ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา กรุงเทพมหานครมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วมากเมื่อเทียบกับการเจริญเติบโตของเมืองในอดีต ซึ่งนอกจากประชากรที่ขยายตัวแล้ว “รถไฟฟ้า” กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เมืองขยายการเติบโต ทำให้เกิดศูนย์รวมใหม่ๆ (Node) ในการลงทุน การทำงาน การอยู่อาศัย การช็อปปิ้ง ไลฟ์สไตล์ของคนเมืองไม่ได้กระจุกตัวเฉพาะย่านสยามสแควร์อีกต่อไป

และนับจากนี้ จะเห็นการเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพฯ รวดเร็วยิ่งขึ้นจากโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ผังเมืองที่จะส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ โครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชน โดยเฉพาะในปี 2568 (ค.ศ. 2025)ที่หลายโครงการเหล่านี้จะแล้วเสร็จ กรุงเทพ-มหานครคงเปลี่ยนโฉมไปไกล

14 เส้นทางทำเลทองใหม่

จากการรวบรวมแผนพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าของภาครัฐ 3 หน่วยงานหลักที่เป็นแม่งาน ประกอบด้วย การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) และกรุงเทพมหานคร (กทม.) มีโครงการส่วนต่อขยายจากเส้นทางเดิม และโครงการสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ รวมทั้งหมด 14 เส้นทาง ระยะทางรวมกว่า 500 กิโลเมตรครอบคลุมพื้นที่อยู่อาศัย แหล่งงาน แหล่งช็อปปิ้ง สถานที่สำคัญทั้งภาครัฐและภาคเอกชนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

สำหรับในปัจจุบัน มีรถไฟฟ้าให้บริการ 5 เส้นทาง ได้แก่ 1. สายสีเขียวเข้ม (BTS สายสุขุมวิท : หมอชิต-สำโรง) 2. สายสีเขียวอ่อน (BTS สายสีลม : สนามกีฬาแห่งชาติ-บางหว้า) 3. สายสีน้ำเงิน รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT (หัวลำโพง-บางซื่อ) 4. รถไฟฟ้าสายท่าอากาศยาน หรือแอร์พอร์ตลิงค์ (พญาไท-สุวรรณภูมิ) และ 5. รถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่) รวมระยะทางรวม 110 กิโลเมตร จำนวน 78 สถานี ซึ่งจำนวนเส้นทางและสถานีที่จะเพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัว มีโอกาสที่จะกลายเป็นขุมทองแห่งใหม่ของภาคอสังหาริมทรัพย์

นับถอยหลัง 4 ส่วนต่อขยายเปิด

ในระยะเวลาอันใกล้ กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและทยอยใกล้แล้วเสร็จตั้งแต่ปลายปี 2562 จนถึงปี 2563 ด้วยกัน 4 ส่วนต่อขยายใหม่ จากรถไฟฟ้า 2 สาย ประกอบด้วย 1. สายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยายสำโรง-สมุทรปราการ 2. สายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยายหมอชิต- สะพานใหม่-คูคต 3. สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย บางซื่อ-ท่าพระ 4. สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย หัวลำโพง-บางแค

ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายทั้ง 4 เส้นทางนี้ ได้รับความนิยมจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด โดยจะตามไปเปิดโครงการคอนโดมิเนียมติดสถานีเกือบทุกสถานีใกล้เมือง เนื่องจากโครงการรถไฟฟ้าเหล่านี้มีความคืบหน้ามากที่สุด และหากเจาะลึกในรายเส้นทางแล้ว จะพบว่าล้วนเป็นเส้นทางที่วิ่งจากกรุงเทพฯ ตอนเหนือ กรุงเทพฯ ตะวันออก กรุงเทพฯ ฝั่งใต้ซึ่งเป็นย่านที่อยู่อาศัยหลักเข้าสู่ใจกลางธุรกิจหรือซีบีดี (Central Business District) สีลม สาทร สุขุมวิท อโศก รัชดา-พระราม 9 โดยตรง ไม่ต้องเปลี่ยนสายรถไฟฟ้า

เมื่อส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มและสีน้ำเงินครบลูป จะเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่แข็งแกร่งที่สุด มียอดผู้ใช้บริการมากที่สุด เปิดหน้าดินสร้างสถิติใหม่ให้ราคาได้สูงที่สุดและเป็นเส้นทางที่จะเกิดทำเลใหม่ๆ ได้มากขึ้นตามรอยต่อเมืองส่วนที่อยู่อาศัย การเกิดขึ้นของสถานีส่วนต่อขยายใหม่ๆยังแนวรอบนอกของเมือง จะทำให้รูปแบบที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปจากทาวน์เฮาส์ ตึกแถว สู่คอนโดมิเนียม

แดงเข้ม-แดงอ่อนที่รอคอย

สำหรับรถไฟฟ้าอีก 2 เส้นทางใหม่ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2563 นั่นคือ 1. สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-รังสิต) และ 2. สายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) ซึ่งนับเป็นอีก 2 สายสำคัญที่จะมีผลกับผู้อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ และกรุงเทพฯตะวันตก และเป็นกลุ่มเส้นทางที่คนในพื้นที่รอคอยเป็นอันดับต้นๆ เพราะด้วยโครงสร้างทางเดินรถและรถไฟฟ้าที่คืบหน้าไปมาก และการจราจรที่ติดขัด ทางเลือกในการเดินทางน้อย ทำให้รถไฟฟ้ากลายเป็นความหวังใหม่ของการเดินทาง

4 รถไฟฟ้าน้องใหม่

รถไฟฟ้า กลุ่มน้องใหม่ที่มีเเนวโน้มจะเกิดขึ้นตามจากรถไฟฟ้าหลายเส้นทางที่ได้กล่าวไปแล้ว นั่นคือ 1. สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) 2. สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) 3. สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และ 4. สายท่าอากาศยาน (แอร์พอร์ตลิงค์) ส่วนต่อขยายสายดอนเมือง-บางซื่อ-พญาไทในกลุ่มนี้ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ฝั่งศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากที่สุด เนื่องจากเป็นเส้นทางที่จะเปิดหน้าดินเข้าไปแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ย่านรามคำแหงมีแหล่งงานย่อยจำนวนมาก มีสถานที่สำคัญทั้งภาครัฐและเอกชนหลายแห่ง และเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมากเป็นอันดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าจะมีผู้ใช้บริการจำนวนมากตลอดทั้งวัน

ส่วนรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) มีบางพื้นที่ทีมี่รถไฟฟ้าผ่านอยู่แล้ว ก็เติบโตไปก่อนหน้าแล้ว แต่เส้นทางอื่นๆอาจต้องรอให้มีความคืบหน้าชัดเจนก่อน จึงจะเห็นความเคลื่อนไหวรอบใหม่

5 สายแห่งอนาคต

จาก 8 สายรถไฟฟ้าที่มีส่วนต่อขยายเพิ่มขึ้นและเส้นทางใหม่ๆ ยังมีอีก 5 สายรถไฟฟ้าตามแผนพัฒนาโครงการคมนาคมขนาดใหญ่ของภาครัฐ ได้แก่ 1. สายสีเขียวอ่อนส่วนต่อขยายบางหว้า-ตลิ่งชัน 2. สายสีม่วง ส่วนต่อขยายเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ 3. สายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี) 4. สายสีเทา (วัชรพล-พระโขนง-สะพานพระราม 9-ท่าพระ) และ 5. สายสีฟ้า [ดินแดง-สาทร (ช่องนนทรี)]

แต่เป็นกลุ่มเส้นทางอนาคตที่ยังไม่มีความชัดเจนมากเท่ากับ 8 สายรถไฟฟ้าที่กล่าวถึง โดยที่มีความเป็นไปได้มากสุดในกลุ่มนี้คือ สายสีเขียวอ่อน ส่วนต่อขยายบางหว้า-ตลิ่งชัน ซึ่งเป็นแผนพัฒนาของ กทม. ที่มองว่าเส้นทางตัดใหม่ ถนนราชพฤกษ์จากฝั่งถนนเพชรเกษมมุ่งไปทางถนนบรมราชชนนี ตลิ่งชัน ยังมีระบบขนส่งที่ไม่เพียงพอความต้องการ และปัจจุบันคนที่
อยู่อาศัยในพื้นที่นี้ยังมุ่งหน้ามาใช้บริการรถไฟฟ้าสถานีบางหว้าจำนวนมาก

โดยสรุปจากแผนพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าของภาครัฐทั้งหมดแล้วภายในปี 2568 จะมีรถไฟฟ้าที่มีความเป็นไปได้ในการเปิดให้บริการราวๆ 9 สายจากทั้งหมด 14 สาย ซึ่งใน 9 สาย ก็ถือว่าครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลพร้อมกับทำให้เห็นภาพการเปลี่ยนแปลงของเมืองได้ไม่น้อย

“ผังเมือง” ตัวแปรพลิกโฉมกรุงเทพฯ

สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร กำลังอยู่ระหว่างการจัดทำผังเมืองรวม กทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 วางเป้าหมายที่จะนำมาใช้แทนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบันภายในปี 2562

ผังเมืองรวม “ฉบับร่างใหม่” ยังคงออกแบบภายใต้แนวคิด “เมืองกระชับ” หรือ Compact City แต่ก็ส่งเสริมพื้นที่รอบนอกให้เจริญเติบโตอย่างมีทิศทาง การเจริญเติบโตจะอยู่ภายในกรอบที่กำหนดไว้

โดยเฉพาะจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางสำคัญ (สยาม บางหว้า ตลิ่งชัน ท่าพระ บางกะปิ), กำหนดศูนย์คมนาคมแห่งใหม่ (บางซื่อ), ส่งเสริมย่านพระราม 9 (New CBD), ส่งเสริมพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์ (เจริญกรุง),ส่งเสริมศูนย์ชุมชนชานเมือง อาทิ มีนบุรี ลาดกระบัง ศรีนครินทร์ บางขุนเทียน บางมด ตลิ่งชัน และสะพานใหม่

สำหรับการแบ่งโซนสีที่ปัจจุบันมีด้วยกัน 10 สี 10 ประเภท ยังคงตามแบบ แต่จะจำแนกโซนย่อยมากขึ้น เช่น โซนที่อย่อาศัยจะเป็นสีเหลือง สีส้ม สีน้ำตาล มีแยกย่อย 10 ประเภท (ย.1-ย.10) แต่อนาคตอาจจะเพิ่มขึ้นเป็น ย.15 เพื่อใช้ประโยชน์ให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินของแต่ละพื้นที่ที่ดีขึ้น แม้กระทั่งพาณิชยกรรมก็จะแบ่งโซนย่อยมากขึ้น ทั้งบังคับใช้และชี้นำการพัฒนาเมือง

เพิ่มสิทธิ FAR Bonus

เอฟเออาร์ (FAR : Floor Area Ratio) ซึ่งเป็นการกำหนดความสามารการใช้ประโยชน์ต่อที่ดินผืนนั้นๆ ให้กับที่ดิน แต่ละโซน เรียกว่า เป็นการกำหนดย่อยไปอีกจากผังสี โดยในผังเมืองฉบับร่างใหม่จะเพิ่มมาตรการใหม่ๆ ให้กับสิทธิเพิ่ม FAR Bonus 20% อีก 3 ประเด็นด้วยกัน คือ 1. ภาคเอกชน อำนวยความสะดวกที่ล้อไปกับระบบราง เช่น จัดให้มีที่จอดรถเพื่อไปต่อรถไฟฟ้า ที่จอดรถจักรยาน ที่พักผู้โดยสาร ในระยะใกล้เคียงสถานี ก็จะได้สิทธิ FAR เพิ่ม 2. ผู้สูงอายุ กรณีเอกชนจัดให้มีศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ หรือศูนย์ดูแลเด็กเล็ก และ 3. พัฒนาริมแม่น้ำ

แล้วเปิดพื้นที่ริมน้ำให้ประชาชนเข้าไปใช้ประโยชน์นอกจากนี้ ยังมองเรื่องการขยายพื้นที่ในการให้สิทธิ FAR Bonus รอบสถานีจากปัจจุบัน 500 เมตร เป็น 800 หรือ 1,000 เมตร ยังอยู่ระหว่างการพิจารณา โดยเฉพาะสถานีร่วมที่มีรถไฟฟ้ามากกว่า 1 สายเชื่อมต่อกัน ควรขยายพื้นที่ให้กว้างขึ้น

มาตรการ PUD+TDR เรื่องใหญ่ผังเมือง

หนึ่งในเรื่องใหม่ตามร่างผังเมืองฉบับปรับปรุงที่ทีมพัฒนาผังเมือง สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร มีแนวคิดที่จะนำเสนอนั่นคือ 1. มาตรการโครงการขนาดใหญ่ หรือที่เรียกว่า PUD (Plan Unit Development) และ 2. มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา หรือที่เรียกว่า TDR (Transfer of Development Rights) ซึ่งเป็น 2 มาตรการใหม่ที่อยู่ต้องศึกษาให้รอบคอบ และปิดทุกจุดอ่อน ก่อนประกาศใช้จริง

ในส่วนแนวคิด PUD นั้นก็คือ ให้ภาคเอกชนที่พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ มีความยืดหยุ่นในการพัฒนาโครงการมากขึ้น แต่จะต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานครกำหนด เช่น กำหนดขั้นต่ำของโครงการในพื้นที่สีแดง พาณิชยกรรมกับพื้นที่สีน้ำตาล ที่อยู่อาศัยหนาเเน่นมากขนาดโครงการที่จะเข้าร่วมได้จะต้องมีขนาดไม่ต่ำกว่า 20 ไร่ ถ้าเป็นพื้นที่สีส้มปานกลาง 50 ไร่ พื้นที่สีเหลือง 100 ไร่ พื้นที่สีเขียวสามารถทำโครงการขนาดใหญ่ แต่ต้อง 200 ไร่เป็นอย่างน้อย

สำหรับมาตรการ TDR ซึ่งเคยหยิบยกมานำเสนอตั้งแต่ก่อนผังเมืองฉบับปัจจุบัน แต่ยังไม่ได้รับการอนุมัติ เพราะยังมีจุดอ่อนในร่างผังเมืองฉบับปรับปรุง ทีมพัฒนาผังเมืองได้นำเสนอประเด็นดังกล่าวขึ้นมาอีกครั้ง เช่น บริเวณอาคารอนุรักษ์ บริเวณพื้นที่สีเขียว ไม่สามารถทำอะไรได้มากตามสิทธิ FAR ให้เจ้าของที่ดินเหล่านี้ขายสิทธิ FAR ไปยังพื้นที่ที่ต้องการสิทธิได้ รวมทั้งยังต้องกำหนดพื้นที่ในการรับโอนสิทธิ โดยไม่สามารถซื้อขายโอนสิทธิได้ในทุกแปลง เช่น การกำหนดพื้นที่ที่รับโอนสิทธิได้ในพื้นที่สีแดง พ.3 ซึ่งเป็นย่านพาณิชยกรรมเมือง เน้นเฉพาะพื้นที่รอบสถานี 500 เมตร พื้นที่สีแดง พ.4 ย่านอินเตอร์เชนจ์ ศูนย์มักกะสัน ศูนย์บางซื่อ หรือพื้นที่สีแดง พ.5 เช่น ย่านปทุมวัน บางรักก็อาจได้รับสิทธิได้ทั้งหมด

เมืองในอนาคตกำลังเปลี่ยนโฉม ตามการขยายเครือข่ายของระบบราง แม้ใจกลางกรุงเทพฯ อาจจะไม่ได้เปลี่ยน แต่การพัฒนาที่เข้มข้นขึ้นจะทำให้เกิดศูนย์กลางธุรกิจใหม่มากขึ้น รวมถึงศูนย์กลางชุมชนย่านชานเมืองหรือ sub-centers ที่สะท้อนชัดว่าแต่ละพื้นที่จะสามารถเติบโตได้ด้วยตัวเอง โดยไม่กระจุกตัวเฉพาะพื้นที่ CBD เพียงจุดเดียวอีกต่อไป

เรื่อง : ฐิตาภา ญาณพัฒน์

คลิกอ่าน “กรุงเทพฯ 2025 เปิดฉากมหานครโฉมใหม่” ฉบับเต็ม ForbesLife Thailand ฉบับพิเศษ November 2018