“การลงทุนตามช่วงชีวิต” กลายเป็นคำพูดติดปากของนักการตลาดภาคการเงินไปแล้ว และเมื่อนำมาใช้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ HARRISON STREET CAPITAL ก็ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่ากลยุทธ์นี้ได้ผลจริงๆ

เมื่อสิบปีที่แล้วตอนที่ Christopher Merrill กล่าวกับนักลงทุนกลุ่มเป้าหมายเป็นครั้งแรกว่า เขาจะนำเงินของพวกเขาเหล่านี้ไปลงทุนในกิจการหอพักนักศึกษา นักลงทุนบางรายถึงกับอึ้งไป “บางคนอาจนึกออกแต่บ้านพักในภาพยนตร์เรื่อง Animal House” Merrill กล่าว Merrill ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ปี 1993 และคุณต้องลองมาดูผลงานหอพักมูลค่า 40 ล้านเหรียญสหรัฐของเขา ซึ่งตั้งอยู่ห่างจาก University of Arizona ออกไปทางตะวันตกหนึ่งช่วงตึก หอพักแห่งนี้มีสระว่ายน้ำอยู่บนชั้นดาดฟ้า มีพื้นที่ออกำลังกายและห้องทำงานประกอบไปด้วยห้องพัก 164 ยูนิต ตกแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์มีระดับ เคาน์เตอร์ครัวปูด้วยหินควอตซ์ พร้อมอุปกรณ์ทำจากสเตนเลสแต่ละยูนิตมีเครื่องซักผ้าและเครื่องอบผ้าแห้งให้ ห้องพักรองรับนักศึกษาได้ 1-5 คน คิดราคาเดือนละ 900 เหรียญสหรัฐต่อเตียง “หอพักของเราปลอดภัย ระบบแสงสว่างจัดไว้อย่างดี มีการควบคุมคนเข้า-ออก ผู้ปกครองจ่ายเงินไปจึงคุ้มยิ่งกว่าคุ้ม” Merrill กล่าว Merrill เป็นผู้ร่วมก่อตั้ง Harrison Street Real Estate Capital ซึ่งเป็นบริษัทลงทุนในหุ้นนอกตลาดขึ้นมาในปี2005 บริษัทวางกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยให้ความสำคัญเรื่องแนวโน้มทางด้านประชากรศาสตร์เป็นพิเศษ และส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ดังกล่าวคือการลงทุนในหอพักนักศึกษา ช่วงกลุ่มอายุคนรุ่นใหม่นั้น เป้าหมายคือหอพักและอะพาร์ตเมนต์นักศึกษา ส่วนกลุ่มลูกค้าวัยเริ่มสร้างเนื้อสร้างตัวเป็นโอกาสทองของธุรกิจโกดังเก็บของ ขณะที่สังคมผู้สูงวัยคือกำลังขับเคลื่อนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการดูแลสุขภาพ “การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบนี้พิจารณาจากความต้องการเป็นหลัก และปริมาณการเข้าพักอาศัยก็ไม่ได้เป็นไปตามวัฏจักรเศรษฐกิจไปเสียทั้งหมด” Merrill ซึ่งเป็นประธานเจ้าหน้าที่บริหารของบริษัทบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มีมูลค่าทรัพย์สิน 8,000 ล้านเหรียญกล่าว “ข้อผิดพลาดประการหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็คือมัวแต่ยึดติดอยู่กับวัฏจักรเศรษฐกิจ” หลักการของ Merrill คือ หลังปรับค่าความเสี่ยงแล้ว การลงทุนในกลุ่มทรัพย์สินที่เข้าถึงได้ยากและประกอบไปด้วยส่วนธุรกิจหลายประเภทนั้นให้ผลตอบแทนสูงกว่าเนื่องจากมีความปลอดภัยจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำมากกว่าอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม แม้ในช่วงเวลาอันเลวร้าย คนเราก็ยังต้องส่งลูกเข้าเรียนมหาวิทยาลัยและส่งพ่อแม่ของพวกเขาไปยังบ้านพักประจำที่อำนวยความสะดวกในการดำรงชีวิต อย่างไรก็ตามในเวลานั้น Merrill ยังไม่รู้ว่าทฤษฎีนี้ของเขาต้องเผชิญกับบททดสอบเลยตั้งแต่เริ่มลงมือปฏิบัติ เมื่อเกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในปี 2008 หรือเพียงไม่กี่ปีหลังจากที่ Harrison Street เปิดกิจการ “การเริ่มดำเนินธุรกิจในช่วงวิกฤติการณ์ทางการเงินครั้งนั้นสาหัสเหลือเกิน แต่ในทางกลับกันก็ได้ผลักดันกลยุทธ์ของเราให้เด่นชัดยิ่งขึ้น” ตัวอย่างเช่น ปริมาณการเข้าอาศัยในหอพักนักศึกษาที่สหรัฐฯ ยังคงอยู่ในระดับ 93% แม้ว่าเศรษฐกิจอยู่ในภาวะถดถอยก็ตามในทางตรงกันข้ามทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT: Real Estate Investment Trust) ที่เน้นการลงทุนในอะพาร์ตเมนต์กลับเผชิญภาวะขาดทุนเนื่องจากมีห้องว่างเหลืออยู่มาก ขณะที่ธุรกิจโกดังเก็บของก็เติบโตเช่นกัน เช่น กระแสเงินสดของ Public Storage PSA ใน California สามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว จนเกาะกลุ่มกอง REITเพื่อการลงทุนทั่วโลกที่มีการซื้อขายในตลาดมากที่สุดในช่วงวิกฤติเลยทีเดียว ในขณะที่ REIT กองอื่นๆ มีผลประกอบการดิ่งเหวผลตอบแทนของ Merrill พิสูจน์ทฤษฎีของเขาได้เป็นอย่างดีกองทุน Opportunity Fund ของ Harrison Street ที่มีเป้าหมายจับการเพิ่มค่าของเงินทุนให้อัตราผลตอบแทนภายในอยู่ที่ระดับ 25% ตลอดอายุกองทุนอันมีการลงทุนที่เกิดขึ้นจริงทั้งหมด (Realized Investment) กองทุน Core Fund ซึ่งก่อตั้งขึ้นมาโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างรายได้นั้นให้ผลตอบแทน 5.98% นับตั้งแต่จัดตั้งกองทุนเปรียบเทียบกับดัชนีอ้างอิงซึ่งให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 5.14% อย่างไรก็ดีแม้ว่า Merrill จะเสนอขายกองทุนให้แต่เฉพาะนักลงทุนรายใหญ่และนักลงทุนสถาบันเท่านั้น แต่นักลงทุนรายย่อยก็สามารถนำวิธีการของเขามาเป็นแบบอย่างได้ด้วยการสร้างพอร์ตการลงทุนในกอง REIT ที่มีความเชี่ยวชาญกลุ่มธุรกิจนอกวัฏจักรอย่างที่ Merrill ลงทุนอยู่ นอกจากนี้เขายังไม่ชอบสถานพยาบาลพิเศษเพราะไม่ชอบสถานะทางการเงินแปลกๆ ของอุตสาหกรรมนี้ งานถนัดของ Merrill คือศูนย์อำนวยความสะดวกสำหรับการดำรงชีวิต ที่มอบการดูแลระดับกลางให้ผู้สูงอายุที่ประสบปัญหาในการดำเนินกิจวัตรประจำวัน นอกจากนี้เขายังชอบโครงการดูแลผู้ป่วยอัลไซเมอร์หรือความจุเสื่อมด้วย เพราะว่าคนที่จะยอมทิ้งพ่อแม่ที่มีภาวะสมองเสื่อมเพียงเพราะว่าเศรษฐกิจตกต่ำนั้นมีแค่ไม่กี่คนหรอก ส่วนการลงทุนกลุ่มสุขภาพที่เหลืออยู่ในพอร์ตของ Merrill ประกอบด้วยอาคารสำนักงานทางการแพทย์ ซึ่งเขาคิดว่าจะได้อานิสงส์จากค่าใช้จ่ายทางการแพทย์ที่เพิ่มสูงขึ้น รวมไปถึงการให้บริการทางการแพทย์นอกโรงพยาบาล และนโยบาย ObamaCare ซึ่งผลักดันให้ชาวอเมริกันเข้าสู่ระบบประกันตนเพิ่มขึ้นอีก 18 ล้านคนแล้วในเวลานี้ ตลอดระยะเวลา 5 ปีอันรุ่งเรือง กอง REIT กลุ่มธุรกิจสุขภาพในสหรัฐฯ ให้ผลตอบแทนเป็นทวีคูณ แต่ในปี 2015 ที่ผ่านมาสถานการณ์กลับทรุดหนัก ความวิตกกังวลเรื่องอัตราค่าใช้จ่ายยังทำให้กลุ่มธุรกิจดังกล่าวมีการซื้อขายต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิเสียอีก ขณะเดียวกันยังมีเงินลงทุนจากภาคสถาบันซึ่งหลั่งไหลเข้ามาโดยหวังที่จะกอบโกยผลตอบแทน