<h2>เจแอลแอล เผยผลการศึกษาจาก นักลงทุนและเจ้าของอาคารจำนวนมากในเอเชียแปซิฟิกกำลังเสียโอกาสในการสร้างรายได้และการลดต้นทุน เนื่องจากอาคารเสื่อมสภาพหรือล้าสมัย</h2>
ผลการศึกษาจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เผยว่า นักลงทุนและเจ้าของอาคารจำนวนมากในเอเชียแปซิฟิกกำลังเสียโอกาสในการสร้างรายได้และการลดต้นทุน เนื่องจากอาคารเสื่อมสภาพหรือล้าสมัย ทั้งนี้ พบว่า ราวครึ่งหนึ่งของอาคารต่างๆ ที่มีอยู่ในหัวเมืองหลักของเอเชียแปซิฟิกมีอายุมากกว่า 20 ปีขึ้นไป โดยเจแอลแอลประเมินว่าโอกาสที่กำลังสูญเสียไปสำหรับอาคารที่เก่าหรือตกยุคทั่วภูมิภาค อาจมีมูลค่าสูงกว่า 4 หมื่นล้านเหรียญสหรัฐฯ

รายงานการวิจัยจากเจแอลแอลที่มีชื่อว่า ‘Unlocking Value in Real Estate (ปลดล็อคคุณค่าในอสังหาริมทรัพย์) ระบุว่า อาคารประเภทต่างๆ ที่ขาดการดูแลปรับปรุงยกระดับ ไม่ว่าจะเป็นสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม คอนโดมิเนียม ตลอดรวมไปจนอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ กำลังสูญเสียความสามารถในการแข่งขันในอัตราที่เร็วขึ้น เนื่องจากพฤติกรรมและความต้องการของผู้คนหรือบริษัท/องค์กรต่างๆ ที่ใช้ประโยชน์จากอาคารหรืออสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว

การศึกษาเชิงเปรียบเทียบ พบว่าอาคารเก่าและล้าสมัยจะมีค่าเช่าต่ำกว่าอาคารที่ยังไม่ตกยุคและมีการบริหารจัดการที่ดีอยู่ระหว่างร้อยละ 10-40 ซึ่งความแตกต่างนี้ จะชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อมีอาคารใหม่ๆ สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นตามมาหลังโควิด

<img class="alignnone size-full wp-image-46119" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2021/05/เจแอลแอล_003.jpg" alt="" width="600" height="314" />

ไมเคิล แกลนซี กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า “หากใช้ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ เป็นกรณีศึกษา จะพบว่า อาคารสำนักงานที่มีทั้งหมดในปัจจุบัน เกือบ 3 ใน 4 เป็นอาคารมีอายุมากกว่า 20 ปี ดังนั้น คาดว่า กรุงเทพฯ จะเป็นเมืองหลักหนึ่งในเอเชียแปซิฟิกที่จะกิจกรรมการปรับปรุงยกระดับอาคารให้เห็นเพิ่มมากขึ้นในไม่ช้า”

“จากการสำรวจความเห็นกลุ่มบริษัทผู้เช่าเมื่อเร็วๆ นี้ พบว่า ประมาณร้อยละ 90 ที่เราสอบถามความคิดเห็น มีแผนที่จะสร้างวิถีใหม่ของการทำงานเมื่อถึงรอบการเช่าหรือทำออฟฟิศใหม่ครั้งต่อไป เพื่อให้สอดรับกับความต้องการของพนักงานที่ปรับเปลี่ยนไปจากวิกฤติการณ์โควิด ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า บริษัทต่างๆ จะให้ความสนใจต่ออาคารที่มีความทันสมัยมากขึ้นในการเช่าหรือย้ายออฟฟิศครั้งต่อไป”

“อย่างไรก็ดี การแข่งขันแย่งชิงผู้เช่าในตลาดอาคารสำนักงานจะยังคงดำเนินต่อไปทั้งในหมู่เจ้าของอาคารเก่าและอาคารสร้างเสร็จใหม่ และจะทวีความรุนแรงมากขึ้นไปอีกเนื่องจากกรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานที่จะสร้างเสร็จเพิ่มระหว่างปีนี้ถึงปี 2569 คิดเป็นพื้นที่ใหม่เพิ่มขึ้นรวมอีกรวมกว่า 2.3 ล้านตารางเมตร และที่สำคัญคือ อาคารใหม่เหล่านี้ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารคุณภาพเกรด” แกลนซีกล่าว

เด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายบริหารจัดการอาคารและทรัพย์สิน เจแอลแอล กล่าวว่า “อาคารที่มีอายุมาก โดยเฉพาะอาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลด้อยและขาดการบริหารจัดการที่ดี จะสูญเสียความสามารถในการแข่งขันเร็วขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หากไม่มีการปรับปรุงยกระดับอาคาร นอกจากนี้ ระบบด้านพลังงานและการบำรุงรักษาในอาคารเก่ามักด้อยประสิทธิภาพกว่า ซึ่งทั้งหมดเป็นปัจจัยที่จะเร่งให้เจ้าของอาคารหรือนักลงทุนในอาคารเก่าต้องเริ่มพิจารณาการออกแบบปรับปรุงอาคาร”

โควิด-19 ได้ทำให้ปัจจัยต่างๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงความคาดหวังของผู้เช่าหรือใช้อาคารเปลี่ยนไป โดยหลายๆ อาคารที่มีอยู่เดิมในขณะนี้ ไม่สามารถสร้างมูลค่าให้กับเจ้าของได้มากไม่เท่าช่วงก่อนเกิดวกฤติการณ์โรคระบาด

