ผู้โดยสารจากไปแล้วและจะไม่กลับมาอีก ดอกเบี้ยที่กำลังพุ่งทะยานขึ้น เมืองต่างๆ กำลังสูญเสียรายได้จากภาษีก้อนโต นี่คือความหายนะที่เกิดขึ้นกับเมืองใหญ่ในระดับที่ไม่เคยมีมาก่อนมาดูกันว่าเหล่านักธุรกิจผู้ปราดเปรื่องที่สุดแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์จะรับมืออย่างไร

เมื่อชาวอเมริกันหลายล้านคนต้องอยู่บ้านเพื่อหลบโควิด-19 ในปี 2020 สถานี Union Station อาคารที่โดดเด่นที่สุดแห่งหนึ่งในนครหลวงของประเทศนี้จึงแทบจะว่างเปล่า สถานีรถไฟที่สร้างด้วยสถาปัตยกรรมแนวโบซาร์แห่งนี้ซึ่งมีทั้งสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกเคยเป็นหนึ่งในเพชรน้ำงามประจำพอร์ตอสังหาฯ ของเศรษฐีพันล้าน Ben Ashkenazy (ทรัพย์สินสุทธิ 2.6 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ) เขาซื้อสัญญาเช่าอาคารนี้เป็นระยะเวลา 84 ปีมาด้วยราคา 160 ล้านเหรียญเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ ปี 2007

ผู้โดยสารที่หายไปได้ส่งผลกระทบอย่างทันตาเห็น บันทึกของศาลในคดีที่บริษัท Rexmark แห่ง New York ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ฟ้องยึดทรัพย์เขาเมื่อเดือนพฤษภาคม ปี 2020 กล่าวว่า Ashkenazy ผิดนัดชำระหนี้เงินกู้ 430 ล้านเหรียญที่เขานำมารีไฟแนนซ์สถานีเมื่อปี 2018 หลังจากถูกฟ้อง 7 เดือน Ashkenazy เตรียมทำข้อตกลงกับกองทุนความมั่งคั่งแห่งชาติที่ไม่เปิดเผยชื่อเพื่อจะขายหุ้น 50% ในสถานีแห่งนี้ด้วยราคากว่า 700 ล้านเหรียญ แต่ข้อตกลงก็ล่มไปในปี 2021 แค่นั้นยังไม่พอ Amtrak ยังใช้อำนาจเวนคืน Union Station ด้วยราคา 250 ล้านเหรียญในเดือนเมษายน ปี 2022 อีกด้วย

ปัจจุบันอาคารแลนด์มาร์กแห่งนี้ยังตกอยู่กลางสมรภูมิกฎหมายระหว่างรัฐบาลกลาง Ashkenazy และ Rexmark ซึ่งยืนยันว่าบริษัทซื้อ Union Station มาแล้วด้วยราคา 140.5 ล้านเหรียญในการประมูลขายทอดตลาดเมื่อเดือนมิถุนายนปีที่แล้ว แต่เรื่องหนึ่งที่แน่นอนคือ คนเดินทางจะไม่กลับมา จำนวนผู้โดยสารต่อปีของ Amtrak ลดลงจากที่เคยมากกว่า 5 ล้านคนในปี 2019 เหลือ 1.8 ล้านคนในปี 2021 หรือหายไป 66% และจำนวนผู้โดยสารใน 2 เส้นทางหลักที่ผ่าน Union Station ก็ลดลง 26% เหลือ 9.2 ล้านคนตลอดปี 2022

ชะตากรรมของ Union Station เป็นหนึ่งในตัวอย่างที่ชัดที่สุดของภาวะวิกฤตซึ่งกำลังเกิดขึ้นกับย่านใจกลางเมืองใหญ่ของอเมริกา ซึ่งพึ่งพาพนักงานออฟฟิศที่หลั่งไหลมาทำงานทุกวันให้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจให้คึกคักมาหลายทศวรรษแล้ว แต่หลังจากการล็อกดาวน์ผ่านไปกว่า 3 ปีก็เห็นได้ชัดแล้วว่าจำนวนพนักงานไม่ได้หวนกลับมาทำงานเหมือนแต่ก่อน จำนวนคนเดินทางในแต่ละวันลดลงเฉลี่ย 39% ใน 6 ตลาด (อ่านประกอบในเรื่อง “ไร้การเช่า”) ผลลัพธ์คือ อาคารสำนักงานต่างเงียบเหงาลง ข้อมูลจากบริษัทนายหน้าอสังหาฯ JLL ชี้ว่า สัญญาเช่าอาคารหายไปเกือบ 20 ล้านตารางฟุตในไตรมาสแรกของปี 2023 จนมีพื้นที่สำนักงานว่างเปล่าในสหรัฐฯ มากเป็นประวัติการณ์ถึง 962 ล้านตารางฟุต หรือคิดเป็น 20.2% ของพื้นที่สำนักงานให้เช่าทั่วประเทศ โดยเมืองที่มีพื้นที่ว่างมากที่สุดคือ New York, Washington, D.C. และ Chicago

คนทำงานหายไป แต่ปัญหาสังคมกลับเพิ่มขึ้นมาแทน จึงทำให้พื้นที่ย่านใจกลางเมืองยิ่งไม่น่าเช่าเข้าไปอีก อาชญากรรมไม่ร้ายแรงในเมือง New York เพิ่มขึ้น 29% ตั้งแต่ปี 2019 ส่วนแถบ San Francisco Bay Area มีจำนวนคนไร้บ้านพุ่งขึ้น 35% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา เมื่อเดือนกรกฎาคมปีที่แล้ว Starbucks ปิดร้าน 16 สาขาทั่วประเทศ ซึ่งรวมถึง 6 สาขาในเมือง Seattle 2 สาขาในเมือง Portland รัฐ Oregon และ 1 สาขาใน Union Station ของWashington, D.C. โดยให้เหตุผลเรื่องความปลอดภัยเนื่องจากพื้นที่เหล่านี้มีผู้เสพยาเสพติด ส่วนเครือร้านค้าหรู Nordstrom ประกาศเมื่อไม่นานมานี้ว่า จะปิดร้านเรือธงในห้างสรรพสินค้า Westfield ใจกลางเมือง San Francisco โดยที่เจ้าของห้างให้เหตุผลว่า “เมืองนี้ขาดการปราบปรามอาชญากรรมที่กำลังลุกลาม”

เมื่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ร่วงหนัก ย่อมหมายถึงเมืองใหญ่ก็จะรับมือกับปัญหาเหล่านี้ได้ลำบากกว่าเดิมอีกมาก เมือง New York เก็บภาษีจากอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกได้เกือบ 40% ของรายได้จากภาษีอสังหาฯ ทั้งหมด และคิดเป็น 12% ของงบประมาณ 1.07 แสนล้านเหรียญของเมืองนี้ ส่วนเมือง San Francisco มีมูลค่าอาคารสำนักงานคิดเป็น 18% ของมูลค่าอสังหาฯ ทั้งหมดประมาณ 3.28 แสนล้านเหรียญ และหน่วยงานควบคุมการเงินคาดการณ์เมื่อไม่นานมานี้ว่า รายได้จากภาษีอสังหาฯ จะหายไปมากถึง 200 ล้านเหรียญภายในปี 2028 เนื่องจากมูลค่าของอาคารสำนักงานลดลง ซึ่งถือเป็นเงินก้อนใหญ่เมื่อเทียบกับภาษีอสังหาฯ ที่เมืองนี้เก็บได้ 2.3 พันล้านเหรียญในปีที่แล้ว

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่พุ่งขึ้นจากเดิม 4% ในปี 2020 ไปเป็น 7.5% ในตอนนี้ยิ่งซ้ำเติมปัญหา ปัจจุบันนักพัฒนาอสังหาฯ ที่มีหนี้สูงมาตั้งแต่ก่อนเกิดโรคระบาดต้องเผชิญกับทางเลือกที่ไม่น่าเลือกเอาเสียเลย พวกเขาอาจจะยอมรีไฟแนนซ์ด้วยอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าเดิมมากได้ถ้ามีเงินสดในมือมากพอ หรือไม่ก็ต้องหวังว่าเจ้าหนี้จะยอมยืดกำหนดเวลาให้เพื่อจะได้ไม่ต้องเข้าข่ายผิดนัดชำระหนี้ และอีกทางเลือกหนึ่งคือ ยอมขายอสังหาฯ ของตนในราคาลดกระหน่ำ แต่แม้กระทั่งวิธีนี้ก็ทำได้ยาก เพราะข้อมูลของ Ariel Property Advisors ชี้ว่า ใน New York มีการซื้อขายสำนักงานกันแค่ 470 ล้านเหรียญในไตรมาสแรกของปี 2023 ลดลงจาก 3.1 พันล้านเหรียญในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

