โครงสร้างพื้นฐานเติบโต ส่งผลอย่างไรต่ออสังหาฯ กรุงเทพ - Forbes Thailand

Forbes Thailand

แรงบันดาลใจของผู้ใฝ่ความสำเร็จ

  • Home >
  • Commentaries
  • Insights >
  • โครงสร้างพื้นฐานเติบโต ส่งผลอย่างไรต่ออสังหาฯ กรุงเทพ

โครงสร้างพื้นฐานเติบโต ส่งผลอย่างไรต่ออสังหาฯ กรุงเทพ

DDproperty

พบตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ โตต่อเนื่องโดยได้รับแรงกระตุ้นจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมเป็นปัจจัยสำคัญ ทั้งการก่อสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่และเส้นทางส่วนต่อขยาย รวมถึงขยายถนนเพิ่มเติมในหลายเขตของกรุงเทพมหานครและเขตปริมณฑล อีกทั้งโครงการหลายโครงการยังมีการประกาศกำหนดเปิดให้บริการในอนาคตอันใกล้นี้ จากสถานการณ์ดังกล่าวคาดว่าดีมานด์ใหม่ๆ จะเริ่มขยายตัวออกมาจับจองที่อยู่อาศัยบนพื้นที่ศักยภาพเหล่านี้ แนวโน้มตลาดอสังหาฯ สามารถเติบโตได้ต่อเนื่อง ส่งผลต่อระดับราคาซื้อขายที่ดินและที่อยู่อาศัยปรับขึ้นแบบก้าวกระโดดอย่างแน่นอน

ผลการสำรวจสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาสที่ 2 จาก DDproperty Property Index Report พบว่าภายในระยะเวลา 1 ปีก่อนหน้า ภาพรวมระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นถึง 19% ผลจากการขยายโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนในเมืองโดยเฉพาะเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งขยายตัวออกสู่พื้นที่รอบนอกหลายแห่ง ช่วยให้ราคาอสังหาฯ แถบกรุงเทพฯ ชั้นนอก และปริมณฑลเติบโตตาม

ปัจจุบันโครงการที่มีความคืบหน้าพร้อมเปิดให้บริการได้ภายในสิ้นปีนี้คือ รถไฟ้ฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย แบริ่ง-สมุทรปราการ โดยโซนสถานีสำโรงระดับราคาที่อยู่อาศัยบริเวณนี้ปรับขึ้นถึง 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและคาดว่าจะสามารถปรับขึ้นสูงไปได้อีกจนถึงช่วงครึ่งปีหลัง เช่นเดียวกันกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินหรือ MRT ส่วนต่อขยายช่วงสถานีหัวลำโพงไปยังสถานีหลักสอง บนถนนเพชรเกษม และอีกด้านหนึ่งของสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงสถานีเตาปูนไปสิ้นสุดที่สถานีท่าพระ โดยเส้นทางทั้ง 2 ช่วงต่อขยาย ประกอบด้วยสถานี 21 สถานี ระยะทางรวมกันกว่า 27 กิโลเมตร

ปัจจุบันการก่อสร้างคืบหน้าเกือบ 100% แล้ว หากรวมระยะเวลาการจัดวางระบบต่างๆ และวางแผนการให้บริการอย่างสมบูรณ์ คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ไม่นานเกินรอภายในปี 2019-2020 ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานี้เราจึงเห็นโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เปิดตัวตามแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอยู่ ด้วยระดับราคาที่ต่ำกว่าคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ใจกลางเมือง แต่สำหรับแนวโน้มในอนาคตราคาที่อยู่อาศัยบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าพาดผ่านนี้จะปรับเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน ตัวอย่างเห็นได้จากราคาคอนโดมิเนียมในรายงานเผยข้อมูลดัชนีราคาคอนโดมิเนียมบริเวณป้อมปราบศัตรูพ่ายปรับตัวขึ้นมากที่สุดถึง 19% ต่อปีเลยทีเดียว

นอกจากนี้ในรายงานยังระบุข้อมูลภาพรวมของกรุงเทพฯ คอนโดมิเนียมที่ราคาพุ่งสูงมากที่สุด 3 อันดับแรก อยู่ในเขตจตุจักร พระโขนง และห้วยขวาง สำหรับตลาดบ้านเดี่ยวทำเลที่น่าจับตา คือ บางพลัด โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ดัชนีราคาเติบโตถึง 18% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี รวมถึงพื้นที่บางคอแหลมใกล้แม่น้ำเจ้าพระยา ระดับราคาตลาดทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นสูงที่สุด ทั้งหมดนี้ล้วนได้รับปัจจัยบวกจากทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย รวมถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอื่นๆ ที่มีส่วนผลักดันให้ระดับราคาเติบโตอย่างเห็นได้ชัด

