“ลีสโฮลด์” ทางเลือกมาแรงยุคที่ดินในเมืองราคาพุ่ง

ความเคลื่อนไหวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกล่าวถึงมากในระยะหลังๆ คือการพัฒนาโครงการบนพื้นที่เช่า หรือลีสโฮลด์ (Leasehold) ซึ่งสอดคล้องกับราคาที่ดินในเมืองที่ปรับตัวขึ้นไปสูงมาก หากพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ฟรีโฮลด์ (ขายกรรมสิทธิ์) กลางใจเมืองในปัจจุบัน ราคาเริ่มต้นต่อยูนิตขนาดเล็กสุด เกือบ 10 ล้านบาท จึงไม่แปลกที่เทรนด์ที่พักอาศัยแบบสิทธิการเช่าจะมาแรง

แนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ กำลังเติบโตไปในทิศทางเดียวกับหลายเมืองใหญ่ทั่วโลก อาคารสูงเข้ามามีบทบาทมากขึ้น เพราะราคาที่ดินปรับตัว สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมองแนวโน้มที่พักอาศัยแบบสิทธิการเช่าว่าจะกลายเป็น เทรนด์ใหม่ที่ตอบโจทย์ อีกทั้งหน่วยงานภาครัฐอย่างเช่น การรถไฟแห่งประเทศไทย ได้เปิดมาสเตอร์แพลนในที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลง เช่น บางซื่อ สเตชั่น มักกะสันคอมเพล็กซ์ ที่มีคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าเป็นองค์ประกอบหนึ่งของโครงการ รวมถึงแนวคิดที่จะ นำที่ดินรอบตัวสถานีรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ที่ถือเป็น ที่ดินภาครัฐมาพัฒนาเป็นที่พักอาศัยสิทธิการเช่า รอบสถานีในราคาที่ชนชั้นกลางเอื้อมถึง และหวังจะลดความร้อนแรงของราคาที่ดินใจกลางเมืองลง แม้ว่าโครงการเหล่านี้จะยังไม่เป็นรูปธรรมที่ชัดเจน แต่แนวโน้มของโครงการคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าก็เริ่มเกิดขึ้นบนที่ดินหลายแปลงใหญ่ของภาครัฐ ประเดิมด้วย โครงการ Sindhorn Village ที่พัฒนาโดยบริษัท สยามสินธร จำกัด บนที่ดินเช่าสำนักงานทรัพย์สิน ส่วนพระมหากษัตริย์ คอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระดับ ลักชัวรี่ นอกจากนี้ กลุ่มโรงแรมดุสิตที่จับมือกับซีพีเอ็น เปิดตัว “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ก็เปิดตัวที่พักอาศัย สิทธิการเช่าระดับลักชัวรี่ โดยจะใช้ 2 แบรนด์ ได้แก่ Dusit Residences จำนวน 159 ยูนิต พื้นที่ตั้งแต่ 120-600 ตารางเมตร และ Dusit Parkside จำนวน 230 ยูนิต พื้นที่ตั้งแต่ 60-80 ตารางเมตรเช่นเดียวกับโครงการยักษ์ใหญ่ที่หลายคนจับตาอย่าง One Bangkok บนที่ดินสำนักงานทรัพย์สิน ส่วนพระมหากษัตริย์ ล่าสุดเพิ่งเผยมาสเตอร์แพลน ว่าจะมีคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ 110 ยูนิต คาดว่าจะเปิดตัวในปี 2563 พื้นที่เริ่มต้นที่ 130 ตารางเมตร ราคาราวๆ 700,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งจะเป็นราคาสิทธิการเช่าที่สูงสุดในตลาด

มิกซ์ยูส เทรนด์ใหม่คอนโดลีสโฮลด์

ผู้ประกอบการหลายรายที่หันมาลงทุนพัฒนาโครงการแบบลีสโฮลด์ ล้วนมีมุมมองคล้ายกันคือ เลือกพื้นที่ทำเลทองแต่มองโอกาสในการทำตลาดในราคาที่ต่ำลง เช่นเดียวกับ ธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า คอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์จะเกิดได้ต้องอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง หรือไม่สามารถหาซื้อที่ดินแบบซื้อขายได้ ซึ่งเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นหน่วยงานของรัฐ โดยทำเลหลักของคอนโดมิเนียมเหล่านี้ คือ ราชดำริ หลังสวน และพระราม 4 อีกทั้งในระยะหลังคอนโดมิเนียม