“คุณต้องกำจัดหนี้ให้ได้” Jeff Greene เศรษฐีพันล้านในธุรกิจอสังหาฯ วัย 68 ปีแห่งรัฐ Florida กล่าว เขาได้โชคมาจากความอับโชคของคนอื่น โดยในช่วงเกิดวิกฤตการเงินปี 2008 Greene ซื้อตราสารอนุพันธ์เพื่อประกันการผิดนัดชำระหนี้สำหรับหุ้นกู้ที่ใช้อสังหาริมทรัพย์ค้ำประกัน (mortgage-backed bond) ในช่วงวิกฤตซับไพรม์ซึ่งตลาดที่พักอาศัยล้มครืน เขาจึงได้ลาภลอยมา 800 ล้านเหรียญ “พวกคนรุ่นใหม่อย่างกลุ่มของ Ben Ashkenazy น่ะบินไปมาแล้วก็หว่านเงินเยอะแยะ แต่ไม่เคยต้องรับมือเรื่องแบบนี้มาก่อน ไม่เคยเจออัตราดอกเบี้ยพุ่ง เล่นเอาพวกเขาช็อกทำอะไรไม่ถูก”

“ไม่มีใครอยากซื้อตึกของพวกเขาหรอก” เขาเสริม “ผมว่าอีกไม่นานคุณจะได้เห็นคนสายอสังหาฯ สิ้นหวังกันอย่างหนักเลย”

Ashkenazy ไม่ให้ความเห็นเรื่องนี้ แต่บุคคลผู้ใกล้ชิดกับบริษัท Ashkenazy Acquisition Corporation ของเขาบอก Forbes ว่า รัฐบาลกลางเข้ามาซื้อ Union Station แล้ว และอาคารที่เป็นปัญหานี้ก็คิดเป็นส่วนน้อยในพอร์ตของเขา Yehuda Sheinfeld ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงินของบริษัทกล่าวว่า “เรามีวินัยการเงินและตั้งเพดานหนี้ของเราไว้ต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐานในตลาด”

อสังหาฯ ตัวเด่นในเมืองใหญ่ของอเมริกาที่ซื้อขายกันด้วยราคาสูงลิ่วอย่าง Union Station นั้นจัดอยู่ในกลุ่มที่ถูกกระทบหนักที่สุด เมื่อเดือนกุมภาพันธ์บริษัทอสังหาฯ สัญชาติแคนาดา Brookfield ผิดนัดชำระหนี้ 754 ล้านเหรียญสำหรับอาคารสำนักงานระฟ้าในเมือง Los Angeles และเมื่อเดือนธันวาคมปีที่แล้ว Vornado Realty Trust ก็ไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ 450 ล้านเหรียญสำหรับอสังหาฯ เลขที่ 697-703 Fifth Avenue ซึ่งเป็นร้านค้าปลีกหรูด้านล่างของโรงแรม St. Regis Hotel ในย่าน Midtown Manhattan ได้

นักลงทุนรายย่อยไม่อยากแตะภาคธุรกิจนี้ แม้แต่กองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) รายใหญ่ที่เน้นลงทุนในอาคารสำนักงาน เช่น Vornado, SL Green และ Boston Properties ก็ยังราคาหุ้นร่วงกว่า 50% ในช่วงปีที่ผ่านมา รวมถึงบรรดาบริษัทเอกชนก็เจ็บหนักเช่นกัน ข้อมูลจากงานวิจัยที่ตีพิมพ์เมื่อเดือนพฤษภาคม โดยอาจารย์จาก Columbia และ New York University ชื่อ Arpit Gupta, Vrinda Mittal และ Stijn van Nieuwerburgh ชี้ว่า มูลค่าของอาคารสำนักงานทั่วประเทศหายไปประมาณ 5.06 แสนล้านเหรียญในช่วงปี 2019-2022 และสถานการณ์ก็มีแต่จะเลวร้ายลง “อัตราดอกเบี้ยสูงกว่าที่เราคาดไว้ ทำให้มูลค่าของสำนักงานและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ยิ่งลดลงไปอีก” Gupta กล่าว

ยิ่งมูลค่าทรุดก็ยิ่งฉุดงบประมาณของเมือง งานวิจัยฉบับหนึ่งในปี 2021 จากองค์กรไม่แสวงกำไร Institute on Taxation and Economic Policy (สถาบันนโยบายภาษีและเศรษฐกิจ) พบว่า เมืองใหญ่อย่าง Chicago, New York และ San Francisco ซึ่งพึ่งพาภาษีอสังหาฯ ที่คิดเป็นสัดส่วนกว่า 20% ของรายได้อาจมีรายได้ลดลงเกิน 5% หรือเท่ากับว่า ภาษีในอนาคตอาจจะหายไปหลายร้อยล้านเหรียญ และจะส่งผลให้การแก้ปัญหาหลายอย่างยากขึ้นไปอีก ตั้งแต่ปัญหาอาชญากรรมไปจนถึงคนไร้บ้าน ซึ่งถ้าปัญหาเหล่านี้ลดลงก็จะช่วยให้บริษัทใหญ่ไม่ย้ายหนีออกจากเมือง

“ถ้าเพิกเฉยต่อปัญหามานานเกินไป ไม่ยอมซ่อมถนน หรือปรับปรุงระบบขนส่งมวลชน เอาแต่เก็บภาษีๆๆ แล้วตอนนี้ยังมาเจอปัญหาอาชญากรรมกับปัญหาอื่นๆ อีก มันคงไม่ดีต่อธุรกิจเท่าไรใช่ไหมล่ะ” John Kilroy ซีอีโอของ Kilroy Realty กองรีทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์กล่าว

อาคารที่ดูเก่ามาตั้งแต่ก่อนโควิดระบาดยิ่งเจอสถานการณ์มืดมนกว่านั้น อาคารพวกนี้เก่า แบกหนี้ และมูลค่าตก แถมยังไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาแข่งขันกับโครงการใหม่ทันสมัย จึงยิ่งเป็นลางว่าย่านใจกลางเมืองจะมีพื้นที่ว่างเปล่าเพิ่มขึ้นเอเคอร์แล้วเอเคอร์เล่า “สำนักงานให้เช่า 70% ในสหรัฐฯ ล้าสมัยไปแล้ว หรือกำลังจะล้าสมัย” Kilroy เสริม

Greene มองว่าสถานการณ์ตอนนี้คล้ายกับช่วงปลายทศวรรษ 80 ถึงต้นยุค 90 เมื่อเหล่าสถาบันเงินออมและปล่อยกู้พากันล้มและเจ้าของอสังหาฯ ไม่สามารถหาเงินกู้มารีไฟแนนซ์อสังหาฯ ของตนได้ จนเกิดเป็นคลื่นการยึดทรัพย์ และในปี 1991 ช่วงที่สถานการณ์กำลังย่ำแย่ เศรษฐีพันล้านนักลงทุน Sam Zell (ซึ่งเสียชีวิตไปเมื่อเดือนพฤษภาคมด้วยวัย 81 ปี) เป็นคนคิดคำพูดเด็ด “รอดให้ได้ถึงปี 95”

“ตอนนี้คนพูดกันว่า รอดให้ถึงปี 25” Greene กล่าว “งานนี้ต้องสะสางปัญหากันอีกนานเลย”เพื่อให้รอดผ่านวิกฤตการณ์ครั้งนี้ไปได้ นักธุรกิจอสังหาฯ ผู้เก๋าเกมที่สุดของอเมริกาจึงย้อนกลับไปใช้วิธีพื้นฐาน แม้ช่วงก่อนหน้านี้จะเป็นทีของเหล่านักฝันผู้สร้างตึกสุดหรูด้วยเงินกู้ที่แทบปลอดดอกเบี้ย แต่ปัจจุบันเป็นเวลาของคนใจเย็นที่เน้นปฏิบัติจริงและยึดถือภูมิปัญญาเก่าแก่อย่างการก่อหนี้ให้น้อย ซื้อที่ดินทำเลดี และสร้างสายสัมพันธ์กับธนาคารให้แน่นแฟ้น

Charles Cohen นักพัฒนาอสังหาฯ ผู้ดูแลอาณาจักรพื้นที่สำนักงานหลายล้านตารางฟุตทั่วสหรัฐฯ ทำธุรกิจนี้มาตั้งแต่ปลายทศวรรษ 1970 และในการให้สัมภาษณ์ ณ ห้องประชุมที่ประดับด้วยเกียรติบัตรรางวัลต่างๆ และข่าวที่ตัดจากหนังสือพิมพ์มาใส่กรอบไว้ ภายในอาคาร International Plaza ซึ่งเป็นหนึ่งในอาคารสำนักงานของเขาบนถนน Lexington Avenue เมือง New York เมื่อเราถามเศรษฐีพันล้านวัย 71 ปีว่า เขาจะฝ่าพายุลูกนี้ไปด้วยวิธีใด เขาตอบอย่างเรียบง่ายว่า “ก็ต้องตั้งรับให้ดีๆ”

อสังหาฯ ของเขากว่าครึ่งใช้เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่จึงช่วยป้องกันผลกระทบจากการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางได้ชั่วคราว หนี้เหล่านี้จะยังไม่ครบกำหนดชำระไปอีกหลายปี หมายความว่า เขายังไม่มีแรงกดดันที่จะต้องชำระคืนเงินกู้ในทันทีและน่าจะหาทางออกร่วมกับเจ้าหนี้ได้ “เรามีหนี้หลายก้อนที่ยังมีดอกเบี้ยคงที่ไปอีกหลายปี” เขากล่าว “เรื่องนี้ยังไม่ใช่ปัญหาเร่งด่วนสำหรับผม”

แต่ไม่ใช่ว่านักพัฒนาจะทันเกมไปหมดทุกราย อย่างน้อยก็มี Donald Trump คนหนึ่งที่กู้เงินมาด้วยอัตราดอกเบี้ยลอยตัวสำหรับเงินกู้ 360 ล้านเหรียญจากทั้งหมด 1.2 พันล้านเหรียญที่เขาใช้ลงทุนในคอมเพล็กซ์สำนักงานเลขที่ 555 California Street ในเมือง San Francisco ที่เขาเป็นเจ้าของร่วมกับ Vornado ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ตอนที่เขาขอกู้เมื่อเดือนพฤษภาคม ปี 2021 อัตราดอกเบี้ย 2% ที่เขาได้มาดูเหมือนจะถูกกว่าอัตราคงที่ 2.26% ที่ Vornado กู้ได้ แต่หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของ Trump ก็บวมขึ้นมาเป็นประมาณ 5.93% แล้ว (ดูเหมือนว่าหลังจากนั้นเขาจะป้องกันความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยลอยตัวดังกล่าว)

ถึงกระนั้น Cohen ก็ไม่ได้รอดปลอดภัยจากปัญหาต่างๆ ที่นักพัฒนารายอื่นต้องเผชิญ International Plaza ซึ่งเป็นที่ตั้งสำนักงานหลักของเขาตรงข้ามห้างสรรพสินค้า Bloomingdale^,s ในย่าน Midtown East มีผู้เช่าพื้นที่เพียง 72% ในช่วงสิ้นสุดไตรมาสที่ 2 ของปี 2022 และเงินกู้ 2 ก้อนของตึกนี้ซึ่งรวมเป็น 125 ล้านเหรียญก็ค้างชำระมาเกิน 30 วันแล้วในเดือนเมษายนปีนี้ แต่ Cohen เชื่อว่าการหาทางออกร่วมกับเจ้าหนี้อย่างใกล้ชิดคือกุญแจสำคัญ แทนที่จะเผชิญหน้ากันจนกลายเป็นการผิดนัดชำระหนี้

“เราต้องการความช่วยเหลือจากเจ้าหนี้ไหม? ใช่ ตอนนี้ทุกคนอยากได้ความยืดหยุ่น” เขากล่าว “เราแจ้งให้เจ้าหนี้รู้ตลอดว่าเกิดอะไรขึ้นบ้าง เราทำตัวโปร่งใส และอธิบายว่าทำไมสถานการณ์ถึงเป็นแบบนี้”

Cohen หาผู้เช่าระดับเดียวกันมาแทน Ralph Lauren และสำนักงานกฎหมาย Locke Lord ได้ยาก ซึ่งทั้งสองรายเลิกเช่าพื้นที่ไปตั้งแต่ก่อนเกิดโรคระบาด “กิจกรรมการเช่าพื้นที่ตอนนี้เอาแน่ไม่ได้เลย” เขากล่าว แต่เขาก็ประสบความสำเร็จในการเพิ่มความยืดหยุ่นให้บรรดาลูกค้าซึ่งคิดมากเรื่องราคากว่าเมื่อก่อน และพื้นที่ซึ่งพร้อมใช้งานทันทีก็เป็นที่นิยมมากกว่าอาคารที่ต้องตกแต่งนานและเสียค่าใช้จ่ายแพง “ถ้าตึกไม่ดีพอสำหรับผู้เช่า ก็ไม่ดีพอสำหรับเจ้าของด้วย” เขากล่าว “ตามที่ผมเข้าใจ กฎหมายล้มละลายอนุญาตให้เจ้าของตึกเรียกร้องเงินประกันได้สูงที่สุดเท่ากับค่าเช่า 1 ปี”

ณ เมือง Seattle อีกฟากของประเทศ Martin Selig นำวิธีการที่ทดสอบแล้วว่าได้ผลมาใช้หลบหลีกปัญหาในช่วงที่ภาคอสังหาฯ ซบเซา “สิ่งที่เราทำจนเป็นนิสัยคือ กู้เงินแค่ 60% ของมูลค่าอาคาร ซึ่งช่วยให้เรามีเพดานหนี้เหลือไว้ขยับตัวได้อีกมาก” เขากล่าว “ผมทำแบบนี้มาตั้งแต่ต้น ซึ่งก็ควรทำมาตั้งแต่ต้นด้วย โดยเฉพาะในสถานการณ์แบบนี้”

