แอสไพเรชั่น วันฯ เผยภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานโตต่อเนื่องระยะยาว มั่นใจโครงการ Spring Tower อาคารสำนักงานให้เช่าย่านราชเทวี มูลค่าลงทุน 2.5 พันล้านบาท ตอบโจทย์กลุ่มธุรกิจต่างชาติที่สนใจเข้ามาลงทุนในประเทศไทย มั่นใจรูปแบบการก่อสร้างอาคารได้มาตรฐานระดับสากล อนาคตจ่อผุดอีก 2 โครงการบนทำเลศักยภาพ สร้างมูลค่าเข้ากอง REIT คาดสรุปผลได้ปลายปี 2562

นลินี งามเศรษฐมาศ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) หรือ AIRA และประธานกรรมการ บริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด ผู้ดำเนินโครงการ Spring Tower เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบันว่า ยังอยู่ในช่วงขาขึ้นตลอดระยะเวลา 8 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการที่ Co – Working Space รายใหญ่ของโลกอย่าง WeWork มาเช่าพื้นที่ในโครงการ Spring Tower จึงเป็นการยืนยันได้ว่าโครงการมีคุณภาพ และย่านราชเทวีกำลังจะเป็น Central Business Area ในอนาคต อาคาร Spring Tower ตั้งอยู่บริเวณสี่แยกราชเทวี บนพื้นที่ทั้งหมด 2 ไร่ 3 งาน 97 ตารางวา เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอ สูง 27 ชั้น ชั้น 9 – 27 เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่า มูลค่าการลงทุนประมาณ 2.5 พันล้านบาท มุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายที่เป็นกลุ่ม Multinational Company: MNC และกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ในไทย คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการได้ในเดือนพฤศจิกายน 2562 ปัจจุบันมีผู้เซ็นสัญญาเช่าแล้วประมาณ 35% ของพื้นที่เช่าอาคารสำนักงาน

นลินี-งามเศรษฐมาศ-ไอร่า-Spring-Tower — นลินี งามเศรษฐมาศ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) หรือ AIRA และประธานกรรมการ บริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด

“ทำเลนี้ถือเป็นย่านเศรษฐกิจใหม่ที่พร้อมเติบโตในอนาคต อีกทั้งการออกแบบตัวอาคารจะเน้นความทันสมัยผสมผสานกับงานศิลปะ เพื่อสื่อถึงความมีเอกลักษณ์ ซึ่งเราได้รับความร่วมมือจากศิลปินระดับชาติ ได้แก่ อาจารย์นนทิวรรธน์ จันทนะผะลิน ศิลปินแห่งชาติ สาขาทัศนศิลป์ (วิจิตรศิลป์) กรุณามาให้ข้อแนะนำในช่วงของการออกแบบภูมิสถาปัตย์ ซึ่งเป็นที่น่าเสียดายอย่างยิ่งที่อาจารย์ได้ถึงแก่กรรมไปเมื่อไม่นานมานี้ และยังมี อาจารย์ไพรวัลย์ ดาเกลี้ยง จิตรกรไทยผู้สร้างงานศิลปะแนวเหมือนจริง ช่วยแนะนำการตกแต่งภายใน และออกแบบภาพวาดเพื่อตกแต่งภายในอาคารอีกด้วย ตัวอาคารออกแบบมาให้เป็นมิตรกับชุมชนและสิ่งแวดล้อม เพื่อให้ได้การรับรอง LEED GOLD ซึ่งเป็นมาตรฐานสิ่งแวดล้อมระดับนานาชาติ ด้านการเดินทางมายังอาคารนั้น สะดวกทั้งฝั่งถนนพญาไทและถนนเพชรบุรี เพียง 3 นาทีจาก BTS ราชเทวี ห่างจากสถานีแอร์พอร์ตลิ้งค์ และ สยามสแควร์ เพียง 1 สถานี การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว ห่างจากทางด่วนยมราชเพียง 1 กิโลเมตร อีกทั้งยังล้อมรอบด้วยทางด่วนอุรุพงษ์ เพชรบุรี และอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ รวมถึงในอนาคตจะมีสถานี MRT สายสีส้มอยู่ตรงบริเวณด้านหน้าโครงการ ทำให้ผู้เช่าสามารถเลี่ยงกับการเผชิญปัญหารถติดได้” สำหรับการก่อสร้างอาคาร ได้ บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด พันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญด้านงานอาคารสูงเป็นผู้ดำเนินการ และ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่เป็นที่รู้จักกันดีมาช่วยเสริมด้านการบริการที่ดี ผนวกกับกลุ่ม AIRA กลุ่มสถาบันการเงินชั้นนำ ซึ่งเป็นการเสริมความแข็งแกร่งให้กับโครงการ ด้วยจุดขายที่แข็งแรงนี้เองทำให้ผู้เช่าต่างชาติตัดสินใจเซ็นสัญญาเช่าระยะยาว โดยใช้พื้นที่ถึง 4 ชั้น จำนวนมากกว่า 6,500 ตารางเมตรแล้ว Spring-Tower-Daylight

