CBRE (Thailand), JLL (Thailand) และ Colliers Asia บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลกต่างลงความเห็นว่า ออสเตรเลีย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Sydney เป็นตลาดที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มากที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก
Ada Choi ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัย CBRE Asia Pacific กล่าวว่า ในการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในรอบ 6 เดือนแรกของปี ประเทศที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ สิงคโปร์ ออสเตรเลีย ญี่ปุ่น ฮ่องกง และเกาหลีใต้ การลงทุนข้ามชาติยังคงมีความคึกคัก โดยมาจากนักลงทุนสถาบันระดับภูมิภาคและระดับนานาชาติทำให้มูลค่าการลงทุนเพิ่มขึ้นเป็น 8.6 พันล้านเหรียญสหรัฐในไตรมาสที่ 2 ของปี 2559 หรือเพิ่มขึ้นถึง 73% เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปีเดียวกัน นักลงทุน 5 อันดับแรกที่มีการลงทุนมากที่สุด อันดับ 1 มาจากจีน โดยในครึ่งปีแรกมีการลงทุนสูงถึงราว 3.8 พันล้านเหรียญ รองลงมาคือ นักลงทุนจากสหรัฐฯ โดยมีการลงทุนราว 3.2 พันล้านเหรียญ อันดับ 3 มาจากประเทศในแถบตะวันออกกลาง มีการลงทุนรวม 2.6 พันล้านเหรียญ ตามมาด้วยสิงคโปร์ 1.9 พันล้านเหรียญ และฮ่องกง 600 ล้านเหรียญ ทั้งนี้ การลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในสิงคโปร์ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 เพียงเพราะมีธุรกรรมการขายอาคาร Asia Square Tower 1 ซึ่งมีมูลค่าสูงถึง 2.5 พันล้านเหรียญ โดยผู้ซื้อคือกองทุน Qatar Investment Authority นับเป็นการซื้อขายอาคารสำนักงานที่มีมูลค่าสูงที่สุดในเอเชียแปซิฟิก จากรายงานการสำรวจความคิดเห็นของนักลงทุนในเอเชียแปซิฟิกฉบับล่าสุดโดยแผนกวิจัย CBRE พบว่า ประเทศที่เป็นเป้าหมายหลักของการลงทุนข้ามชาติ คือ ออสเตรเลีย และญี่ปุ่น ซึ่งมีสินทรัพย์ลงทุนเสนอขายจำนวนมากในออสเตรเลีย นักลงทุนจะมุ่งไปที่ Sydney และ Melbourne ซึ่งเป็นเมืองที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเข้มแข็งและมีผลตอบแทนที่เหมาะสม ขณะเดียวกัน ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มในออสเตรเลียมีการขยายตัวสูงจากจำนวนประชากรและนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น สำหรับญี่ปุ่น นักลงทุนนิยมลงทุนใน Tokyo แต่เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอขายมีน้อยมากและด้วยราคาที่ค่อนข้างสูง ส่วนจีน แม้จะยังไม่ติด 5 อันดับแรกของประเทศที่เป็นเป้าหมายหลักของการลงทุนข้ามชาติในปีนี้ แต่ในอนาคตอาจเปลี่ยนไปเมื่อตลาดการเงินเริ่มมีเสถียรภาพและมีความแปรปรวนน้อยลง แม้จะมีธุรกรรมขนาดใหญ่เกิดขึ้นหลายรายการในช่วงไตรมาส 2 ปี 2559 ซึ่งทำให้จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกเพิ่มสูงขึ้นถึง 19% เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาส 1 ปีเดียวกัน แต่บรรยากาศโดยรวมในตลาดกลับยังคงเงียบเหงาเห็นได้จากจำนวนธุรกรรมโดยรวมที่ลดลงเหลือไม่ถึง 500 รายการในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2559 จาก 760 กว่ารายการในช่วงครึ่งปีแรกของปีที่แล้ว สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ JLL (Thailand) ระบุว่า Tokyo, Seoul, สิงคโปร์, Sydney และ Shanghai รั้ง 5 อันดับเมือง Top 5 ที่มีมูลค่าการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์สูงสุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก (ไม่รวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักอาศัย) ขณะที่ประเทศที่มีมูลค่าการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์สูงสุดในภูมิภาค ได้แก่ ญี่ปุ่น จีน ออสเตรเลีย เกาหลีใต้ และสิงคโปร์ หากเทียบกับช่วงครึ่งปีแรกของปี 2558 ตลาดการลงทุนภายในประเทศส่วนใหญ่ค่อนข้างซบเซาลง เช่น ญี่ปุ่น ซึ่งแม้จะยังครองตำแหน่งตลาดการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงสุดในเอเชียแปซิฟิก ด้วยมูลค่ารวม 1.7 หมื่นล้านเหรียญ แต่เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2558 พบว่า มูลค่าปรับลดลง 12% จาก 1.93 หมื่นล้านเหรียญ เนื่องจากเริ่มมีสินทรัพย์เสนอขายน้อยลงหลังจากมีการซื้อขายเกิดขึ้นอย่างคึกคักมาอย่างต่อเนื่องหลายปี