บนเส้นทางอสังหาริมทรัพย์ที่ทำงานมาเกือบครบทุกสายงานตลอดระยะเวลากว่า 30 ปี สู่สูตรความสำเร็จการลงทุนในโลกยุคใหม่ที่ทุกอย่างเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว

จากประสบการณ์ฝ่ายขายและการตลาดหมู่บ้านจัดสรร สู่การทำงานสายผู้รับเหมาก่อสร้างอาคารสูงอย่างเต็มตัวมาเกือบ 20 ปี ระหว่างทางยังเปิดบริษัทตกแต่งภายใน และเริ่มสนใจศึกษาการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียม จนกระทั่งถึงจุดเปลี่ยนให้ได้มาทำเพจด้านการลงทุน และร่วมก่อตั้งบริษัทสื่อโฆษณาประชาสัมพันธ์และการตลาดผ่านสื่อต่างๆ ทั้งออนไลน์ ออฟไลน์ ซึ่งสุดท้ายปลายทางคือร่วมลงทุนกับเพื่อนๆ พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมขายเองสำเร็จ

“ผมอาจเป็นคนที่มีโอกาสดีที่ได้ทำในทุกสายงานเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาครบ ซึ่งทุกอย่างที่เคยทำมาทำให้ได้เห็นทุกแง่มุมในการลงทุนอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ ผู้รับเหมาก่อสร้าง หรือนักลงทุน” โอภาส ถิรปัญญาเลิศ Co-founder และ Chief Operating Officer บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด และเจ้าของแฟนเพจด้านการลงทุน “โอภาส ใหญ่ HI - Happy Investor” กล่าวถึงประสบการณ์ที่สั่งสมมาจนเป็นที่รู้จักในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ทั้งในฐานะ investor, developer, speaker และ influencer

ธุรกิจที่ไม่มีกฎตายตัว

อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีเสน่ห์และไม่มีวันตาย ไม่ว่าจะผ่านวิกฤตกี่ยุคสมัย สุดท้ายราคาที่ดินจะทำ new high เสมอ และเป็นวัฏจักรที่วนเวียน เพราะมันคือธุรกิจพื้นฐานในการดำรงชีวิต อสังหาริมทรัพย์ยังมีเสน่ห์ที่หลายสินทรัพย์อาจจะไม่มี เพราะสามารถให้ผลตอบแทนได้ทั้งในรูปแบบของ yield และ capital gain รวมถึงในแง่การจับต้องได้แบบรูปธรรมที่สามารถใช้ประโยชน์ได้จริงอย่างบ้าน หรือคอนโดมิเนียมที่เราเข้าไปใช้ประโยชน์ได้โดยตรง

“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจไดนามิก ที่มีความเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ไม่มีกฎตายตัวว่าต้องทำอย่างไรจึงจะขายได้ อย่างช่วงก่อนที่เราจะรู้จักกับ COVID-19 ตลาดคอนโดคึกคักขายดีมาก ตลาดบ้านแนวราบก็ค่อนข้างเงียบ แต่พอมาถึงช่วง COVID-19 กลายเป็นว่าบ้านแนวราบขายดีทะลุทุกสถิติ ในขณะที่คอนโดซบเซาลงไป แต่เดี๋ยวตลาดก็จะวนกลับมาใหม่”

ดังนั้นการลงทุนไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ ผู้รับเหมา หรือนักลงทุน สำคัญที่สุดคือต้องคอยสังเกตความเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมตลาดและหาข้อมูลใหม่ตลอดเวลา เพราะข้อมูลย้อนหลังเพียง 2 ปีไม่สามารถใช้กับตลาดปัจจุบันได้ เช่น ในอดีตนักลงทุนในคอนโดมิเนียมนิยมซื้อห้องแบบสตูดิโอเพราะราคาถูก ซื้อง่ายขายคล่อง ปล่อยเช่าดี แต่ทุกวันนี้คนนิยมห้องแบบ 1 ห้องนอนมากกว่า