ดังนั้น เพื่อให้อาคารยังคงเป็นที่ต้องการและตอบโจทย์ผู้เช่าได้ เจ้าของอาคารหรือนักลงทุนจะตระหนักมากขึ้นถึงความจำเป็นในการปรับปรุงยกระดับอาคารในหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงแบบของอาคาร การอัพเกรดใหญ่ ไปจนถึงการปรับเปลี่ยนอาคารให้สอดรับกับกลุ่มเป้าหมายการตลาดใหม่ หรือการเปลี่ยนประเภทประโยชน์การใช้

กลยุทธ์ปรับปรุงอาคารเก่า

นอกจากนี้ การให้ความสำคัญมากขึ้นในประเด็นของพลานามัย สุขภาวะ ประสบการณ์ที่ดีของผู้ใช้อาคาร ความยั่งยืนด้านสังคม-สิ่งแวดล้อม และเทคโนโลยี ยังเป็นปัจจัยอีกกลุ่มหนึ่งที่เร่งจะให้เจ้าของอาคารประเภทต่างๆ ในเอเชียแปซิฟิกมีแนวโน้มมากขึ้นที่จะปรับปรุงยกระดับอาคาร

อาคารสำนักงาน - ออฟฟิศสมัยใหม่ควรสามารถรองรับวิถีใหม่ของการทำงาน ซึ่งเน้นการให้ความปลอดภัยในด้านสุขอนามัย การมีพื้นที่ทำงานที่มีความยืดหยุ่นสอดรับกับการทำงานหลากหลายรูปแบบ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพ

ศูนย์การค้า – ต้องสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็วให้สอดรับกับการเติบโตอย่างรวดเร็วของอี-คอมเมิร์ซ ซึ่งรวมถึงการปรับขนาดและการใช้พื้นที่ นอกจากนี้ สัดส่วนของสินค้าบริการมีการเปลี่ยนแปลงด้วยเช่นกัน โดยศูนย์การค้ามีบริการร้านอาหาร-เครื่องดื่มเพิ่มมากขึ้น รวมไปจนถึงบริการต่างๆ ที่ให้ประสบการณ์ที่ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อหาได้ทางออนไลน์

อสังหาริมทรัพย์กลุ่มโลจิสติกส์ – โกดังและศูนย์จัดเก็บ/กระจายสินค้า กำลังเกิดการพลิกโฉมให้สามารถรองรับความต้องการบริษัทบริการจัดส่งสินค้าด่วน การใช้เทคโนโลยีหุ่นยนต์และเทคโนโลยีอัตโนมัติ และการให้ความสำคัญเพิ่มขึ้นด้านความยั่งยืนทางสังคม-สิ่งแวดล้อม

โรงแรม – มีโรงแรมเก่าจำนวนหนึ่งที่มีการเปลี่ยนประเภทการใช้ประโยชน์ไปเป็นโคลิฟวิ่ง (ที่พักร่วม) และเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ ในขณะที่อีกหลายโรงแรมถูกเร่งให้การนำนวัตกรรมทางเทคโนโลยีใหม่ๆ เข้ามาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของการดำเนินกิจการ
ที่พักอาศัย – หลายเมืองของเอเชียแปซิฟิกมีโอกาสมากขึ้นสำหรับการพัฒนาโครงการโคลิฟวิ่ง ที่พักผู้สูงวัย ที่พักนักเรียนนักศึกษา รวมถึงโครงการมิกซ์ยูสที่ตอบรับเทรนด์การทำงานที่บ้านและเทรนด์ด้านไลฟ์สไตล์อื่นๆ

ประเด็นความท้าทายสำคัญสำหรับนักลงทุนและเจ้าของอาคารในขณะนี้ คือการตัดสินใจว่า ควรจะเลือกใช้กลยุทธ์ใดในการปรับปรุงยกระดับอาคารให้สามารถได้รับผลตอบแทนสูงสุด เจแอลแอล เชื่อว่า การพยายามอิงตามแนวโน้มตลาดในระยะยาว

การติดตามผลกระทบจากการเกิดนวัตกรรมและเทคโนโลยีใหม่ๆ การใช้ข้อมูล การเปรียบเทียบ และการวิเคราะห์ จะช่วยให้สามารถระบุได้ว่า กลยุทธ์ใดที่จะให้ผลตอบแทนได้สูงสุดจากการปรับปรุงยกระดับอาคาร ซึ่งจะช่วยให้อาคารมีผลประกอบการและมูลค่าที่สูงขึ้น

อ่านเพิ่มเติม: <a href="https://forbesthailand.com/news/other/%E0%B8%AA%E0%B8%A2%E0%B8%B2%E0%B8%A1-%E0%B8%84%E0%B8%B2%E0%B8%99%E0%B8%B2%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%A2%E0%B8%99-%E0%B8%81%E0%B8%A3%E0%B8%B8%E0%B9%8A%E0%B8%9B-%E0%B9%80%E0%B8%9B.html">“สยาม คานาเดี่ยน กรุ๊ป” เปิดตัว “ฟู้ดดีฮับ” ส่งอาหารแช่แข็งถึงบ้าน</a>

<hr />

<a href="https://www.facebook.com/ForbesThailandMagazine/">ไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine</a>

เจแอลแอล เผยอาคารเก่าในเอเชียอาจเสียโอกาสทางธุรกิจ 4 หมื่นล้านเหรียญฯ

<h2>ขณะนี้ยังเป็นแค่ยุคเริ่มต้นของธุรกิจ robo-taxi หรือรถแท็กซี่ที่ขับเคลื่อนด้วยหุ่นยนต์ ด้วยรถ Waymo ของบริษัท Alphabet Inc. ที่เพิ่งจะเริ่มบริการรถไร้คนขับตามสั่ง (on-demand) ในเมือง Phoenix แต่ผลกระทบต่อพื้นที่สำนักงานให้เช่าได้ถูกคาดการณ์ไว้แล้วว่า ถ้าหากเทคโนโลยียานยนต์อัตโนมัติสามารถทำราคาได้ต่ำ และทำให้ความเครียดในการเดินทางลดลง สิ่งนี้จะมีผลลบต่อตลาดออฟฟิศบิลดิ้งภายใน 1 ทศวรรษ อ้างอิงจากการศึกษาของ CBRE Group</h2>
ทำเลที่เนื้อหอมที่สุดสำหรับการพัฒนาออฟฟิศในตลาดหลักของประเทศสหรัฐอเมริกา มักจะแปรผันตามความใกล้ชิดของทำเลนั้นกับสิ่งอำนวยความสะดวกในเมืองและระบบขนส่งมวลชน

