ลุ้นอสังหาฯ ไทย ฟื้นตัวไปในทิศทางไหน? - Forbes Thailand

Forbes Thailand

แรงบันดาลใจของผู้ใฝ่ความสำเร็จ

ลุ้นอสังหาฯ ไทย ฟื้นตัวไปในทิศทางไหน?

จากการที่รัฐบาลได้ทยอยปลดล็อกดาวน์อย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่เดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา จนกระทั่งประกาศยกเลิกช่วงเวลาเคอร์ฟิว ทำให้หลาย ธุรกิจสามารถกลับมาดำเนินกิจการตามเวลาปกติได้ ซึ่งนับว่าเป็นสัญญาณที่ดีขึ้นสำหรับภาคเศรษฐกิจโดยรวม

แต่อย่างไรก็ตาม ทางด้านการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยวก็จะเป็นไปอย่างช้า ตามเศรษฐกิจโลกที่หดตัวและความกังวลด้านการเดินทางที่ยังมีต่อเนื่องตราบใดที่ยังไม่มีวัคซีน รวมถึงมาตรการ social distancing ที่คาดว่าจะมีการบังคับใช้เมื่อมีการเปิดให้เดินทางระหว่างประเทศ ก็จะทำให้จำนวนผู้โดยสารเครื่องบินต่อรอบหรือจำนวนนักท่องเที่ยวต่อห้องพักโรงแรมมีน้อยลง ซึ่งเป็นอุปสรรคให้การท่องเที่ยวไทยฟื้นตัวช้าไปด้วย

 

Shape การฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ไทย

ทางศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ ได้วิเคราะห์รูปแบบการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ไทยหลังวิกฤตโควิด-19 ไว้ 3 รูปแบบ ดังนี้

การฟื้นตัวแบบ V-Shape – หรือการฟื้นตัวแบบรวดเร็ว รูปแบบจะคล้ายกับช่วงสึนามิภูเก็ตปี 2547 และน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ ปี 2554 ที่อสังหาริมทรัพย์เคยชะลอตัวกลับมาเติบโตต่อเนื่องหลังจากผ่านพ้นเหตุการณ์เหล่านั้นไป อย่างไรก็ตาม ภายใต้มิติภาวะที่ดีที่สุดนี้ ต้องเกิดจากปัจจัยหลายด้าน เช่น ค้นพบวัคซีนป้องกันโควิด-19 ได้เร็ว และนโยบายภาครัฐมีประสิทธิภาพช่วยเยียวยาเศรษฐกิจได้

การฟื้นตัวแบบ U-Shape – หรือการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป เป็นแนวโน้มที่นักเศรษฐศาสตร์ส่วนใหญ่มองว่ามีความเป็นไปได้มากที่สุด เนื่องจากนักเก็งกำไรและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะหายไปจากตลาด เหลือแต่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือกลุ่มเรียลดีมานด์ แต่ผู้ซื้ออาจปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่อาศัยหรือมีความต้องการรูปแบบหรือองค์ประกอบของที่อยู่อาศัยที่แตกต่างไปจากเดิม

ส่วนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายเล็กที่มีสายป่านไม่ยาวพออาจล้มหายไปจากตลาด หรือมีรายใหญ่เข้ามาซื้อกิจการ ผู้ประกอบการที่เหลือรอดต้องสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

การฟื้นตัวแบบ L-Shape – รือการฟื้นตัวเล็กน้อยหรือไม่ฟื้นตัวเลย สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์จะจมปลักอยู่ยาวนานกว่าจะฟื้นตัวขึ้นมาแตะจุดเดิม เช่นเดียวกับวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ที่กว่าสภาพเศรษฐกิจจะฟื้นตัวคืนสู่จุดเดิมต้องใช้เวลาถึงประมาณปี 2544 ปัจจัยที่ทำให้เกิดเหตุการณ์เช่นนี้คือการพัฒนาวัคซีนช้าเกินไป รวมถึงนโยบายแก้ปัญหาเศรษฐกิจของภาครัฐไม่เป็นผล