นอกจากนี้การออกแบบคอนโดมิเนียมราคาแพงในอดีตมักออกแบบห้องขนาดใหญ่ 2-3 ห้องนอนในจำนวนน้อย เพราะมีราคาสูงและปกติจะขายยาก ขายช้า แต่หลังสถานการณ์ COVID-19 เป็นต้นมา พฤติกรรม next normal ได้เปลี่ยนแปลงกลุ่มผู้มีกำลังซื้อให้เลือกห้องที่มีราคาสูงและห้องขนาดใหญ่มากกว่าห้องราคาถูกขนาดเล็ก ส่งผลให้ห้องขนาดใหญ่ในแต่ละโครงการไม่เพียงพอต่อการขาย

“ต่อไปธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะไม่ใช่แค่การขายบ้าน ขายคอนโดแล้ว แต่จะกลายเป็นธุรกิจจัดเตรียมไลฟ์สไตล์ให้สอดคล้องกับผู้ซื้อแทน เราจะได้เห็น collaboration ระหว่างอสังหาริมทรัพย์กับอีกหลายสิ่ง เช่น สุขภาพ การแพทย์ การบริการ การลงทุน การท่องเที่ยวพักผ่อน สัตว์เลี้ยง สังคมผู้สูงอายุ AI และความบันเทิง รวมไปถึงการนำอสังหาริมทรัพย์มาบวกกับการลงทุนในรูปแบบ Investment Property หรือ IP ซึ่งจะเป็นที่นิยมของคนไทยในเร็ววันนี้”

ขณะเดียวกันจากประสบการณ์ที่ได้ร่วมงานกับบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากมายทั้งในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาดหลักทรัพย์ สิ่งหนึ่งที่โอภาสกล้ายืนยันคือบริษัทที่จะเติบโตได้ต่อเนื่องและรวดเร็วจะเป็นบริษัทที่ยอมรับวิธีสร้างแผนการตลาด ทีมงาน และไอเดียใหม่ โดยไม่ยึดติดกับความสำเร็จเดิมๆ ของตัวเอง ซึ่งเรื่องเหล่านี้มีผลกระทบชัดเจนมากในแผนการตลาดและยอดขาย

“ใครจะเชื่อว่าสมัยนี้สามารถขายคอนโด 30 ล้านบาทให้คนตัดสินใจซื้อได้จากใน Facebook Live ซึ่งสมัยก่อนคนอาจไม่เชื่อวิธีการ แต่เดี๋ยวนี้ทำได้จริง หรือการต่อยอดธุรกิจที่อาจจะดูไม่ใช่ธุรกิจโดยตรงของการพัฒนาอสังหาฯ แต่สุดท้ายจะกลับมามีผลในเรื่อง branding และเรื่องความเชื่อมั่น”

สำหรับมุมมองการลงทุนคอนโดมิเนียมในปัจจุบันคงไม่ง่ายเหมือนกับสมัยตลาดคอนโดมิเนียมยังคึกคักด้วยข้อจำกัดหลายอย่าง ทั้ง supply ที่มีมากกว่าสมัยก่อน ทั้งข้อกำหนดเรื่อง LTV (Loan-to-Value) ที่ทำให้กำลังซื้อนักลงทุนลดลง รวมถึงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร แต่ก็ยังมีโอกาสให้นักลงทุนทำกำไรได้ เพียงแต่ต้องทำการบ้านมากขึ้น หาข้อมูลมากขึ้น”
ดังนั้นนักลงทุนจึงต้องรู้จักปรับเปลี่ยนการวางแผน จากสมัยก่อนที่อาจทำกำไรได้ในระยะสั้นมาก กลายเป็นระยะกลางหรือระยะยาวมากขึ้น และสุดท้ายสิ่่งสำคััญที่่จะทำให้การลงทุนประสบความสำเร็จคือการไม่ยึดติดในความสำเร็็จ เพราะแนวทางความสำเร็จใหม่นันเปลี่่ยนแปลงได้ทุกวัน

อ่านเพิ่มเติม : เงินมหาศาลกับการบุกเบิก “เนื้อสัตว์เพาะเลี้ยง” เพื่อคนรุ่นถัดไป

คลิกอ่านฉบับเต็มและบทความทางด้านธุรกิจได้ที่นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนมิถุนายน 2566 ในรูปแบบ e-magazine