Flexible Workspace เทรนด์อาคารสำนักงานรูปแบบใหม่ที่น่าจับตามอง

Flexible Workspace หรือพื้นที่ทำงานที่ยืดหยุ่น เป็นเทรนด์ใหม่ที่มาแรงมากในแถบภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก โดยปีที่ผ่านมามีผู้ให้บริการ Flexible Workspace ผุดขึ้นมากมายและขยายตัวในเมืองใหญ่ๆ อย่าง Beijing, Shanghai, Tokyo, ฮ่องกง, สิงคโปร์, Seoul, Melbourne และ Sydney

Colliers International ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกได้สำรวจและจัดทำรายงานเกี่ยวกับเทรนด์นี้ซึ่งเกิดขึ้นพร้อมๆ กับกระแสสตาร์ทอัพ และพฤติกรรมของคนทำงานรุ่นใหม่ที่กำลังเปลี่ยนโฉมแนวคิดการพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่า

Coworking คืออะไร

ภาพของ Coworking ที่ผุดขึ้นในหัวของหลายคนคือภาพใน Instagram ที่ถ่ายสถานที่ทำงานโล่งๆ ขนาดใหญ่ ดีไซน์เจ๋งๆ มีชาวมิลเลนเนียลใส่ T-shirt นุ่งยีนส์ นั่งก้มหน้าทำงานหน้า MacBook แต่ความเป็นจริงแล้ว ผู้ใช้ Coworking กว่า 60% มีอายุระหว่าง 30-50 ปี

นิยามของ Coworking คือ การทำงานที่มีหลากหลายธุรกิจเข้ามาเกี่ยวข้องและทำงานร่วมกัน ผู้ให้บริการพื้นที่ Coworking ที่ประสบความสำเร็จจะจัดพื้นที่ให้บริการที่มีสภาพแวดล้อมที่ดี มี community manager หรือผู้จัดการดูแลพื้นที่ที่รู้จักสมาชิกอย่างใกล้ชิด สามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่และสภาพแวดล้อมให้เอื้อต่อการสร้างความสำเร็จของธุรกิจของผู้ใช้บริการ Coworking ได้รับความนิยมมากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งมาจากการขยายตัวของกลุ่มสตาร์ทอัพซึ่งเติบโตมากในประเทศแถบเอเชียแปซิฟิก โดยเฉพาะอย่างยิ่งสิงคโปร์และจีน แต่ก็มีบริษัทข้ามชาติหลายแห่งเห็นประโยชน์ของการใช้พื้นที่ Coworking และกลายเป็นผู้ใช้พื้นที่ขาประจำไปแล้ว

ใครเป็นผู้ใช้ Flexible Workspace

กระแสบริษัทข้ามชาติหันมาใช้ Flexible Workspace เพราะว่าพื้นที่สำนักงานลักษณะนี้มีนวัตกรรม สามารถดึงดูดพนักงานที่มีพรสวรรค์ รวมทั้งยังสามารถใช้พื้นที่จัดหาสิ่งใหม่ๆ ให้กับพนักงานได้ ความยืดหยุ่นและสามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่ได้นี้ยังช่วยประหยัดต้นทุนให้กับบริษัทเฉลี่ยราว 25%