ข้อมูลดังกล่าวเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับภาพรวมดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ซึ่งปรับตัวขึ้นจากไตรมาสก่อนๆ หน้า เริ่มจากช่วงสามเดือนแรกของปี 2018 อยู่ที่ 213 จุด กระทั่งผลการสำรวจรอบล่าสุดดัชนีเพิ่มเป็น 215 จุด และจะยังสามารถเติบโตต่อไปได้เรื่อย ๆ ตามปัจจัยการพัฒนาที่ช่วยดึงดูดดีมานด์ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเข้าสู่ทำเลศักยภาพ ไม่เพียงแต่บริเวณที่เครือข่ายคมนาคมสามารถเข้าถึงได้มากขึ้นเท่านั้น แต่ยังครอบคลุมพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจเดิม (CBD) และศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (New CBD) อันเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานจำนวนมาก ตลาดที่อยู่อาศัยในบริเวณดังกล่าวก็มีแนวโน้มสดใสต่อเนื่องเช่นเดียวกัน เป็นผลมาจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย ผู้ประกอบการเชื่อมั่นที่จะลงทุนต่อและทางฝั่งผู้บริโภคก็มีกำลังซื้อมากขึ้น

จากเดิมที่ปัญหาหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงทำให้เหล่าสถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อเงินกู้อย่างมาก แต่สถานการณ์ในปัจจุบันเริ่มดีขึ้นตามลำดับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาด High-end พบว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 15 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่เติบโตมากที่สุดเมื่อพิจารณาการเปลี่ยนแปลงดัชนีไตรมาสต่อไตรมาส ข้อมูลจากรายงานบ่งชี้ว่าจากช่วงไตรมาสแรกของปีอยู่ที่ 227 จุด ก่อนจะขยับมาอยู่ที่ 232 จุดในไตรมาสที่ 2 สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มตลาดกลางถึงบนยังมีกำลังซื้อเหนียวแน่นแม้บางครั้งภาวะเศรษฐกิจจะไม่แน่นอน

เนื่องจากผู้ที่มีรายได้สูงมักไม่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ความผันผวนมากนัก สามารถเข้าถึงเงินกู้ได้เนื่องจากมีเครดิตที่ดี และหากพิจารณาประเภทที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมสูงสุด แชมป์ยังคงเป็นคอนโดมิเนียม ดัชนีราคานับตั้งแต่ปี 2015 กระทั่งถึงปี 2018 พบว่าตัวเลขยังเติบโตได้เรื่อยๆ ในขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยวดัชนีราคาลดลงในไตรมาสนี้ แต่ภาพรวมยังถือว่าเติบโตได้ 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ศักยภาพทำเลยังคงเป็นปัจจัยหลักสำคัญที่ผลักดันต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ เห็นได้จากระดับราคาที่เพิ่มสูงขึ้นของคอนโดฯ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในบางพื้นที่ ซึ่งได้รับความนิยมและถูกพูดถึงอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานี้ ผลพวงจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานคมนาคม เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน  รวมถึงเมกะโปรเจ็กต์ต่างๆ ที่เริ่มมีความชัดเจน ทำให้มั่นใจได้ว่าพื้นที่นั้นจะสามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้นและจะได้รับการตอบรับที่ดี

ส่วนหนึ่งได้สะท้อนผ่านดัชนีอุปทานในรายงานของ DDproperty มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจจากไตรมาสล่าสุด พบว่าอัตราการดูดซับและการฟื้นตัวของกำลังซื้อผู้บริโภคปรับตัวเป็นไปในทิศทางที่ดี โดยดัชนีปรับลดลงจาก 267 จุดมาอยู่ที่ 237 จุด ผลมาจากกลยุทธ์กระตุ้นการขายผ่านการออกแคมเปญ โฆษณาประชาสัมพันธ์ และนำเสนอโปรโมชันที่หลากหลาย ทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ทั้งนี้บรรดาผู้ประกอบการยังเดินหน้าวางกลยุทธ์เจาะจงไปที่กลุ่มผู้ซื้อในตลาดกลางและบนเป็นหลัก แม้ว่าภาพรวมของสถานการณ์หนี้ครัวเรือนจะลดลงแล้ว แต่กลุ่มผู้ซื้อในตลาดล่างยังมีความกังวลเรื่องการปฏิเสธขอกู้สินเชื่อในช่วงเวลานี้ ทำให้ต้องจับตาดูสถานการณ์และปัจจัยต่างๆ ที่จะเข้ามาเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ และรีวิวโครงการใหม่ ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ

BACK TO TOP