ฐานทัพอากาศ Howard ซึ่งตั้งขนานไปกับริมฝั่งคลองปานามาเคยถูกใช้เป็นฐานปฏิบัติการทางทหารของสหรัฐฯ เพื่อสู้รบกับกองกำลังติดอาวุธ และไล่ล่านักค้ายาเสพติด แต่สิบหกปีหลังจากที่กองทัพสหรัฐฯ ทิ้งฐานปฏิบัติการนี้ไป Jaime Gilinski นักธุรกิจชาวโคลัมเบียก็ได้เข้ามาพลิกโฉมอดีตฐานทัพแห่งนี้ให้เป็นเมืองใหม่ซึ่งทำเงินให้กับเขาไปแล้ว 1.4 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ และยังเปิดโอกาสให้เขาสามารถทำเงินได้อีกหลายพันล้านเหรียญในอนาคต
เรื่อง: Dan Alexander เรียบเรียง: พิษณุ พรหมจรรยา Jaime Gilinski นั่งอยู่ในที่นั่งเบาะหลังของเฮลิคอปเตอร์สีดำซึ่งบินอยู่ที่ระดับ 700 ฟุตเหนือคลองปานามา เขามองออกจากประตูข้างของเฮลิคอปเตอร์ที่เปิดกว้างไว้ ลงไปยังพื้นที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นสนามบินทหารของสหรัฐฯ มาจนถึงปี 1999 พร้อมกับพยายามจะพูดผ่านหูฟังกันใจความว่า “จากตรงนี้ไปจนสุดริมฝั่งน้ำเป็นที่ของเรา” เขาชี้ลงไปที่พื้นเบื้องล่างซึ่งมีขนาดเท่ากับมหานครย่อมๆ พร้อมกับบอกว่า “มันเป็นพื้นที่ว่างเปล่าที่เราพัฒนาขึ้นมาจากที่ไม่มีอะไรเลย” เรามองลงไปเห็นร้านค้า อาคารสำนักงาน และโกดังสินค้าเรียงรายอยู่เป็นทิวแถว ซึ่งหลายแห่งมีโลโก้ของแบรนด์ดังๆ อย่างเช่น Dell, 3M และ Caterpillar ติดอยู่และขณะที่เรากวาดตามองไปรอบๆ พื้นที่ซึ่งกว้างใหญ่ถึง4,450 เอเคอร์ Gilinski ก็ชี้ให้เราดูส่วนที่เป็นมหาวิทยาลัยบ้านเรือนที่สร้างขึ้นมาใหม่นับร้อยๆ หลัง สนามบาสเก็ตบอล โรงเรียน สวนสาธารณะ หรือแม้แต่สนามบินก็ยังมีเราเห็นไซต์ก่อสร้างผุดขึ้นทุกหนทุกแห่ง: ตรงนี้เป็นหอประชุม Amphitheater ตรงนั้นเป็นสนามกอล์ฟ ตรงโน้นเป็นห้างสรรพสินค้า และตรงนู้นเป็นโรงพยาบาลมันเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กล้าหาญชาญชัยที่สุดในโลก โดยมีจุดเริ่มต้นมาจากไอเดียของผู้ชายที่อยู่บนเฮลิคอปเตอร์คนนี้ หลังจากที่สหรัฐฯ ถอนทหารออกจาก Howard ในปี 1999 Gilinski ก็เริ่มฝันถึงวิธีที่จะนำพื้นที่กว้างใหญ่ไพศาลของฐานทัพแห่งนี้ซึ่งใหญ่กว่า Central Park ถึงกว่าห้าเท่ามาพัฒนาแต่มีปัญหาอยู่ข้อหนึ่ง นั่นก็คือเขาไม่มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลย ดังนั้น Gilinski จึงติดต่อไปหา Ian Livingstone ซึ่งเป็นเพื่อนบ้านของเขาที่อังกฤษ (ซึ่งเป็นที่พำนักของ Gilinski ในปัจจุบัน พวกเขาเช่าเฮลิคอปเตอร์เพื่อบินสำรวจพื้นที่ซึ่งถูกล้อมกรอบด้วยคลองปานามา มหาสมุทรแปซิฟิค และถนนหลวง Pan-American Highway ซึ่งทอดยาวจากแคนาดาไปจนจรดอาร์เจนตินา เมื่อได้มาเห็นของจริงกับตา พวกเขาก็เริ่มวางแผนการใหญ่ ที่จะซื้อที่ดินรกร้างว่างเปล่า เปลี่ยนชื่อมันเสียใหม่เป็น Panama Pacifico และสร้างเมืองใหม่ขึ้นมาทั้งเมืองจากที่ไม่มีอะไรเลย “พวกเราเคยพัฒนาโครงการใหญ่ๆ มาแล้วในหลายๆ มุมโลก” Livingstone บอก “แต่โดยส่วนตัวแล้วผมยังไม่เคยพบเคยเห็นโครงการไหนที่จะใหญ่โตและเต็มไปด้วยโอกาสมากเท่านี้มาก่อนเลย” “ตอนแรก มันฟังดูเป็นเหมือนเป็นเรื่องเพ้อฝัน” Augusto Arosemena รัฐมนตรีพาณิชย์และอุตสาหกรรมของปานามาบอก“รัฐบาลปานามาเองก็ไม่รู้จะทำยังไงกับที่ดินมหาศาลที่พวกอเมริกันและกองทัพสหรัฐเคยใช้นี้ เราต้องการใครสักคนที่มีวิสัยทัศน์ (เหมือน Gilinski) มีความมุ่งมั่น และมีเครือข่ายพวกพ้องที่จะสามารถขับเคลื่อนโครงการระดับนี้ให้เกิดขึ้นจริงได้” 12 ปีหลังจากการนั่งเฮลิคอปเตอร์ครั้งแรกของทั้งคู่ เมืองใหม่ ที่พวกเขาวางแผนกันไว้ก็เริ่มเป็นรูปเป็นร่าง มีการประเมินว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 3.6 พันล้านเหรียญโดยราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาที่ Gilinski ซื้อมาตอนแรกถึงกว่า 25 เท่า ซึ่งนั่นทำให้ Gilinski ทำเงินจากโครงการนี้แล้วถึง 1.4 พันล้านเหรียญ
วันนี้ Gilinski ผู้ซึ่งมีมูลค่าทรัพย์สินประเมินไว้สูงถึง 3.9 พันล้านเหรียญ ไม่จำเป็นต้องวิ่งไปหานักลงทุนเป็นร้อยคน เพื่อเร่หาเงินมาทำโครงการอีกต่อไปแล้ว แต่เขาก็ยังไม่หยุดเดินทางไปตามที่ต่างๆ ทั่วโลกเพื่อสานความสัมพันธ์
เมื่อเราลงจากเครื่องบิน ก็มีรถ SUV สีดำสองคันจอดรอพวกเราอยู่ผมขึ้นไปนั่งบนรถคันหนึ่งและมุ่งหน้าไปยังโรงแรมที่พัก แต่ภารกิจของ Jaime สำหรับวันนี้ยังไม่จบ เขาขึ้นไปนั่งบนรถอีกคันหนึ่งซึ่งขับออกไปโดยมีขบวนรถบอดี้การ์ดขับตามไปเป็นแถว เพื่อไปทานข้าวเย็นกับ Juan Manuel Santos ประธานาธิบดีโคลัมเบียซึ่งเป็นเพื่อนเก่าของเขาตั้งแต่สมัยเรียนที่ Harvard
“ผมมีเพื่อนดีๆ อยู่เยอะ ซึ่งตอนนี้ต่างก็ดำรงตำแหน่งที่สำคัญๆ” Gilinski บอก “มนุษยสัมพันธ์เป็นเรื่องสำคัญ” สายสัมพันธ์ทางการเมืองของ Gilinski ในปานามาถือเป็นสิ่งที่มีความหมายอย่างมาก ภรรยาของเขาเกิดมาในตระกูลชนชั้นสูงในปานามา ในขณะที่ตัว Gilinski เองก็เป็นเจ้าของธนาคารขนาดเล็กของประเทศมาตั้งแต่ปี 1994 เขาใช้เวลาหลายปีต่อมาบ่มเพาะความสัมพันธ์จนเข้มแข็ง
เมื่อรัฐบาลปานามาเข้ารับพื้นที่ซึ่งเคยเป็นฐานทัพอากาศสหรัฐฯ กลับคืนมาแล้ว ก็พยายามหาวิธีที่จะแบ่งพื้นที่เป็นแปลงเล็กๆ ขายให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ราย แต่หลังจากผ่านไปห้าปี พื้นที่ก็ยังคงรกร้างว่างเปล่า จนกระทั่งในปี 2003 Gilinski และ Livingstone ได้นำไอเดียของพวกเขาเข้าไปเสนอต่อเจ้าหน้าที่รัฐบาลปานามา นั่นคือให้รัฐบาลขายที่ดินผืนใหญ่ทั้งผืนให้กับนักลงทุนเพียงกลุ่มเดียว ซึ่งจะมีแผนพัฒนาใหญ่สำหรับที่ดินทั้งผืนนี้