เศรษฐีพันล้านวัย 86 ปีผู้นี้ผ่านวิกฤตการณ์มาพอสมควร ตอนเขาอายุ 3 ขวบครอบครัวของเขาหนีออกจากเยอรมนีในยุคนาซี แล้วเดินทางผ่านโปแลนด์ รัสเซีย เกาหลี และญี่ปุ่น ก่อนจะมาถึงเมือง Seattle เขาเข้าสู่วงการอสังหาฯ เป็นครั้งแรกในปี 1958 เมื่อเขาเริ่มซื้อกิจการห้างสรรพสินค้า ปัจจุบัน Selig เป็นหนึ่งในนักพัฒนาอาคารสำนักงานรายใหญ่ที่สุดของเมืองนี้ซึ่งมีผู้เช่ารวมถึง Amazon และ Cisco

อีกกลยุทธ์หนึ่งที่ได้ผลสำหรับ Selig คือ การมัดรวมเงินกู้ของอาคารหลายแห่งเป็นก้อนเดียวกัน เพื่อให้อาคารที่รายได้ดีช่วยชำระหนี้แทนอาคารที่รายได้น้อย “เรามัดรวม 5 ตึกเข้าด้วยกัน ถ้ามีตึกหนึ่งเสียผู้เช่า อีก 4 ตึกก็ยังจ่ายให้ธนาคารได้ตามกำหนด” เขากล่าว “เราใช้ 5 ตึกช่วยกันกระจายความเสี่ยง”

เงินกู้ของอาคารสำนักงานจำนวนมากถูกจัดแพ็กเกจรวมกันเป็นตราสารหนี้ที่ค้ำประกันด้วยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Commercial Mortgage-Backed Securities หรือ CMBS) ซึ่งธนาคารขายให้นักลงทุนสถาบัน CMBS ส่วนใหญ่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ นักพัฒนาอย่าง Selig ซึ่งมีสินเชื่อที่ถูกมัดรวมกันเป็น CMBS จึงยังไม่ต้องเผชิญการจ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในตอนนี้ และหลีกเลี่ยงการรีไฟแนนซ์ด้วยอัตราดอกเบี้ยสูงในทุกวันนี้ได้ แต่การกู้เงินมาเป็นทุนก่อสร้างอาคารใหม่ถือเป็นคนละเรื่องกัน เพราะสินเชื่อพวกนี้เกือบทั้งหมดใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว Selig จึงหยุดโครงการใหม่ทุกอย่างเอาไว้ก่อน เขากล่าวว่า “เรามีที่ว่าง

สำหรับตึกอีก 4 หลัง แต่จะยังไม่สร้างในสถานการณ์แบบนี้” และCohen ก็ทำเช่นเดียวกันโดยเลื่อนการก่อสร้างอาคารใหม่ใน South Florida ออกไปจนถึงปีหน้า “ตอนนี้เรายังไม่กู้เงิน” เขากล่าว “ดอกเบี้ยต้องลดลงก่อน”

อีกแนวทางหนึ่งคือ เลิกคิดเรื่องกู้เงินไปเลยถ้าบริษัทมีเงินสดอยู่มากพอ Neil Bluhm เศรษฐีพันล้านวัย 85 ปีแห่งวงการอสังหาฯ และกาสิโนกำลังสร้างอาคารสำนักงานใหม่ในเมือง Los Angeles ซึ่งได้บริษัทเอเจนซี่ CAA มาเซ็นสัญญาเป็นว่าที่ผู้เช่าในอนาคตแล้ว โดยที่เขากำลังพิจารณาว่าจะลงทุนสร้างตึกด้วยเงินของตัวเองทั้งหมด

“เราอาจจะหาเงินทุนทั้งก้อนด้วยการขายหุ้น เว้นแต่จะได้เงินกู้ที่มีเงื่อนไขเหมาะสม เราโชคดีที่หลายปีที่ผ่านมาเราทำเงินได้เยอะจนมีเงินพอจะสร้างตึกเองได้” เขากล่าว “ตอนนี้ดอกเบี้ยสูงมาก โดยเฉพาะถ้าต้องกู้เงินเยอะ แต่อาคารสำนักงานแทบไม่มีทางขอกู้ได้เลย”

Bluhm ชี้ว่าอีกหนึ่งหนทางเอาตัวรอดจากช่วงเวลายากลำบากคือ การยึดมั่นในหลักการสูงสุดของธุรกิจอสังหาฯ นั่นคือ ทำเล ทำเล และทำเล เขาเป็นเจ้าของอาคารสำนักงานในย่าน Century City ของ L.A. และอาคารร้านค้าปลีกหรูในเขต Gold Coast ย่านผู้ดีมีเงินของเมือง Chicago ซึ่งทั้งสองย่านนี้ทำเงินได้มากกว่าย่านอื่นๆ ในเมืองเดียวกัน ส่วนอาคารสำนักงานอีกโครงการหนึ่งที่เขากำลังสร้างในเมือง Atlanta ซึ่งมีแผนจะเสร็จในไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ก็จะมี Mailchimp บริษัทย่อยของ Intuit มาเป็นผู้เช่ารายใหญ่ในทางกลับกัน Bluhm ต้องยอมทิ้งอาคารที่เขาเห็นว่าไม่มีศักยภาพแล้ว โดยเมื่อปีที่แล้วเขาตัดจำหน่าย First City Tower ในเมือง Houston ซึ่งเป็นอาคารสูง 49 ชั้นที่ถูกกระทบอย่างหนักจากการที่ราคาน้ำมันตกต่ำในปี 2019 และ 2020

