ปรับตัว เตรียมพร้อม ตอบรับ: มุมมองผู้บริโภคต่อ "อสังหาฯไทย"

สถานการณ์ อสังหาฯ ไทย ยังคงน่าจับตาอย่างต่อเนื่อง นับตั้งแต่ช่วงปลายปี 2561 ที่ผ่านมาจนถึงช่วงต้นปี 2562

ปัจจัยต่างๆ ที่เข้ามาแทรกส่งผลสภาวะตลาดและการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นนโยบายบ้านหลังแรกและมาตรการสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยของรัฐบาล รวมถึงมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทางธนาคารแห่งประเทศไทย ที่จะมีผลบังคับใช้ช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ สำหรับในมุมมองของผู้บริโภคเป็นสิ่งสำคัญอย่างมากที่บรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องฟังเสียง  เพื่อที่จะพัฒนาโครงการต่าง ๆ ให้สอดคล้องกับความต้องการ โดยคำนึงถึงระดับราคาและการออกแบบที่อยู่อาศัยอย่างเหมาะสม ข้อมูลจากผลการสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุดพบประเด็นสำคัญ อันได้แก่ ความคิดเห็นที่มีต่อนโยบายการช่วยเหลือด้านอสังหาฯ ของรัฐบาล ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน และผลของมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย

ผู้บริโภคต้องการให้รัฐบาลกำหนดราคาอสังหาฯ เปิดตัวใหม่ ควบคุมอุปทานและจัดหาเงินอุดหนุนเพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก

เนื่องจากผู้ซื้ออสังหาฯ ส่วนใหญ่มักเป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก กล่าวคือเป็นเรียลดีมานด์ ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองและไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไร ในภาพรวมของการสำรวจพบว่าผู้บริโภค 54% เห็นว่ารัฐบาลยังให้ความช่วยเหลือไม่มากพอ โดยเสนอแนะสิ่งที่รัฐบาลควรทำ คือ 63% ควบคุมระดับราคาขายโครงการเปิดใหม่ของดีเวลลอปเปอร์ไม่ให้สูงจนเกินไป 54% ออกนโยบายเงินอุดหนุนแก่ผู้ซื้อบ้านหลังแรก และควบคุมจำนวนอุปทานในอสังหาฯ ทุกประเภท ไม่ให้เกิด Over Supply หรือมากเกินความต้องการผู้ซื้อ 44% ตามลำดับ

ราคาที่อยู่อาศัยและความไม่แน่นอนทางการเมืองเป็นอุปสรรคสำคัญในการซื้อ

ปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านของผู้บริโภคมากที่สุด ได้แก่ ราคาที่อยู่อาศัย และสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมือง เนื่องจากทั้ง 2 ปัจจัยดังกล่าวเกี่ยวข้องกับภาวะเศรษฐกิจโดยตรง ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีว่าเศรษฐกิจไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมาค่อนข้างชะลอตัว เพราะความไม่มีเสถียรภาพทางการเมือง ตลาดโลกซบเซา และดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ต่างต้องการสร้างผลกำไรให้เติบโตผ่านการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ โดยตั้งราคาขายสูงเกินจริง เพื่อดึงดูดแต่กลุ่มผู้บริโภคตลาดบนที่มีกำลังซื้อ ทำให้ผู้บริโภคกลุ่มกลาง-ล่างที่มีอยู่เป็นจำนวนมากเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น ส่วนปัจจัยอื่น ๆ ที่เป็นอุปสรรคในการซื้อ ได้แก่ สถานการณ์ตลาดมีความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะฟองสบู่แตก การวางเงินดาวน์ที่สูงขึ้น  อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าลดลง และอัตราดอกเบี้ยสูงจากธนาคาร จากหลายสาเหตุดังกล่าวทำให้ผู้บริโภคตระหนักถึงการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและการเพิ่มขึ้นของราคาของอสังหาฯ และกังวลว่าราคาอสังหาฯ บวกกับค่าใช้จ่ายในครัวเรือนจะเพิ่มขึ้นจากภาษีที่ดินและอาคารใหม่ บางคนจึงชะลอการซื้อบ้านออกไปเพื่อรอดูความแน่นอนก่อน

มาตรการใหม่ควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทยมีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

  ผู้ตอบแบบสอบถาม 3 ใน 4 ให้ความคิดเห็นที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชัดเจนขึ้นถึง 34% หลังจากที่ทราบว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะออกมาตรการควบคุมสินเชื่อ โดยจะกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ขึ้นไปวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นเป็น 10-30% รวมถึงบ้านที่มูลค่ามากเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อลดการเก็งกำไรที่อาจนำไปสู่สภาวะฟองสบู่อสังหาฯ ได้ในอนาคต โดยมาตรการนี้มีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 ผู้ซื้อที่ได้รับผลกระทบโดยตรงคือกลุ่มกลาง-ล่าง ที่ยังไม่ฟื้นตัวดีนักจากปัญหาภาวะเศรษฐกิจ เครดิตไม่ดี และมีแนวโน้มจะซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไร บทสรุปของผลสำรวจได้นำเสนอภาพรวมความคิดเห็นของผู้บริโภคที่เห็นว่าแม้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในระดับสูงและราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่พวกเขาก็มีจังหวะที่ดีในการซื้อและพึงพอใจต่อบรรยากาศของอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับคลื่นลูกก่อน นอกจากนี้ยังระบุเพิ่มเติมอีกว่ามากกว่าครึ่งหนึ่งของกลุ่ม Millennials มีแนวโน้มจะย้ายออกจากบ้านพ่อแม่หลังจากอายุ 35 ปีขึ้นไป ซึ่งควรจับตาให้ดี DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ และรีวิวโครงการใหม่ ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