หลังจากเพิ่งทำข้อตกลงครั้งสำคัญที่เปลี่ยน ESR ให้เป็นบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ที่สุดของเอเชียมาหมาดๆ ประธานกรรมการ Jeffrey Perlman ได้เข้าซื้อสินทรัพย์ในโลกจริงจำนวนมากที่ใช้ในการขับเคลื่อนธุรกิจดิจิทัลซึ่งกำลังเฟื่องฟูในเอเชีย เช่น ศูนย์ปฏิบัติการข้อมูล (Data Center), ศูนย์กลางโลจิสติกส์ และคลังสินค้า

Jeffrey Perlman ย้ายมาอยู่สิงคโปร์เมื่อปี 2016 นับตั้งแต่นั้นมาเขาได้จับตาดูการเติบโตที่พุ่งขึ้นอย่างน่ากลัวของ ESR Cayman ซึ่งจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกง ในช่วงนั้นสินทรัพย์ภายใต้การจัดการของ ESR เพิ่มเร็วมากเกือบ 1,800% จนเป็น 1.4 แสนล้านเหรียญสหรัฐฯ ทำให้ ESR กลายเป็นบริษัทจัดการอสังหาฯ ใหญ่อันดับ 5 ของโลกเมื่อวัดจากมูลค่าสินทรัพย์ภายใต้การจัดการ (AUM) และเป็นบริษัทใหญ่ที่สุดที่มีฐานอยู่ในเอเชีย “ไม่เคยมีใครเขียนตำรากลยุทธ์แนวนี้มาก่อน เห็นชัดเลยว่ามีสิ่งที่พวกเราได้สร้างขึ้นนั้นได้ก่อประโยชน์ขึ้นมากมาย” Perlman กล่าวในห้องทำงานของเขาที่ Warburg Pincus ซึ่งมองออกไปเห็น Marina Bay Sands รีสอร์ตครบวงจรชื่อดังของสิงคโปร์ Perlman นั่งเป็นประธานกรรมการและเป็นผู้กำหนดทิศทางกลยุทธ์ของ ESR เขารับตำแหน่งนี้มาตั้งแต่ปี 2019 เมื่อ ESR นำหุ้นเข้าจดทะเบียนใน ตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกง พร้อมกันนี้เขายังดูแลกิจการอสังหาฯ ของบริษัทไพรเวทอิควิตี้แห่งนี้ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในฐานะกรรมการผู้จัดการ การเข้าซื้อกิจการยักษ์ใหญ่อสังหาฯ แห่งสิงคโปร์ ARA Asset Management ช่วยดันให้ ESR ทะยานขึ้นเป็นบริษัทจัดการอสังหาฯ ใหญ่ติดอันดับโลก ด้วยข้อตกลงธุรกิจที่เริ่มต้นเมื่อเดือนสิงหาคมปีที่แล้ว และเสร็จสิ้นไปเมื่อเดือนมกราคม John Lim นักธุรกิจใหญ่ชาวสิงคโปร์ขายกิจการ ARA ของเขาซึ่งมีสินทรัพย์ภายใต้การจัดการ 9.5 หมื่นล้านเหรียญให้ ESR ในราคา 5.2 พันล้านเหรียญ ทำให้ ESR มีสินทรัพย์เพิ่มขึ้นรวดเดียว 4 เท่าจากที่มีอยู่เดิม 3.64 หมื่นล้านเหรียญ การซื้อขายครั้งนี้สำเร็จได้เพราะทั้งสองฝ่ายมองเห็นประโยชน์ การควบรวมกิจการกับ ESR นั่นก็คือ Lim และนักลงทุนรายใหญ่ที่เป็นหุ้นส่วนกับเขามานานคือ เศรษฐีพันล้านชาวสิงคโปร์ Chew Gek Khim ผู้ถือหุ้นใหญ่ใน ARA ซึ่งเป็นบริษัทเอกชนได้เข้าไปถือหุ้นคนละประมาณ 5% ในบริษัทมหาชนที่มีขนาดใหญ่ขึ้น ส่วน ESR ก็ได้ขยายขนาดในวงการซึ่งยิ่งบริษัทใหญ่เท่าไรก็ยิ่งดี Chew กล่าวถึงข้อตกลงครั้งนี้ไว้เมื่อปีที่แล้วว่า “เมื่อรวมทั้งสองบริษัทพวกเราจะสร้าง Blackstone แห่งเอเชียได้” ซึ่งเปรียบเทียบแบบนี้ก็เหมาะสม เพราะปัจจุบัน ESR เป็นบริษัทมหาชนด้านการจัดการอสังหาฯ ที่ใหญ่เป็นอันดับ 3 ของโลก ตามหลังแค่ Blackstone และ Brookfield เท่านั้น และ Perlman ก็ตั้งเป้าจะลดช่วงห่างระหว่าง ESR กับสองยักษ์ใหญ่จากอเมริกาเหนือให้ได้ “เราไล่จี้มาติดๆ แล้ว” Perlman กล่าว