นอกจากนี้เองศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ได้คาดการณ์ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในไตรมาส 2 ปี 2563 จากผลกระทบของวิกฤตโควิด-19 ว่ามีการหดตัวถึง -7.3% มากกว่าที่คาดไว้จากเดิมคือ -5.6% โดยประเมินภาพรวมเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยว่าการฟื้นตัวในครึ่งปีหลังจะมีลักษณะค่อยเป็นค่อยไป (U-shaped recovery) เนื่องจากเศรษฐกิจไทยเติบโตลดลงมาตั้งแต่ก่อนมีวิกฤตโควิด-19 แล้ว ในปี 2562 เศรษฐกิจไทยขยายตัวเพียง 2.4% ด้วยผลกระทบจากสงครามการค้า และมีการลงทุนที่ลดลงอย่างต่อเนื่องมาหลายปี

 

เกิดการชะลอการลงทุน?

ทั้งนี้เองถึงแม้จะมีการคลายล็อกดาวน์แล้ว แต่คาดว่าสภาพเศรษฐกิจจะยังคงชะลอตัวและกำลังซื้อที่ยังไม่กลับมา โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงต้องการเก็บเงินไว้กับตัวมากกว่าจะนำเงินก้อนใหญ่มาลงทุนซื้อที่อยู่อาศัย

เพราะโจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการในเวลานี้คือ ทำอย่างไรถึงจะเคลียร์ยูนิตคงค้างของตัวเองให้ได้ ซึ่งจากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าปริมาณที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศ สิ้นปี 2562 มีประมาณ 3 แสนหน่วย ซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนประมาณ 10% ทั้งที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงกว่าปีก่อนหน้าถึง 20%

ดังนั้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเร่งที่จะระบายสต็อก และชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะโครงการประเภทคอนโดมิเนียม เน้นจูงใจผู้ซื้อด้วยโปรโมชั่น และแคมเปญ ลด แลก แจก แถมต่าง ทำให้ดัชนีราคาของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 จะยังคงทรงตัวต่อไป

 

New Normal และสัญญาณบวกของการซื้ออสังหาฯ

ทำเลยอดนิยม คงไม่ได้จำกัดอยู่แค่ทำเลใกล้รถไฟฟ้า หรือแหล่งงานเหมือนที่ผ่านมา คนอาจหันกลับมามองทำเลที่เอื้อต่อสุขภาพ คุณภาพชีวิต เช่น ทำเลใกล้สถานพยาบาล จากแต่ก่อนผู้ที่นิยมทำเลนี้คือผู้ที่ทำงานในโรงพยาบาลเป็นหลัก ทำเลใกล้สวนสาธารณะ ทำเลชานเมืองที่ยังสามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก

อย่างไรก็ตาม ยังพบสัญญาณที่ดีจากผู้ซื้อ หลังจากมีการคลายล็อกดาวน์ ผู้ซื้อให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น อ้างอิงได้จากยอดผู้เข้าชมในเว็บไซต์ DDproperty.com พบว่า

  • มีผู้เข้าชมมากขึ้นในเดือนพฤษภาคม 2563 โดยเพิ่มขึ้นถึง 23% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้าที่ยังคงมีการล็อกดาวน์
  • รูปแบบอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้สนใจเข้าชมมากที่สุดคือ ทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 35% จากเดือนก่อน
  • บ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 25% จากเดือนก่อน
  • คอนโดฯ เพิ่มขึ้น 15% จากเดือนก่อน

การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์หลังจากนี้จะออกมาในรูปแบบไหนยังคงต้องลุ้นกับปัจจัยท้าทายอีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่จะกลับมาแพร่ระบาดซ้ำอีกครั้งหรือไม่ จะค้นพบวัคซีนได้เร็วแค่ไหน นโยบายภาครัฐที่เอื้อต่อภาคอสังหาริมทรัพย์มากน้อยแค่ไหน จะมีการเลื่อนการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือการผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) หรือไม่ การเปิดประเทศ หรือ Travel Bubble (การเชื่อมต่อการเดินทางระหว่าง 2 ประเทศที่สามารถจัดการเรื่องโควิด-19 ได้ดีเท่า กัน) หากทำได้เร็วขึ้นก็อาจทำให้กำลังซื้อจากต่างชาติกลับมา

 

BACK TO TOP