หลุดจากหล่ม: Perennial ปิดคดียืดเยื้ออุปสรรค ‘โครงการอสังหาฯ Capitol’

หลังจาก 8 ปีและศึกใหญ่ในศาลผ่านพ้นไป ชิ้นส่วนสุดท้ายใน ‘โครงการอสังหาฯ Capitol’ ของ Pua Seck Guan ที่เป็นแลนด์มาร์กของสิงคโปร์ก็ได้เปิดบริการ

ในที่สุดโรงแรมหรูขนาด 157 ห้องใน โครงการ Capitol ก็ได้เปิดบริการเมื่อ 2 เดือนก่อนภายใต้แบรนด์ Kempinski จากสวิตเซอร์แลนด์ และถือเป็นจุดสิ้นสุดของสงครามที่สร้างความบอบช้ำให้สองยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ซึ่งปะทะกันจนกลายเป็นคดียืดเยื้อในชั้นศาล แม้ Pua Seck Guan จะพ่ายแพ้ แต่สุดท้าย Perennial Real Estate Holdings ของเขาก็ได้ครองโครงการทั้งหมด โรงแรมนี้เป็นโรงแรมแห่งแรกของ Kempinski ในสิงคโปร์นับตั้งแต่ขยายธุรกิจเข้ามาในเอเชีย ต่อจาก Kempinski ในกรุงเทพฯ และ Jakarta ส่วนโรงแรมที่ Bali จะตามมาในปีหน้า และที่ Kuala Lumpur ในปี 2020 Kempinski เพิ่งเซ็นสัญญาเมื่อเดือนพฤษภาคม และเมื่อช่วงกลางเดือนกันยายนที่ผ่านมา แผนกการตลาดของ Kempinski กล่าวว่าที่ผ่านมา “มียอดจองห้องและสอบถามข้อมูลเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ”

จุดอ่อนของ โครงการอสังหาฯ Capitol คือห้าง Capitol Piazza ซึ่งเปิดมาตั้งแต่ปี 2015 ห้างนี้อยู่ตรงสี่แยกตัดกับถนน North Bridge ภายในมีร้านค้าระดับสูงอย่าง Cortina Watch, ร้านเครื่องกระเบื้องจากฝรั่งเศสและเครื่องแก้วอย่าง Daum-Haviland และร้านเครื่องใช้สำหรับโต๊ะอาหารจากเยอรมนีอย่าง Villeroy & Boch แต่ส่วน Galleria ที่เป็นถนนคนเดินภายในอาคารกลับไม่ตีตลาดคนรวยเท่าไรนัก ส่วนคอนโดฯ หรู Eden Residences Capitol ก็ขายได้เพียง 16 จาก 39 ยูนิต โดยยูนิตสุดท้ายขายไปราคา 7.5 ล้านเหรียญเมื่อปี 2015 ขณะเดียวกัน Capitol Theatre อายุ 89 ปีซึ่งปรับปรุงใหม่ด้วยงบประมาณ 45 ล้านเหรียญก็เพิ่งเปิดให้บริการเมื่อปี 2015 เช่นกัน หลังจากโรงภาพยนตร์แห่งนี้ไม่มีการใช้งานมากว่า 1 ทศวรรษแล้ว เป้าหมายของ Perennial ที่ตั้งไว้สำหรับ Capitol Theatre คือการเป็นสถานที่สำหรับจัดอีเวนต์ โรงภาพยนตร์ขนาด 977 ที่นั่งแห่งนี้ได้จัดงานฉายภาพยนตร์และเดินพรมแดงเรื่อง Crazy Rich Asians ไปเมื่อเดือนสิงหาคม พื้นห้องราคา 10 ล้านได้รับการปรับปรุงให้ย้ายเก้าอี้ 500 ที่นั่งออกไปเก็บเพื่อเปลี่ยนโรงภาพยนตร์ให้กลายเป็นห้องบอลรูมได้ แต่ Perennial ยังไม่ให้คำตอบว่าโรงภาพยนตร์แห่งนี้สร้างกำไรได้หรือยัง  

โครงการร่วมทุนติดหล่ม

Pua เล่าถึงเหตุการณ์ในปี 2010 เมื่อเขากับสมาชิกอีก 2 คนของกลุ่มร่วมลงทุน ซึ่งได้แก่ Kwee Liong Seen นักธุรกิจใหญ่ชาวสิงคโปร์แห่ง Pontiac Land Group และ Sukmawati Widjaja ลูกสาวของนักธุรกิจใหญ่ชาวอินโดนีเซีย Eka Tjipta Widjaja แห่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ Top Global จับมือกันประมูลโครงการมูลค่า 190 ล้านเหรียญ ชนะคู่แข่ง 14 รายจนได้อาคารที่เป็นทรัพย์สินของรัฐบาลมา Pua เชี่ยวชาญด้านการค้าปลีก ส่วน Kwee ชำนาญเรื่องโรงแรม และ Sukmawati เก่งเรื่องที่พักอาศัย “เราวางแผนกันอย่างดี” Pua กล่าว “ไม่หวงเงินแม้แต่เซนต์เดียว”

แต่ต่อมาในปี 2012 Sukmawati ขายหุ้นให้ Ron Sim มหาเศรษฐีผู้ก่อตั้ง Osim International ซึ่งขณะนี้เป็นรองประธานของ Perennial และอีกรายคือ Chesham Properties ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ Pontiac Land แต่เมื่อ Perennial และ Chesham ถือหุ้นโครงการคนละครึ่ง ความขัดแย้งระหว่าง Pua กับ Kwee จึงตามมา

• อ่านเพิ่มเติม ทำเนียบ 10 มหาเศรษฐีที่รวยที่สุดแห่งสิงคโปร์ ปี 2018

Pua ชะงักเล็กน้อยเมื่อถูกถามเรื่องความขัดแย้งซึ่งตามรายงานกล่าวว่าเริ่มก่อตัวในปีถัดมา “เราพยายามอย่างมาก แม้จะมีหลายฝ่ายพยายามเข้ามาช่วย แต่เราก็ตกลงกันไม่ได้ในขั้นพื้นฐาน” เขาเล่า จากบันทึกข้อมูลคดีในศาล ความขัดแย้งครั้งนี้เกี่ยวข้องกับ “ปัญหาสำคัญจำนวนหนึ่ง” ซึ่งรวมถึงเรื่องค่าใช้จ่ายและเรื่องกำหนดเวลาเซ็นสัญญา joint venture แต่ Pua ปฏิเสธที่จะพูดถึงรายละเอียดตามบันทึกดังกล่าว

ในปี 2016 Perennial ขึ้นศาลเพื่อขอให้ตุลาการสั่งยุติกิจการของบริษัทร่วม 3 แห่ง แม้ตุลาการจะรับทราบว่า “การสูญเสียความเชื่อใจกันและกัน” ส่งผลให้โครงการนี้ “ดำเนินการต่อไม่ได้” แต่ศาลก็ไม่รับคำร้องและไม่รับการอุทธรณ์ “เราเลยติดหล่ม” Pua กล่าว Pua กลับไปหา Kwee เพื่อยื่นข้อเสนอที่เคยยื่นมาแล้วครั้งหนึ่งคือให้ Kwee ซื้อหุ้น 50% ในส่วนของ Perennial ด้วยราคา 400 ล้านเหรียญ “แต่พวกเขาตัดสินใจว่าไม่อยากซื้อ เราก็เลยขอซื้อ (หุ้นในส่วนของ Chesham) ในราคาเท่ากัน ด้วยเงื่อนไขเดียวกัน” เขาเล่า ดีลนี้เกิดขึ้นเดือนมีนาคม “เราดีใจมากที่สุดท้ายเราได้มาทั้งโครงการเพราะมันเป็นแฟล็กชิปของเรา”  

แฟล็กชิปโปรเจ็กต์ที่ฉุดรั้งความสำเร็จ?