- มุ่งไประดับโลก -

ESR ภายใต้การนำของ Perlman กำลังวางรากฐานอย่างมั่นคงให้กับโครงสร้างพื้นฐานในโลกจริงที่ใช้สนับสนุนอุตสาหกรรมอี-คอมเมิร์ซและดิจิทัลซึ่งกำลังเฟื่องฟูในเอเชียในรูปของศูนย์ปฏิบัติการข้อมูล ศูนย์กลางโลจิสติกส์ และคลังสินค้า ESR สร้างและซื้อศูนย์โลจิสติกส์ทั่วภูมิภาคเพื่อตอบสนองความต้องการของยักษ์ใหญ่อี-คอมเมิร์ซอย่าง Amazon, Alibaba, Coupang และ JD.com รวมทั้งรายอื่นๆ กลยุทธ์การพัฒนาอสังหาฯ สำหรับธุรกิจในเศรษฐกิจกระแสใหม่แทนที่จะสร้างตึกระฟ้าวาววับ โรงแรมหรูเลิศ หรืออาคารโดดเด่น ถือเป็นความดีความชอบของ Perlman ผู้มีส่วนสำคัญในการร่วมก่อตั้งบริษัท e-Shang โดยบริษัทจากเมือง Shanghai แห่งนี้ได้ควบรวมกับ Redwood Group ของสิงคโปร์เมื่อปี 2016 และได้ก่อตั้ง ESR ขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีมูลค่าตามราคาตลาด 1.5 หมื่นล้านเหรียญ ซึ่งได้ทำให้บรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ชื่อดังของเอเชียส่วนหนึ่งดูเป็นบริษัทเล็กไปเลย “เราอยากเป็นนักพัฒนาและเจ้าของโครงการที่พวกอี-คอมเมิร์ซวิ่งเข้ามาหา และเราก็เริ่มต้นแบบนั้น” Perlman เล่า “วิสัยทัศน์คือ เริ่มจากให้บริการศูนย์โลจิสติกส์ จากนั้นค่อยๆ สร้างแพลตฟอร์มบริหารเงินทุนที่มีประสิทธิภาพ”

Perlman เองย้ายมาอยู่สิงคโปร์ในปี 2016 เขาใช้ประเทศแห่งนี้เป็นฐานดูแลการลงทุนของ Warburg Pincus โดยเขามองว่า สิงคโปร์เป็นจุดศูนย์รวมธุรกิจที่ธุรกิจ ESR สามารถขยายตัวได้เพราะ ARA มีธุรกิจมั่นคงอยู่แล้วในเมืองศูนย์กลางการเงินเมืองนี้ ซึ่งรวมถึงสินทรัพย์ชั้นยอดอย่าง Suntec City ซึ่งเป็นโครงการแห่งความหลากหลาย ที่มีทั้งห้างสรรพสินค้า สำนักงาน และศูนย์ประชุม นอกจากก่อตั้ง ESR เมื่อปี 2016 แล้ว ในปีนั้น Warburg Pincus ยังจับมือกับ Lim เพื่อเปลี่ยน ARA เป็นบริษัทเอกชน และนำหุ้นออกจากตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ในปีต่อมาด้วยข้อตกลงมูลค่า 1.3 พันล้านเหรียญ เมื่อพวกเราถาม Perlman ว่า ตอนที่ Warburg Pincus เข้าลงทุนใน ARA เขาได้เล็งโอกาสที่จะควบรวม ESR กับ ARA ไว้หรือเปล่า?

