จากการที่รัฐบาลได้ทยอยปลดล็อกดาวน์อย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่เดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา จนกระทั่งประกาศยกเลิกช่วงเวลาเคอร์ฟิว ทำให้หลายๆ ธุรกิจสามารถกลับมาดำเนินกิจการตามเวลาปกติได้ ซึ่งนับว่าเป็นสัญญาณที่ดีขึ้นสำหรับภาคเศรษฐกิจโดยรวม
แต่อย่างไรก็ตาม ทางด้านการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยวก็จะเป็นไปอย่างช้าๆ ตามเศรษฐกิจโลกที่หดตัวและความกังวลด้านการเดินทางที่ยังมีต่อเนื่องตราบใดที่ยังไม่มีวัคซีน รวมถึงมาตรการ social distancing ที่คาดว่าจะมีการบังคับใช้เมื่อมีการเปิดให้เดินทางระหว่างประเทศ ก็จะทำให้จำนวนผู้โดยสารเครื่องบินต่อรอบหรือจำนวนนักท่องเที่ยวต่อห้องพักโรงแรมมีน้อยลง ซึ่งเป็นอุปสรรคให้การท่องเที่ยวไทยฟื้นตัวช้าไปด้วย
Shape การฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ทางศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ ได้วิเคราะห์รูปแบบการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ไทยหลังวิกฤตโควิด-19 ไว้ 3 รูปแบบ ดังนี้
การฟื้นตัวแบบ V-Shape - หรือการฟื้นตัวแบบรวดเร็ว รูปแบบจะคล้ายกับช่วงสึนามิภูเก็ตปี 2547 และน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ ปี 2554 ที่อสังหาริมทรัพย์เคยชะลอตัวกลับมาเติบโตต่อเนื่องหลังจากผ่านพ้นเหตุการณ์เหล่านั้นไป อย่างไรก็ตาม ภายใต้มิติภาวะที่ดีที่สุดนี้ ต้องเกิดจากปัจจัยหลายด้าน เช่น ค้นพบวัคซีนป้องกันโควิด-19 ได้เร็ว และนโยบายภาครัฐมีประสิทธิภาพช่วยเยียวยาเศรษฐกิจได้
การฟื้นตัวแบบ U-Shape - หรือการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป เป็นแนวโน้มที่นักเศรษฐศาสตร์ส่วนใหญ่มองว่ามีความเป็นไปได้มากที่สุด เนื่องจากนักเก็งกำไรและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะหายไปจากตลาด เหลือแต่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือกลุ่มเรียลดีมานด์ แต่ผู้ซื้ออาจปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่อาศัยหรือมีความต้องการรูปแบบหรือองค์ประกอบของที่อยู่อาศัยที่แตกต่างไปจากเดิม
ส่วนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายเล็กที่มีสายป่านไม่ยาวพออาจล้มหายไปจากตลาด หรือมีรายใหญ่เข้ามาซื้อกิจการ ผู้ประกอบการที่เหลือรอดต้องสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
การฟื้นตัวแบบ L-Shape - หรือการฟื้นตัวเล็กน้อยหรือไม่ฟื้นตัวเลย สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์จะจมปลักอยู่ยาวนานกว่าจะฟื้นตัวขึ้นมาแตะจุดเดิม เช่นเดียวกับวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ที่กว่าสภาพเศรษฐกิจจะฟื้นตัวคืนสู่จุดเดิมต้องใช้เวลาถึงประมาณปี 2544 ปัจจัยที่ทำให้เกิดเหตุการณ์เช่นนี้คือการพัฒนาวัคซีนช้าเกินไป รวมถึงนโยบายแก้ปัญหาเศรษฐกิจของภาครัฐไม่เป็นผล
นอกจากนี้เองศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ได้คาดการณ์ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในไตรมาส 2 ปี 2563 จากผลกระทบของวิกฤตโควิด-19 ว่ามีการหดตัวถึง -7.3% มากกว่าที่คาดไว้จากเดิมคือ -5.6% โดยประเมินภาพรวมเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยว่าการฟื้นตัวในครึ่งปีหลังจะมีลักษณะค่อยเป็นค่อยไป (U-shaped recovery) เนื่องจากเศรษฐกิจไทยเติบโตลดลงมาตั้งแต่ก่อนมีวิกฤตโควิด-19 แล้ว ในปี 2562 เศรษฐกิจไทยขยายตัวเพียง 2.4% ด้วยผลกระทบจากสงครามการค้า และมีการลงทุนที่ลดลงอย่างต่อเนื่องมาหลายปี
เกิดการชะลอการลงทุน?