แต่ความสัมพันธ์ของสองสิ่งนี้ที่มีมาแต่ดั้งเดิมอาจจะถูกทำลายล้างลงเมื่อการศึกษาจาก CBRE บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่า คนทำงานจำนวนมากขึ้นมีแนวโน้มจะยอมเดินทางไปกลับบ้านกับที่ทำงานได้ไกลขึ้น ถ้าหากการเดินทางนั้นเป็นประสบการณ์ที่ดีกว่า

CBRE รายงานว่า ผลของแนวคิดดังกล่าวทำให้ มีความเป็นไปได้ว่าสัดส่วน VMT หรือจำนวนไมล์การเดินทางด้วยพาหนะของคนทำงานที่เดินทางไปกลับแต่ละวันนั้น อย่างน้อย 11% ของ VMT ทั้งหมดจะถูกครอบครองโดยรถยนต์อัตโนมัติภายในปี 2030 และถ้าหากการพัฒนาเทคโนโลยีรถยนต์ไร้คนขับทำได้รวดเร็วกว่าที่คาด ตัวเลขนั้นอาจจะเพิ่มไปถึง 27% เลยทีเดียว

“วลีที่โด่งดังในธุรกิจอสังหาฯ คือ ‘ทำเล ทำเล ทำเล’ เราเชื่อว่าวลีนี้จะไม่ใช่หนทางแห่งอนาคตเสียแล้ว” David Eisenberg รองประธานอาวุโสด้านเทคโนโลยีและการใช้งานดิจิทัล แห่ง CBRE กล่าวกับ FORBES “ในอนาคต ผู้คนยินดีที่จะเดินทางไกลขึ้นเพราะการเดินทางไปกลับที่ทำงานกลายเป็นสิ่งที่น่ารื่นรมย์มากขึ้น เนื่องจากพวกเขาไม่จำเป็นต้องขับรถด้วยตนเอง และยังมีสื่อบันเทิงคุณภาพสูงติดตั้งอยู่ในรถ ที่สำคัญคือมีอินเทอร์เน็ตความเร็ว 5G คอยบริการ”

เมื่อบริการรถยนต์ไร้คนขับเข้ามาในตลาดและขยายตัวขึ้นในอนาคต ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ จะได้รับผลกระทบสูงสุด “เนื่องจากเป็นตลาดที่คนทั่วไปใช้รถยนต์ และระบบทางด่วนก็มีการขยายตัว” Eisenberg กล่าว
<div class="mceTemp"></div>
<img class="alignnone size-full wp-image-1432" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/11/960x0-e1542216773127.png" alt="" width="800" height="318" />

ผลกระทบจากเทคโนโลยีต่ออสังหาริมทรัพย์กลายเป็นปัจจัยหนึ่งสำหรับวางแผนก่อสร้างอาคารในอนาคตเรียบร้อยแล้ว Gensler บริษัทสถาปนิกกล่าวถึงประเด็นนี้เมื่อช่วงต้นปีว่า เทคโนโลยีทำให้การออกแบบโครงสร้างที่จอดรถของอาคารต้องเตรียมการให้สามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่เป็นออฟฟิศหรือพื้นที่รีเทลได้ในอนาคต รวมถึงปรับแบบบริเวณจุด drop-off รับส่งคนของอาคารให้ใหญ่กว่าปกติ

เมื่อเวลาผ่านไป รถยนต์ไร้คนขับอาจทำให้เกิดโอกาสการเรียกคืนพื้นที่ทางเท้าที่ถูกนำไปทำเป็นจุดจอดรถ และทำให้ปั๊มน้ำมันในทำเลทองของเมืองถูกนำมาพัฒนาเป็นสิ่งอื่น เนื่องจากรถยนต์จำนวนมากขึ้นจะกลายเป็นรถในระบบแบ่งปันและเป็นรถยนต์ไฟฟ้า แต่ทั้งนี้ ทุกสิ่งจะเกิดขึ้นได้ต้องเริ่มจากการเข้าสู่ตลาดจริงของรถยนต์ไร้คนขับ

Waymo ซึ่งเป็นแบรนด์ที่พัฒนามาจากโครงการรถยนต์ไร้คนขับของ Google นับได้ว่าเป็นรถยนต์อัตโนมัติเชิงพาณิชย์ที่พัฒนาไปไกลมากที่สุดในขณะนี้ ถึงแม้ว่าบริษัทจะระมัดระวังอยู่ว่าการพัฒนาไปถึงการให้บริการด้วยจะเป็นขั้นตอนดำเนินงานธุรกิจที่ยาวนาน

Ruth Porat ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงินของ Alphabet กล่าวในงานแถลงข่าวผลประกอบการประจำไตรมาสเมื่อวันที่ 25 ตุลาคมที่ผ่านมาว่า Waymo นั้น “ก้าวเข้าสู่ยุคแรกเริ่มแห่งการพัฒนาเชิงพาณิชย์” ด้วยผู้โดยสารจำนวนหนึ่งในเมือง Chandler รัฐ Arizona ที่เปิดตัวบริการนี้เริ่มจ่ายเงินเพื่อรับบริการการเดินทางแล้ว อย่างไรก็ตาม ย้อนไปเมื่อเดือนกรกฎาคม 2018 John Krafcik ซีอีโอแห่ง Waymo ยังกล่าวกับเหล่าผู้ว่าการรัฐในงานสัมมนาว่าธุรกิจนี้ “จะใช้เวลาพัฒนานานกว่าที่คุณคิด” กว่าที่ยานยนต์ไร้คนขับจะมีอยู่ทั่วไปในตลาด

