Forbes Thailand เลือกนำเสนอ mega trend ที่ประกออบด้วยกระแสความเป็นเมืองขนาดใหญ่ หรือ urbanization สังคมผู้สูงอายุ พลังของผู้หญิง และการเจริญเติบโตอย่างยั่งยืน เพื่อให้ทุกคนได้มีมุมมองต่อแผนการดำเนินธุรกิจ กลยุทธ์การตลาด การมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการลงทุนประโยชน์จากแนวโน้มเหล่านี้
Urbanization เมืองขยายตัวเร็ว การเพิ่มขึ้นของประชากรโลกอย่างต่อเนื่องนำไปสู่ “การเปลี่ยนแปลงสู่ความเป็นเมืองขนาดใหญ่ หรือ urbanization” มีเขตเมืองใหม่ที่เกิดชึ้นและผลักดันเมืองโดยรอบให้ขยายตัวแบบโดมิโน ซึ่งเคยเกิดขึ้นมาแล้วเมื่อศตวรรษก่อนหน้า World Bank ได้ให้ความหมายของ “เขตเมือง” ว่า เป็นเขตที่มีประชาชนอยู่อาศัยไม่ต่ำกว่า 100,000 คน ในปี 1975 มีเพียง 4 เมืองในโลกที่จัดเป็นมหานคร (megacity) ต่อมาในปี 2000 เพิ่มขึ้นเป็น 18 เมืองและเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง สำหรับประเทศไทย เขตเมือง หรือความเป็นศูนย์กลางมีการเติบโตตลอดเวลา เห็นได้จากการเปลี่ยนแปลงด้านประชากรใน 5 จังหวัดที่มีประชากรจำนวนมากที่สุดคือ ตามการจัดอันดับของกรมการปกครอง อันดับ 1 กรุงเทพฯ มีประชากรอยู่อาศัย (ยอดขึ้นทะเบียนอย่างเป็นทางการ) กว่า 5.6 ล้านคน อันดับ 2 จังหวัดนครราชสีมา มี 2.6 ล้านคน อันดับ 3 อุบลราชธานีกว่า 1.8 ล้านคน อันดับ 4 ขอนแก่น 1.8 ล้านคน และอันดับ 5 เชียงใหม่ 1.7 ล้านคน หลายคนอาจค้านกับตัวเลขดังกล่าวเพราะการอยู่อาศัยจริงของผู้คนในเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯ มีมากกว่า 10 ล้านคน แต่ไม่มีการลงทะเบียนหรือที่อยู่อาศัยอย่างเป็นทางการ นอกจากนี้ ยังมีชาวต่างชาติและแรงงานต่างด้าวที่ร่วมกันอยู๋ในสังคม ขณะที่เอกชนก็สร้างโครงการที่อยู่อาศัยสร้างเมืองขยายตัวรองรับ จะเห็นได้ว่าคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นมากในรอบ 10 ปีคือ ตัวบ่งชี้ความเป็น urbanization ได้เป็นอย่างดี แต่ขณะเดียวกันหน่วยงานด้านที่อยู่อาศัยของภาครัฐก็มีแผนจะสร้างเมืองท่ขี ยายตัวเร็วนี้เช่นเดียวกัน การเคหะแห่งชาติ (กคช.) หน่วยงานรัฐวิสาหกิจ สังกัดกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ ได้สร้างที่อยู่อาศัยรองรับการเพิ่มขึ้นของประชากรไทยมาตั้งแต่ปี 2516 พร้อมจัดระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการสิ่งอำนวยความความสะดวกเพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิตทั้งทางสังคม เศรษฐกิจและสิ่งแวดล้อมให้ดียิ่งๆ ขึ้น
ทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติกล่าวว่า กคช. ดำาเนินภารกิจตามแผนยุทธศาสตร์ชาติ ยึดโยงอยู่กับเป้าหมาย Sustainable Development Goals (SDGs) ข้อ 11 คือ การสร้างเมืองและถิ่นฐานมนุษย์อย่างยั่งยืนและตามยุทธศาสตร์ชาติ โดยได้รับมอบหมายให้สร้างบ้านแก่ประชาชนทั้งหมด 2.27 ล้านหน่วย เป็นแบบ Public Private Partnership (PPP) หรือการออกแบบการบริหารจัดการทางการเงินที่ให้เอกชนมีส่วนร่วมในการลงทุน
ตามพระราชบัญญัติการให้เอกชนร่วมลงทุนกิจการของภาครัฐ พ.ศ. 2556 จำานวน 1.5 ล้านหน่วย และ กคช. สร้างเอง 7.7 แสนหน่วย จากนโยบายดังกล่าว กคช. ได้จัดทำโครงการ “บ้านเคหะสุขประชา” จำานวน 100,000 หน่วย ตามนโยบายรัฐบาล เพื่อช่วยเหลือประชาชนกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจ จากสถานการณ์โควิด-19 และกลุ่มเปราะบางเป็นสำคัญโดยจะทำาการจัดสร้างปีละ 20,000 หน่วย เริ่มตั้งแต่ปี 2564-2569 ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภทเช่าเพื่อซื้อต่อได้ในอนาคต (rent to buy)
หลังจากสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายและเศรษฐกิจภาพรวมดัชนีผู้อยู่อาศัยสามารถเปลี่ยนสัญญาเช่าเป็นซื้อได้โดยที่จ่ายค่าเช่าบางส่วนสามารถนำมาหักเป็นเงินดาวน์ เพื่อตัดยอดในการซื้อบ้านต่อไป
โครงการนี้อยู่ระหว่างจักทำแผนเพื่อเสนอคณะรัฐมนตรีให้ความเห็นชอบ เชื่อว่าจะสามารถสร้างที่อยู่อาศัยที่สอดรับกับวิถีชีวิตคนเมืองยิ่งขึ้น ด้วยลักษณะของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด เพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยหลายกลุ่ม ซึ่ง กคช. ได้เปลี่ยนวิธีคิดใหม่ พัฒนาชุมชนในแบบนิคมสร้างตนเอง สร้างพื้นที่ให้เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมและเศรษฐกิจ ด้วยโซนที่อยู่อาศัย 35% ประมาณ 200-500 หน่วย
มีพื้นที่สีเขียว เช่น สวนสาธารณะและสันทนาการ 15% และพื้นที่จอดรถ 10% ส่วนพื้นที่เหลือจัดเป็นพื้นที่ “เศรษฐกิจ สุขประชา” ส่งเสริมให้ผู้อยู่อาศัยประกอบอาชีพอิสระในชุมชน สนับสนุนเศรษฐกิจชุมชนตามภูมิสังคม ตั้งแต่การผลิตไปจนถึงช่องทางการจัดจำหน่าย ส่วนโครงการในภูมิภาคจัดให้มีการประกอบอาชีพเกษตรกรรมและกสิกรรมเป็นต้นซึ่งจะช่วยชุมชนให้พัฒนาและหมุนเวียนเศรษฐกิจได้ตั้งแต่ต้น้ำถึงปลายน้ำนั่นเอง
“เป้าหมายแรกของ กคช. จะเริ่มใน 4 ทำเลคือ เขตกรุงเทพฯ มี 2 โครงการประมาณ 572 หลัง นำาร่องที่ฉลองกรุง 302 ยูนิต และกรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้า 200 ยูนิต โดยจุดที่ 2 จะเชื่อมกับจังหวัดในเขตพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) ซึ่ง มี 2 โครงการนำร่องคือ โครงการพลูตาหลวงชลบุรี เนื้อที่ 30 ไร่ จำานวน 448 หลัง และโครงการมาบตาพุด ระยอง เนื้อที่ 23 ไร่ จำนวน 324 หลัง ด้วยเป้าหมายหลักคือจัดหาที่พักอาศัย เช่น บ้านเช่าราคาถูกให้กับประชาชนผู้มีรายได้น้อย และผู้ใช้แรงงานภาคอตุสาหกรรมในเขตพื้นที่อีอีซีโดยแบ่งเป็น 3 ทางเลือก ได้แก่ 1. เช่าเริ่มต้น 999 บาทต่อเดือน 2. ให้เช่าซื้อดอกเบี้ย 0% ในปีแรก และ 3. การสร้าง shock price เริ่มต้นขายที่ 390,000 บาท” ทวีพงษ์ กล่าว
แน่นอนว่าการพัฒนาในลักษณะดังกล่าว กคช. ระดมทุนจำนวนมหาศาล โดยสร้างประโยชน์จากที่ดินแบบ sunk cost ประมาณ 4,500 ไร่เศษ และ land bank 4,400 ไร่เศษ รวมถึงที่ดินที่มีศักยภาพพร้อมจะพัฒนาได้อีกส่วนหนึ่งมาจากการออกพันธบัตรเพื่อสังคม (Social Bond) ของการเคหะแห่งชาติ พ.ศ. 2563 วงเงิน 6.8 พันล้านบาท จำหน่ายแก่นักลงทุนแทนการของบประมาณรัฐบาล
พันธบัตรฯ ที่ออกมามีอายุ 5 ปี วงเงิน 1 พันล้านบาท อัตราดอกเบ้ยี 1.02% ต่อปี, พันธบัตรฯ รุ่นอายุ 10 ปี วงเงิน 2.8 พันล้านบาทอัตราดอกเบี้ย 1.64% ต่อปี และพันธบัตรฯ รุ่นอายุ 15 ปี วงเงิน 3 พันล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 1.90% ต่อปีได้รับการจองซื้อเต็มวงเงินแล้ว แสดงให้เห็นสัญญาณที่ดีถึง
แนวโน้มที่ตลาดตอบรับการช่วยเหลือสังคมซึ่งเงินจำนวนได้ช่วยให้ประชาชน 13,569 ครัวเรือน ประมาณ 54,000 คน ให้มีที่อยู่อาศัยของตนเอง
“นับจากปี 2564 เป็นต้นไป การเคหะแห่งชาติจะปรับภาพลักษณ์ เป็นผู้พัฒนาทรัพย์สินให้เกิดประโยชน์สูงสุด และจะช่วยเหลือประชาชนให้มากที่สุด พร้อมสร้างงาน สร้างโอกาส และสร้างรายได้ให้ประชาชน” ผู้ว่าฯ กคช. กล่าวสรุปแผนงานของการเคหะฯ นับเป็นอีกตัวแปรเมืองขยายที่เป็นรูปธรรม
อ่านเพิ่มเติม: Mega Trend for Life ก้าวที่ท้าทายของโลกธุรกิจ ตอนที่ 1
เรื่อง: กนกวรรณ ไม้สนธิ์
คลิกอ่านฉบับเต็มและบทความทางด้านธุรกิจได้ที่นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนธันวาคม 2563 ในรูปแบบ e-magazine
