าง Crossrail ที่จะช่วยให้การเดินทางระหว่างเมืองดีขึ้น รวมถึงการเป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยชั้นนำอย่าง Oxford, Cambridge และ King’s College ส่งผลให้สหราชอาณาจักรเป็นจุดหมายที่ยังดึงความสนใจของนักลงทุนได้ และนำไปสู่โอกาสในการทำธุรกิจในอนาคต
ฮ่องกง
“ตลาดอสังหาฯ ในฮ่องกงยังคงพุ่งทะยานอย่างต่อเนื่อง”
ฮ่องกงเป็นเมืองศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของเอเชีย และเป็นอันดับ 3 ของโลก รองจาก New York และ London อีกทั้งยังมีระบบการคมนาคมที่เป็นเลิศ แม้อสังหาฯ จะเป็นแบบ leasehold คือ เช่าซื้อตามระยะเวลาที่กำหนดเท่านั้น แต่การเป็นเมืองเศรษฐกิจที่มีทรัพยากรที่ดินจำกัดยังถือเป็นแนวทางการลงทุนที่มีศักยภาพ
โดยภาพรวมเศรษฐกิจปี 2017 จีดีพีเติบโตอยู่ที่ 3.8% เพิ่มขึ้นจาก 1.9% ในปี 2016 ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดนับตั้งแต่ปี 2011 ทั้งนี้ กระทรวงการคลังฮ่องกงคาดการณ์ว่า เศรษฐกิจจะเติบโตระหว่าง 3%-4% ในปี 2018 จากแรงหนุนในภาคการส่งออก ความต้องการภายในประเทศ รวมไปถึงภาคการท่องเที่ยว
มีการคาดการณ์ว่าในปี 2018 ราคาอสังหาฯ ในฮ่องกงจะเพิ่มขึ้นแบบตัวเลข 2 หลัก ท่ามกลางดีมานด์ของคนฮ่องกงและดีมานด์จากต่างชาติที่แข็งแกร่ง ตลาดหุ้นที่เติบโตการว่างงานอยู่ในระดับต่ำ และเศรษฐกิจที่เติบโตอย่างเข้มแข็ง ฮ่องกงเองไม่ใช่ตลาดอสังหาฯ แบบปกติเพราะเป็นที่ที่ผู้มีทรัพย์สินมั่งคั่งเลือกจะนำเงินมาลงทุนในรูปแบบอสังหาฯ เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน ซึ่งตลาดแบบนี้จะให้ผลตอบแทนในการปล่อยเช่าน้อยกว่าตลาดอสังหาฯ โดยทั่วไป
นอกจากนี้ยังมีนโยบายที่กำหนดให้นักลงทุนชาวต่างชาติที่ไม่ได้มีสัญชาติฮ่องกงต้องจ่ายค่า Buyer’s Stamp Duty (BSD) ด้วย ซึ่งคิดเป็น 15% ของราคาอสังหาฯ กฎหมายค่อนข้างเอื้อประโยชน์ให้กับเจ้าของที่อยู่อาศัย โดยค่าเช่าสามารถเจรจาต่อรองกันได้ในภาคเอกชน ซึ่งถือเป็นสัดส่วนครึ่งหนึ่งในตลาดเช่าทั้งหมด
ออสเตรเลีย
“เห็นการเติบโตในตลาดอสังหาฯ ที่ออสเตรเลีย”
ออสเตรเลียเป็นประเทศที่น่าอยู่ประเทศหนึ่ง หากประเมินจากสัดส่วนของรายได้ต่อค่าครองชีพ ความเป็นอยู่ การใช้ชีวิต ประกันสุขภาพ และสิทธิพลเมืองต่างๆ โดยภาพรวมเศรษฐกิจในปี 2017 จีดีพีโตอยู่ที่ 2.21% ซึ่งลดลงจากปี 2016 เพียง 0.31% และจะเป็นการลดลงเพียงชั่วคราวเท่านั้น เนื่องจากเศรษฐกิจโดยรวมยังได้รับแรงหนุนจากการบริโภคภาคครัวเรือนและการลงทุนจากภาครัฐ
อย่างไรก็ตาม IMF ประเมินว่าตลาดอสังหาฯ ในออสเตรเลียตอนนี้เสี่ยงที่จะเกิดภาวะฟองสบู่โดยเฉพาะที่ Sydney เพราะราคาสูงกว่าความน่าจะเป็นประมาณ 10% ขณะที่ The Economist ประเมินว่าราคาอาจจะสูงเกินความจริงถึง 40%
นอกจากนี้ข้อมูลจาก Reserve Bank of Australia (RBA) ระบุว่า ยอดเงินกู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้นถึง 6.1% YoY ในไตรมาส 2 ปี 2017 จากราคาบ้านที่สูงขึ้นประกอบกับหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นนี้อาจจะสร้างความเสี่ยงกับตลาดบ้านได้
ด้านอะพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจะได้ yield สูงกว่าอะพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ ซึ่งหากมองหาทำเลในการลงทุน ข้อมูลจากการสำรวจของ Global Property Price พบว่าอะพาร์ตเมนต์ขนาด 1 ห้องนอน ใน Potts Point สามารถให้ผลตอบแทนได้ถึง 4.9% กฎหมายเช่าไม่ได้เอื้อให้ฝ่ายใด เช่น เรื่องราคาค่าเช่าที่สามารถต่อรองกันได้ แต่ถ้าจะขึ้นราคาต้องดำเนินการทางเอกสารก่อนเจ้าของที่อยู่อาศัยสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ตามกระบวนการทางกฎหมาย
เรื่อง: อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
คลิกอ่านฉบับเต็ม"คัดสรร '5 สมรภูมิ' สุดยอดอสังหาฯ เพื่อการลงทุน" Forbes Thailand ฉบับพิเศษ "WEALTH MANANAGEMENT & INVESTING 2018" ในรูปแบบ e-Magazine