“และเพื่อให้สัมผัสถึงความสมบูรณ์แบบที่สง่างามตั้งแต่ก้าวแรก อาคาร Spring Tower ได้ออกแบบ Lobby ให้มีความสูงโปร่งรับแสงธรรมชาติ เพื่อต้อนรับคนที่จะเข้ามาในอาคาร โดยมีระบบรักษาความปลอดภัย และควบคุมการเข้าออกลิฟท์ด้วยระบบ Destination Control ซึ่งจะสามารถขึ้นลงได้เฉพาะจุดหมายปลายทางที่ระบุเท่านั้น เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพ และความปลอดภัยสูงสุดแก่ผู้เช่าทุกราย อาคารเน้นการออกแบบตามหลัก Column-Free design โดยมีความกว้างของพื้นที่เช่าสูงสุด 16.85 เมตร ระยะความสูงของพื้นที่เช่า Floor to Floor 4.1 เมตร และ Floor to Ceiling 3 เมตร ทำให้สามารถจัดสรรพื้นที่ใช้สอยได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด รองรับผู้เช่ารายใหญ่ และมีการเตรียมช่องเปิดที่พื้น (Knock out panel) ไว้ในกรณีที่ผู้เช่าต้องการเจาะช่อง สำหรับบันไดเชื่อมระหว่างชั้นภายในพื้นที่ออฟฟิศก็สามารถดำเนินการได้” นอกจากนี้ในอนาคตยังมีแผนที่จะพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่า อีกอย่างน้อย 2 โครงการ ขณะนี้อยู่ในระหว่างการเลือกที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพ โดยทุกโครงการที่พัฒนาจะต้องสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคต สร้างความน่าสนใจและดึงดูดนักลงทุน เพื่อนำไปขยายขนาดกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และสามารถนำเงินที่ได้ไปต่อยอดการลงทุนอื่นๆ ได้ในอนาคต โดยคาดว่าจะสามารถสรุปผลได้ภายในปลายปี 2562 นี้

JLL คาดการณ์ตลาดออฟฟิศค่าเช่าขึ้นอีก 5-7% ในรอบ 12 เดือน

ด้าน สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ว่า ยังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ดาวรุ่ง โดยค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องติดต่อกันมาเป็นปีที่ 8 โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา มีค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นเกือบ 70% หรือเฉลี่ยปีละกว่า 8% โดยปัจจุบันมีค่าเช่าเฉลี่ยที่ประมาณ 950 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นค่าเช่าเฉลี่ยทั้งสำหรับอาคารใหม่และอาคารเก่า ทั้งนี้ ในความเป็นจริง อาคารเกรดเอที่สร้างเสร็จใหม่ๆ ใน CBD ส่วนใหญ่มีค่าเช่าทะลุ 1,000 บาทต่อตารางเมตรไปหมดแล้ว ส่วนในอีก 12 เดือนข้างหน้าเชื่อว่าค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 5-7% ค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก เป็นผลมาจากการที่มีซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาดค่อนข้างน้อยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่ความต้องการใช้พื้นที่มีอยู่สูง โดยจะเห็นได้จากการที่อาคารสำนักงานเกรดเอที่มีอยู่ใน CBD ปัจจุบันมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยเพียง 5.7%

ดังนั้น บริษัทที่ต้องการขยายพื้นที่ในอาคารเกรดเอ จึงต้องจองพื้นที่ล่วงหน้าในโครงการที่กำลังจะสร้างเสร็จ สถานการณ์นี้ มีแนวโน้มจะดำเนินต่อไปอย่างน้อยจนถึงปี 2564 ซึ่งเริ่มจะมีอาคารสำนักงานใหม่ทยอยสร้างเสร็จมากขึ้น ระหว่างปี 2564-2567 ทั่วกรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มรวม 1.3 ล้านตารางเมตร (เฉลี่ยประมาณ 340,000 ตารางเมตรต่อปี) ในจำนวนนี้เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ 1.1 ล้านตารางเมตร (เฉลี่ยประมาณ 279,000 ตารางเมตรต่อปี) แต่หากพิจารณาเฉพาะย่าน CBD ในช่วงเดียวกัน จะมีอาคารสำนักงานเกรดเอสร้างเสร็จเพิ่ม 728,000 ตารางเมตร (เฉลี่ยราว 182,000 ตารางเมตรต่อปี)

ทุนเจ้าสัวเจริญ ผุดพรึบพระราม 4 ชู “วัน แบงค็อก” โครงการแสนล้าน โนว์ฮาวน์สิงคโปร์

เพราะฉะนั้น นับได้ว่า การที่ Spring Tower จะสร้างเสร็จในปีนี้เป็นจังหวะที่เหมาะ เพราะเป็นช่วงที่ตลาดอาคารสำนักงานมีซัพพลายไม่เพียงพอกับความต้องการของผู้เช่า แม้โดยภาพรวมมีซัพพลายที่จะเพิ่มเข้ามามากในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า เชื่อว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอใน CBD รุนแรงมากนัก เพราะเป็นทำเลที่มีซัพพลายขาดแคลนในขณะนี้ และมีความต้องการสูงจากผู้เช่าต่อเนื่อง อาคารที่จะได้รับผลกระทบมากกว่า คาดว่าจะเป็นอาคารที่ด้อยกว่าในเรื่องของคุณภาพและตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่มีความสะดวก ข้อมูลของบริษัทผู้พัฒนาโครงการ Spring Tower บริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด ก่อตั้งขึ้นเมื่อเดือนกันยายน 2558 ด้วยทุนจดทะเบียน 1 พันล้านบาท ได้รับสิทธิการเช่าและพัฒนาที่ดินแปลงหมายเลข 1 ของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ บริเวณสี่แยกราชเทวี เป็นระยะเวลา 30ปี และเพิ่มได้อีก 30ปี พัฒนาเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าภายใต้แบรนด์ Spring Tower ด้วยการร่วมทุน ของ 3 กลุ่ม คือ บริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ถือหุ้นสัดส่วน 60% บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สัดส่วน 25% และ บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด สัดส่วน 15% โครงการดังกล่าวเป็นอาคารแรกของกลุ่มไอร่า มีวัตถุประสงค์เพื่อขยายการลงทุนและกระจายความเสี่ยง สร้างความเติบโต และเพิ่มรายได้ให้กับบริษัทฯ ในอนาคต เนื่องจากบริษัทฯ เล็งเห็นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มการเติบโต และสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว โดยคาดว่าในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า นักลงทุนต่างชาติจะหลั่งไหลเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น