German Heritage Buildings อสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบดั่งขุมทองของนักลงทุน

อาคารอายุนับร้อยปีที่ตั้งอยู่กระจัดกระจายทั้งในฝั่งตะวันตกและตะวันออกของประเทศเยอรมนี นับว่ามีคุณค่าดั่งทองสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเยอรมนีรวมถึงนักแสวงหาผลกำไรหรือนักลงทุนจากทั่วโลกที่ต่างแข่งขันกันเพื่อจับจองอาคารอายุนับร้อยๆ ปี (heritage buildings) เหล่านี้มาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยระดับห้าดาว

จากการประเมินล่าสุดพบว่า มี อาคารที่รัฐบาลต้องการอนุรักษ์ไว้ ซึ่งเรียกว่า heritage buildings กว่า 1.3 ล้านอาคารทั่วประเทศที่ได้รับการขึ้นบัญชี โดยมีตั้งแต่อาคารเดี่ยวไปจนถึงอาคารสาธารณะที่ตั้งอยู่กลางใจเมืองได้รับการขึ้นบัญชีเป็น heritage buildings ทุกๆ ปี การซื้อสินทรัพย์ที่อยู่ในรายการดังกล่าวไม่เพียงแต่เป็นการช่วยรักษามรดกทางวัฒนธรรมเท่านั้น แต่ในสายตาของนักลงทุนโดยเฉพาะ fund manager จากกองทุนชั้นนำในหลายประเทศทั่วโลก ต่างลงความเห็นว่านี่คือการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใหม่ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า ด้วยความจริงที่ว่า เยอรมนี เป็นประเทศที่มีเศรษฐกิจแข็งแกร่งและมั่นคงที่สุดในสหภาพยุโรป ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่หายากและเป็นที่ต้องการ ดังนั้น อัตราห้องว่างของอะพาร์ตเมนต์แบบหลายชั้นในเยอรมนีอยู่ที่ 5% โดยเฉลี่ย [ข้อมูลอ้างอิงจาก Federal Statistical Office of Germany (Destatis)] และยิ่งไปกว่านั้น ในเมืองใหญ่ต่างๆ ค่าเฉลี่ยเหลืออยู่เพียงแค่ 2% เท่านั้น ซึ่งอัตราว่างของห้องที่ต่ำขนาดนี้กลายเป็นเรื่องปกติของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีอย่างประเทศเยอรมนีไปเสียแล้ว

ขณะที่ GDP ของเยอรมนีขยับตัวขึ้น 1.9% ในปี 2016 และอัตราการว่างงานของประเทศก็ต่ำลงเป็นประวัติการณ์อยู่ที่เพียง 6% เท่านั้น ด้วยสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ดี เยอรมนีจึงน่าดึงดูดในหลายๆ แง่มุม นับตั้งแต่ผู้อพยพที่มีความรู้และความสามารถช่วยผลักดันเศรษฐกิจที่กำลังรุ่งเรืองของประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองมหาวิทยาลัย และเมืองที่มีการกระจุกตัวของชุมชนหนาแน่น ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น Barbara Hendricks ผู้ดำรงตำแหน่ง Federal Minister for Construction กล่าวว่ามีความต้องการอะพาร์ตเมนต์รายปีอยู่ที่ประมาณ 400,000 ยูนิตในเยอรมนี ในขณะที่ข้อมูลอ้างอิงจาก Federal Statistical Office of Germany รายงานว่ามีอะพาร์ตเมนต์ว่างอยู่เพียง 201,687 ยูนิตเท่านั้น ในปี 2015 แม้ว่าปริมาณโครงการที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใหม่จะเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการในเยอรมนี ความต้องการที่สูงดังกล่าว นำไปสู่การให้ความสำคัญและให้ค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากจะเป็นพื้นที่อยู่อาศัยของคนทั่วไปแล้ว ยังเป็นที่ต้องการมากของผู้สูงวัย โดยนิตยสารทางเศรษฐกิจชั้นนำรายงานว่าจากผลสำรวจที่ทำขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ 68% ของชาวเยอรมันต้องการอสังหาริมทรัพย์เป็นบำนาญเกษียณอายุมากกว่าเงินบำนาญแบบเก่า และมีเพียง 7% เท่านั้นที่อยากได้เงินบำนาญมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ปี 1960 เป็นต้นมา รัฐบาลเยอรมนีออกกฎหมายเพื่อช่วยกระตุ้นให้คนในประเทศของตนได้ tax incentive ที่น่าสนใจจนยากที่จะปฏิเสธได้ นั่นก็คือหากคนในเยอรมนีซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็น heritage buildings เพื่อการอยู่อาศัยและถือครองไว้นาน 12 ปี คนๆ นั้นจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้เทียบเท่ากับมูลค่าในการ refurbishment เต็ม 100% ซึ่งเป็นนโยบายที่น่าสนใจเป็นอย่างมากสำหรับชาวเยอรมัน เนื่องจากพวกเขาต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสูงถึง 45% แค่นโยบายนี้เพียงอย่างเดียวก็สามารถดึงความต้องการของคนเยอรมันให้แย่งกันจับจองอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้กันทั่วประเทศ และคิดว่านโยบายนี้คงจะถูกใช้เป็นนโยบายหลักของเยอรมนีไปอีกยาวนาน ขอยกตัวอย่างหนึ่งในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกสัญชาติสิงค์โปร์ภายใต้ชื่อ Absolute German Property Investment Fund หรือ AGPI Fund เป็นหนึ่งในกองทุนชั้นนำระดับโลกกลุ่มแรกๆ ที่เข้าไปสานสัมพันธ์กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่อย่าง Dolphin Trust GmbH ได้สำเร็จ เพื่อร่วมกันพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริษัท Dolphin Trust GmbH เป็นบริษัทอสังหาฯขนาดใหญ่อันดับ 1 ใน 5 ของประเทศเยอรมนี ผู้รับผิดชอบดูแลโครงการกว่า 60 โครงการในปัจจุบัน โดยส่วนมากเป็น heritage buildings ที่สร้างขึ้นในช่วงก่อนปี 1900 ใน 7 ภูมิภาคที่จัดว่าเป็นโลเคชั่นชั้นนำอย่างเมือง Hamburg, Berlin, Dusseldorf, Frankfurt, Munich, Stuttgart และ Leipzig ได้ถูกพัฒนาด้วยฝีมือของ Dolphin Trust GmbH มาแทบทั้งสิ้น

