ปี 2562 อสังหาริมทรัพย์ ยังเป็นสินทรัพย์ที่น่าลงทุน ในภาวะที่ธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) ส่งสัญญาณยืดเวลาปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ทำให้อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับไม่สูงมากนัก ประเทศต่างๆ มีมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อควบคุมหนี้เสีย ผู้ประกอบการระมัดระวังในการก่อหนี้ จะส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะกลายเป็นแหล่งพักเงิน ที่สามารถทำรายได้สม่ำเสมอผลตอบแทนสูงกว่าตลาดเงิน ตลาดตราสารหนี้ และมีความเสี่ยงต่ำกว่าตลาดหุ้นและสินค้าโภคภัณฑ์
ซีบีอาร์อี (CBRE) ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก มีมุมมองว่า อสังหาริมทรัพย์ ทั่วโลกปี 2562 ยังเป็นสินทรัพย์ที่จะได้รับความนิยมลงทุนสูงจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ เพราะผลตอบแทนสูงกว่าการลงทุนในพันธบัตร และยังมีความปลอดภัยจากนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด
กลุ่มอุตสาหกรรม สามารถเติบโตได้ในระยะยาวตามการเติบโตของการค้าออนไลน์ หรือ อี-คอมเมิร์ซ
สำนักงานให้เช่า ยังคงมีความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากปี 2561 จากลูกค้าทุกกลุ่ม แต่กลุ่มหลักๆ ที่เติบโตอย่างรวดเร็วคือกลุ่มบริษัทเทคโนโลยีและผู้ให้บริการพื้นที่ทำงาน โดยเมืองที่มีอัตราค่าเช่าเติบโตสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดอย่างแข็งแกร่ง ได้แก่ Perth, Berlin, Moscow, Guangzhou และ Madrid
กลุ่มค้าปลีก คาดว่าจะดีขึ้นเล็กน้อยจากปี 2561 จากการที่ธุรกิจอี-คอมเมิร์ซที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งในทุกพื้นที่ ทำให้เกิดการใช้กลยุทธ์เชื่อมทุกช่องทางเข้าด้วยกัน ที่เรียกว่า “ออมนิชาแนล” (Omnichannel) โดยเมืองที่มีอัตราการเติบโตสูงของตลาดค้าปลีกนี้ ประกอบด้วย Oslo, Atlanta, Fort Worth, Houston, Dublin และ Moscow
โรงงานและโลจิสติกส์ จะมีการเติบโตตามการขยายตัวของเศรษฐกิจและธุรกิจอี-คอมเมิร์ซโดยการค้าระหว่างประเทศยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เมืองที่น่าสนใจลงทุนที่สุด ประกอบด้วย Dublin, Baltimore, ฮ่องกง, London และ Fort Worth
กลุ่มที่พักอาศัยขนาดใหญ่หรือมหาวิทยาลัยที่สร้างขึ้นเพื่อให้เช่า โดยบ้านมีความต้องการสูงอย่างต่อเนื่องในสหรัฐอเมริกา และยุโรปก็มีความต้องการที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในอังกฤษ ที่อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางเลือก เช่น โรงแรม ลานจอดรถ บ้านสำหรับนักเรียน ศูนย์ข้อมูล โรงเบียร์ เฮลธ์แคร์ และบ้านสำหรับผู้สูงอายุ เข้าสู่วงจรการลงทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่ง ซึ่งเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงของสังคมและเทคโนโลยีทำให้เกิดความต้องการในรูปแบบใหม่
เอเชียแปซิฟิกดาวรุ่ง
พีดับบลิวซี (PwC) ร่วมกับ Urban Land Institute (ULI) สถาบันวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ สำรวจความเห็นของผู้นำและผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกจำนวน 373 ราย มีมุมมองการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก เป็นหนึ่งในตลาดที่ให้ผลตอบแทนสูง และเศรษฐกิจมีการขยายตัวสูง จากการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของชนชั้นกลาง ทำให้เมืองใหญ่มีการพัฒนาอย่างรวดเร็ว คุณภาพการก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ดึงดูดนักลงทุนจากทั่วโลกได้ทั้งทางตรงและทางอ้อมในหลากหลายรูปแบบ เช่น การซื้อกิจการ รวมถึงการเป็นพันธมิตรกับนักลงทุนท้องถิ่น