<figure><img class="wp-image-1431 size-full" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/11/dims-e1542216651107.jpg" alt="" width="800" height="504" /><figcaption> Waymo บริการรถยนต์ไร้คนขับของ Alphabet ที่เริ่มทดลองจริงบนถนนแล้ว (PHOTO CREDIT: Waymo)</figcaption></figure>

ด้าน General Motors (GM) วางเป้าหมายเปิดตัวแท็กซี่ขับเคลื่อนอัตโนมัติภายในปี 2019 จากการพัฒนาของหน่วย Cruise ของบริษัทที่ San Francisco ขณะที่ Ford, Toyota และอีกหลายบริษัทรถยนต์ ร่วมด้วยผู้เล่นอีกมากในตลาดเทคโนโลยี มีความตั้งใจที่จะเปิดตัวบริการเช่นนี้ภายในปี 2020 หรือช้ากว่านั้น ทว่า การที่หน่วยงานภาครัฐยังไม่มีการออกกฎหมายเกี่ยวกับการใช้งานยานยนต์อัตโนมัติ รวมถึงความจำเป็นที่ต้องตรวจสอบความน่าเชื่อถือในการนำมาใช้งานในพื้นที่จริงอย่างละเอียด ก็อาจจะทำให้การนำมาใช้จริงในตลาดสหรัฐฯ ช้ากว่าที่คาด
<ul>
 	<li><a href="http://forbesthailand.com/news/motoring/general-motors-%E0%B8%9B%E0%B8%A3%E0%B8%B0%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A8%E0%B9%81%E0%B8%9C%E0%B8%99%E0%B8%A5%E0%B8%94%E0%B8%95%E0%B9%89%E0%B8%99%E0%B8%97%E0%B8%B8%E0%B8%99-%E0%B8%88%E0%B9%89%E0%B8%B2.html">GM จ้างออกพนักงาน 1.8 หมื่นตำแหน่ง พร้อมมุ่งพัฒนายานยนต์ขับเคลื่อนด้วยตนเอง</a></li>
</ul>
อย่างไรก็ดี รายงานฉบับนี้ได้ตั้งสมมติฐานว่า ถ้าหากอุปสรรคเหล่านั้นถูกทลายลงสำเร็จ ก็เป็นไปได้ว่าการพัฒนาออฟฟิศบิลดิ้งจะเพิ่มสูงขึ้นในเขตชานเมืองไปจนถึงภูมิภาคอื่นที่อยู่นอกเขตเมืองหลักของสหรัฐฯ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ไม่น่าสนใจมาก่อนเนื่องจากไม่สามารถเข้าถึงได้ด้วยขนส่งสาธารณะหรือไม่ได้อยู่ใกล้แหล่งบุคลากรชั้นแนวหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Inland Empire พื้นที่ที่อยู่รอบนอกของเมือง Los Angeles หรือชานเมืองของเขต Bay Area ทางด้านตะวันออกของเมือง Oakland รัฐ California เป็นจุดที่น่าจะดึงดูดการพัฒนาออฟฟิศใหม่ได้

<figure><img class="size-full wp-image-1429" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/11/csm_C26_16x9_f66276c6de.jpg" alt="" width="750" height="422" /><figcaption> รถยนต์ไร้คนขับในอนาคตจะทำให้คนขับกลายเป็นผู้โดยสาร การเดินทางแม้ใช้เวลามากขึ้นก็น่าอภิรมย์กว่า เพราะจะสามารถทำอะไรก็ได้ในรถ (PHOTO CREDIT: Volvo)</figcaption></figure>

“ถ้าออฟฟิศของคุณได้ราคาพรีเมียมเพราะทำเลที่ใกล้ชิดฮับขนส่งมวลชนหรืออยู่ในศูนย์กลางพาณิชยกรรม คุณกำลังจะสูญเสียค่าพรีเมียมพวกนั้นไป” Eisenberg กล่าว “ค่าเช่าราคาพรีเมียมนั้นกำลังจะไหลออกไปสู่สถานที่อื่นที่ตอนนี้ยังไม่น่าสนใจ แต่จะดึงดูดค่าเช่านั้นมาได้ในอนาคตเพราะความต้องการวิธีการเดินทางไปกลับออฟฟิศของผู้คนจะเปลี่ยนไป”

วันหนึ่ง เทคโนโลยีจะบรรเทาความเครียดในการขับรถโดยปล่อยให้หุ่นยนต์เป็นผู้จับพวงมาลัยแทน (คาดว่าจะเกิดขึ้นในยานยนต์ที่ใช้ไฟฟ้าอย่างสมบูรณ์) ในขณะที่การเชื่อมต่อสัญญาณ 5G จะสร้างความมั่นใจให้การสื่อสารและความบันเทิงระหว่างการเดินทางไร้รอยต่อและไม่สะดุด ตอนนี้ก็เหลือเพียงแค่เราต้องหาวิธีแก้ข้อจำกัดความจุกระเพาะปัสสาวะของเราเมื่อต้องเดินทางไกลเท่านั้นเอง

&nbsp;

แปลและเรียบเรียงจาก <a href="https://www.forbes.com/sites/alanohnsman/2018/11/13/robot-ride-services-could-shake-up-the-commercial-office-market-by-2030/#1f5398957f34">Self-Driving Cars May Kill That Old Real Estate Mantra Of 'Location, Location, Location'</a> โดย Alan Ohnsman ตีพิมพ์ใน forbes.com