ลีสโฮลด์จะเป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งแต่ละองค์ประกอบก็จะสนับสนุนซึ่งกันและกันอย่างลงตัวจากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ตั้งแต่ปี 2560-2562 มีคอนโดสิทธิการเช่าระยะยาวเกิดขึ้นใหม่ราว 1% ของตลาดคอนโดมิเนียมทั้งหมด โดยทุกโครงการจะตั้งอยู่ใจกลางเมือง เชื่อมต่อรถไฟฟ้า จุดเด่นสำคัญของคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ นอกจากอยู่ในทำเลที่ดี หาซื้อยากแล้ว ยังต้องมีราคาถูกกว่าประมาณ 30-40% เมื่อเทียบกับฟรีโฮลด์ ในย่านเดียวกัน และภายในย่านเดียวกัน ลีสโฮลด์จะอยู่ในพิกัดที่สะดวกกว่า เช่น ลีสโฮลด์ติดสถานีรถไฟฟ้า อยู่ใจกลางแหล่งธุรกิจ แหล่งการศึกษา แต่ฟรีโฮลด์ จะต้องเดินต่อไปอีก 400-800 เมตร จึงเป็นจุดที่ดึงให้คน ยังมาสนใจลีสโฮลด์ได้

ลีสโฮลด์ไพร์มแอเรียราคาเพิ่มทุกปี

นอกจากผู้ประกอบการแล้ว บริษัทที่ปรึกษาการลงทุน และการตลาดก็ให้ความสำคัญเก็บตัวเลขสถิติตลาดคอนโดมิเนียมมาอย่างต่อเนื่อง นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวในมุมมองการลงทุนคอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ว่า ในประเทศไทยเมื่อเทียบกับต่างประเทศเช่น อังกฤษ หรือสิงคโปร์ ยังไม่แพร่หลายเท่า ความแตกต่างสำคัญคือเรื่องระยะเวลาของสัญญาเช่า เนื่องจากคอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ ในประเทศไทยมีระยะเวลาการเช่าที่กฎหมายรับรองที่ 30 ปี ในขณะที่ในบางประเทศกฎหมายรองรับถึง 99 ปี

นอกจากนี้ที่ดินที่มีศักยภาพและเป็นที่ยอมรับในการให้เช่าระยะยาวในประเทศไทย ยังมีอยู่อย่างจำกัด เมื่อเทียบกับต่างประเทศความเชื่อสำหรับคนส่วนใหญ่ในการลงทุนคอนโด-มิเนียม ลีสโฮลด์ คือมูลค่าของคอนโดมิเนียมจะลดลงไปเรื่อยๆ เมื่อสัญญาเช่ามีจำนวนปีลดลง ซึ่งความเชื่อ ดังกล่าวไม่ได้ถูกต้องนัก ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ที่เป็น ทำเลซูเปอร์ไพร์มได้ถูกพัฒนาขึ้นมากกว่า 20 โครงการโดยส่วนใหญ่จะอยู่บริเวณหลังสวน ราชดำริ และ สามย่าน ราคาไม่ได้ปรับลดลงตามจำนวนปีของสัญญาเช่าที่ลดลงเลย ในทางตรงข้ามกลับปรับตัวสูงขึ้น อย่างต่อเนื่อง อย่ำงไรก็ตำม ข้อจำกัดของคอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ในประเทศไทยยังคงมีอยู่หลายประการ ไม่ว่าจะเป็นความรู้สึกของผู้ซื้อ ที่รู้สึกว่าไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่แท้จริงเมื่อเทียบกับคอนโดฟรีโฮลด์ ซึ่งกำรแก้ปัญหาเรื่องนี้จะทำได้ให้กฎหมายไทยอนุญาตให้จดสิทธิการเช่าได้มากกว่า 30 ปีที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน นอกจากนี้สถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อรายย่อยยังมีอยู่จำกัด และระยะเวลาการให้กู้จะสั้นกว่าฟรีโฮลด์ เรื่อง: ฐิตาภา ญาณพัฒน

---

คลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Life แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2019 ในรูป e-Magazine