วันเสาร์ที่ 19 ตุลาคม 2019 น่าจะเป็นวันชี้ชะตาของการ “Brexit" เมื่อ Boris Johnson จะนำ “ดีล” ที่ตกลงกับสหภาพยุโรปเข้าสู่รัฐสภาอังกฤษเพื่อขอเสียงโหวตรับรอง ก่อนที่จะถึงเส้นตายในการออกจากการเป็นสมาชิก EU ในวันที่ 31 ตุลาคมและเป็นไปได้ว่า ถ้าหากรัฐสภาอังกฤษโหวตคว่ำข้อตกลงกับ EU อีกครั้งอาจจะเกิด “Hard Brexit” ขึ้น เนื่องจาก EU มีท่าทีว่าจะไม่อนุญาตให้มีการเลื่อนเส้นตายออกไปอีกแล้ว
ท่ามกลางความผันผวนของสหราชอาณาจักรในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีคำถามมากมายเกิดขึ้นเกี่ยวกับอนาคตของอังกฤษในแง่เศรษฐกิจ รวมไปถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ London ซึ่งเป็นหนึ่งในแหล่งลงทุนระดับต้นของนักลงทุนอสังหาฯ ทั่วโลก
ต่อคำถามนี้ Christopher Jones, Associate of Knight Frank UK ฉายภาพว่า ในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา ตลาดได้รับรู้ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับ Brexit แล้ว และมีผลกระทบเบี่ยงเบนการตัดสินใจของผู้ซื้ออยู่บ้าง แต่เชื่อว่าไม่ใช่ปัจจัยโดยตรงต่อตลาดอสังหาฯ
ปัจจัยหลักที่ Jones มองว่ามีผลทำให้ราคาอสังหาฯ London ติดลบ 15% ในช่วง 3 ปีมานี้ ไม่ใช่ Brexit แต่เป็นการบังคับใช้ภาษี 2 ข้อที่เกี่ยวข้อง คือ 1) Stamp Duty Tax ภาษีบ้านหลังที่ 2 ที่เก็บ 3% จากผู้ซื้อ และ 2) ภาษี Capital Gain Tax ซึ่งเก็บภาษี 20-28% จากกำไรที่ได้รับของผู้ขาย
หลังจากรัฐบาลอังกฤษบังคับใช้ภาษีเหล่านี้ในปี 2014 ราคาอสังหาฯ London มีความผันผวนมาโดยตลอด ตั้งแต่ก่อนที่จะเกิดการลงประชามติเพื่อออกจาก EU
อสังหาฯ London ถึงจุดต่ำสุดแล้ว
อย่างไรก็ตาม Jones กล่าวว่า ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมาเขามองเห็นสัญญาณบวกในตลาดอสังหาฯ London โดยวัดจาก Knight Frank เองสามารถปิดดีลการขายได้เพิ่มขึ้น 4 เท่าตัว และการต่อรองจากฝั่งผู้ขายทำได้ดีขึ้น จากเดิมที่ต้องลดราคาราว 25% เพื่อจูงใจผู้ซื้อ ขณะนี้หากลดราคา 11-12% ก็สามารถปิดดีลได้
โดยผู้ซื้อต่างชาติที่สำคัญคือชาวจีนแผ่นดินใหญ่ ฮ่องกง และสิงคโปร์ แต่ Jones กล่าวด้วยว่า ที่น่าสนใจคือ ดีมานด์ภายในประเทศเองก็กระเตื้องขึ้นมาก ส่วนหนึ่งเกิดจากนโยบายรัฐสนับสนุนเงินดาวน์บ้าน 5% และลดดอกเบี้ยให้กับผู้ซื้อบ้านหลังแรก ปัจจุบันตลาดอสังหาฯ อังกฤษจึงมีคนท้องถิ่นเป็นผู้ซื้ออัตราส่วน 60% และต่างชาติ 40% เทียบกับในอดีตที่มักจะมีผู้ซื้อต่างชาติสูงกว่า
จากสัญญาณเหล่านี้ Jones มองว่าสภาวะตลาดอสังหาฯ London น่าจะถึงจุดต่ำสุดและกลับมาเป็นบวกในเร็วๆ นี้ ไม่ว่าการ Brexit จะมีผลออกมาเป็นเช่นไรก็ตาม
“เท่าที่ผมติดตาม เงินในประเทศไม่ได้หายไป Brexit ไม่ได้ทำให้เศรษฐกิจล้มพับไปทีเดียว แน่นอนว่าอาจจะมีความผันผวนบ้างแต่ถ้าเทียบกับช่วงวิกฤตเศรษฐกิจโลกปี 2007 ยุคนั้นตลาดแย่จริงๆ แต่ช่วงนี้มองว่าเป็นแค่การ ‘สะอึก’ เล็กน้อยเท่านั้น” Jones อ้างอิงว่าความเป็นฮับทางการเงินและเทคโนโลยีของ London ยังคงมั่นคง จากการลงทุนและตั้งสำนักงานของบริษัทต่างๆ เช่น Deutsche Bank, Apple, Google ซึ่งจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตจากจำนวนแรงงานที่ยังคงเข้ามาทำงานในเมือง