รถยนต์ไร้คนขับอาจทำลายวลี “ทำเล ทำเล ทำเล” ของธุรกิจอสังหาฯ

<h2>ตัน ภาสกรนที เปิดหน้าดินทองหล่อ 3 ไร่ ลงทุน 3 พันล้านพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่า T-ONE (ที วัน) ส่งไม้ต่อลูกสาว "วริษา" ควบคุมกิจการอสังหาฯ เต็มตัว ด้านโจนส์ แลงฯ เผยดีมานด์เช่าออฟฟิศย่านทองหล่อเพียบ ยอดพรีลีสเกิน 40% คาดปล่อยเช่าได้ 100% ภายในสิ้นปีหน้า</h2>
ตัน ภาสกรนที ผู้ก่อตั้ง บริษัท ตัน อิง แอสเซ็ท จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทได้ลงทุนราว 3 พันล้านบาทในการพัฒนาโครงการ T-ONE ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าบนที่ดินเนื้อที่ 3 ไร่บริเวณริมถนนสุขุมวิท ปากซอยสุขุมวิท 40 โดยมูลค่าการลงทุนมาจากค่าที่ดินที่ซื้อไว้เมื่อสิบปีก่อน 1 พันล้านบาท และค่าก่อสร้างอีก 2 พันล้านบาท คาดว่าโครงการจะสามารถคืนทุนได้ภายใน 10 ปี

<figure><img style="width: 350px; height: 500px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/07fe0331b0861f84865eaa5a11cdd415.jpg" alt="" width="350" height="500" /><figcaption> ตัน ภาสกรนที</figcaption></figure>

"ธุรกิจแรกของผมเกิดที่ทองหล่อเมื่อ 27 ปีก่อน ที่ดินผืนนี้เดิมเคยใช้ผลิตกรอปรูปสำหรับกิจการเวดดิ้งตั้งแต่สมัยที่ทองหล่อยังเป็นย่านขายเสื้อผ้า จนปัจจุบันเป็นย่านร้านอาหาร ผับ คอนโดฯ มีคนมาติดต่อซื้อที่แปลงนี้จำนวนมาก ราคาทั้งแปลงขึ้นมาถึง 2 พันล้าน แต่ผมตัดสินใจไม่ขาย และเลือกจะขึ้นเป็นตึกออฟฟิศเพราะแทบจะเป็นแปลงสุดท้ายที่ผมมีเหลือในทองหล่อ"

สำหรับที่ดินศักยภาพอื่นๆ ที่อาจนำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ ตันกล่าวถึงที่ดินแปลงใหญ่ 30-40 ไร่ใน อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี ที่ยังเหลือว่างอยู่ และมีที่ดินผืนเล็กใน จ.เชียงใหม่ ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างโครงการแต่ขอยังไม่เปิดเผยรายละเอียด ส่วนที่ดินในกรุงเทพฯ ได้ขายไปแล้วทั้งหมด แต่พร้อมที่จะซื้อเพิ่มหากมีโอกาสที่เหมาะสม

<figure><img style="width: 350px; height: 500px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/a07be5a89ca3a67204ce2dbe9a8a17d5.jpg" alt="" width="350" height="500" /><figcaption> โครงการ T-ONE ย่านทองหล่อ ตัวอาคารออกแบบทรง Twist</figcaption></figure>

ในงานครั้งนี้ ตันประกาศเปิดตัวให้ วริษา ภาสกรนที ลูกสาวคนโตผู้ร่วมงานบริหาร โรงแรมวิลล่า มาร็อก ปราณบุรี ของครอบครัวมาราว 8-9 ปี ได้ก้าวขึ้นมาควบคุมธุรกิจกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของตระกูลภาสกรนทีทั้งหมดแทน

วริษา ภาสกรนที กรรมการผู้จัดการ บริษัท ตัน อิง แอสเซ็ท จำกัด กล่าวว่า โครงการ T-ONE เป็นโครงการอาคารสำนักงานแรกของครอบครัวและเป็นโครงการอสังหาฯ ที่ใหญ่ที่สุดที่ภาสกรนทีเคยพัฒนา มีการออกแบบมากว่า 2 ปีร่วมกับ โจนส์ แลง ลาซาลล์ ซึ่งเป็นที่ปรึกษาโครงการ และเลือกให้เป็นออฟฟิศให้เช่าเพราะพบว่าย่านทองหล่อยังไม่มีออฟฟิศเกรดเอขณะที่ดีมานด์ออฟฟิศในย่านมีสูง

ส่วนโครงการอสังหาฯ ในอนาคต ยังไม่มีแผนที่ชัดเจน แต่ครอบครัวยังมีแลนด์แบงก์ที่มีศักยภาพรออยู่ ขึ้นอยู่กับความเหมาะสมในการพัฒนาของแต่ละแปลง

ทัตยาภรณ์ เบญจภัทรเศรษฐ์ ผู้อำนวยการแผนกอาคารและสำนักงาน บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL) กล่าวว่า โครงการ T-ONE ได้รับการออกแบบโดย ปาล์มเมอร์ แอนด์ เทอร์เนอร์ เป็นอาคารสูง 34 ชั้น พื้นที่อาคาร 4.37 หมื่นตร.ม. พื้นที่เช่า 2.25 หมื่นตร.ม.