แต่ข่าวร้ายก็คือ รัฐบาลจะขโมยไอเดียของพวกเขา และนำไปเปิดประมูลให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เข้ามาแข่งเสนอราคากัน มีกลุ่มธุรกิจถึง 17 กลุ่มที่ยื่นข้อเสนอในการพัฒนาโครงการเข้ามาที่รัฐบาลแต่มีเพียงแค่สี่กลุ่มเท่านั้นที่ผ่านขั้นตอนของการคัดกรองคุณสมบัติเบื้องต้น ซึ่งกำหนดให้ผู้เข้าประมูลต้องมีฐานะทางการเงินที่มั่นคงและมีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการมากพอ และสุดท้ายก็มีแค่สองกลุ่มเท่านั้นที่เข้ามาชิงดำกันในการประมูลรอบสุดท้าย คือกลุ่มของ Gilinski-Livingstone และกลุ่มที่เกิดจากการรวมตัวของกลุ่มตระกูลมหาเศรษฐีที่รวยที่สุดในปานามา
โดยผู้ชนะการประมูลคือ Gilinski และ Livingstone ยื่นข้อเสนอโดยสัญญาที่จะลงทุน705 ล้านเหรียญ ซึ่งจะทำให้เกิดการจ้างงานมากถึง 40,000 ตำแหน่ง ตัวเลขระดับนี้ไม่ว่าเป็นประเทศไหนก็ต้องถือว่าสูงมาก
แค่หนึ่งปีหลังจากที่พวกเขาซื้อที่ดินมาและยังแทบไม่ได้ก่อสร้างอะไรใหม่เลย Gilinski ได้จ้างที่ปรึกษาจาก Boston Consulting Group เพื่อให้มาทำการประเมินมูลค่าโครงการ ซึ่งผลการประเมินออกมาที่ 1.2-1.6 พันล้านเหรียญ สูงกว่ามูลค่าที่ Gilinski กับ Livingstone ตกลงที่จะใส่เงินลงทุนลงไปในระยะเวลา 40 ปีถึงเท่าตัวและสูงกว่าเงินดาวน์ที่พวกเขาจ่ายลงไปถึง 60 เท่า Gilinski นำผล การประเมินมูลค่าที่ดินไปหานักลงทุนต่างชาติที่อาจจะสนใจซื้อที่ในโครงการของเขา
ในจังหวะที่ตลาดในอเมริกาและยุโรปกำลังพังพาบ Gilinski ประเมินภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกและก็มุ่งไปยังที่แห่งหนึ่งในโลกที่สภาวะเศรษฐกิจยังคงแข็งแกร่งอยู่ นั่นคือตะวันออกกลาง ในปี 2008 ราคาน้ำมันขึ้นไปทำสถิติสูงสุดใหม่ที่ 140 เหรียญ/บาร์เรลซึ่งสูงกว่าราคาน้ำมันในปัจจุบันถึงเกือบสี่เท่า ผู้นำโลกอาหรับในช่วงนั้นมีเงินมากมายจนไม่รู้จะเอาไปลงทุนที่ไหนได้หมด Gilinski ปิดดีลได้สำเร็จในปี 2010 โดยในช่วงสามปีแรกหลังจากที่เขาและ Livingstone ซื้อที่ผืนนี้มา พวกเขาลงทุนไปแล้ว 80 ล้านเหรียญเพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน ถนน ป้าย และสัญญาณไฟจราจร ปรับปรุงระบบประปาและไฟฟ้า รวมถึงการกำจัดหลุมบังเกอร์ และกับระเบิดที่ตกค้างมาตั้งแต่สมัยที่ยังเป็นฐานทัพสหรัฐฯ สัมปทานที่ได้รับจากรัฐบาลช่วยให้พวกเขาค่อยๆ ดึงผู้เช่ารายใหญ่มาได้ อย่างเช่น 3M (ปี 2009), W.R. Grace (ปี 2010) และ VF Corp (ปี 2010)
พอถึงเดือนสิงหาคม 2010 ก็มีธุรกิจกว่า 40 แห่งเข้ามาเช่าพื้นที่ของโครงการ ซึ่งเริ่มพลิกมามีกำไรบ้างแล้วและตั้งแต่ปี 2010 เป็นต้นมา Gilinski กับ Livingstone ไม่เคยต้องควักกระเป๋าลงทุนเองในโครงการนี้อีกเลยแม้แต่เหรียญเดียว แต่ใช้กระแสเงินสดที่มากถึงประมาณ 1 พันล้านเหรียญกลับลงไปลงทุนในงานก่อสร้างใหม่ๆ ซึ่งเกินกว่า 705 ล้านเหรียญที่พวกเขามีจะต้องลงทุนตามสัญญาภายในเวลา 40 ปีไปแล้ว
พื้นที่ที่พวกเขาพัฒนาขึ้นมา และราคาที่ก็แสนถูกที่ 5 เหรียญต่อตารางฟุต (หรือคิดราคาแบบชาวปานามาเท่ากับ 50 เหรียญต่อตารางเมตร) ทุกวันนี้ ราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองปานามาซิตี้ซึ่งอยู่ตรงข้ามคลองปานามาแพงถึง 275 เหรียญต่อตารางฟุต
ปัจจัยหนึ่งที่มีส่วนช่วยหนุนให้โครงการของพวกเขาประสบความสำเร็จอย่างสูง ก็คือตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตอย่างมากทุกวันนี้ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปานามาซิตี้กำลังขาดแคลนที่ดินอย่างหนัก จนถึงขั้นที่พวกเขาต้องสร้างตึกระฟ้าบนที่ซึ่งเคยเป็นที่ลุ่มน้ำท่วมถึง และถมที่เพื่อสร้างเกาะเทียมในทะเลขึ้นมาทางฝั่งของรัฐบาลก็กำลังทำทุกวิถีทางที่จะรักษาช่วงโอกาสการบูมของเศรษฐกิจเอาไว้ โดยในเดือนกรกฎาคมนี้ โครงการขยายความกว้างและความลึกของคลองปานามามูลค่า 5 พันล้านเหรียญของรัฐบาลมีกำหนดจะเสร็จเรียบร้อย
มีโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่อีกสองโครงการที่มีความสำคัญอย่างมากต่อ Panama Pacifico นั่นคือการสร้างสะพานข้ามคลองปานามาแห่งใหม่เพิ่มจากเดิมที่มีอยู่แค่สองสะพานและปริมาณการจราจรที่ติดขัดอาจจะทำให้ต้องใช้เวลาเดินทางเข้าเมืองนานกว่าหนึ่งชั่วโมง ในขณะที่ถ้ารถไม่ติดอาจจะใช้เวลาแค่15 นาทีเท่านั้น เพื่อแก้ปัญหาการจราจร รัฐบาลปานามาจึงกำลังอยู่ระหว่างการลงทุน 1 พันล้านเหรียญเพื่อสร้างสะพานขนาดหกเลน และอีก 2.5-3.0 พันล้านเหรียญเพื่อสร้างรถไฟฟ้าระยะทาง 14 ป้ายเพื่อเชื่อมฝั่งตะวันตกของคลองปานามาเข้ากับกลางใจเมืองโดยป้ายแรกของรถไฟฟ้าสายนี้คือ Panama Pacifico เพื่อแลกกับสัมปทานที่ให้กับโครงการนี้ รัฐบาลจะได้ส่วนแบ่งจากกำไรของ Gilinski โดยหลังจากหักค่าใช้จ่ายรายการใหญ่ๆ อย่างเช่น โครงสร้างพื้นฐาน และงานก่อสร้างแล้ว Gilinski กับหุ้นส่วนของเขาต้องจ่ายเงิน 25% ของกำไรของพวกเขากลับไปให้รัฐบาล
แต่ถึงอย่างนั้น เงินก้อนใหญ่ก็ยังไหลกลับไปที่ Gilinski และพวกอยู่ดี Gilinski ประเมินว่าในอีกห้าปีข้างหน้า โครงการนี้จะมีสร้างรายได้จากค่าเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์และการขายโครงการที่อยู่อาศัยรวมเป็นเงินถึง 3 พันล้านเหรียญ ซึ่งแม้จะใช้เงินส่วนใหญ่ใส่กลับเข้าไปลงทุนใน Panama Pacifico แล้ว หุ้นส่วนแต่ละคนก็น่าจะสามารถนำเงินปันผลมาแบ่งกันได้ถึง 1.1 พันล้านเหรียญภายในปี 2020
Gilinski ก็ยอมรับว่ายากที่จะหาทำเลที่ดีเหมือนโครงการแรกได้ “คุณไม่มีวันหาที่แบบนั้นได้อีกแล้ว” เขาบอก “แต่เรามองเห็นศักยภาพในอนาคตในมุมนี้ของโลก”
คลิ๊กอ่าน "อภิมหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กล้าหาญชาญชัยที่สุดในโลก" ฉบับเต็มได้ที่ Forbes Thailand ฉบับ June 2016 ในรูปแบบ E-Magazine