ทั้งนี้เองถึงแม้จะมีการคลายล็อกดาวน์แล้ว แต่คาดว่าสภาพเศรษฐกิจจะยังคงชะลอตัวและกำลังซื้อที่ยังไม่กลับมา โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงต้องการเก็บเงินไว้กับตัวมากกว่าจะนำเงินก้อนใหญ่มาลงทุนซื้อที่อยู่อาศัย
เพราะโจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการในเวลานี้คือ ทำอย่างไรถึงจะเคลียร์ยูนิตคงค้างของตัวเองให้ได้ ซึ่งจากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าปริมาณที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศ ณ สิ้นปี 2562 มีประมาณ 3 แสนหน่วย ซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนประมาณ 10% ทั้งที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงกว่าปีก่อนหน้าถึง 20%
ดังนั้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเร่งที่จะระบายสต็อก และชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะโครงการประเภทคอนโดมิเนียม เน้นจูงใจผู้ซื้อด้วยโปรโมชั่น และแคมเปญ ลด แลก แจก แถมต่างๆ ทำให้ดัชนีราคาของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 จะยังคงทรงตัวต่อไป
New Normal และสัญญาณบวกของการซื้ออสังหาฯ
ทำเลยอดนิยม คงไม่ได้จำกัดอยู่แค่ทำเลใกล้รถไฟฟ้า หรือแหล่งงานเหมือนที่ผ่านมา คนอาจหันกลับมามองทำเลที่เอื้อต่อสุขภาพ คุณภาพชีวิต เช่น ทำเลใกล้สถานพยาบาล จากแต่ก่อนผู้ที่นิยมทำเลนี้คือผู้ที่ทำงานในโรงพยาบาลเป็นหลัก ทำเลใกล้สวนสาธารณะ ทำเลชานเมืองที่ยังสามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก
อย่างไรก็ตาม ยังพบสัญญาณที่ดีจากผู้ซื้อ หลังจากมีการคลายล็อกดาวน์ ผู้ซื้อให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น อ้างอิงได้จากยอดผู้เข้าชมในเว็บไซต์ DDproperty.com พบว่า
- มีผู้เข้าชมมากขึ้นในเดือนพฤษภาคม 2563 โดยเพิ่มขึ้นถึง 23% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้าที่ยังคงมีการล็อกดาวน์
- รูปแบบอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้สนใจเข้าชมมากที่สุดคือ ทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 35% จากเดือนก่อน
- บ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 25% จากเดือนก่อน
- คอนโดฯ เพิ่มขึ้น 15% จากเดือนก่อน
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์หลังจากนี้จะออกมาในรูปแบบไหนยังคงต้องลุ้นกับปัจจัยท้าทายอีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่จะกลับมาแพร่ระบาดซ้ำอีกครั้งหรือไม่ จะค้นพบวัคซีนได้เร็วแค่ไหน นโยบายภาครัฐที่เอื้อต่อภาคอสังหาริมทรัพย์มากน้อยแค่ไหน จะมีการเลื่อนการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือการผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) หรือไม่ การเปิดประเทศ หรือ Travel Bubble (การเชื่อมต่อการเดินทางระหว่าง 2 ประเทศที่สามารถจัดการเรื่องโควิด-19 ได้ดีเท่าๆ กัน) หากทำได้เร็วขึ้นก็อาจทำให้กำลังซื้อจากต่างชาติกลับมา