Colliers มองว่า ในระยะสั้นจะมีจำนวนบริษัทข้ามชาติหันมาใช้ Flexible Workspace สำหรับแผนกงานเฉพาะด้านมากขึ้น เช่น ทีมดิจิทัล นวัตกรรมและเทคโนโลยี จะเป็นแผนกที่เข้ามาใช้พื้นที่เหล่านี้มากที่สุด อาทิ HSBC ตัดสินใจเช่าพื้นที่ 400 โต๊ะของ WeWork ในอาคาร 535 ที่ฮ่องกงให้ทีมดิจิทัลใช้ ขณะที่ EY หรือ Ernst & Young บริษัทตรวจสอบบัญชีรายใหญ่ก็ย้ายทีมงานใน Sydney มาทำงานในพื้นที่ Coworking Space และในระยะกลาง-ยาว Colliers คาดว่า พนักงานส่วนกลางของบริษัทจะเริ่มย้ายมาที่ Flexible Workspace เพื่อประหยัดต้นทุนค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน และสร้างบรรยากาศการทำงานที่มีการประสานงาน Peter Black ผู้อำนวยการกลยุทธ์และการออกแบบสถานที่ทำงาน Colliers International Australia กล่าวว่า ปัจจุบัน องค์กรธุรกิจต่างต้องการลดการใช้พื้นที่ทำงาน โดยมองการใช้งานทั้ง Core Space หรือพื้นที่หลัก และ Flexible Space สำหรับ Core Space คือ พื้นที่ขั้นต่ำที่ต้องใช้ดำเนินธุรกิจเพื่อการทำงานที่มีประสิทธิผล  ส่วน Flexible Space คือพื้นที่พร้อมใช้ตามความต้องการ อาจจะเป็นพื้นที่สำหรับไว้ทำโปรเจกต์ ประชุมประจำเดือนของทีม พื้นที่พบปะที่ต้องอาศัยเทคโนโลยี พื้นที่สำหรับทำงานร่วมกัน หรือเป็นพื้นที่สำหรับบ่มเพาะสตาร์ทอัพ Flexible Space มักจะอยู่ในอาคารเดียวกัน เพื่อให้องค์กรสามารถจองใช้เป็นรายชั่วโมง รายวัน หรือระยะยาวได้

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มจัดพื้นที่แบบนี้ไว้ในอาคารของตนแล้ว และผู้ใช้พื้นที่สำนักงานหลายรายก็เริ่มจะไม่มองอาคารที่ไม่มี Flexible Space ในอาคารอีกด้วย นอกจากนี้ เราอาจจะได้เห็นเทรนด์ของผู้เช่าพื้นที่รายใหญ่เริ่มมี Flexible Workspace ในพื้นที่สำนักงานที่ใช้อยู่ เช่น Verizon ผู้ให้บริการโทรศัพท์มือถือในสหรัฐอเมริกา จับมือกับ Grind ผู้ให้บริการ Coworking ปรับโฉมพื้นที่ 1 หมื่นตารางฟุตที่ไม่ค่อยได้ใช้งานในสำนักงานใหญ่ที่ Manhattan มาเป็น Flexible Workspace สำหรับสตาร์ทอัพและผู้ประกอบการทั่วไปเช่าใช้

มุมมองของเจ้าของอาคารสำนักงาน

แนวโน้มการใช้พื้นที่ของผู้ให้บริการเริ่มมีขนาดใหญ่ขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งในจีน ปัจจุบัน ผู้ให้บริการอย่าง WeWork, JustCo, The Working Capitol, URwork และ naked Hub มองหาพื้นที่ขนาดอย่างต่ำ 40,000 ตารางฟุตเมื่อต้องการเปิดสาขาใหม่ เช่น WeWork เช่าพื้นที่ 93,000 ตารางฟุตที่สาขาฮ่องกง naked Hub เช่าพื้นที่ขนาด 130,000 ตารางฟุตใน Gubei และ Shanghai ส่วน JustCo เช่าพื้นที่ 60,000 ตารางฟุตที่อาคาร Marina One ในสิงคโปร์ ปัจจัยสำคัญของผู้ให้บริการคือ การสร้างชุมชนที่ดึงดูดบริษัทข้ามชาติ จึงเน้นพื้นที่ขนาดใหญ่ แนวโน้มที่บริษัทข้ามชาติหันมานิยม Flexible Workspace เพิ่มขึ้นทำให้ผู้ให้บริการกลายเป็นคู่แข่งของอาคารสำนักงาน ตลาดอาคารสำนักงานอาจเห็นเจ้าของอาคารสำนักงานเริ่มจับมือกับผู้ให้บริการที่มีชื่อเสียงผ่านรูปแบบการร่วมทุนและแบ่งผลกำไรเพื่อสร้างรายได้จากเทรนด์นี้ ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นเพราะหากเจ้าของอาคารสำนักงานบริหาร Flexible Workspace เองอาจไม่สำเร็จ เพราะต้องมีความเชี่ยวชาญในการสร้างชุมชน ระบบไอที และการตลาด เทรนด์นี้ถือเป็นโอกาสครั้งใหญ่สำหรับเจ้าของอาคารสำนักงานเกรด B และเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกที่ทุกวันนี้เริ่มเป็นธุรกิจอิ่มตัว ล่าสุด CapitaLand ยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์เซ็นสัญญากับ URwork ให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าของ CapitaLand เพื่อให้บริการ Flexible Workspace