เขาตอบว่า แม้ตอนนั้นเขาจะไม่ได้นึกถึงข้อตกลงนี้ แต่เขาก็เชิญ Shen มาที่สิงคโปร์ในปี 2017 เพื่อพบกับ Lim “ตอนนั้นผมไม่ได้คิดว่า ‘เราทุกคนต้อง (มีแนวคิด) ผนึกกำลังกันนะ’ แต่เมื่อคุณอยู่ในธุรกิจที่พบปะผู้คนแล้วเห็นว่าใครเข้ากันได้ดีมีวิสัยทัศน์และหลงใหลในสิ่งเดียวกัน เรื่องแบบนี้ก็เป็นไปได้” Perlman กล่าวผ่านวิดีโอคอลหลังจากซื้อกิจการ ARA เสร็จสิ้นเมื่อเดือนมกราคม อย่างไรก็ตาม Perlman ไม่ได้มีส่วนร่วมโดยตรงในตอนที่ ESR เสนอซื้อกิจการ ARA เมื่อเดือนสิงหาคม ปี 2021 Gibson ซึ่งเป็นคนเจรจาเรื่องนี้ร่วมกับ Shen เมื่อปีที่แล้วกล่าวว่า Perlman ถอยออกมาจากการหารือเรื่องข้อตกลงนี้ เพราะตัวเขามีบทบาทเกี่ยวข้องกับทั้ง ESR และ Warburg Pincus ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ที่สุดของ ARA “เขาอยากมีส่วนร่วมทำข้อตกลงนี้เอง แต่ก็ไม่ได้เข้าห้องเจรจาด้วย” Gibson กล่าว เมื่อดูตัวเลขคาดการณ์กำไรสุทธิรวมของ ESR กับ ARA เพิ่มขึ้นเท่าตัวจากปีก่อนหน้าไปเป็น 347 ล้านเหรียญในช่วง 6 เดือนสิ้นสุดเดือนมิถุนายน ปี 2021 เนื่องจากเหล่าบริษัทอี-คอมเมิร์ซต้องการเช่าพื้นที่คลังสินค้าของบริษัทอย่างมาก และธุรกิจจัดการกองทุนก็กำลังเฟื่องฟู Wilson Ng และ Derek Chang นักวิเคราะห์ของ Morgan Stanley เขียนในบทวิจัยย่อที่เผยแพร่เมื่อเดือนมกราคมว่า กำไรของบริษัทน่าจะเพิ่มขึ้นกว่า 15% เมื่อดูจากอัตราการเติบโตสะสมต่อปีไปจนถึงปี 2025 ซึ่งได้แรงขับจากสินทรัพย์ในเศรษฐกิจกระแสใหม่ และค่าธรรมเนียมจากการบริหารสินทรัพย์และพัฒนาอสังหาฯ “เทรนด์ใหญ่ที่สุดหลายอย่างที่จะเกิดขึ้นในระยะยาวได้ช่วยตอกย้ำถึงการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในธุรกิจของเรา” Perlman กล่าว ซึ่งเขาหมายถึงการเฟื่องฟูของอี-คอมเมิร์ซ การเปลี่ยนผ่านเข้าสู่โลกดิจิทัล และการที่ภาคการเงินมีอิทธิพลมากขึ้นต่อตลาดอสังหาฯ ทั่วภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก “อี-คอมเมิร์ซที่โตเร็วอยู่แล้วยังถีบทะยาน ขึ้นไปอีกในช่วงโรคระบาด”

- โตอย่างโดดเด่น -

ESR ต้องการเสริมสถานะของตัวเองให้แกร่งยิ่งขึ้นด้วยการลงทุนในเศรษฐกิจกระแสใหม่ให้ลงลึกกว่าเดิม และบริษัทกำลังเร่งสร้างครัวกลาง อาคารเก็บสินค้าควบคุมอุณหภูมิ ศูนย์ปฏิบัติการข้อมูล และคลังสินค้าทั่วเอเชียแปซิฟิก บริษัทระดมเงินได้กว่า 1 หมื่นล้านเหรียญในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเพื่อเป็นทุนให้โครงการเหล่านี้ และเปิดฉากปี 2022 ด้วยการตั้งกองทุนเสริมธุรกิจ 2 กองเพื่อจะระดมทุน 2.5 พันล้านเหรียญมาขยายธุรกิจของกลุ่มเข้าสู่อุตสาหกรรมศูนย์ปฏิบัติการข้อมูลซึ่งกำลังบูม ESR สร้างคลังสินค้าใหญ่ที่สุดในเอเชียแปซิฟิกเสร็จในช่วงที่โควิดกำลังระบาดหนักเมื่อเดือนมิถุนายน ปี 2020 Amagasaki Distribution Center ของ ESR มีพื้นที่ใช้สอยรวมเกือบ 390,000 ตารางเมตร อาคาร 6 ชั้นในเมือง Osaka แห่งนี้มีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ศูนย์ดูแลเด็ก เลานจ์ส่วนตัว และร้านค้าปลีก และมีจุดเด่นเรื่องความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมหลายอย่าง ซึ่งรวมถึงมีเครื่องกำเนิดไฟฟ้าพลังแสงอาทิตย์และแท่นชาร์จไฟสำหรับรถบรรทุกไฟฟ้าอยู่ภายในศูนย์ บริษัทกำลังสร้างอาคารสูงที่สุดและทันสมัยที่สุดอีกแห่งใกล้สนามบิน Haneda ในกรุง Tokyo ซึ่ง Higashi Ogishima Distribution Center สูง 9 ชั้นของ ESR จะเป็นศูนย์โลจิสติกส์แห่งแรกของโลกที่สามารถขนส่งสินค้าซึ่งมีข้อจำกัดด้านเวลาเป็นพิเศษโดยใช้โดรนเมื่ออาคารพื้นที่ประมาณ 366,000 ตารางเมตรแห่งนี้สร้างเสร็จภายในเดือนมีนาคม ปี 2023