อย่างไรก็ตาม Pua ตัดความกังวลเรื่องโครงการ Capitol ออกไปได้อย่างรวดเร็ว เขากล่าวว่าโครงการนี้คิดเป็นการลงทุนเพียง 10% ของบริษัท และการลงทุน 67% ในพอร์ตโฟลิโอเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการใช้งานแบบผสมผสานในจีน บริษัทมีโครงการ 3 แห่งในเมือง Chengdu, Xi’an และ Tianjin อยู่ใกล้เครือข่ายรางรถไฟความเร็วสูงของจีน ซึ่งในโครงการจะมีทั้งร้านค้า โรงแรม และศูนย์การแพทย์ นอกจากนี้ บริษัทยังมีการลงทุนในอินโดนีเซีย มาเลเซีย และกานาด้วย ธนาคาร 2 แห่งที่วิเคราะห์หุ้นของ Perennial แนะนำให้ “ซื้อ” โดย DBS เรียกโครงการของ Perennial ในจีนว่าเป็น “อัญมณีที่ซ่อนเร้น” ส่วนรายงานของ CIMB กล่าวว่า “การเร่งทำโครงการ Capitol ในสิงคโปร์ซึ่งเกิดขึ้นเร็วกว่าที่คาด” จะเป็นหนึ่งในตัวกระตุ้นที่มีศักยภาพให้เกิดการเติบโต

• อ่านเพิ่มเติม: ทำไมผู้เล่นในตลาดอสังหาฯ สิงคโปร์ถึงหันมาไล่ซื้อ 'ตึกแถว' ทรงอนุรักษ์

อย่างไรก็ตาม มีคนในวงการที่ยังไม่มองสถานการณ์ของ Perennialในแง่ดี คู่แข่งรายหนึ่งก็พูดถึงสิ่งที่น่ากังวลเกี่ยวกับการลงทุนในจีนของ Perennial โดยชี้ไปที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งชะลอตัวลงการที่รัฐบาลเข้ามาควบคุมมากขึ้น และการที่ผู้บริโภคเลือกช็อปปิ้งออนไลน์มากขึ้น คู่แข่งอีกรายตั้งข้อสงสัยว่าโครงการ Capitol จะไปได้สวยตามที่คาดไว้หรือไม่ เพราะร้านค้าระดับสูงจะระมัดระวังเรื่องการเข้าไปแทนที่ร้านค้าระดับกลาง ส่วน Kempinski ก็ต้องแข่งขันอย่างดุเดือดกับโรงแรมหรูอีกหลายแห่งในย่านนี้

ขณะเดียวกัน ผู้มีประสบการณ์ในฐานะนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ Samuel Eyo กรรมการผู้จัดการของ Lighthouse Property Consultants กล่าวว่าคอนโดฯ Eden Residences Capitol นี้สามารถ “ปรับตำแหน่งในตลาด” เพื่อเจาะกลุ่มเศรษฐีใหม่รุ่น Millennial ได้ แต่ต้องทำหลังจากอัพเกรดร้านค้าปลีกในโครงการ Capitol แล้วเท่านั้น “เศรษฐีรุ่นใหญ่กว่านั้นไม่เลือก North Bridge เป็นที่อยู่อาศัยระดับหรูหรอก” เขากล่าว และเสริมว่าปัจจุบันคอนโดฯ แห่งนี้ต้องแข่งกับโครงการ South Beach ที่ตั้งอยู่ใกล้กัน ซึ่งเพิ่งปล่อยห้องหรูจำนวน 190 ยูนิตออกสู่ตลาด “ตึกคู่แข่งยังใหม่เอี่ยม แต่ Eden เปิดขายมานานแล้ว ดังนั้นก็ต้องทำตลาดอย่างหนัก” เมื่อถามถึงบทเรียนที่ได้รับจากโครงการ Capitol สิ่งแรกที่ Pua เอ่ยถึงคือความอดทนในการแก้ปัญหาขัดแย้ง เมื่อถามว่ามีบทเรียนอื่นอีกไหม เขาตอบว่า “ผมคิดว่า ถ้ามีหุ้นส่วนที่เราไม่เคยดีลด้วยมาก่อน สิ่งสำคัญคือต้องอุดช่องโหว่ทุกอย่างตั้งแต่ในกระดาษ และเราเชื่อใจหุ้นส่วนระยะยาวได้แค่บางรายเท่านั้น”   เรื่อง: Jane A. Peterson เรียบเรียง: ธรรดร โสตถิอำรุง

---

คลิกอ่านบทความฉบับเต็มของ "หลุดจากหล่ม" ได้ที่ นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับ มกราคม 2562 ในรูปแบบ e-Magazine