“Luxury Home” ถูกมองเป็นเครื่องมือหนึ่งที่แสดงถึงฐานะความมั่งคั่งและความสำเร็จ ซึ่งค่านิยมนี้กำลังขยายตัวในประเทศไทย สอดคล้องกับแนวคิดการใช้ชีวิตของผู้คนยุคใหม่ที่แม้ว่าจะทำงานหนัก หาเงินได้มาก แต่ก็กล้าใช้จ่ายเงินเพื่อแสวงหาความสุข ความหรูหราที่บ่งบอกถึงเอกลักษณ์เฉพาะตัว และ “บ้าน” ก็คือคำตอบหนึ่งในนั้น

ขณะเดียวกันผู้พัฒนาโครงการเองต่างก็เปิดตัวโครงการบ้านหรูเพื่อมาตอบสนองความต้องการของคนกลุ่มที่ว่านี้มากขึ้น นั่นจึงผลักดันให้ตลาดบ้านหรูเป็นเซกเมนต์เดียวที่เติบโตได้ดีในช่วงที่ COVID-19 แพร่ระบาด และคาดการณ์กันว่าจะยังเติบโตต่อเนื่องได้อีก

นอกจากนั้นยังมีอีกหลายเหตุผลสนับสนุนการเติบโตของกลุ่มตลาดบ้านหรู โดย อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ได้ให้มุมมองกับเราในหลายเรื่อง รวมถึงโอกาสการลงทุน และทิศทางในอนาคต

จุดเปลี่ยนตลาดบ้านหรู

ย้อนกลับไปเมื่อ 5 ปีที่แล้ว บ้านหรูมีปริมาณไม่มากนัก เพราะยังไม่หลากหลายทั้งเรื่องทำเลและการออกแบบ ทำให้คนมีฐานะที่ต้องการมีบ้านหรูส่วนใหญ่จะเลือกซื้อที่ดินเอง จ้างออกแบบและสร้างบ้านตามต้องการ แต่เมื่อผู้พัฒนาโครงการบ้านเริ่มมีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ บ้านหรูจึงมีให้เลือกมากขึ้น ประกอบกับเทรนด์ความต้องการบ้านเดี่ยวเติบโตขึ้นในช่วง COVID-19 ทำให้ตลาดบ้านขยายตัวสวนกระแส โดยเฉพาะกลุ่มบ้านหรู โดยเป็นหนึ่งในเซกเมนต์ที่อยู่อาศัยที่เติบโตอย่างมาก เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีความมั่นคงทางการเงินสูง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาทางเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมเป็นตลาดที่กลุ่มผู้ซื้อมีทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ เมื่อเกิดวิกฤต COVID-19 จึงส่งผลให้ผู้ซื้อต่างชาติหายไปเป็นจำนวนมาก และทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบมากกว่าตลาดบ้าน ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อคือคนในประเทศเป็นหลัก ขณะเดียวกัน COVID-19 ยังส่งผลต่อแนวคิดการใช้ชีวิตของผู้คนให้เปลี่ยนแปลงไปด้วย โดยมองหาพื้นที่ส่วนตัวและปลอดภัย อีกทั้งต้องการพื้นที่สีเขียวสำหรับการใช้ชีวิตอยู่ในบ้าน รวมถึงการเรียนออนไลน์และ Work from Home บ้านจึงตอบโจทย์ในเรื่องเหล่านี้ได้มากกว่าคอนโดมิเนียม

นอกจากนั้นกลุ่มตลาดบ้านหรูยังเกี่ยวเนื่องกับพฤติกรรมและการใช้ชีวิตของคนที่เปลี่ยนไป โดยกล้าที่จะใช้เงินกันมากขึ้น ซึ่งแตกต่างจากในอดีตที่แม้จะมีฐานะดีแต่ก็ไม่ค่อยใช้จ่ายเงินมากนัก แต่ความคิดของคนรุ่นใหม่นั้นต่างออกไป คือกล้าใช้จ่ายเงิน เพราะพวกเขาเก่งขึ้น และต้องการมีไลฟ์สไตล์ที่ดีขึ้น ต้องการมีชีวิตที่หรูหรา เมื่อมีของเข้ามาตอบสนองความต้องการก็รู้สึกกล้าที่จะใช้จ่ายในทุกเรื่อง ไม่ว่าจะเป็นการรับประทานอาหาร การท่องเที่ยว การใช้สินค้าแบรนด์เนม รวมถึงที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสถานที่ที่ต้องอยู่อาศัยทุกวัน โดยเฉพาะหากซื้อให้กับคนที่รัก คนในครอบครัว พ่อแม่ ก็ยิ่งกล้าซื้อ เพราะถือเป็นสิ่งเชิดหน้าชูตาของพวกเขาเอง

ส่วนกลุ่มผู้ซื้อบ้านหรูและผลักดันให้ตลาดโตกลุ่มแรกคือผู้ที่มองหาบ้านใหม่อยู่แล้ว และต้องการบ้านหรูในแบบที่ไม่ต้องสร้างเองให้ยุ่งยากและเสียเวลา กลุ่มถัดมาเป็นผู้ที่ต้องการแยกบ้านออกมาจากครอบครัวใหญ่ ซึ่งกลุ่มนี้อาจต้องการมองหาบ้านที่อยู่ในละแวกเดียวกันกับบ้านเดิม และสุดท้ายเป็นกลุ่มที่ต้องการมองหาบ้านที่ตอบโจทย์ตามความต้องการอย่างแท้จริง โดยปัจจุบันบ้านหรูมีให้เลือกมากขึ้น เมื่อสามารถมองหาได้ตามความต้องการพวกเขาจึงสามารถตัดสินใจซื้อได้ทันที

มองตลาดเติบโตต่อเนื่อง

นิยามของบ้านหรูโดยซีบีอาร์อีแบ่งออกเป็นบ้านระดับ luxury ที่มีราคาเริ่มตั้งแต่ 30.1 ล้านบาทจนถึงราคา 70 ล้านบาท และบ้านระดับ super luxury ที่มีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 70 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้งบ้านราคา 200-300 ล้านบาทก็เริ่มมีให้เห็นมากขึ้น แต่จำนวนยังไม่มากนัก

สำหรับในปี 2565 ที่ผ่านมา บ้านเดี่ยวระดับ luxury และ super luxury มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า (ปี 2564) ถือเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดด ด้านยอดขายก็มีอัตราการเติบโตเป็นตัวเลขถึงสองหลัก ส่วนทำเลทองของบ้านหรูที่เติบโตทั้งด้าน demand และ supply ในช่วงที่ผ่านมา (ระหว่างปี 2558-2565) ก็คือทำเลกรุงเทพฯ ตะวันออกและปริมณฑลตะวันออก และเมื่อเจาะลึกทำเลโดดเด่นของกลุ่มบ้านหรู ได้แก่ โซนกรุงเทพกรีฑา ซึ่งปัจจุบันขยายตัวและมีความเจริญมากขึ้น รวมทั้งทำเลอื่นๆ ที่นักพัฒนาโครงการเริ่มขยายออกไป โดยทำเลที่น่าสนใจ เช่น ราชพฤกษ์ ดอนเมือง

ด้านทิศทางตลาดบ้านหรูปี 2566 อาทิตยามองว่ายังจะเติบโตได้ต่อเนื่องนับตั้งแต่ปีที่เกิด COVID-19 ซึ่งเติบโตทั้งด้าน demand และ supply เห็นได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่มีออกมาอย่างต่อเนื่อง ต่างจากคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัวลงในช่วง COVID-19 และหลังจากที่ COVID-19 ผ่อนคลายลงตั้งแต่ไตรมาส 4

ปีที่แล้ว ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมก็เริ่มมีการวางแผนการพัฒนาโครงการใหม่ แต่เชื่อว่ากว่าจะเห็นความเคลื่อนไหวจริงๆ คาดว่าน่าจะเป็นช่วงปลายไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ของปี 2566 ส่วนการกลับมาฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะเกิดขึ้นในปีหน้า หรือปี 2567 เป็นต้นไป