การแข่งขันที่รุนแรงนี้บั่นทอนความสามารถในการทำกำไรลงไปด้วย ส่วน REIT ก็ลงทุนในธุรกิจที่มีลักษณะคล้ายโรงพยาบาลหรือเป็นบริษัทในเครือโรงพยาบาลไปแล้ว ไม่ได้เหมือนกับเป็นเจ้าของธุรกิจย่านชานเมืองที่ดำเนินการโดยแพทย์เพียงคนเดียวสักหน่อย” Tyler กล่าว ธุรกิจโกดังสินค้าก็เป็นเครื่องจักรผลิตเงินอีกเครื่องหนึ่งความต้องการโกดังเก็บของล็อกเกอร์ หรือว่าตู้คอนเทนเนอร์มักจะสอดคล้องกับเหตุการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นในชีวิต เช่น การย้ายถิ่นหรือลูกหลานย้ายออกจากบ้าน ธุรกิจดังกล่าวยังเป็นเครื่องมือสร้างความอุ่นใจในภาวะเศรษฐกิจถดถอยได้เป็นอย่างดี อันที่จริงแล้วธุรกิจนี้กลับได้ประโยชน์จากภาวะเศรษฐกิจถดถอยด้วยซ้ำ เพราะว่ากิจการขนาดเล็กจำเป็นต้องหันมาใช้ล็อกเกอร์เก็บสินค้าแทนโกดังเป็นการชั่วคราวในยุคเศรษฐกิจตกต่ำ กอง REIT ที่ลงทุนในธุรกิจโกดังสินค้าส่วนมากให้ผลตอบแทนในรอบ 5 ปีโดดเด่นมากเลยทีเดียว ตัวอย่างเช่น Extra Space Storage ใน Utah สร้างผลตอบแทนให้ผู้ถือหุ้นถึง 500% นับตั้งแต่ปี 2010 เป็นต้นมา พร้อมกับจ่ายปันผล 3% อย่างต่อเนื่อง ขณะที่ Thomas Bohjalian ผู้จัดการของ Cohen & Steers บริษัทที่เป็นเจ้าของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ ขนาด 25,000 ล้านเหรียญ ก็เทน้ำหนักให้การลงทุนในธุรกิจโกดังสินค้าเช่นกัน กระแสของนักลงทุนภาคสถาบันที่หันมาให้ความสนใจการลงทุนตามช่วงอายุมีแนวโน้มว่าจะขยายตัวขึ้น เมื่อไม่นานมานี้ Martha Peyton ซึ่งรับหน้าที่บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 89,000 ล้านเหรียญของ TIAA-CREF อยู่ส่วนหนึ่งได้ออกมาเปิดเผยว่า บริษัทของเธอกำลังกำหนดกลยุทธ์โดยมุ่งเน้นไปที่สินทรัพย์จำพวกหอพักนักศึกษา “ตอนนี้มหาวิทยาลัยกลายเป็นเครื่องมือขับเคลื่อนอุปสงค์ที่มีความแน่นอน” Peyton กล่าว “มันมีความน่าสนใจ เพราะทุกวันนี้สถานศึกษาก็ไม่ได้ร่ำรวยอะไรและเริ่มหันมาพึ่งพาภาคเอกชน” Merrill เองก็เห็นด้วย บริษัทของเขาเป็นเจ้าของที่พักที่อยู่ติดกับสถานศึกษา 80 แห่ง และเขาก็โปรดปรานมหาวิทยาลัยของรัฐมากเป็นพิเศษ เพราะว่าสถานศึกษาเหล่านี้มักประสบปัญหาทางการเงินจึงสามารถจัดสรรที่พักภายในรั้วมหาวิทยาลัยรองรับนักศึกษาได้เพียง 30% เท่านั้น “เราไม่ค่อยเน้นสถานศึกษาเอกชน เพราะค่าเทอมมันแพง” Merrill กล่าว “ในยามลำบากคนจะย้ายออกไปเข้าเรียนในสถานศึกษาของรัฐบาลมากกว่า” ด้วยเหตุนี้ Harrison Street จึงเพิ่งจะควักเงินลงทุน 1,900 ล้านเหรียญเข้าซื้อ Campus Crest Communities ซึ่งเป็นทรัพย์สินเอกชนใน Charlotte ที่ North Carolina แม้ว่าจะมีที่พักกว่า 75 โครงการตั้งอยู่บริเวณใกล้กับมหาวิทยาลัยรัฐขนาดใหญ่ทั้งหลาย แต่ในกลุ่มหอพักหรูนอกมหาวิทยาลัยซึ่งมีการตกแต่งครบถ้วนแล้วนั้น Campus Crest ยังถือเป็นผู้นำ ด้วยปริมาณการเข้าพักถึง 90% และรายได้ต่อเตียงในระดับสูงจึงนับเป็นข่าวดีสำหรับ Merrill อย่างแท้จริง “ผมชอบกลุ่มทรัพย์สินที่ยังคงรักษาเงินทุนไว้ได้ในภาวะตลาดซบเซา”

คลิ๊ก อ่านบทความทางธุรกิจเพิ่มเติมได้ที่ Forbes Thailand JUNE 2016 ฉบับพิเศษ The Essential for Enrichment ในรูปแบบ e-Magazine