พีดับบลิวซี ได้อ้างถึงข้อมูลของ Real Capital Analytics(RCA) มองว่า ปัจจัยพื้นฐานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียยังคงแข็งแกร่ง การซื้อขายในเชิงพาณิชย์ทำสถิติสูงสุดใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 ทั้งนี้ ตลาดที่มีปริมาณการซื้อขายสูงสุดทั่วโลก 35 อันดับแรกอยู่ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกถึง 6 เมือง โดยฮ่องกงมีมูลค่าการซื้อขายสูงสุดในเอเชียแปซิฟิกรวม 1.97 หมื่นล้านเหรียญสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น 89% เทียบงวดเดียวกันของปี 2560 ติดอันดับ 2 ของโลกโดยเป็นรองเพียง New York สหรัฐอเมริกา
อันดับ 2 ในเอเชียแปซิฟิก คือ Tokyo มีมูลค่าการซื้อขาย 9.28 พันล้านเหรียญ เพิ่มขึ้น 11% เทียบงวดเดียวกันของปี 2560 อันดับ 3 คือ Seoul มีมูลค่าการซื้อขาย 7.78 พันล้านเหรียญ เพิ่มขึ้น 66% จากงวดเดียวกันของปี 2560 อันดับ 4 คือ Sydney มีมูลค่าการซื้อขาย 4.37 พันล้านเหรียญ ลดลง 2% จากช่วงเดียวกันของปี 2560
อับดับ 5 ในเอเชียแปซิฟิก คือ Shanghai มีมูลค่าการซื้อขาย 3.69 พันล้านเหรียญ ลดลง 48% จากงวดเดียวกันของปี 2560 และอันดับ 6 คือ Melbourne มูลค่าการซื้อขาย 2.85 พันล้านเหรียญ เพิ่มขึ้น 50% จากงวดเดียวกันของปี 2560
ปี 2562 นักลงทุนชั้นนำที่ตอบแบบสอบถามพีดับบลิวซี คาดว่าผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก จะอยู่ที่ระดับ 15-20% มีสัดส่วน 21% ของผู้ตอบแบบสอบถาม จากปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 17% ส่วนกลุ่มที่คาดผลตอบแทน 10-15% มีสัดส่วน 32% ซึ่งลดลง 2% จากปีที่ผ่านมา และคาดผลตอบแทน 5-10% มีสัดส่วน 31% ลดลง 3% จากปีที่ผ่านมา ส่วนที่คาดหวังมากกว่า 20% มีประมาณ 9% เท่าเดิม และกลุ่มที่คาดว่าจะได้ผลตอบแทน 0-5% มีเพียง 7% เพิ่มขึ้น 1% จากปีที่ผ่านมา
สำหรับประเภท อสังหาริมทรัพย์ ที่นักลงทุนชั้นนำต้องการลงทุนมากที่สุดในปี 2562 คือ สำนักงานให้เช่าในเมืองเศรษฐกิจขนาดใหญ่ เนื่องจากให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ มีส่วนต่าง และความต้องการของตลาดยังมีแนวโน้มเติบโตอย่างแข็งแกร่งตามการขยายตัวทางเศรษฐกิจในภูมิภาคนี้
ทั้งนี้ นักลงทุนมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนมากที่สุด 5 อันดับในเอเชียแปซิฟิก ประกอบด้วย Melbourne, สิงคโปร์, Sydney, Tokyo และ Shanghai เพราะเป็นตลาดที่พัฒนาแล้ว แม้ราคาปรับตัวขึ้นช้าแต่อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสูงกว่าดอกเบี้ยในประเทศและตราสารหนี้ของรัฐบาล และประเภทสินทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกที่นักลงทุนทั่วโลกสนใจมากที่สุดคือ สำนักงานให้เช่า ตามด้วยที่พักอาศัย และห้างสรรพสินค้า
จากผลสำรวจนักลงทุนและการวิเคราะห์ข้อมูลปัจจัยพื้นฐาน พีดับบลิวซีจึงจัดอันดับอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนที่สุดในเมืองใหญ่ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกปี 2562 ดังนี้ (ตามกราฟ)
โรงแรมคึก
เจแอลแอล (JLL) บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้คาดว่า ปี 2562 การลงทุนซื้อขายโรงแรมทั่วโลกจะคึกคักต่อเนื่องจากปี 2561 จากการที่ภาคการท่องเที่ยวมีแนวโน้มเติบโตสูง และนักลงทุนมีการถือครองเงินสดในมือสูงจากการใช้ความระมัดระวังในการลงทุนสูงขึ้น