“ตลาดคอนโดหรูจะยังไม่กลับมาฟื้นตัวในทันที ซึ่งต่างจากตลาดบ้านหรู เพราะตลาดบ้านไม่ได้รับผลกระทบ เป็นตลาดที่ยังเติบโตได้ในช่วง COVID-19 และปีนี้ก็จะยังไปได้ต่อเนื่อง เพราะความต้องการซื้อบ้านหรูยังมีอยู่ แต่ผู้พัฒนาโครงการเองก็ต้องระมัดระวังด้วย เพราะตลาดนี้เป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม สำหรับโครงการที่จะเกิดขึ้นใหม่เราได้เน้นย้ำเสมอโดยเฉพาะกับผู้พัฒนาโครงการที่เข้ามาปรึกษาว่าทำเลและสินค้าจะต้องดีจริง เพราะปัจจุบันลูกค้ามีทางเลือกมากขึ้น แต่หากดีจริงพวกเขาก็พร้อมจะจ่าย”

หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) กล่าวย้ำอีกครั้งเกี่ยวกับตลาดบ้านหรูว่า กลุ่มลูกค้าจะเป็นกลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่นๆ เป็นตลาด niche market ที่ลูกค้าต้องการสินค้าครบถ้วนตามความต้องการแบบ flawless หรือไร้ที่ติ ซึ่งปัจจัยหลักที่จะเข้าไปตอบสนองความต้องการของตลาดนี้ได้มี 2 ส่วน คือ ทำเล (location) และตัวสินค้า (product)

สำหรับเรื่องทำเลถือเป็นปัจจัยสำคัญมาก เพราะต่อให้เป็นบ้านหรูมากๆ แต่หากอยู่ในทำเลที่ไม่ดีก็ไม่สามารถช่วยเรื่องยอดขายได้ โดยทำเลต้องมีองค์ประกอบหลายอย่างร่วมกัน เช่น สิ่งแวดล้อมต้องดีทั้งเรื่องเพื่อนบ้านไปจนถึงเรื่องสาธารณูปโภค การเดินทางสะดวก อยู่ใกล้โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ คอมมูนิตีมอลล์ ซึ่งเหมาะกับไลฟ์สไตล์ที่ทันสมัยในปัจจุบัน เช่น สถานที่ออกกำลังกาย ร้านเสริมสวย เป็นต้น

ส่วนตัวสินค้า เรื่องขนาดโครงการจะต้องเป็นขนาดที่เหมาะสม อยู่ที่ราวๆ 40-60 หลังต่อโครงการ คือต้องไม่เล็กจนไม่มีคอมมูนิตี และไม่ใหญ่เกินไปจนรู้สึกไม่มีความเป็นส่วนตัว สำหรับตัวบ้านต้องเน้นเรื่องคุณภาพ การออกแบบ และฟังก์ชัน ซึ่งหากสินค้าดี ทำให้ลูกค้าพึงพอใจตรงกับความต้องการได้ เรื่องงบประมาณก็จะสามารถยืดหยุ่น หรือยอมจ่ายเพิ่มขึ้นได้หากคิดว่าของดีจริงหรือตรงกับความต้องการ

เทรนด์ใหม่ตลาดบ้านหรู

ผู้บริหาร ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) ยังให้มุมมองสำหรับเทรนด์ใหม่ของตลาดบ้านหรู โดยพบว่ามีอยู่ 4 เทรนด์ ประกอบด้วย Space and Function สามารถตอบโจทย์การใช้ชีวิตของผู้อยู่อาศัยหรือคนในครอบครัวที่มีความหลากหลาย มีความต้องการแตกต่างกัน ซึ่งนอกจากห้องนอนแล้วควรต้องมีห้องที่เป็น multifunction หรือห้องอเนกประสงค์ที่สามารถตกแต่งหรือปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการใช้งานของคนในครอบครัว เช่น ปรับเป็นห้องทำงาน หรือเป็นห้องเรียนออนไลน์ เป็นต้น

นอกจากนี้ครอบครัวยุคใหม่ยังเริ่มมองหาห้องนอนในรูปแบบ his and her ที่ไม่ใช่แยกกันเฉพาะอ่างล้างหน้าในห้องน้ำเท่านั้น แต่ยังต้องเป็นห้องนอนที่แบ่งซ้ายและขวาสำหรับคู่สามีภรรยา คือเป็นห้องใหญ่ที่มีเตียงใหญ่เตียงเดียว แต่แยกโซนส่วนตัวอย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นห้องน้ำส่วนตัวของใครของมัน รวมไปถึง walk-in closet

เทรนด์ถัดมาคือ Health and Wellness และ Green Area ปัจจุบันเรื่องสุขภาพและอากาศมีความสำคัญมาก ผู้พัฒนาโครงการควรต้องมีการออกแบบโครงการและบ้านที่ตอบโจทย์ทั้งการมีพื้นที่สีเขียว การออกแบบเครื่องกรองอากาศสำหรับบ้าน ตลอดจนการออกแบบครัวที่สามารถทำอาหารได้จริง เช่น ครัวไทย ซึ่งเป็นส่วนที่ครอบครัวคนไทยต้องการมากกว่าครัวฝรั่ง

ขณะเดียวกัน Technology นับเป็นเทรนด์ที่สาม ซึ่งถือเป็นจุดขายของโครงการบ้านที่จะมีการติดตั้งเทคโนโลยีทันสมัยเพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มอุปกรณ์ smart home สวิตช์เปิดปิดไฟอัตโนมัติ กล้องวงจรปิด รวมไปถึงการติดตั้งพื้นที่ EV charger สำหรับรถยนต์ไฟฟ้า ที่ต้องคิดเผื่อไว้เลยสำหรับเทรนด์ใหม่ๆ ที่จะเข้ามาแทนที่ของเดิมมากขึ้น

สุดท้ายคือ Sustainability หรือความยั่งยืน ที่ปัจจุบันผู้อยู่อาศัยมีความตระหนักเกี่ยวกับเรื่องสิ่งแวดล้อมและปัญหาโลกร้อนมากขึ้น จึงเริ่มมองการใช้ชีวิตที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม การประหยัดพลังงาน ซึ่งโครงการใดมีการติดตั้งเทคโนโลยีประหยัดพลังงานก็จะได้รับความสนใจได้ดีขึ้น โดยเทรนด์เรื่องความยั่งยืนนี้เริ่มเข้าใกล้ตัวบุคคลมากขึ้น และในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เองก่อนหน้านี้จะพูดถึงกันมากในส่วนโครงการสำนักงาน แต่ปัจจุบันเข้ามาสู่กลุ่มบ้านแล้ว

จะลงทุนต้องเลือกให้เป็น

ด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อาทิตยาให้มุมมองที่น่าสนใจไว้ว่า นักลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ที่ประสบความสำเร็จ เช่น ในตลาดหุ้น และนักธุรกิจที่ประสบความสำเร็จในอุตสาหกรรมต่างๆ ส่วนใหญ่จะเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างและสะสมความมั่งคั่งต่อเนื่อง ทั้งการลงทุนเพื่อทำกำไรจากส่วนต่างราคา และการซื้อที่ดินสะสมเพื่อพัฒนาโครงการเอง ซึ่งนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นผู้ที่มองเห็นโอกาสในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

“เราเชื่อว่าการลงทุนในบ้านหรูจะเป็นคำตอบให้กับนักลงทุนที่ต้องการสร้างหรือสะสมความมั่งคั่งของตนเองได้ แต่ก็ไม่ใช่ทุกโครงการที่สามารถลงทุนได้ โดยบ้านที่จะลงทุนได้จะต้องเป็นโครงการที่ใช่จริงๆ คือต้องมีองค์ประกอบครบถ้วนทั้งเรื่องทำเลและฟังก์ชัน โดยหากมีสิ่งเหล่านี้ครบถ้วน บ้านก็เป็นโอกาสของการลงทุนได้เช่นกัน”

อ่านเพิ่มเติม : จับโอกาสลงทุนกับ บล.ทิสโก้ คาดปีนี้ตลาดเอเชียมาแรง

คลิกอ่านฉบับเต็มและบทความทางด้านธุรกิจได้ที่นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนมิถุนายน 2566 ในรูปแบบ e-magazine