ส่วนในจีนซึ่ง ESR มีสินทรัพย์ภายใต้การจัดการอยู่กว่า 1.3 หมื่นล้านเหรียญนั้น ESR เพิ่งซื้อพอร์ตคลังสินค้า 11 แห่งซึ่งมีพื้นที่ใช้สอยรวม 550,000 ตารางเมตรมาในเดือนกุมภาพันธ์ โดยนับเป็นการซื้อขายครั้งใหญ่ที่สุดสำหรับเขตเมือง Shanghai และปริมณฑล และบริษัทก็กำลังสร้างพื้นที่โลจิสติกส์และศูนย์ข้อมูลใหม่ๆ รวม 2.5 ล้านตารางเมตรทั่วประเทศ Perlman มองเห็นโอกาสโตได้อีกในจีน และไม่หวั่นไหวกับเรื่องที่ตลาดที่อยู่อาศัยในจีนแผ่นดินใหญ่อาจล่มหลังจาก China Evergrande Group บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ซึ่งมีหนี้สูงที่สุดในโลกกว่า 3 แสนล้านเหรียญผิดนัดชำระหนี้กับผู้ถือหุ้นกู้มาหลายครั้งในปีที่แล้ว “ความตึงเครียดจะไปกองอยู่กับตลาดที่อยู่อาศัยหมด ข่าวพาดหัวจะมาจากตลาดนี้เสมอ” เขากล่าว “แต่โครงสร้างพื้นฐานในเศรษฐกิจกระแสใหม่มีรัฐบาลช่วยหนุนหลังไว้อย่างมาก พวกเขารู้ว่าต้องใช้คลังสินค้าเพิ่ม และรู้ว่าต้องใช้ศูนย์ปฏิบัติการข้อมูลเพิ่ม” นอกจากการเติบโตด้วยการทำธุรกิจตามปกติ ESR ยังคว้าข้อตกลงธุรกิจอีกหลายอย่างที่มีมูลค่ารวมกว่า 1 หมื่นล้านเหรียญมาได้ในปี 2021 ซึ่งเป็นปีงานยุ่งที่สุดของบริษัท เมื่อเดือนเมษายนปีที่แล้วบริษัทจับมือกับกองทุนความมั่งคั่งแห่งชาติของสิงคโปร์ GIC ซื้อพอร์ตคลังสินค้าทั่วออสเตรเลียในราคา 3.8 พันล้านเหรียญออสเตรเลีย (2.8 พันล้านเหรียญ) มาจาก Blackstone โดยเป็นการซื้อขายครั้งใหญ่ที่สุดของวงการอสังหาฯ โลจิสติกส์ในประเทศนี้ และในเดือนเดียวกัน ESR ก็ยังลงทุนในโครงการศูนย์ปฏิบัติการข้อมูล 2 พันล้านเหรียญในญี่ปุ่นด้วย ต่อมาในเดือนตุลาคม 2 เดือนหลังจากประกาศเรื่องซื้อกิจการ ARA บริษัทก็เดินหน้าควบรวมกิจการของทั้งสองฝ่ายที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์คือ ARA Logos Logistics Trust กับ ESR REIT Perlman กล่าวว่า ESR ที่ขยายใหญ่ขึ้นซึ่งมีสินทรัพย์คลังสินค้าและศูนย์ปฏิบัติการข้อมูลรวม 5.9 หมื่นล้านเหรียญอยู่ในพอร์ตจะสามารถดึงดูดนักลงทุนที่อยากลงทุนกับผู้จัดการอสังหาฯ แค่ไม่ กี่รายได้ รายงานของบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาฯ JLL ซึ่งเผยแพร่เมื่อเดือนกุมภาพันธ์กล่าวว่า นักลงทุนทั่วโลกเทเงินประมาณ 4.8 หมื่นล้านเหรียญลงในอสังหาฯ ด้านโลจิสติกส์ทั่วเอเชียแปซิฟิกในปี 2021 ซึ่งทำลายสถิติสูงสุด 3.2 หมื่นล้านเหรียญในปีก่อนหน้า JLL ประเมินว่า ESR ที่ผ่านการควบรวมแล้วนี้จะมีศักยภาพในการใช้ประโยชน์จากตลาดมูลค่าประมาณ 2.5 ล้านล้านเหรียญทั่วเอเชียแปซิฟิกได้

“Jeff เป็นนักทำข้อตกลงฝีมือเยี่ยมซึ่งนำประสบการณ์ทั่วโลกมาสร้างความสำเร็จยิ่งใหญ่ได้ในเอเชีย เข้าใจรายละเอียดปลีกย่อยของสินทรัพย์และตลาด และมองออกว่าจะนำมาใช้ในตลาดการเงินของเอเชียได้อย่างไรด้วย” Stuart Crow ซีอีโอสายตลาดทุนในเอเชียแปซิฟิกของ JLL กล่าวทางอีเมล แม้ Perlman จะอยากให้ ESR เน้นโครงการเศรษฐกิจกระแสใหม่เป็นหลัก แต่เขาก็มองหาโอกาสเก็บสินทรัพย์แบบดั้งเดิมมาเข้าพอร์ตของ ESR เช่นกัน เขากล่าวว่า ESR อยู่ในตำแหน่งเชิงกลยุทธ์ที่พร้อมรับอาคารสำนักงานและอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์จำนวนหนึ่งมาเข้ากอง REIT หรือกองทุนเงินลงทุนเอกชนของบริษัท ซึ่งอสังหาฯ เหล่านี้อาจเป็นสินทรัพย์ที่สถาบันขนาดใหญ่อย่างกองทุนบำเหน็จบำนาญหรือบริษัทประกันต้องการขายเพื่อจัดสรรเงินไปลงทุนอย่างอื่นแทน การจัดสรรเงินลงทุนใหม่เช่นนี้ เมื่อรวมกับอุปสงค์คลังสินค้าที่กำลังพุ่งทะยานและโอกาสในการสร้างกอง REIT ที่ใหม่และใหญ่กว่าเดิมทั่วเอเชียแปซิฟิก ทำให้ ESR มีโอกาสครั้งใหญ่ในการเติบโตอย่างต่อเนื่องไปอีกหลายปี และบริษัทยังน่าจะได้ประโยชน์จากเทรนด์ใหญ่อีกหลายอย่างที่จะเกิดขึ้นในระยะยาวด้วย JLL คาดว่า มูลค่าตามราคาตลาดของกอง REIT ทั้งหมดในเอเชียแปซิฟิกจะเพิ่มจาก 4 แสนล้านเหรียญในปัจจุบันเป็น 1.3 ล้านล้านเหรียญภายในปี 2030 ซึ่งเจริญรอยตามการเติบโตของตลาด REIT ในสหรัฐฯ ช่วง 2 ทศวรรษที่ผ่านมา และ Perlman มองว่า ESR มีทั้งขนาดและความเชี่ยวชาญที่จะทำกำไรจากเทรนด์หลายอย่างในตลาดอสังหาฯ ของเอเชียแปซิฟิกได้ โดยเฉพาะเทรนด์ที่ขับเคลื่อนด้วยเศรษฐกิจกระแสใหม่ “การเปลี่ยนแปลงเข้าสู่ยุคดิจิทัลได้ เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในชีวิตประจำวันของเรา” Perlman กล่าว เรื่อง: JONATHAN BURGOS เรียบเรียง: ธรรดร โสตถิอำรุง ภาพ: DARREN GABRIEL LEOW, COURTESY OF ESR อ่านเพิ่มเติม:

คลิกอ่าน "Jeffrey Perlman เด็กใหม่ของวงการการลงทุน" ฉบับเต็ม และบทความทางด้านธุรกิจได้ที่นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนมิถุนายน 2565 ในรูปแบบ e-magazine