อย่างไรก็ดี การลงทุนในบางประเทศที่ปรับตัวดีขึ้นมากช่วยให้มูลค่าโดยรวมของทั้งภูมิภาคในช่วงครึ่งปีแรกไม่ได้ลดลงไปมากนัก โดยเกาหลีใต้เป็นตลาดที่มีมูลค่าการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 48% จาก 3.9 พันล้านเหรียญในครึ่งปีแรกของปี 2558 เป็น 5.8 พันล้านเหรียญในครึ่งปีแรกของปีนี้ ตามมาด้วยสิงคโปร์ ซึ่งเพิ่มขึ้น 35% จาก 3.8 พันล้านเหรียญ เป็น 5.1 พันล้านเหรียญ ในจำนวนนี้มีการซื้อขายอาคารสำนักงาน Asia Square Tower 1 ซึ่งเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงที่สุดในโลกในไตรมาสที่สอง ด้วยมูลค่า 2.78 พันล้านเหรียญ ทั้งนี้ มูลค่าการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกมีการปรับตัวลดลงเล็กน้อย โดยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2559 มีมูลค่าการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกรวมทั้งสิ้น 5.4 หมื่นล้านเหรียญ ลดลง 4% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2558
Andrew Haskins กรรมการบริหาร แผนกวิจัยและให้คำปรึกษา Colliers Asia กล่าวว่า ออสเตรเลียเป็นประเทศที่น่าสนใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มากที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกนำโดย Sydney และ Melbourne ซึ่งเป็นเมืองที่มีผลตอบแทนจากการลงทุนอาคารสำนักงานเกรดเอให้เช่าสูงที่สุด โดยมีอัตราถึง 6% และ 5.7% ตามลำดับ ทั้งสองเมืองติดอันดับ 2 และ 3 เมืองที่นักลงทุนทั่วโลกนิยมเข้าไปลงทุนมากที่สุดในปีที่ผ่านมา เป็นรองก็เพียง London เท่านั้น ซึ่งหากเทียบตลาดสำนักงานให้เช่าใน London ที่มีขนาดใหญ่กว่า Sydney ถึง 3 เท่าตัว ถือได้ว่าตลาดสำนักงานให้เช่าใน Sydney มีความน่าสนใจมากทีเดียว
นักลงทุนต่างชาติที่ให้ความสนใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งใน Sydney และ Melbourne มากที่สุด คือ จีน ในปี 2558 มีเม็ดเงินลงทุนจากจีนถึง 5.2 พันล้านเหรียญ รั้งอันดับ 1 และแซงนักลงทุนจากสหรัฐฯ ที่เคยเป็นอันดับ 1 ในปี 2550 รองลงมาเป็นนักลงทุนจากสิงคโปร์ สหรัฐอเมริกา ฮ่องกง และ กาตาร์ โดยนักลงทุนจีนนิยมซื้ออาคารสำนักงานในย่านใจกลางธุรกิจมากที่สุด
อีกตลาดที่น่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ Shanghai ซึ่งมีอัตราผลตอบแทน 5.4% เนื่องจากมีปัจจัยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยในปีที่ผ่านมา Shanghai ดึงเม็ดเงินลงทุนเข้ามาสูงถึง 8.3 พันล้านเหรียญเป็นอันดับ 1 ในภูมิภาคเอเชีย แม้จะมีพื้นที่สำนักงานแห่งใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนไม่น้อย โดยเฉพาะพื้นที่สำนักงานเกรดเอในย่านใจกลางธุรกิจที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 37% ในช่วงปี 2559-2563 แต่ปริมาณความต้องการเช่าพื้นที่จากผู้เช่า โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทข้ามชาติที่เข้าไปทำธุรกิจในจีนยังมีอยู่สูง
สิงคโปร์เป็นอีกตลาดที่มีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสำนักงานให้เช่าอยู่ในเกณฑ์ดี ปัจจุบันอยู่ที่ 4% และมีการคาดการณ์ว่าอัตราการเช่าจะเติบโตเฉลี่ยปีละ 4.5% ตั้งแต่ปีนี้ถึงปี 2561 อย่างไรก็ตาม นักลงทุนยังต้องระวังเรื่องปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ๆ สู่ตลาด ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้พื้นที่ว่างเพิ่มจาก 7.1% ในปีนี้เป็น 16.1% ในปลายปี 2561 และอัตราดอกเบี้ยที่หากมีการปรับเพิ่มขึ้นจะส่งผลต่อมูลค่าของอาคารที่อาจจะลดลง
สำหรับการลงทุนในระยะสั้น ฮ่องกงถือเป็นตลาดที่น่าสนใจจากปริมาณความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานของบริษัทจากจีนแผ่นดินใหญ่ มูลค่าของอาคารสำนักงานจะเริ่มชะลอตัวลงในปลายปี 2560 เพราะอัตราดอกเบี้ยในฮ่องกงมีแนวโน้มปรับขึ้น ปัจจุบันอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในพื้นที่สำนักงานในฮ่องกงอยู่ที่ 2.9% ถือเป็นผลตอบแทนการลงทุนที่ต่ำสุดเมื่อเทียบกับตลาดใหญ่ๆ ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก
เรื่อง: บุญธร ศิริสวาสด์ ภาพ: Shutterstock
คลิกอ่านฉบับเต็ม "The Hottest Offshore Property Investment IN ASIA PACIFIC" ได้ที่ ForbesLife Thailand ฉบับพิเศษประจำเดือน November 2016 ในรูปแบบ e-Magazine
