ทำเลที่อยู่อาศัย ยอดนิยมจากภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปี 2561 ยังสามารถเติบโตได้ในด้านบวก สะท้อนผ่านดัชนีราคาที่อยู่อาศัย (Price Index) จากรายงาน DDproperty Property Index ที่เพิ่มขึ้น 6% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา และพุ่งสูงถึง 21% ในรอบ 2 ปี
อันเนื่องจากปัจจัยต้นทุนที่ดินปรับตัวสูงขึ้นตามแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล เช่น โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยายทั้งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะอย่างยิ่งเส้นทางที่กำลังจะเปิดให้บริการภายใน 1-2 ปีข้างหน้า จึงส่งผลให้ที่ดินในหลายพื้นที่มีราคาขยับขึ้นรวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยด้วยเช่นกัน
อีกทั้งยังพบว่าโครงการคอนโดฯ มีการเติบโตทั้งด้านราคาและจำนวนอุปทานมากที่สุด แม้ว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 ดัชนีราคาจะลดลงเล็กน้อยเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและขาดกำลังซื้อของกลุ่มเรียลดีมานด์ แต่หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่จะบังคับใช้เดือนเมษายน 2562 ส่งผลให้ช่วงสิ้นปีเกิดการออกโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นการซื้อของผู้บริโภคและเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนมาตรการจะมีผล
ทำให้ในภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมตลอดทั้งปียังคึกคักโดยพบว่าใน
เขตหนองแขมราคาคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงสุด ส่วนโครงการทาวน์เฮาส์กลับเป็นตลาดที่มีเรียลดีมานด์ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและเป็นรูปแบบที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์คนยุคปัจจุบัน การปรับขึ้นของที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้พบมากที่สุดในเขตสาทร ส่วนโครงการบ้านเดี่ยวราคาปรับขึ้นสูงสุดในเขตปทุมวัน
ทางฝั่งของผู้พัฒนาส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับสินค้ากลุ่มตลาดบนที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากสามารถขายได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าสอดคล้องกับต้นทุนการพัฒนา ขณะเดียวกันก็ได้การตอบรับจากกลุ่มอุปทานระดับบนที่มีกำลังซื้อและมีเครดิตที่ดี เห็นได้จากตัวเลขดัชนีอุปทาน (Supply Index) ปรับลดลงอันเนื่องมาจากมีอัตราการดูดซับที่ดีขึ้น (Absorption Rate) คาดว่าในปี 2562 นี้จะมีอุปทานใหม่ ๆ เติบโตจากการระบายยูนิตคงค้างได้มาก
คาดปี 62 กลุ่มตลาดคอนโดฯ ระดับบนยังโตต่อได้
ทั้งนี้จากรายงานอีกฉบับ DDproperty Property Market Outlook 2019 ได้ชี้ให้เห็นแนวโน้มการเติบโตของตลาดคอนโดฯ ในปี 2562 ทั้งในแง่ของจำนวนอุปทานที่บรรดาเหล่าผู้ประกอบการมุ่งพัฒนาไปที่กลุ่มราคาขาย 10 ล้านบาทขึ้นไปเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในเขตศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD ที่กลายเป็นทำเลเนื้อหอมถูกจับจองนำไปพัฒนาคอนโดฯ หรูแก่กลุ่มดีมานด์ที่เป็นนักธุรกิจ ผู้บริหาร รวมถึงชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อ
แม้ว่ามาตรการควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทยจะถูกบังคับใช้ช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ แต่คาดว่ามาตรการดังกล่าวจะไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อกลุ่มบน เนื่องจากวัตถุประสงค์ในการซื้อบ้านหลังที่สองและบ้านที่ราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปนั้นเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไร สำหรับแนวโน้มในกลุ่มคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 8 ล้านบาท
ปัจจุบันยังไม่ฟื้นตัวจากภาวะเศรษฐกิจดีนักและยังมีหนี้ครัวเรือนในระดับสูง ดังนั้นผู้ประกอบการที่พัฒนาสินค้าในกลุ่มนี้จึงเน้นไปที่ทำเลยอดนิยมที่มีอัตราการตอบรับมากพอสมควร อาทิเช่น พื้นที่กรุงเทพฯ นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจชานเมืองที่อยู่ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในอนาคตอันใกล้นี้ ศักยภาพของพื้นที่รอบนอกดังกล่าวสะท้อนผ่านดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในปี 2561 ที่มีการเติบโตอย่างน่าสนใจ โดยเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับคอนโดฯหรูในเขต CBD ที่มีแนวโน้มราคาปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน
ส่อง 3 ทำเลที่อยู่อาศัย ฮิตแห่งปี
ทำเลดี หากพิจารณาทำเลที่มีการเติบโตของจำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยสูงสุดในกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป 3 อันดับทำเลสุดฮิตยังคงอยู่ในโซน CBD โดยมีกลุ่มดีมานด์รองรับแม้ราคาขายที่อยู่อาศัยในย่านนี้จะสูงกว่าย่านอื่น ๆ แต่ด้วยความสมบูรณ์ครบครัน จึงคุ้มค่าที่จะพัฒนายูนิตใหม่เข้าสู่ตลาดสม่ำเสมอ
ทั้งนี้เขตวัฒนา ครองแชมป์อันดับ 1 มีจำนวนอุปทานสูงสุดในกรุงเทพฯ คิดเป็น 32.26% โดยยูนิตส่วนใหญ่อยู่ในโซนเอกมัย ทองหล่อ และพร้อมพงษ์
รองลงมาคือ เขตคลองเตย จำนวนอุปทานอยู่ที่ 19.14% ครอบคลุมโซนถนนสุขุมวิทฝั่งเลขคู่เชื่อมต่อกับถนนพระรามสี่
ส่วนอันดับที่ 3 อยู่ในเขตปทุมวัน 8.79% อุปทานพบมากในโซนลุมพินี และแนวรถไฟฟ้าเพลินจิต ชิดลม ไล่ไปตามแนวถนนเส้นสำคัญอย่าง ถนนวิทยุ ราชประสงค์ สุขุมวิท และพระรามสี่ นอกจากนี้อุปทานราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทยังพบการกระจายตัวไปตามพื้นที่รอบนอกที่มีศักยภาพ อาทิ เขตห้วยขวางและเขตจตุจักร
ด้านการตอบรับของฝั่งดีมานด์กลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป พิจารณาจากอัตราการดูดซับสูงสุด 3 อันดับแรก พบว่าเขตจตุจักรมีจำนวนอุปทานลดลงมากที่สุดถึง 10.24% รองลงมาคือเขตคลองเตย อยู่ที่ 8.93% และเขตบางคอแหลม อยู่ที่ 8.41% ตามลำดับ จากปัจจัยบวกหลายประการในแต่ละพื้นที่ที่ช่วยดึงดูดดีมานด์เข้ามาตอบรับอุปทานที่มีอยู่ให้ลดลงไปได้มาก
ส่วนแนวโน้มในปี 2562 อาจเป็นไปในลักษณะคล้ายเดิมกล่าวคือ ผู้ประกอบการยังคงพัฒนาโครงการในทำเลยอดนิยมทั้งในเขต CBD และเขตรอบนอกที่มีโครงสร้างพื้นที่ฐานพร้อม เน้นกลุ่มราคาที่มากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปเป็นหลัก เนื่องจากมีกลุ่มดีมานด์ให้ความสนใจและตอบรับได้ในระดับดี
DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ และรีวิวโครงการใหม่ ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ
