เปิดต้นปี 2563 มาด้วยปัญหาสถานการณ์อันหนักหน่วงที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นการแพร่ระบาดของโควิด-19 คร่าชีวิตผู้คนไปเป็นจำนวนมาก และมีผู้ป่วยติดเชื้อหลายล้านคนทั่วโลก นอกจากนี้ยังต้องเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ปีที่แล้ว ส่งผลกระทบต่อธุรกิจภาคส่วนต่างๆ
สำหรับการซื้อขายอสังหาฯ ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยผู้ซื้อได้รับผลกระทบโดยตรง อีกทั้งยังขาดความเชื่อมั่นที่จะลงทุนซื้ออสังหาฯ ท่ามกลางสถานการณ์ที่มีความไม่แน่นอน นั่นจึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ต้องจับตาดูทิศทางการเปลี่ยนแปลงอย่างใกล้ชิด พร้อมปรับตัวสู่สภาวะปกติรูปแบบใหม่หรือ New Normal หลังจากนี้ให้เหมาะสมมากที่สุด
ดัชนีตัวเลขเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยปรับตัวลงลด
จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index รอบล่าสุด พบดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีการปรับตัวลดลง 9% ส่วนดัชนีอุปทานลดลง 3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า จากหลายปัญหาที่ส่งผลกระทบต่อฝั่งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ โดยเฉพาะเรื่องของการขาดสภาพคล่อง อันเนื่องมาจากหลายธุรกิจได้รับผลกระทบจากยอดการจับจ่ายใช้สอยที่ลดลง
บางบริษัทมีการพักงานชั่วคราวหรือปลดพนักงานออกถาวร คนไม่กล้าออกจากบ้าน และด้วยมาตรการคุมเข้มของรัฐบาล ส่งผลให้ธุรกิจห้างร้านต้องปิดตัวลงชั่วคราว และต้องปรับเปลี่ยนวิธีการให้บริการรูปแบบใหม่ที่แตกต่างกันออกไป ทางฝั่งของคนทำงานที่อยู่ภายใต้หน่วยงานหรือองค์กรที่เหล่านั้น ย่อมได้รับผลกระทบตามไปด้วยอย่างเลี่ยงไม่ได้ นั่นจึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ เกิดการชะลอตัวลงทั้งจากฝั่งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ตัวเลขดัชนีเป็นอีกเครื่องมือหนึ่งที่สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯ เป็นอีกหนึ่งกลุ่มธุรกิจที่ได้รับผลกระทบอย่างมาก ด้วยสาเหตุหลักคือคนขาดสภาพคล่องทางการเงินและขาดความเชื่อมั่นในสถานการณ์ความไม่แน่นอน จากเดิมที่เศรษฐกิจมีการรชะลอตัวอยู่แล้ว เมื่อต้องมาเจอวิกฤตซ้ำสองยิ่งตอกย้ำความช้ำในภาคอสังหาฯ ไปอีกหลายตลบ ตัวเลขดัชนีที่ผลออกมาลดลงนี้จึงไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจอะไรนัก เพราะคนไม่จับจ่าย เกิดภาวะ Social Distancing
หลายคนชะลอการตัดสินใจเลื่อนซื้ออสังหาฯไปก่อน ทำให้ฝั่งของผู้ประกอบการต้องปรับแผนการตลาดใหม่แทบจะทั้งหมด เห็นได้จากผู้ประการอสังหาฯ หลายรายได้ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปก่อนและได้ออกแคมเปญกระตุ้นการขาย เพื่อระบายยูนิตคงค้างในช่วงนี้กันอย่างคึกคัก ทั้งลด แลก แจก แถมรายการต่างๆ ที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดก็คงจะเป็นการลดราคาขาย “ซื้อช่วงนี้ถูกกว่าแน่นอน บ้านถูก คอนโดฯ ถูก ดอกเบี้ยก็ถูก” เพื่อดึงดูดผู้ซื้อและให้ได้เงินสดเข้ามาหมุนเวียน ช่วยให้เกิดสภาพคล่องมากยิ่งขึ้น
แนวโน้มสถานการณ์อสังหาฯ 2563 และ New Normal ที่ต้องเผชิญ
สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 ชะลอตัวลงมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ จากหลายปัจจัยที่ไม่อาจคาดเดาได้มาตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมา จากผลดัชนีราคาและอุปทานที่ลดลงต่อเนื่องมาจนถึงต่ำสุดในไตรมาสแรกของปี 2563 โดยลงมาอยู่ที่ 204 จุด จากไตรมาสเดียวของปีที่แล้วจะอยู่ที่ 224 จุด ลดลงมากถึง 20 จุดเลยทีเดียว นอกจากนี้ยังมีแนวโน้มลากยาวไปจนถึงไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 อย่างแน่นอน
หากพิจารณาประเภทที่อยู่อาศัยที่ดัชนีราคามีการปรับลดลง ได้แก่ คอนโดมิเนียมและทาวน์โฮม ส่วนบ้านเดี่ยวยังปรับขึ้นได้ ด้วยแรงสนับสนุนจากกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง กลุ่มผู้ซื้อบ้านเดี่ยวถือว่ายังมีอยู่จำนวนมากโดยได้ตัดสินใจซื้อในช่วงเวลาที่โครงการอสังหาฯ มีการปรับลดลงราคา ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบสำหรับกลุ่มผู้ที่เป็นผู้ซื้อที่มีความพร้อม เพราะนอกจากจะได้ทั้งบ้านที่ราคาถูกลงแล้ว ยังได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงด้วยเช่นกัน แต่ในขณะเดียวกันทางธนาคารระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เนื่องจากสถานการณ์ดังกล่าวอาจทำให้ผู้กู้เผชิญกับปัญหาทางการเงินในภายหลังที่ไม่คาดคิด และไม่มีความสามารถในการชำระต่อได้
โดยภาพรวมแล้ว ตลาดอสังหาฯ ทั้งหมดอาจจะยังอาศัยระยะเวลานานขึ้นในการระบายยูนิตที่คงค้าง ผู้ประกอบการมีแนวโน้มเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปจนกว่าสถานการณ์จะดีขึ้น ทำให้ปีนี้โครงการเปิดตัวใหม่จะน้อยลงกว่าเดิม และสำหรับช่วงนี้โครงการต่างๆ ที่เปิดขายอยู่ ก็น่าจะมีโปรโมชั่นออกมากระตุ้นการขายอยู่เรื่อยๆ โดยเฉพาะการลดราคา ซึ่งเป็นวิธีหนึ่งในการดึงดูดกลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อจริงเข้ามาได้อย่างไม่ยาก
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการตลาดอสังหาฯ ยังต้องเผชิญกับสภาวะปกติในรูปแบบใหม่ หรือ New Normal เนื่องจากผู้คนเริ่มที่จะมีพฤติกรรมใหม่ที่สอดคล้องไปกับสถานการณ์ปัจจุบันแบบใหม่ที่ไม่เหมือนเดิม โดยคำนึงถึงเรื่องของความปลอดภัยของสุขภาพมากยิ่งขึ้น อาจมีการทำงานที่บ้าน (Work from Home) เป็นกิจวัตร ออกไปจับจ่ายซื้อของข้างนอกบ้านน้อยลง เป็นต้น
ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวไปใช้เทคโนโลยีที่อำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัยมากขึ้น ใช้ช่องทางออนไลน์ในการโฆษณาเพื่อกระตุ้นให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้นด้วย อีกทั้งควรพัฒนาแอปพลิเคชันหรือระบบไอทีบางอย่างที่สามารถดูแลผู้ซื้อได้ทั้งก่อน ระหว่าง และหลังการขาย เพื่อสร้างประสบการณ์ที่ดีแก่ผู้บริโภค และเป็นสิ่งจำเป็นทำให้เกิด Brand Loyalty ในระยะยาว
ทิศทางตลาดอสังหาฯ ที่เราต้องร่วมมือกันเพื่อก้าวผ่าน
ขณะเดียวกันภาครัฐและเอกชน รวมถึงประชาชนเองก็ได้ร่วมมือกันแก้ไขปัญหาในช่วงเวลานี้กันอย่างเต็มที่ เช่น ภาครัฐได้ออกมาตรการช่วยเหลือและเยียวยาประชาชนรายย่อย เลื่อนการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ รวมถึงภาษีส่วนบุคคลออกไปก่อน ปรับลดอัตราดอกเบี้ย เลื่อนระยะเวลาผ่อนจ่ายสินเชื่อต่างๆ เป็นต้น
ส่วนด้านผู้ประกอบการเองก็ได้ให้ความร่วมมือในการปฏิบัติตามนโยบายความปลอดภัย แม้จะได้รับผลกระทบบ้างแต่ก็เพื่อผลดีในระยะยาว ปัญหาจะได้รับการแก้ไขเร็วขึ้นได้ ทำให้ช่วงเวลานี้ผู้ประกอบการต่างเร่งออกแผนการตลาดที่มีประสิทธิภาพ สอดรับไปกับกลุ่มผู้บริโภคที่ยังมีความต้องการซื้อบ้าน ให้ได้รับข้อเสนอที่คุ้มค่าและสามารถตัดสินใจซื้อได้
แม้ท่ามกลางวิกฤตแต่ตลาดอสังหาฯ ก็ยังมีโอกาสในการปรับเปลี่ยน เพื่อเติบโตต่อไปได้ในอนาคต ซึ่งอาจจะต้องรอสถานการณ์ให้ดีขึ้นก่อน หากทุกภาคส่วนปรับตัวและให้ความร่วมมือกันปฏิบัติตามนโยบายความปลอดภัยก็จะช่วยให้ผู้ติดเชื้อน้อยลง ผู้คนมีความเชื่อมั่นมากขึ้น เศรษฐกิจจะค่อยๆ ฟื้นตัว แม้จะต้องเข้าสู่ New Normal แต่เชื่อว่าทุกฝ่ายสามารถปรับตัวให้เกิดความยั่งยืนได้อย่างแน่นอน
- อ่านเพิ่มเติม วัดชีพจรอสังหาฯ ไทย หลังวิกฤต โควิด-19