นักลงทุนขนาดใหญ่หันมาสนใจซื้อสินทรัพย์ขนาดใหญ่ที่เป็นโรงแรมมากขึ้น โดยเฉพาะในเมืองหลักในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกที่ตลาดมีสภาพคล่องในการซื้อขายสูง และการท่องเที่ยวมีการเติบโตสูง ประกอบด้วย ญี่ปุ่น เป็นตลาดที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนสูงที่สุด เพราะคาดว่าการขยายตัวของธุรกิจท่องเที่ยวจะเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องไป จากการที่ได้เป็นเจ้าภาพการจัดการแข่งขันรักบี้เวิลด์คัพและเจ้าภาพโอลิมปิกปี 2563 ตามด้วย สิงคโปร์ จีน ไทย โดยไทย สินทรัพย์ประเภทโรงแรมและสำนักงานให้เช่าคาดว่าจะยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง
Co-working Space, Co-living เนื้อหอม
ไนท์แฟรงค์ (Knight Frank) บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกเริ่มลดความร้อนแรงลงหลังจากอัตราดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้น ความเชื่อมั่นชะลอตัว สงครามการค้าทำให้บริษัทต่างๆ มองหาการเช่าพื้นที่แบบ co-working space และที่พักอาศัยแบบ co-living มากขึ้น
ทั้งนี้ ตลาดสำนักงานให้เช่าที่อินเดีย กลุ่มที่มีคุณภาพสูงคาดว่าปีนี้อัตราค่าเช่ามีการเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา โดยข้อมูล 9 เดือนแรกปี 2561 Bangalore ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 7.4% อัตราพื้นที่ว่าง 3.2% ซึ่งปีนี้มองว่ายังคงเพิ่มขึ้น แต่อัตราพื้นที่ว่างจะลดลง รวมถึง Mumbai ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 4% จากความต้องการ co-working space เพิ่มขึ้น ด้านที่พักอาศัยคาดว่าจะเติบโตได้อีกมาก จากการที่เป็นประเทศที่มีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจสูงเป็นอันดับ 2 ของโลก โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศคาดว่าจะโตถึง 7.3%
สำหรับ จีน สำนักงานให้เช่าคุณภาพดีในฮ่องกงมีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 7.9% ในปีที่ผ่านมา ถือว่ามีราคาแพงที่สุดในโลกและคาดว่าจะยังเป็นเช่นนี้ต่อไป แต่ปีนี้คาดว่าเช่าจะลดลงประมาณ 1-4% จากการที่เศรษฐกิจชะลอตัว กระทบต่อตลาดหุ้น และบริษัทจะชะลอการขยายธุรกิจ ส่วนสำนักงานให้เช่าที่ Shanghai อัตราค่าเช่าลดลง 2.1% ในปีที่ผ่านมา คาดว่าสถานการณ์จะยังตกอยู่ในสภาพนี้ต่อเนื่องในปีนี้ ด้าน Beijing อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3.8% ตามการเติบโตของภาคธุรกิจเทคโนโลยี
กลุ่มที่พักอาศัยคุณภาพดี ในฮ่องกงค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3.9% ในปีที่ผ่านมาชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2560 ที่เพิ่มขึ้นถึง 7.3% เนื่องจากรัฐบาลมีการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์กลุ่มเก็งกำไร ปีนี้จึงเชื่อว่าจะเป็นปีที่ตลาดที่อยู่อาศัยในฮ่องกงจะมีการปรับเข้าสู่ราคาที่เหมาะสม ส่วนที่ Shanghai, Beijing, Guangzhou คาดว่าราคาของที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองอาจจะเพิ่มขึ้น 2-3% ส่วนพื้นที่อ่าวกวางตุ้ง ฮ่องกง และมาเก๊า (Guangdong – Hong Kong – Macau Greater Bay Area) คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 5-7%
สำนักงานเกรด A ในญี่ปุ่นอัตราค่าเช่ายังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นตามความต้องการของภาคเอกชน เพราะความเชื่อมั่นในนโยบายเศรษฐกิจ โดยมีอัตราพื้นที่ว่างในย่านใจกลางเมืองเพียง 0.95% ส่วนที่อยู่อาศัยราคาเพิ่มขึ้น 5.7% โดยปีนี้คาดว่าจะเพิ่มขึ้นได้อีก 3-5% จากการที่ประชาชนมีรายได้เพิ่มสูงขึ้น อัตราการว่างงานต่ำสุดในรอบ 25 ปี
สำหรับนักลงทุนที่มีสินทรัพย์สูงต้องการกระจายความเสี่ยงออกนอกประเทศและลงทุนระยะยาวได้ อสังหาริมทรัพย์ก็ยังเป็นสินทรัพย์ที่เป็นคำตอบที่ดีได้อยู่เสมอ
เรื่อง: เจียรนัย อุตะมะ อ่านเรื่องราวการลงทุนเพิ่มเติมคลิกเพื่ออ่านบทความทางด้านการลงทุนได้ที่ Forbes Wealth Management & Investing 2019 ในรูป e-Magazine