Jones ยังกล่าวถึงตำแหน่งฮับการศึกษาโลกของ London รวมถึงเมืองอื่นๆ ในสหราชอาณาจักรด้วยว่า สถาบันการศึกษายังรับนักศึกษาทุกปีและนักศึกษาเป็นตลาดสำคัญของที่อยู่อาศัยให้เช่า โดยทั้งประเทศมีนักศึกษาเข้าใหม่ปีละประมาณ 1 แสนคน
จากดีมานด์ที่มี ทำให้ในแง่ตลาดห้องพักให้เช่ายังคงมีเสถียรภาพ โดยเจ้าของห้องยังคงขึ้นค่าเช่าได้ทุกปี ปีละ 5% โดยเฉลี่ย
ปอนด์อ่อนค่า บาทแข็ง เป็นโอกาสลงทุน
ผลกระทบอย่างหนึ่งจาก Brexit คือค่าเงินปอนด์ที่อ่อนค่าลงจาก 1.44 เหรียญสหรัฐฯ ต่อปอนด์ช่วงก่อนลงประชามติ หลังจากนั้นเคยลงถึงจุดต่ำสุด 1.20 เหรียญสหรัฐฯ ต่อปอนด์เมื่อเดือนสิงหาคม 2019 ก่อนจะกลับขึ้นมาที่ 1.29 เหรียญสหรัฐฯ ต่อปอนด์หลัง Johnson ประกาศดีลใหม่กับ EU เมื่อวานนี้
ความผันผวนของค่าเงินปอนด์น่าจะผลักนักลงทุนออกไป แต่ Jones กล่าวว่า นี่กลับเป็นโอกาสของนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการช้อนซื้ออสังหาฯ ในราคาที่ต่ำลงจากปัจจัยค่าเงิน
สอดคล้องกับ Frank Khan กรรมการบริหาร หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ปีนี้ถือเป็นปีที่คึกคักที่สุดของผู้ซื้อไทยที่ไปลงทุนใน London เนื่องจากค่าเงินปอนด์อ่อนแต่เงินบาทแข็งค่า ทำให้ไนท์แฟรงค์ปิดดีลไปแล้ว 23 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 20 ล้านปอนด์ และยังมีดีลซื้อที่อยู่อาศัยอีก 11 ดีลในมือ มูลค่ารวมกว่า 40 ล้านปอนด์ ที่คาดว่าจะเสร็จสิ้นภายในเดือนมีนาคม 2020
ในจำนวนนี้ Khan กล่าวว่ามีดีล 2 ชิ้นที่เป็นการซื้อแบบบิ๊กล็อตโดยบริษัทลงทุนของไทย เป็นการซื้ออสังหาฯ มากกว่าสิบยูนิตหรือเหมาทั้งบล็อกของตึก ซึ่งสะท้อนความมั่นใจของนักลงทุน นอกจากนี้ เขายังวางเป้าหมายปีหน้าของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จะปิดดีลขายอสังหาฯ ใน London ได้อีก 15-20 ยูนิต มูลค่ายูนิตละ 1-2 ล้านปอนด์
แนะลงทุน London โซน 2
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนใน London Jones แนะนำเลือกโซน 2 ของกรุง London มากกว่าโซน 1 ซึ่งเป็นย่านใจกลางเมือง เพราะราคาอสังหาฯ โซน 1 นั้นขึ้นไปสูงถึงยูนิตละมากกว่า 2 ล้านปอนด์โดยได้ห้องชุดขนาดเล็ก เมื่อเทียบกับอัตราค่าเช่า 1,000-1,500 ปอนด์ต่อสัปดาห์ ทำให้โอกาสหาผู้เช่าระยะยาวเป็นไปได้ยาก โดยเฉลี่ยแล้วเจ้าของห้องจะได้รับผลตอบแทน (yield) เพียง 1-2% ต่อปี
เทียบกับโซน 2 นั้นใช้เงินลงทุนต่ำกว่า โดยราคาอยู่ที่ราว 1 ล้านปอนด์ อัตราค่าเช่า 900-1,000 ปอนด์ต่อสัปดาห์ ซึ่งดึงดูดทั้งกลุ่มนักศึกษาและกลุ่มคนทำงาน ดังนั้นมักจะได้ yield เฉลี่ย 4-6% ต่อปี
ส่วนการเลือกที่พักอาศัยก็ไม่ต่างจากไทยมากนัก คือต้องอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินในระยะเดิน 5-10 นาที สภาพอาคารยังใหม่ และมีสิ่งอำนวยความสะดวก โดยเฉพาะสวนสีเขียวภายในโครงการจะเป็นที่ต้องการมาก
ไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่ เพจเฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine
