บมจ.ศุภาลัย พาอสังหาริมทรัพย์ไทย ลุยฟิลิปปินส์และออสเตรเลีย

ศุภาลัย เริ่มกำหนดทิศทางและแผนงานขยายการลงทุนในต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเทศในแถบภูมิภาคอาเซียนตั้งแต่ปี 2555 เพื่อเสริมสร้างความแข็งแกร่งทางธุรกิจอย่างยั่งยืนและรองรับการขยายตัวของบริษัทอย่างต่อเนื่อง โดยตั้งงบลงทุนไว้ประมาณ 10% ของทรัพย์สินรวมของบริษัท (4.7 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2559) และประเทศแรกที่บริษัทได้เข้าไปลงทุนหลังจากก่อตั้งมากว่า 20 ปี คือ ฟิลิปปินส์ ประทีป ตั้งมติธรรม ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการบริหาร ได้กล่าวถึงความน่าสนใจของฟิลิปปินส์ว่า หลังจากบริษัทได้เข้าไปศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุง Manila ช่วงปลายปี 2555 บริษัทได้ลงทุน 1.17 พันล้านเปโซหรือราว 850 ล้านบาทในกลางปี 2556 ซื้อ Petron Megaplaza อาคารสำนักงานระดับเกรดเอ ที่ย่าน Mekati ซึ่งเป็นทำเลใจกลางเมือง เป็นอาคารสร้างแล้วเสร็จพร้อมผู้เช่าพื้นที่สำนักงานคิดเป็นอัตราเช่าประมาณ 75% ในขณะนั้น ซึ่งถือเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยและความเสี่ยงต่ำ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้ได้ทันทีจากค่าเช่า “จังหวะที่เราเข้าไปเป็นจังหวะที่ดีมาก เนื่องจากเจ้าของเดิมต้องการขายเพื่อไปลงทุนอย่างอื่นต่อ ประกอบกับตัวอาคารอยู่ทำเลดี ริมถนนใหญ่ เป็นอาคารที่ออกแบบโดย SOM (Skidmore, Owings & Merrill) สถาปนิกชื่อดังจากสหรัฐฯ แม้จะสร้างมาตั้งแต่ปี 2541 แต่อาคารยังดูทันสมัยและมีมาตรฐาน เมื่อคำนวณผลตอบแทนการลงทุนที่คาดว่าน่าจะได้ 20% ต่อปี ซึ่งค่อนข้างสูง เราจึงไม่รอช้า” Petron Megaplaza มีพื้นที่ทั้งหมด 67,950 ตารางเมตร สูง 45 ชั้น เคยถูกบันทึกว่าเป็นตึกที่สูงที่สุดในฟิลิปปินส์ในปี 2542-2543 ศุภาลัยได้ลงทุนผ่าน Supalai Philippines Inc. ซึ่งเป็นบริษัทลูก และเป็นเจ้าของพื้นที่ 16 ชั้น รวมประมาณ 20,000 ตารางเมตร ปัจจุบันมีอัตราเช่าพื้นที่ 97% เพิ่มขึ้นจาก 84% ในปี 2558 และ 75% ในปี 2556-2557 สร้างรายได้ค่าเช่าให้กับบริษัทรวม 217 ล้านเปโซหรือราว 158 ล้านบาทตั้งแต่กลางปี 2556 ถึงสิ้นปี 2558 และคาดว่าจะสร้างรายได้ในปีนี้อีก 104 ล้านเปโซหรือประมาณ 75 ล้านบาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 7.8% ต่อปี

ล่าสุด ศุภาลัยได้เซ็น MOU กับกองทุนแห่งหนึ่งจากฮ่องกงที่จะเข้ามาซื้ออาคารดังกล่าวในราคา 1.61 พันล้านเปโซหรือราว 1.17 พันล้านบาท คิดเป็นกำไรจากการขายต่ออีกประมาณ 38% ตลอดการถือครองใน 3 ปีครึ่ง โดยคาดว่าจะมีการโอนในต้นปีหน้านี้ เม็ดเงินที่ได้จากการขายอาคารนี้ ศุภาลัยจะนำไปลงทุนต่อในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเบื้องต้นได้พูดคุยกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นรายหนึ่งที่สนใจร่วมทุนกับศุภาลัย เนื่องจากมองว่าเป็นบริษัทที่มีเงินทุนหนา มีประสบการณ์และ know-how ด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย มีดีไซน์บ้านที่สวยงามทันสมัย “ฟิลิปปินส์เป็นประเทศที่มีศักยภาพ ประเทศกำลังขยายตัวมีประชากร 100 ล้านคน ถือเป็นฐานความต้องการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่มาก เป็นประเทศที่สื่อสารภาษาอังกฤษได้ ค่าเงินค่อนข้างดี และเดินทางไม่ไกลจากประเทศไทยในระยะเวลาเพียง 3 ชั่วโมงเศษด้วยเครื่องบิน แต่โครงสร้างพื้นฐานใน Manila ยังค่อนข้างล้าหลัง ที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำสำหรับผู้มีรายได้น้อยยังขาดแคลนอีกมาก”  

ศุภาลัยลุยออสเตรเลีย

ถัดจากฟิลิปปินส์เพียงหนึ่งปี ศุภาลัยได้เข้าไปศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน Melbourne เมื่อปี 2556 เนื่องจากออสเตรเลียเป็นประเทศใหญ่ มีทรัพยากรมากมาย มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจและการเมืองมากกว่าไทย เป็นประเทศที่พัฒนาแล้วและมีความโปร่งใสในด้านกฎระเบียบต่างๆ ขณะที่ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์สามารถหาได้ง่ายเพื่อนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุนและวิเคราะห์ศักยภาพตลาดในปลายปี 2557 ศุภาลัยจึงเริ่มลงทุนใน 2 โครงการในปีแรก โดยใช้เงินลงทุนรวม 12.75 ล้านเหรียญออสเตรเลียหรือราว 331 ล้านบาท เป็นการร่วมทุนกับผู้ประกอบการท้องถิ่น โดยโครงการแรกชื่อ Balmoral Quay ที่เมือง Geelong รัฐ Victoria ซึ่งร่วมทุนกับ BMA Property Advisory Pty. Ltd.โดยถือหุ้นฝั่งละ 50% เป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ริมทะเลบนเนื้อที่ 17 ไร่ จำนวน 90 หลัง พร้อมที่จอดเรืออีก 180 ลำ ราคาประมาณ 1.3 ล้านเหรียญหรือราว 34 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 129.5 ล้านเหรียญหรือ 3.3 พันล้านบาท มียอดขายแล้ว 22% ณ เดือนสิงหาคมที่ผ่านมา “จังหวะที่เราไปลงทุนในออสเตรเลียค่อนข้างดี เพราะสถาบันการเงินในออสเตรเลียเข้มงวดเรื่องการปล่อยสินเชื่อโครงการ ประกอบกับต้นทุนทางการเงินในการขอสินเชื่อโครงการสูงถึง 7% ทำให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นจึงต้องหาพันธมิตรต่างชาติเข้ามาร่วมทุน แม้จะต้องแบ่งกำไรให้คนอื่น แต่พวกเขาก็ happy ที่ได้เดินหน้าโครงการโดยไม่ต้องลงทุนเองทั้งหมด เป็นการกระจายความเสี่ยงและมีรายได้จากค่าบริหารโครงการอีกทางด้วย และเป็นจังหวะดีของเราที่มีต้นทุนทางการเงินเพียง 3% เท่านั้น เราจึงมีศักยภาพในการลงทุน” โครงการที่สอง คือ Officer ใน Melbourne โดยร่วมทุนกับ Satterley Property Group Pty. Ltd. บริษัทอสังหาริมทรัพย์นอกตลาดหลักทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุด โดยโครงการนี้ ศุภาลัยถือหุ้น 25% เนื่องจากเป็นโครงการใหญ่บนเนื้อที่ 790 ไร่ แบ่งขายเป็นที่ดินจัดสรรจำนวน 1,760 แปลง ราคา 2.10 แสนเหรียญ (5.4 ล้านบาท) มูลค่าโครงการรวม 385 ล้านเหรียญหรือกว่า 1 หมื่นล้านบาท โดยมียอดขายแล้ว 31% ในปีถัดมา ศุภาลัยลงทุนเพิ่มอีก 10 ล้านเหรียญ (260 ล้านบาท) ในโครงการที่ 3 โดยร่วมทุนกับกลุ่มเดิม Satterley ในสัดส่วน 25% เพื่อพัฒนาโครงการ Arena เป็นที่ดินจัดสรรจำนวน 1,236 แปลง ราคา 2.94 แสนเหรียญ (7.6 ล้านบาท) บนเนื้อที่โครงการรวม 793 ไร่ใน Melbourne มูลค่าโครงการ 9.8 พันล้านบาท โดยมียอดขายแล้ว 22%

ปีนี้ศุภาลัยขยายการลงทุนอีก 53.5 ล้านเหรียญ (1.4 พันล้านบาท) ใน 3 โครงการร่วมทุน ได้แก่ Fyansford เมือง Geelong ร่วมทุนกับ Innovation Construction and Development Pty. Ltd. (ICD) ในสัดส่วน 50-50 เป็นที่ดินจัดสรรจำนวน 849 แปลง ราคา 2.62 แสนเหรียญ (6.8 ล้านบาท) บนเนื้อที่โครงการรวม 718 ไร่ มูลค่าโครงการ 5.7 พันล้านบาท โครงการ Eden’s Crossing และโครงการ Wholegreen ร่วมทุนกับ Peet Limited บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดเป็นอันดับสาม ในสัดส่วน 50-50 เช่นเดียวกัน เป็นที่ดินจัดสรรจำนวน 971 และ 1,751 แปลงตามลำดับ มูลค่าโครงการ 6.5 พันล้านบาทและ 1 หมื่นล้านบาท “ทั้ง 6 โครงการที่ร่วมกับพันธมิตร 4 ราย มีมูลค่าโครงการรวมกว่า 4.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะใช้เวลาพัฒนา 7-8 ปี เนื่องจากเป็นโครงการใหญ่ บริษัทเน้นการลงทุนในโครงการที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรแล้ว เพื่อลดความเสี่ยง ถึงวันนี้บริษัทได้ใช้เงินลงทุนรวม 2 พันล้านบาท และคาดว่าจะขยายการลงทุนเพิ่มรวมเป็น 4 พันล้านบาทในปีหน้า เนื่องจากโครงการขายดีและตลาดให้การตอบรับที่ดี โดยในปีนี้จะเริ่มรับรู้รายได้จากการลงทุนในออสเตรเลียเป็นปีแรกประมาณ 500 ล้านบาท และอีก 1.5 พันล้านบาทในปีหน้า” นอกจากฟิลิปปินส์และออสเตรเลียแล้ว ศุภาลัยได้เข้าไปศึกษาการลงทุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอื่นๆ อาทิ กัมพูชา อินโดนีเซีย เมียนมาและศรีลังกา สำหรับกัมพูชา เนื่องจากระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังมีความล้าหลัง ผู้ซื้อขอกู้ซื้อบ้านได้ยาก จึงเป็นตลาดของผู้มีรายได้สูง เนื่องจากต้องใช้เงินสดในการซื้อบ้าน ส่วนอินโดนีเซีย มีธนาคารแห่งหนึ่งแนะนำให้บริษัทร่วมทุนกับผู้ประกอบการท้องถิ่นพัฒนาโครงการระดับบน แต่บริษัทสนใจตลาดล่างมากกว่า เนื่องจากเป็นฐานความต้องการที่ใหญ่ ขณะที่เมียนมา ที่ดินมีราคาสูงมาก และกฎหมายกฎระเบียบต่างๆ ยังไม่มีความชัดเจน ส่วนที่ศรีลังกา ตลาดมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ยังมีระดับรายได้ที่น้อย และโครงสร้างพื้นฐานค่อนข้างล้าหลัง “โอกาสในการลงทุนมีมากมาย เราต้องเลือกสิ่งที่ถนัดและทำได้ตามจังหวะเวลาที่เหมาะสม เริ่มจากความเสี่ยงต่ำก่อน หากมีผลตอบแทนสูงด้วยก็จะลงทุนทันที”

---

คลิกอ่านฉบับเต็ม "ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ขยายการลงทุนในต่างแดน" ได้ที่ ForbesLife Thailand ฉบับพิเศษประจำเดือน November 2016 ในรูปแบบ e-Magazine