ดีไซน์บิดหมุนตัวอาคารและกรุกระจกสีฟ้าแบบทันสมัย ให้ความรู้สึกเหมือนทำงานในร้านอาหารและเป็นพื้นที่เปิดโล่ง พร้อมที่จอดรถแบบอัตโนมัติและทางเดินลอยฟ้าเชื่อมต่อกับสถานีบีทีเอสทองหล่อ เพื่อเจาะกลุ่มบริษัทที่เน้นตอบสนองคนรุ่นใหม่เจนเนอเรชัน วายและสื่อถึงความเป็นทองหล่อ

<figure><img style="width: 680px; height: 400px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/758f0d65e02708dac1916c9d92ea7d64.jpg" alt="" width="680" height="400" /><figcaption> ภายในโครงการ T-ONE</figcaption></figure>

ด้านซัพพลาายออฟฟิศบิลดิ้งช่วงสุขุมวิทตอนกลาง คือตั้งแต่สถานีบีทีเอสอโศกถึงทองหล่อ แม้จะมีกว่า 2 แสนตร.ม. แต่อัตราการเช่าสูงเกือบเต็ม 100% ทำให้ย่านนี้มีความต้องการออฟฟิศบิลดิ้งสูงมาก รวมถึงในช่วงปี 2561-62 จะไม่มีออฟฟิศเกรดเอออกสู่ตลาดบริเวณทองหล่อ ทำให้มั่นใจในโครงการ T-ONE

ปัจจุบันยอดจองเช่าพื้นที่ก่อนสร้างเสร็จ (พรีลีส) มีมากกว่า 40% คิดอัตราค่าเช่า 950 บาท/ตร.ม. เป็นลูกค้าบริษัทไอทีและโคเวิร์กกิ้ง สเปซจากต่างประเทศทั้งหมด รวมถึง บมจ.อิชิตัน กรุ๊ป ที่จะย้ายสำนักงานมาใช้อาคารนี้ด้วย คาดว่าหลังจากนี้จะปรับขึ้นราคาเป็น 1,000-1,200 บาท/ตร.ม. โดยตั้งเป้าพรีลีสก่อนสร้างเสร็จในไตรมาส 3/61 ที่ 70-80% และปล่อยเช่าได้ทั้งหมดภายในสิ้นปี 2561

ยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการระดับภูมิภาค และหัวหน้าแผนกอาคารและสำนักงาน JLL ประเทศไทย กล่าวว่า สภาวะตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอของกรุงเทพฯ มีอัตราการเช่าสูง 92.2% และค่าเช่าปี 2560 เติบโตขึ้นจากปีก่อน 1.7% เป็นการเติบโต 7 ปีต่อเนื่อง และคาดว่าจะยังเติบโตได้จนถึงปี 2562 จากความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าในปัจจุบัน

<figure><img style="width: 680px; height: 450px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/965a98e2d59dc07d70a14c2e6ded1194.jpg" alt="" width="680" height="450" /><figcaption> (จากซ้าย) ยุพา เสถียรภาพอยุทธ์, วริษา ภาสกรนที และ ทัตยาภรณ์ เบญจภัทรเศรษฐ์</figcaption></figure>

<img style="width: 680px; height: 450px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/0e9a1567efa542b86e958b9444bb6c41.jpg" alt="" />

<img style="width: 680px; height: 380px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/e0e39c3b72e8bd8e8e8a720aacbfc159.jpg" alt="" />

ตัน อิชิตัน ปัดฝุ่นที่ดิน 3 ไร่ ผุดออฟฟิศให้เช่า 'T-ONE' แลนด์มาร์กใหม่ย่านทองหล่อ

<h2>Flexible Workspace หรือพื้นที่ทำงานที่ยืดหยุ่น เป็นเทรนด์ใหม่ที่มาแรงมากในแถบภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก โดยปีที่ผ่านมามีผู้ให้บริการ Flexible Workspace ผุดขึ้นมากมายและขยายตัวในเมืองใหญ่ๆ อย่าง Beijing, Shanghai, Tokyo, ฮ่องกง, สิงคโปร์, Seoul, Melbourne และ Sydney</h2>
Colliers International ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกได้สำรวจและจัดทำรายงานเกี่ยวกับเทรนด์นี้ซึ่งเกิดขึ้นพร้อมๆ กับกระแสสตาร์ทอัพ และพฤติกรรมของคนทำงานรุ่นใหม่ที่กำลังเปลี่ยนโฉมแนวคิดการพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่า
<h2>Coworking คืออะไร</h2>
ภาพของ Coworking ที่ผุดขึ้นในหัวของหลายคนคือภาพใน Instagram ที่ถ่ายสถานที่ทำงานโล่งๆ ขนาดใหญ่ ดีไซน์เจ๋งๆ มีชาวมิลเลนเนียลใส่ T-shirt นุ่งยีนส์ นั่งก้มหน้าทำงานหน้า MacBook แต่ความเป็นจริงแล้ว ผู้ใช้ Coworking กว่า 60% มีอายุระหว่าง 30-50 ปี

<figure><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/fc2f66d8fbf92e48bdd772c313ac504d.png" alt="Flexible Workspace Coworking Space" width="680" height="454" /><figcaption> ภาพลักษณ์ผู้ใช้ Coworking ตามสื่อสังคมต่างๆ อาจดูเป็นชาวเจนวาย แต่ความเป็นจริงแล้ว ผู้ใช้ Coworking กว่า 60% มีอายุระหว่าง 30-50 ปี</figcaption></figure>

นิยามของ Coworking คือ การทำงานที่มีหลากหลายธุรกิจเข้ามาเกี่ยวข้องและทำงานร่วมกัน ผู้ให้บริการพื้นที่ Coworking ที่ประสบความสำเร็จจะจัดพื้นที่ให้บริการที่มีสภาพแวดล้อมที่ดี มี community manager หรือผู้จัดการดูแลพื้นที่ที่รู้จักสมาชิกอย่างใกล้ชิด สามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่และสภาพแวดล้อมให้เอื้อต่อการสร้างความสำเร็จของธุรกิจของผู้ใช้บริการ

Coworking ได้รับความนิยมมากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งมาจากการขยายตัวของกลุ่มสตาร์ทอัพซึ่งเติบโตมากในประเทศแถบเอเชียแปซิฟิก โดยเฉพาะอย่างยิ่งสิงคโปร์และจีน แต่ก็มีบริษัทข้ามชาติหลายแห่งเห็นประโยชน์ของการใช้พื้นที่ Coworking และกลายเป็นผู้ใช้พื้นที่ขาประจำไปแล้ว
<h2>ใครเป็นผู้ใช้ Flexible Workspace</h2>
กระแสบริษัทข้ามชาติหันมาใช้ Flexible Workspace เพราะว่าพื้นที่สำนักงานลักษณะนี้มีนวัตกรรม สามารถดึงดูดพนักงานที่มีพรสวรรค์ รวมทั้งยังสามารถใช้พื้นที่จัดหาสิ่งใหม่ๆ ให้กับพนักงานได้ ความยืดหยุ่นและสามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่ได้นี้ยังช่วยประหยัดต้นทุนให้กับบริษัทเฉลี่ยราว 25%

<figure><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/d5fe45041278542c6e08209cb1a73089.png" alt="Flexible Workspace Coworking Space ประหยัดค่าใช้จ่าย" width="680" height="880" /><figcaption> ตัวอย่างค่าใช้จ่ายที่ลดลง 25% เมื่อใช้ Flexible Space ทดแทนสำนักงานแบบดั้งเดิม</figcaption></figure>

Colliers มองว่า ในระยะสั้นจะมีจำนวนบริษัทข้ามชาติหันมาใช้ Flexible Workspace สำหรับแผนกงานเฉพาะด้านมากขึ้น เช่น ทีมดิจิทัล นวัตกรรมและเทคโนโลยี จะเป็นแผนกที่เข้ามาใช้พื้นที่เหล่านี้มากที่สุด อาทิ HSBC ตัดสินใจเช่าพื้นที่ 400 โต๊ะของ WeWork ในอาคาร 535 ที่ฮ่องกงให้ทีมดิจิทัลใช้ ขณะที่ EY หรือ Ernst &amp; Young บริษัทตรวจสอบบัญชีรายใหญ่ก็ย้ายทีมงานใน Sydney มาทำงานในพื้นที่ Coworking Space และในระยะกลาง-ยาว Colliers คาดว่า พนักงานส่วนกลางของบริษัทจะเริ่มย้ายมาที่ Flexible Workspace เพื่อประหยัดต้นทุนค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน และสร้างบรรยากาศการทำงานที่มีการประสานงาน

Peter Black ผู้อำนวยการกลยุทธ์และการออกแบบสถานที่ทำงาน Colliers International Australia กล่าวว่า ปัจจุบัน องค์กรธุรกิจต่างต้องการลดการใช้พื้นที่ทำงาน โดยมองการใช้งานทั้ง Core Space หรือพื้นที่หลัก และ Flexible Space

สำหรับ Core Space คือ พื้นที่ขั้นต่ำที่ต้องใช้ดำเนินธุรกิจเพื่อการทำงานที่มีประสิทธิผล  ส่วน Flexible Space คือพื้นที่พร้อมใช้ตามความต้องการ อาจจะเป็นพื้นที่สำหรับไว้ทำโปรเจกต์ ประชุมประจำเดือนของทีม พื้นที่พบปะที่ต้องอาศัยเทคโนโลยี พื้นที่สำหรับทำงานร่วมกัน หรือเป็นพื้นที่สำหรับบ่มเพาะสตาร์ทอัพ Flexible Space มักจะอยู่ในอาคารเดียวกัน เพื่อให้องค์กรสามารถจองใช้เป็นรายชั่วโมง รายวัน หรือระยะยาวได้

<figure><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/3a17c9a0e0576107e6e0a774678842a0.png" alt="Flexible Workspace Coworking Space" width="680" height="453" /><figcaption> การออกแบบพื้นที่ Flexible Space มักยืดหยุ่นกว่า ส่งเสริมการประสานงานเป็นทีม</figcaption></figure>

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มจัดพื้นที่แบบนี้ไว้ในอาคารของตนแล้ว และผู้ใช้พื้นที่สำนักงานหลายรายก็เริ่มจะไม่มองอาคารที่ไม่มี Flexible Space ในอาคารอีกด้วย

นอกจากนี้ เราอาจจะได้เห็นเทรนด์ของผู้เช่าพื้นที่รายใหญ่เริ่มมี Flexible Workspace ในพื้นที่สำนักงานที่ใช้อยู่ เช่น Verizon ผู้ให้บริการโทรศัพท์มือถือในสหรัฐอเมริกา จับมือกับ Grind ผู้ให้บริการ Coworking ปรับโฉมพื้นที่ 1 หมื่นตารางฟุตที่ไม่ค่อยได้ใช้งานในสำนักงานใหญ่ที่ Manhattan มาเป็น Flexible Workspace สำหรับสตาร์ทอัพและผู้ประกอบการทั่วไปเช่าใช้
<h2>มุมมองของเจ้าของอาคารสำนักงาน</h2>
แนวโน้มการใช้พื้นที่ของผู้ให้บริการเริ่มมีขนาดใหญ่ขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งในจีน ปัจจุบัน ผู้ให้บริการอย่าง WeWork, JustCo, The Working Capitol, URwork และ naked Hub มองหาพื้นที่ขนาดอย่างต่ำ 40,000 ตารางฟุตเมื่อต้องการเปิดสาขาใหม่ เช่น WeWork เช่าพื้นที่ 93,000 ตารางฟุตที่สาขาฮ่องกง naked Hub เช่าพื้นที่ขนาด 130,000 ตารางฟุตใน Gubei และ Shanghai ส่วน JustCo เช่าพื้นที่ 60,000 ตารางฟุตที่อาคาร Marina One ในสิงคโปร์ ปัจจัยสำคัญของผู้ให้บริการคือ การสร้างชุมชนที่ดึงดูดบริษัทข้ามชาติ จึงเน้นพื้นที่ขนาดใหญ่

<img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/cc4e3029037723925465f4c5554e085d.png" alt="Flexible Workspace Coworking Space" />

แนวโน้มที่บริษัทข้ามชาติหันมานิยม Flexible Workspace เพิ่มขึ้นทำให้ผู้ให้บริการกลายเป็นคู่แข่งของอาคารสำนักงาน ตลาดอาคารสำนักงานอาจเห็นเจ้าของอาคารสำนักงานเริ่มจับมือกับผู้ให้บริการที่มีชื่อเสียงผ่านรูปแบบการร่วมทุนและแบ่งผลกำไรเพื่อสร้างรายได้จากเทรนด์นี้ ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นเพราะหากเจ้าของอาคารสำนักงานบริหาร Flexible Workspace เองอาจไม่สำเร็จ เพราะต้องมีความเชี่ยวชาญในการสร้างชุมชน ระบบไอที และการตลาด

เทรนด์นี้ถือเป็นโอกาสครั้งใหญ่สำหรับเจ้าของอาคารสำนักงานเกรด B และเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกที่ทุกวันนี้เริ่มเป็นธุรกิจอิ่มตัว ล่าสุด CapitaLand ยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์เซ็นสัญญากับ URwork ให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าของ CapitaLand เพื่อให้บริการ Flexible Workspace
<h2>ตลาดใหม่ของ Flexible Workspace: อาเซียน</h2>
การเติบโตของ Flexible Workspace ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในช่วงที่ผ่านมาอยู่ในกลุ่มประเทศแถบเอเชียกลางและเอเชียเหนือ รวมทั้ง Melbourne และ Sydney แต่คาดว่าการเติบโตยังคงต่อเนื่องในปี 2018 จากการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดใหม่ของผู้ให้บริการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเทศในแถบอาเซียน อาทิ อินโดนีเซีย มาเลเซีย ฟิลิปปินส์ และไทย รวมทั้งอินเดีย โดยประเทศเหล่านี้จะเห็นอัตราการเช่าพื้นที่เพื่อให้บริการ Flexible Workspace เพิ่มขึ้น และผู้ให้บริการบางรายอาจจะทำตาม WeWork ที่จับมือกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นเพื่อให้บริการดังกล่าว

<img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/56db46f23d5c408e3b3dc150e9fc176c.png" alt="Flexible Workspace Coworking Space กรุงเทพ" />

สัญชัย คูเอกชัย รองกรรมการผู้จัดการ Colliers International Thailand กล่าวถึงตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ว่า มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา โดยมีอัตราพื้นที่ว่างต่ำกว่า 10% มาโดยตลอด อัตราค่าเช่าจึงขยับสูงขึ้นใน 3-4 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอัตราค่าเช่าที่สูงของพื้นที่สำนักงานในย่านใจกลางธุรกิจเป็นอุปสรรคของกลุ่มสตาร์ทอัพหรือธุรกิจเอสเอ็มอี

กระแสความนิยม Flexible Workspace ในประเทศไทยกำลังตามกระแสโลก และจะส่งผลกระทบในระยะกลางถึงระยะยาวต่อเจ้าของอาคาร Flexible Workspace จะกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนรุ่นใหม่ที่ให้คุณค่ากับความยืดหยุ่นในสถานที่ทำงาน และยังเหมาะกับฟรีแลนซ์ที่ไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่สำนักงานทั่วไป

<img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/cef1ad3850f40b1b78d271ce3613ca35.png" alt="Flexible Workspace Coworking Space Glowfish" />
Glowfish ผู้ให้บริการ Flexible Workspace ของไทยเปิดบริการในศูนย์การค้าเซ็นเตอร์พอยท์ ออฟ สยามสแควร์  (Cr: Glowfish)

ในปี 2016 Regus เป็นผู้ให้บริการที่มีความเคลื่อนไหวมากที่สุด โดยได้เพิ่มพื้นที่กว่า 20,000 ตารางฟุตในอาคาร AIA Capital และ 10,000 ตารางฟุต ในอาคาร SJ Infinite ขณะที่ผู้ให้บริการท้องถิ่น Glowfish ได้เช่าพื้นที่ 10,000 ตารางฟุตในศูนย์การค้าเซ็นเตอร์พอยท์ ออฟ สยามสแควร์

สำหรับปี 2017 ผู้ให้บริการ Flexible Workspace หลายรายในประเทศไทยยังคงเดินหน้าขยายพื้นที่ในทำเลใหม่ๆ และรูปแบบใหม่ๆ ส่วนใหญ่เป็นรูปแบบพันธมิตร โดยมีพื้นที่ขนาดใหญ่รอเปิดเพิ่ม ซึ่งจะแล้วเสร็จในอีก 1-2 ปีข้างหน้านี้โดยคาดว่า Flexible Workspace จะเป็นที่รู้จักมากขึ้นในฐานะคอนเซปท์ที่ทำงานทางเลือกใหม่ในกรุงเทพ

เรียบเรียง: บุญธร ศิริสวาสด์

<hr />

<a href="http://www.aisbookstore.com/Shop/Magazine/FORBES/8333a5bf-dabd-486f-acef-b35ccadd0cd5">คลิกเพื่ออ่าน "Flexible Workspace เทรนด์ใหม่ที่น่าจับตามอง" ฉบับเต็ม ในรูปแบบ e-Magazine</a>
<a href="http://www.aisbookstore.com/Shop/Magazine/FORBES/8333a5bf-dabd-486f-acef-b35ccadd0cd5"><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/fa338d6758136ad1b1c9c4bff5c426f6.png" alt="" /></a>
<div class="clearfix"></div>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events