ตัวช่วยสำคัญของ Dolphin Trust GmbH ในการระดมทุนก็มาจากกองทุนสัญชาติสิงคโปร์ AGPI Fund เป็นผู้ช่วยระดมทุนจากนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อยจากหลากหลายประเทศ อาทิ สิงคโปร์ ฮ่องกง เกาหลี ไต้หวัน มาเลเซีย และไทย จึงทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่อย่าง Dolphin Trust GmbH ได้สยายปีกเพิ่มจากศักยภาพทางด้านเม็ดเงินลงทุนจากภูมิภาคเอเชียได้สำเร็จ และในปัจจุบันก็ยังมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น heritage buildingsในประเทศเยอรมนีอย่างต่อเนื่อง และเข้มข้นขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากทำเลที่ตั้งของ heritage buildings ที่เป็น prime area ของหัวเมืองใหญ่ต่างๆ นั้นใช่ว่าจะจับจองเป็นเจ้าของได้เหมือนกับปลอกกล้วยเข้าปาก แต่ความยากและเทคนิคในการให้ได้มาซึ่งอาคารที่เป็นทำเลทองของ heritage buildings นั้น แทบเรียกว่าต้องใช้ประสบการณ์และความชำนาญเป็นพิเศษที่เป็นลักษณะเฉพาะที่มีในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่เท่านั้น

สังเกตจากข้างต้นว่า มีการระดมทุนจากประเทศไทยของเราไปลงทุนใน heritage buildings ในเยอรมนีด้วยเช่นกัน ซึ่งบางท่านอาจจะยังไม่ค่อยคุ้นหูหรือเคยได้ยินชื่อกองทุน AGPI Fund กันสักเท่าไหร่ เหตุผลก็เพราะทางกองทุนจะระดมทุนจากนักลงทุนสถาบันหรือผ่านช่องทาง private fund ของบ้านเราเท่านั้น ซึ่งนักลงทุนที่เป็นบุคคลธรรมดาต้องลงทุนขั้นต่ำที่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จึงจะสามารถลงทุนกับกองทุนนี้ได้ ระยะเวลาของการลงทุนในกองทุนนี้ใช้ระยะเวลาเพียง 2 ปี โดยกองทุนให้ผลตอบแทนที่ 15% ต่อระยะเวลาการลงทุน 2 ปี และจะจ่ายผลตอบแทนตอนสิ้นปีที่ 2 (www.apgifund.com) ซึ่งนับว่าค่อนข้างน่าสนใจทีเดียวสำหรับนักลงทุนที่เคยลงทุนแต่ในหุ้นกู้เอกชนหรือพันธบัตรรัฐบาล การกระจายความเสี่ยงมาลงทุนในกองทุนประเภทนี้ถือเป็น การลงทุนทางเลือก (alternative investment) ที่น่าสนใจประเภทหนึ่งที่น้อยครั้งจะเห็นมาขายในบ้านเรา ซึ่งความน่าเชื่อถือคือเป็นกองทุนที่จดทะเบียนในประเทศสิงคโปร์ และศักยภาพของกองทุนสามารถไปลงทุนในอสังหาฯของประเทศที่แข็งแกร่งที่สุดในยุโรป และผลตอบแทนของการลงทุน น่าจะแซงการลงทุนของอสังหาฯในประเทศอังกฤษที่เคยเป็นประเทศฮอตฮิตของนักลงทุนคนไทยเป็นที่เรียบร้อยแล้ว   เรื่อง: พล อินทเสนี ภาพ: Dolphin Trust GmbH  

---

คลิกอ่านบทความด้านการลงทุนอื่นๆ ได้ที่ Wealth Management & Investing 2017 ฉบับ มิถุนายน 2560 ในรูปแบบ e-Magazine