มีหลักฐานจำนวนหนึ่งที่ยืนยันได้ว่าโครงการใหม่ๆ ที่หรูหราน่าตื่นเต้นจะประสบความสำเร็จมากกว่า ตัวอย่างเช่น โครงการ Hudson Yards มูลค่า 2.5 หมื่นล้านเหรียญโดยบริษัท Related Companies ของเศรษฐีพันล้าน Stephen Ross ซึ่งตั้งอยู่เกือบติดริมแม่น้ำในย่าน West Side ของ Manhattan โครงการนี้เป็นโครงการใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ของสหรัฐฯ และได้สัญญาเช่าเข้ามาเพิ่มอย่างรวดเร็ว เช่นเดียวกับโครงการ One Vanderbilt ตึกระฟ้า 93 ชั้นที่มองออกไปเห็นสถานีรถไฟ Grand Central Terminal ซึ่งพัฒนาโดยบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์

SL Green โครงการนี้เปิดตัวเมื่อเดือนกันยายน ปี 2020 และเป็นอาคารที่เพียบพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกสไตล์โรงแรมตั้งแต่ห้องออกกำลังกายอย่างดีไปจนถึงร้านอาหารระดับมิชลินสตาร์ ทั้งสอง โครงการดังกล่าวให้เช่าพื้นที่ไปแล้วกว่า 90% (One Vanderbilt เช่าเต็มไป 99% แล้ว) สิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ไม่เพียงช่วยให้พนักงานยอมเดินทางมาทำงาน แต่ยังช่วยให้คิดค่าเช่าได้ในระดับพรีเมียมด้วย ผู้เช่าที่ One Vanderbilt จ่ายค่าเช่าเกิน 200 เหรียญต่อตารางฟุต ซึ่งสูงกว่าอัตราเฉลี่ย 80 เหรียญใน New York “ถ้าเรามีสิ่งอำนวยความสะดวกชั้นเยี่ยม เราเชื่อว่าค่าเช่าของเราก็จะดูสมเหตุสมผลน่าสนใจสำหรับลูกค้า” Andrew Mathias กรรมการผู้จัดการของ SL Green กล่าว

Jeff Blau ซีอีโอของ Related ยกตัวอย่างผู้เช่ารายปัจจุบันอย่างยักษ์ใหญ่ไพรเวทอิควิตี้ KKR และบริษัทจัดการเงินลงทุน BlackRock ว่า พวกเขาสามารถโน้มน้าวให้พนักงานกลับเข้าออฟฟิศได้เพราะความสะดวกสบายของอาคาร “เรากำลังทำสัญญาเช่ากับ (ผู้นำของ) บริษัทไพรเวทอิควิตี้ที่มีชื่อเสียงในย่าน Midtown เขาดึงลูกน้องกลับมาทำงานไม่ได้” Blau กล่าว

“พอเขาคุยกับ Larry Fink และ Henry Kravis แล้วพวกนั้นเล่าเรื่อง Hudson Yards ให้ฟังว่าที่ (พวกเขา) กลับมาทำงานออฟฟิศได้ 100% ก็เพราะพนักงานชอบที่นี่ เขาก็เลยโทรหาเราแล้วขอเช่าพื้นที่ 2 ชั้นด้วยค่าเช่ามากกว่า 200 เหรียญต่อ (ตาราง) ฟุต” แต่ของแถมล่อใจก็ช่วยได้แค่ระดับหนึ่ง เมื่อเดือนกันยายนปีที่แล้ว Warner Bros. Discovery ประกาศให้เช่าช่วงพื้นที่ 450,000 ตารางฟุต หรือ 30% ของพื้นที่ซึ่งบริษัทเช่าอยู่ในอาคารเลขที่ 30 Hudson Yards

ส่วนอาคาร One Vanderbilt นั้นยังให้ผู้เช่าส่วนหนึ่งอยู่ฟรีไปก่อน ซึ่งเป็นสิทธิประโยชน์ที่ช่วยให้อาคารไม่ร้าง แต่ก็ไม่ได้ช่วยสร้างกำไรให้SL Greenนักพัฒนาที่ต้องแบกอาคารสำนักงานที่ประสบปัญหามีทางเลือกเหลือแค่ไม่กี่ทาง การรีไฟแนนซ์ทำได้ยาก แทบไม่มีใครซื้ออาคาร และยังไม่มีวี่แววว่าธนาคารกลางจะใช้แผนลดอัตราดอกเบี้ยในเร็ววันนี้ เมื่อสถานการณ์มืดมน นักพัฒนาส่วนหนึ่งจึงตัดสินใจใช้วิธีนอกกรอบอย่างสุดกู่นั่นคือ การแปลงสภาพอาคารสำนักงานเป็นที่อยู่อาศัยนายกเทศมนตรีของเมืองใหญ่หลายเมืองทั่วประเทศอ้าแขนรับการแปลงสภาพอาคารในฐานะแผนเผื่อฟลุก ซึ่งอาจจะช่วยปลุกชีพให้ย่านใจกลางเมืองและเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยที่เมืองใหญ่ต้องการมากได้พร้อมกัน บรรดาเมืองใหญ่ซึ่งรวมถึง San Francisco, Chicago และ Washington, D.C. เสนอผลประโยชน์จูงใจและแผนงานเพื่อช่วยเปลี่ยนอาคารสำนักงานเก่าให้เป็นที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น และนักลงทุนนอกตลาดหลักทรัพย์ก็เข้ามาร่วมด้วย เช่น Silverstein Partners จาก New York ประกาศลงทุน 1.5 พันล้านเหรียญเมื่อเดือนธันวาคมเพื่อซื้ออาคารสำนักงานเก่ามาเปลี่ยนเป็นอะพาร์ตเมนต์

แล้วแผนนี้มีปัญหาอะไร? คำตอบคือ การแปลงอาคารสำนักงานส่วนใหญ่เป็นอะพาร์ตเมนต์เป็นเรื่องยากสุดๆ “ตึกพวกนี้ไม่ได้ออกแบบมาเป็นอะพาร์ตเมนต์ตั้งแต่แรก” Bluhm กล่าว ขณะที่ Selig เสริมว่า “คุณต้องติดตั้งโถส้วมถี่แค่ไหนกันล่ะสำหรับพื้นที่ชั้นละ 20,000 ตารางฟุต”

ถ้าเปลี่ยนรูปแบบของอาคารไม่ได้ เมืองอื่นๆ เช่น New York ก็ใช้วิธีเสนอสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับ “การรีโนเวตเพื่อพลิกโฉมอาคาร” ที่จะช่วยให้อาคารเก่าเหล่านี้กลับมาเป็นที่สนใจของผู้เช่ามากขึ้น แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่เชื่อว่าแผนนี้จะดี “ตึกพวกนี้ไม่น่าลงทุนแล้ว ไม่มีใครอยากเช่า ไม่ว่าค่าเช่าเท่าไร” Blau แห่ง Related กล่าว “ต่อให้มีคนอยากเช่า แต่จำนวนเงินที่ต้องใช้ปรับปรุงให้สู้ตึกอื่นๆ ได้ก็ไม่คุ้มในเชิงเศรษฐศาสตร์”

สิทธิประโยชน์ทางภาษีอาจจะน่าสนใจ แต่ก็ไม่ได้ช่วยอะไรเจ้าของอสังหาฯ ที่ไม่มีเงินปรับปรุงหรือปรับเปลี่ยนโครงสร้างอาคารอยู่ดี และถ้ายอมกู้เงินพวกเขาก็จะต้องเผชิญปัญหาหนี้สินแบบเดียวกับที่เจออยู่ในปัจจุบัน ตามความเห็นของ Jeff Greene การรอความหวังให้พนักงานกลับเข้าออฟฟิศและดอกเบี้ยลดลงเองคงไม่ใช่ทางเลือกที่ดี ถ้าอยากอยู่รอดจนถึงปี 2025 นักพัฒนาต้องดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ๆ และคว้าสัญญาเช่ามาให้ได้แม้ต้องลดค่าเช่าก็ตาม ขณะเดียวกันก็ต้องพยายามปรับโครงสร้างหนี้และคิดแผนสำหรับอาคารที่ประสบปัญหาหนักที่สุดของตนด้วย เมื่อเปรียบเทียบธุรกิจอสังหาฯ กับการชกมวย เขาเสริมว่า “เวลาโดนจู่โจมก็ต้องยกกำปั้นขึ้นมาป้องกันตัวไว้”

อ่านเพิ่มเติม : ธนพงษ์ จิราพาณิชกุล แต่งแบรนด์เติมลุคต่าง “ธนจิรา”

คลิกอ่านฉบับเต็มและบทความทางด้านธุรกิจได้ที่นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนกันยายน 2566 ในรูปแบบ e-magazine