ตลาดใหม่ของ Flexible Workspace: อาเซียน

การเติบโตของ Flexible Workspace ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในช่วงที่ผ่านมาอยู่ในกลุ่มประเทศแถบเอเชียกลางและเอเชียเหนือ รวมทั้ง Melbourne และ Sydney แต่คาดว่าการเติบโตยังคงต่อเนื่องในปี 2018 จากการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดใหม่ของผู้ให้บริการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเทศในแถบอาเซียน อาทิ อินโดนีเซีย มาเลเซีย ฟิลิปปินส์ และไทย รวมทั้งอินเดีย โดยประเทศเหล่านี้จะเห็นอัตราการเช่าพื้นที่เพื่อให้บริการ Flexible Workspace เพิ่มขึ้น และผู้ให้บริการบางรายอาจจะทำตาม WeWork ที่จับมือกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นเพื่อให้บริการดังกล่าว สัญชัย คูเอกชัย รองกรรมการผู้จัดการ Colliers International Thailand กล่าวถึงตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ว่า มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา โดยมีอัตราพื้นที่ว่างต่ำกว่า 10% มาโดยตลอด อัตราค่าเช่าจึงขยับสูงขึ้นใน 3-4 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอัตราค่าเช่าที่สูงของพื้นที่สำนักงานในย่านใจกลางธุรกิจเป็นอุปสรรคของกลุ่มสตาร์ทอัพหรือธุรกิจเอสเอ็มอี กระแสความนิยม Flexible Workspace ในประเทศไทยกำลังตามกระแสโลก และจะส่งผลกระทบในระยะกลางถึงระยะยาวต่อเจ้าของอาคาร Flexible Workspace จะกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนรุ่นใหม่ที่ให้คุณค่ากับความยืดหยุ่นในสถานที่ทำงาน และยังเหมาะกับฟรีแลนซ์ที่ไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่สำนักงานทั่วไป Glowfish ผู้ให้บริการ Flexible Workspace ของไทยเปิดบริการในศูนย์การค้าเซ็นเตอร์พอยท์ ออฟ สยามสแควร์  (Cr: Glowfish) ในปี 2016 Regus เป็นผู้ให้บริการที่มีความเคลื่อนไหวมากที่สุด โดยได้เพิ่มพื้นที่กว่า 20,000 ตารางฟุตในอาคาร AIA Capital และ 10,000 ตารางฟุต ในอาคาร SJ Infinite ขณะที่ผู้ให้บริการท้องถิ่น Glowfish ได้เช่าพื้นที่ 10,000 ตารางฟุตในศูนย์การค้าเซ็นเตอร์พอยท์ ออฟ สยามสแควร์ สำหรับปี 2017 ผู้ให้บริการ Flexible Workspace หลายรายในประเทศไทยยังคงเดินหน้าขยายพื้นที่ในทำเลใหม่ๆ และรูปแบบใหม่ๆ ส่วนใหญ่เป็นรูปแบบพันธมิตร โดยมีพื้นที่ขนาดใหญ่รอเปิดเพิ่ม ซึ่งจะแล้วเสร็จในอีก 1-2 ปีข้างหน้านี้โดยคาดว่า Flexible Workspace จะเป็นที่รู้จักมากขึ้นในฐานะคอนเซปท์ที่ทำงานทางเลือกใหม่ในกรุงเทพ เรียบเรียง: บุญธร ศิริสวาสด์

---

คลิกเพื่ออ่าน "Flexible Workspace เทรนด์ใหม่ที่น่าจับตามอง" ฉบับเต็ม ในรูปแบบ e-Magazine