จุดเริ่มในการปรับเปลี่ยนกฏเกณฑ์ดังกล่าว เนื่องด้วยธนาคารแห่งประเทศไทยมีความกังวลต่อปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยหรือจากดีมานด์เทียม โดยมักเกิดขึ้นกับการกู้สินเชื่อบ้านหลังที่ 2-3 ซึ่งคนส่วนใหญ่อาจไม่ได้ซื้อเพื่อความจำเป็นอย่างแท้จริง แต่กลับมีเป้าประสงค์กู้ซื้อทำผลกำไรระยะสั้นมากกว่า ในขณะที่สถาบันการเงินหรือธนาคารต่าง ๆได้หย่อนมาตรการการปล่อยสินเชื่อ จากที่ผ่านมาพบว่ามีการปล่อยสินเชื่อในวงเงินที่สูงถึง 90% และบางรายปล่อยเกิน 100% ของมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value หรือ LTV) จากสถิติการปล่อยกู้สินเชื่อบ้านในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา พบว่าสถาบันการเงินมีการปล่อย LTV 90% เป็นสัดส่วน 35% ของทั้งระบบ ในขณะที่ปัจจุบันสัดส่วน LTV เพิ่มระดับสูงขึ้นมาก โดยสัดส่วนอยู่ที่ราว 50% เลยทีเดียว ซึ่งสถานการณ์ดังกล่าวเป็นมีความเสี่ยงอย่างมากและอาจเป็นต้นตอที่นำไปสู่ภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่ได้
กฏเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อบ้านที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน สัญญาบ้านหลังที่ 2 กำหนดให้ผู้กู้วางเงินดาวน์ 5-10% เท่านั้น ส่วนการซื้อบ้านที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป กำหนดวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% การเปลี่ยนแปลงมาตรการ LTV ที่คาดว่าจะบังคับใช้เดือนเมษายนปีหน้า จะบังคับให้การปล่อยสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 รวมถึงบ้านที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไปของธนาคารรองรับความเสี่ยงได้ 80% ของมูลค่าหลักประกัน ส่วนผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% (LTV Limit 80%) และยังส่งผลในลักษณะเดียวกันของสัญญาที่ 3 ธนาคารปล่อยได้ในสัดส่วน 70% ผู้กู้วางเงินดาวน์ 30% ทั้งนี้มีผลกับการยื่นขอกู้ครั้งใหม่เท่านั้นและสินเชื่อที่จะ Refinance ยกเว้นกรณีสัญญาจะซื้อจะขาย หรือมีการผ่อนดาวน์ก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยและผ่อนดาวน์ก่อนหน้านี้อยู่แล้ว สำหรับการซื้อบ้านหลังแรก ข้อกำหนดเงินดาวน์ยังคงที่คือ 5-10% เพื่อเอื้อประโยชน์ให้แก้ผู้ซื้อมากที่สุด เนื่องจากบ้านหลังแรกยังสะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยจริงของผู้ซื้อ การกำหนดระดับสินเชื่อจึงต้องให้สอดคล้องและสามารถเข้าถึงกลุ่มดีมานด์ได้อย่างแท้จริง
วิเคราะห์แนวโน้มสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ
จากการประกาศกฏเกณฑ์และระยะเวลาเริ่มต้นที่ชัดเจนของมาตรการปล่อยสินเชื่อบ้านดังกล่าว ส่งผลต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งได้เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงบางอย่างในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 นี้บ้างแล้วพอสมควร ประการแรกคือส่งผลกระทบต่อตลาดที่ขายมาก่อนหน้านี้ โดยกระตุ้นให้ลูกค้าเกิดการเร่งโอนโดยไม่ต้องเพิ่มเงินดาวน์ไปจนถึงช่วงเมษายนปีหน้า เนื่องจากลูกค้าหลายรายที่กำลังจะโอนเร็วๆนี้เกิดความกังวลว่าหากชำระเงินดาวน์ช้าจะต้องจ่ายในระดับที่สูงขึ้น จึงเลือกที่จะเร่งชำระให้ครบตามเงื่อนไข เป็นผลดีต่อตลาดอสังหาฯช่วงปลายปีมีแนวโน้มคึกคักมากขึ้น ประการต่อมาคือการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปีนี้คาดว่าจะสูงขึ้นอย่างแน่นอน โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุตัวเลขการเติบโตตลอดทั้งปี 2561 จะขยับมาอยู่ที่ราว 7% (จากเดิมที่คาดการณ์ไว้ที่ระดับ 5.7%) และสามารถขยายต่อไปได้ในกรอบ 7.5-8% ก่อนที่มาตรการปล่อยสินเชื่อใหม่จะมีผลบังคับใช้ในปีหน้า
มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทยยังอยู่ในระดับต่ำ
หากเปรียบเทียบกับมาตรการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของบรรดาประเทศต่างๆในแถบเอเชียด้วยกันเอง จะพบว่าประเทศไทยมีมาตรการ LTV ที่อ่อนกว่าประเทศอื่นๆ ตัวอย่างเช่นในสิงคโปร์ ตัวเลข LTV อยู่ที่ระดับ 15-75% ซึ่งนับว่าเป็นอัตราที่สูงมาก เนื่องจากรัฐบาลเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อเงินกู้ซื้อบ้าน ประกอบกับการมีบ้านหลังที่ 2 และ 3 นั้นต้องเสียภาษีเพิ่ม 12% และ 15% ตามลำดับเลยทีเดียว ส่วนระดับ LTV ประเทศในเอเชียอื่นๆก็ถือว่าอยู่ในระดับสูงเช่นกัน เช่น มาเลเซียอยู่ที่ 60-70% เกาหลีใต้อยู่ที่ 30-70% ฮ่องกงอยู่ที่ 30-60% เป็นต้น จะเห็นได้ว่าธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้ในระดับต่ำ ในขณะที่ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบในส่วนของเงินดาวน์ในระดับที่สูงกว่าเมื่อเทียบกับอัตราข้อกำหนดในประเทศไทย นอกจากนี้ยังมีการบังคับใช้กฏหมายภาษีบ้านหลังที่ 2 ที่มีประสิทธิภาพ ทำให้สถานการณ์ตลาดอสังริมทรัพย์ในประเทศเหล่านี้มีเสถียรภาพในระยะยาว
การควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยผ่านหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่มีกำหนดใช้ปี 2562 นี้ หากมองในระยะยาวจะเห็นแง่ดีอยู่มากพอสมควร กล่าวคือเป็นการเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ประชาชนสามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ในระดับราคาที่เหมาะสม เนื่องจากผู้ประกอบการจะมีการควบคุมราคาอย่างสมเหตุสมผลเมื่อไม่มีการเก็งราคาซื้อขาย และยังสามารถวางแผนพัฒนารูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยได้ ทางฝั่งผู้ที่ลงทุนในตลาดอสังหาฯ ก็สามารถวางแผนประเมินมูลค่าความเสี่ยงได้อย่างรอบด้าน
ทั้งนี้แม้ว่าการเข้าถึงสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 และ 3 จะเป็นไปได้ยากขึ้น แต่ก็เป็นการคัดกรองผู้ซื้อที่มีความสามารถในการชำระได้ดีขั้นตอนหนึ่ง ด้านสถาบันการเงินก็จะมีหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อไปพร้อมกับการพิจารณาหลักประกันของผู้กู้ ซึ่งจะช่วยลดดีมานด์เทียมหรือการเก็งกำไรระยะสั้น ที่อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่และหนี้เสียซึ่งส่วนใหญ่มักมีสาเหตุมาจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ
DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ และรีวิวโครงการใหม่ ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ
