น้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ ปี 2554 ส่งผลให้บ้านที่พักอาศัยจำนวนมากเสียหายเจ้าของบ้านต้องการขาย แต่ไม่สามารถขายได้เนื่องจากไม่อยู่ในสภาพพร้อมอยู่ "พชร ธนวงศ์เกษม"และเพื่อนมองเห็นโอกาสนี้จึงร่วมกันทำธุรกิจปรับปรุงซ่อมแซมบ้านพร้อมขายจากเงินเริ่มต้นหลักหมื่นปัจจุบันมีรายได้กว่าพันล้านบาทต่อปี
แม้จะร่ำเรียนมาด้านวิศวกรรมและการเงิน ทำงานเป็นพนักงานธนาคาร ก็ยังรู้สึกว่าไม่ใช่แนวทางของตนเอง กระทั่งปี 2550 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างมากทำให้ชายหนุ่มอยากเข้าสู่วงการ แต่เนื่องจากไม่มีความรู้ด้านนี้จึงไปอบรมหลักสูตรประกาศนียบัตรบัณฑิต การประเมินมูลค่าทรัพย์สินจากมหาวิทยาลัยธรรมศาตร์ เพื่อเป็นนักประเมินราคาและได้พบกับ "ภัครพล เพ็ชร์แย้ม" ทั้งคู่ได้ร่วมกันทำธุรกิจบ้านมือสองโดยก่อตั้ง บจ. บางกอก แอสเซท อินเตอร์เนชันแนล ในปี 2555 และจดทะเบียนเลิกบริษัทในปี 2566
"เราเห็นโอกาสว่าจะแก้อย่างไรดีี น้ำท่วมคนอยากขายก็ขายไม่ได้เพราะบ้านโทรมจะซ่อมขายก็ไม่ใช่มืออาชีพ คนซื้อๆ ไปก็อยู่ไม่ได้อีก เราเห็น pain point ตรงนี้ ในการทำธุรกิจ...ผมลาออกจากที่ทำงานเก่า มีเงินติดกระเป๋ามาหลักหมื่นบาทรวมกับหุ้นส่วนได้แสนกว่าบาทก็เริ่มทำ สมัยนั้นยังไม่มีคำศัพท์ว่า Fliping สมมติว่าเจ้าของอยากขายบ้านราคา 5 ล้าน ผมอาจจะวางเงินจองไว้ 50,000 บาท หรือ 100,000 บาท เป็นค่าประกันความเสียหายและเข้าไปซ่อมแซม หาลูกค้า
"พอเจ้าของโอนบ้านให้ลูกค้า ส่วนต่างก็เป็นของผม อัตราผลตอบแทนต่อการลงทุนค่อนข้างสูง เช่น วางจอง 50,000 ซ่อม 100,000 บาท เท่ากับลงทุน150,000 บาท คนฝากตั้งราคาขาย 5 ล้าน ผมขาย 6 ล้าน ก็ได้กำไรจากส่วนต่างbusiness model เติบโตจากวันนั้นมาวันนี้ เดี๋ยวนี้ทำกันเยอะมาก"
พชร ธนวงศ์เกษมประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บางกอกแอสเซท อินเตอร์กรุ๊ป (มหาชน) หรือ BKA เล่าถึงความเป็นมาของธุรกิจแม้จะมีโครงการก่อสร้างที่พักอาศัยใหม่ๆ เกิดขึ้นทุกปี ทว่าตลาดบ้านมือสองก็ยังเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อไม่น้อย
รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย มือสองทั่วประเทศโดย REIC ซึ่งรวบรวมข้อมูลอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศจากการประกาศขายผ่านเว็บไซต์บริษัทภาคเอกชน ข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองของสถาบันการเงินของรัฐ/เอกชน บริษัทบริหารสินทรัพย์ภาครัฐและเอกชน กรมบังคับคดี และประกาศขายผ่านเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง ณ ไตรมาส 1 ปี 2567 ระบุว่า มีจำนวนบ้านมือสองประกาศขาย 147.763 หน่วย มูลค่า 917.115 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 7.2% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 5.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
แสดงว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองปรับตัวลดลง โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และ 3.01-5 ล้านบาทเป็นกลุ่ม ที่อุปทานลดลงชัดเจน และกลุ่มราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทเข้ามาทดแทนมากขึ้น
สภาพเหมือนใหม่
บริษัท บางกอก แอสเซท อินเตอร์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ก่อตั้งขึ้นในปี 2563 ประกอบธุรกิจจำหน่ายบ้านมือสอง มีสินค้าประกอบด้วย
1. บ้านแต่ง เจ้าของบ้านทำสัญญาฝากขายบ้านกับบริษัท รวมทั้งยินยอมให้บริษัททำการปรับปรุงซ่อมแซมโดยบริษัทจะวางเงินประกันการปฏิบัติตามสัญญาให้แก่เจ้าของบ้าน และรับผิดชอบ ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมทั้งหมดเมื่อบริษัทขายบ้านได้เจ้าของบ้านจะได้รับเงินเฉพาะส่วนที่เป็นราคาตามสัญญาที่ตกลงไว้กับบริษัท
2. บ้านตัด บริษัทซื้อบ้านมือสองมาปรับปรุงซ่อมแซมเพื่อขายต่อ แต่ใช้เงินทุนสูงกว่าบ้านแต่ง เนื่องจากบริษัทลงทุนซื้อบ้านมือสองจากเจ้าของก่อน
3. บ้านฝาก บริษัทเป็นตัวแทนนายหน้าซื้อขายบ้านตามสภาพเดิม ไม่ได้ปรับปรุงซ่อมแซมหรือตกแต่งทรัพย์สินก่อนขาย
บ้านมือสองที่บริษัทจำหน่ายมีทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และทาวน์โฮม ในทำเลนนทบุรี กรุงเทพฯ และปริมณฑล โดย ส่วนใหญ่อยู่ในจังหวัดนนทบุรี เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่บริษัทเริ่มต้นมาตั้งแต่แรกและมีความชำนาญ
สำหรับบ้านแต่งและบ้านตัดบริษัทจะปรับปรุงซ่อมแชมทั้งระบบไฟฟ้า ประปา รวมทั้งสภาพภายใน เช่น กระจก ฝ้าหน้าต่าง ประตู เรียกว่ายกเครื่องใหม่ทั้งหมด "ลูกค้าเดินเข้าไปคือเป็นบ้านใหม่เหมือนบ้านมือหนึ่งเลย
หากแบ่งตามระดับราคาแบ่งเป็น 4 กลุ่ม ประกอบด้วยบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้าน,ราคา 3 ล้าน-ต่ำกว่า 5 ล้าน, ราคา 5 ล้าน-ต่ำกว่า 10 ล้าน และ 10 ล้านบาทขึ้นไป
ณ วันที่ 30 กันยายน ปี 2567 บริษัทมีบ้านมือสองพร้อมขายรวม 414 หลัง แบ่งเป็นบ้านมือสองตกแต่งใหม่จำนวน 72 หลัง บ้านมือสองรับฝากขายจำนวน 342 หลังระยะเวลาขายโดยเฉลี่ยไม่เกิน 6-7 เดือน หลังทำสัญญาว่าจ้างบริการหรือรับซื้อบ้านเข้ามา ระหว่างปี 2565-2566 และไตรมาส 3 ปี 2567 มีรายได้ 1,299.93 ล้านบาท, 1,311.54 ล้านบาท และ 870.03 ล้านบาท มีกำไรสุทธิ 21.44 ล้านบาท, 22.27 ล้านบาท และ 27.64 ล้านบาท ตามลำดับ
น่าสังเกตว่า ณ ไตรมาส 3 ปี 2567 บริษัทมีรายได้ 870.03 ล้านบาท กำไรสุทธิใกล้เคียงกับปี 2566 ซึ่งมีรายได้สูงกว่าคือ 1.311.54 ล้านบาท ผู้บริหาร BKA อธิบายว่า "เราปรับพอร์ตการขายปี 2567 ปีก่อนๆ ไม่ได้ทำบ้านราคาเกิน 10 ล้าน เพิ่งทำปี 2567 เป็นช่วงที่บ้านหรูคือบ้าน 10 ล้านขึ้นไปขายดี บ้านพวกนี้กำไรเยอะ รวมถึงมีการปรับโครงสร้างภายในองค์กร...
ปี 2567 เราขายบ้านหรูได้เยอะ ไตรมาส 3 ออกพร้อมๆ กันก็เลยโตมากช่วงนั้น แต่ตอนนี้แรงซื้อเริ่มหายไปหรือซื้อกันหมดแล้วก็เป็นไปได้ บ้านที่ขายดีอยู่แถวเพชรเกษม ปิ่นเกล้าๆ โตเร็วมาก เชื่อมต่อกับศาลายา นครปฐมโตแรงมาก ทำให้ (บ้านในทำเล) ศาลายา ปิ่นเกล้า ได้อานิสงส์จากจังหวัด นครปฐม...บ้านหรูอาจต้องรอดูสถานการณ์ก่อน เราก็ปรับตัวอีกครั้ง อสังหาฯ น่าจะปรับตัวรายเดือนมาเล่นบ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้าน"
ปัจจุบันกลุ่มที่ขายดีเป็นบ้านราคา 5-10 ล้านบาท ส่วนกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ก็ขายดีเช่นกัน แต่ปัญหาคือ ลูกค้ากู้สินเชื่อจากธนาคารไม่ได้ "คำว่าขายดีคือ มีคนอยากชื่อ แต่การขายไม่สำเร็จ กลุ่ม 5-10 ล้าน กู้ได้ก็ขายบ้านได้ เป็นกลุ่มที่มีศักยภาพหลัง IPO จะเน้นกลุ่มนี้เป็นหลัก"
ทำเลดี ราคาเหมาะสม
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นผู้ขตองการที่อยู่อาศัยในทำเลมศักยภาพ อยู่โกล ที่ทำงาน โรงเรียน หรือใกล้ที่อยู่อาศัยเดิมสะดวกในการเดินทาง ตั้งอยู่ในทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยมีวัตถุประสงค์การซื้อ บ้านเพื่อการอยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไร
ปัจจุบันที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มหายากขึ้น มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นจากในอดีต ค่อนข้างมากตามการปรับเพิ่มขึ้นของราคา ที่ดินและราคาวัสดุก่อสร้าง ส่งผลให้บ้านโครงการใหม่และบ้านมือสองที่ลักษณะใกล้เคียงกันในทำเลเดียวกันมีช่องว่างของราคาเพิ่มสูงขึ้น ลูกค้าจึงมีแนวโน้มต้องการ บ้านมือสองในตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น อาทิ บ้านเดี่ยวราคา 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่มีกลุ่มผู้สนใจซื้อจำนวนมากแต่ไม่สามารถหาซื้อบ้านโครงการใหม่ในราคาดังกล่าว จึงหาซื้อบ้านมือสองในทำเลเดียวกัน และบริษัทนำเสนอสินค้าที่ตอบโจทย์นี้
"เกณฑ์ในการเลือกบ้านอันดับแรกคือทำเล เช่น หมู่บ้านเก่าแต่เพิ่งมีรถไฟฟ้าให้บริการ หรือมีหมู่บ้านใหม่ขึ้นข้างๆ ซึ่งราคาแพงกว่าหมู่บ้านเดิม 1-2 เท่า อย่างนี้มีคนซื้อ ตัวอย่าง บ้านปิ่นเกล้าหากซื้อของบริษัทเรา 10 ล้าน แต่บ้านใหม่ราคา 30 ล้าน ถ้ามีตังค์ก็ซื้อ 30 ล้าน แต่ถ้าอยากได้ของในทำเลเดียวกัน สภาพหมู่บ้านเก่ากว่านิดหนึ่ง หรือบ้านทำเลเดียวกันของใหม่ราคา 35 ล้าน....ที่บริษัทเราจำหน่าย 7.9 ล้าน เพราะเป็นต้นทุน 15-20 ปีที่แล้วหน้าตาอาจไม่หรูหรา เป็นสไตล์โคโลเนียลแต่ก็ใหม่"
นอกจากได้บ้านทำเลดีในราคาที่ถูกกว่าแล้ว อีกด้านหนึ่งการใช้งานที่ผ่านมาหลายปีก็แสดงให้เห็นถึงโครงสร้างที่แข็งแรง "บ้านเก่ามีจุดเด่น 2 เรื่อง 1. ผ่านการทดสอบเรื่องโครงสร้าง ถ้าซื้อบ้านใหม่ไม่แน่ใจว่าตอกเสาเข็มดีไหม 2. เพื่อนบ้านและสภาพแวดล้อม เวลาจะซื้อบ้านใหม่ไม่รู้หรอกว่าสภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร ถ้าเป็นบ้านมือสองสามารถคุยกับข้างบ้าน ก่อนได้ ถ้าไม่ชอบไม่ต้องซื้อ เพราะเห็น ตั้งแต่วันแรก 3. ราคากับความคุ้มค่า"
ทั้งนี้ ระหว่างปี 2564-2566 บริษัทขายบ้านมือสองได้ 410 หลัง, 443 หลัง และ 393 หลังตามลำดับ พชรบอกว่า ความสำเร็จของบริษัทหลักๆ มาจาก business model ซึ่งแก้ปัญหา pain point ของคนไทยคือ บ้านใหม่ราคาสูงผู้บริโภคอยากซื้อแต่ซื้อไม่ไหว ผู้ผลิตก็อยากขายแต่ขายไม่ออก
"ในภาวะเศรษฐกิจเป็นแบบนี้ของมือสองขายดีกว่าปกติเป็นธรรมดา เพราะคนมีกำลังซื้อน้อยลง ทุกวันนี้เรารู้สึกว่าบ้านใหม่แพง บ้านที่ทำเลดีซื้อไม่ได้เพราะแพงมาก บ้านที่ซื้อได้ก็ไกลอยู่ไม่ได้ ผมแก้ปัญหาตรงนี้ มีบ้านทำเลดี ราคาจับต้องได้ เป็นราคาเก่า 10-20 ปีที่แล้ว ทำให้มันใหม่ ในทำเลนี้ถ้าซื้อของใหม่อาจแพงกว่า 30-50% หรือ 100% ก็มี ธุรกิจบ้านมือสองเติบโตมาเรื่อยๆ แต่ไม่รุ่นแรง ภาวะแบบนี้แรงซื้อ drop ลง บ้านมือสองได้รับความสนใจมากเป็นพิเศษ"
"Business model (ของเรา) แก้ปัญหานี้ขณะเดียวกันเราดำเนินการอย่างซื่อสัตย์ สุจริต สินค้ามีการรับประกัน การซ่อมแซมไม่ได้แค่ทาสี ปูกระเบื้อง แต่ดูเรื่องระบบน้ำ เปลี่ยนถังบำบัดใหม่ รื้อสายไฟ....บางหลัง ถ้าไม่เปลี่ยนใหม่ก็ตรวจเช็กว่ายังใช้งานได้ดี" ที่ผ่านมาบริษัทได้ดำเนินการตามกลยุทธ์ คือ
1. พัฒนาแบรนด์ภายใต้แนวคิดที่ 1 เรื่อง บ้านมือสอง มุ่งเน้นที่จะเป็นศูนย์รวมบ้าน มือสองตกแต่งใหม่พร้อมอยู่ โดยให้ความสำคัญต่อคุณภาพผลิตภัณฑ์และบริการทั้ง ก่อนและหลังการขาย
2. ด้านผลิตภัณฑ์และบริการ โดยคัดเลือกบ้านในทำเลที่ดีการคมนาคมสะดวก สภาพแวดล้อมดีน่าพักอาศัย รวมทั้งพิจารณารูปแบบบ้าน และปรับปรุงให้มีฟังก์ชันการใช้งานจากการใช้ชีวิตจริงของผู้อยู่อาศัย
3. ผลิตภัณฑ์มีความหลากหลายทั้งทำเลที่ตั้งและระดับราคา
4. รับประกันบ้านมือสองตกแต่งใหม่ราคาตั้งแต่ 2.5 ล้านบาทขึ้นไป
สำหรับกรณีที่มีคนวิเคราะห์พฤติกรรมคนรุ่นใหม่ว่าไม่นิยมซื้อบ้านแต่มักเช่า และเปลี่ยนที่อยู่ไปเรื่อยๆ เพราะไม่ต้องการมีภาระ พชรมีความเห็นต่างออกไป
"ผมเชื่อว่าพฤติกรรมคนไม่เปลี่ยน ที่เขา ต้องเช่าเพราะซื้อไม่ได้ มีหนี้สินหรือภาระเยอะ แบงก็ไม่ปล่อยกู้ ดังนั้น ทางเดียวที่เป็นได้คือเช่า เมื่อไรก็ตามดอกเบี้ยลงหรือค่าเช่าเท่าค่าผ่อนใครจะเช่า ประเด็นที่ 2 ดูจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ถ้าคนเปลี่ยนพฤติกรรมต้องไม่มีคนขอสินเชื่อ แต่ทุกวันนี้ยังมีคนขอสินเชื่อและอัตราการปฏิเสธมหาศาล"
รุกกลุ่มสถาบันการเงิน
ปี 2568 มีการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ เมื่อผู้ก่อตั้งนำบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ mai ในหมวดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง โดยเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนต่อประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (PO) จำนวนไม่เกิน 60 ล้าน หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 0.50 บาท หรือ คิดเป็นไม่เกิน 28.57% ของจำนวนหุ้นสามัญ ที่ออกและเรียกชำระแล้ว
เงินทุนที่ระดมได้นำไปใช้กิจกรรมต่างๆ ดังนี้ 1. เป็นเงินทุนในการดำเนินงานทั่วไปและขยายธุรกิจ จากการขยายพอร์ตการให้บริการบ้านแต่งเพิ่มมากขึ้น ซึ่งต้องใช้เงินทุนในการปรับปรุงซ่อมแซมและตกแต่งบ้านให้มีสภาพที่ดีพร้อมขาย และใช้วางเป็นเงินประกันตามสัญญาบ้านแต่ง ที่เพิ่มขึ้น ใช้ลงทุนซื้อบ้านมือสองเพื่อนำมาปรับปรุง ซ่อมแซม และขายต่อ ในกรณีที่บริษัทเห็นว่าสามารถซื้อได้ในราคาที่เหมาะสมและมีโอกาสทำกำไรได้สูง
2. พัฒนาธุรกิจ Property Technology (PropTech) ด้วยงบลงทุนประมาณ 20 ล้านบาท เพื่อสร้างแพลต์ฟอร์มตัวกลางในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับให้บริการและอำนวยความสะดวกแก่ลูกค้าทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ครอบคลุมบริการประกาศขายบ้านมือสองและอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท บริการค้นหาบ้านมือสองตามทำเล รูปแบบและการใช้สอย งบประมาณและความต้องการอื่นๆ ตลอดจนให้บริการเจ้าของบ้านที่ต้องการขายบ้านโดยใช้บริการของบริษัท โดยนำเทคโนโลยีปัญญา-ประดิษฐ์ (Al) และเทคโนโลยีระบบเสมือนจริง (virtual reality) มาใช้ในการแนะนำ บ้านให้กับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน เพื่อค้นหาบ้านที่ตรงกับความต้องการ และช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเห็นภาพบ้านเสมือนจริงทางออนไลน์ ทำให้สามารถคัดเลือกบ้านหลังที่ต้องการในเบื้องต้นได้
3. ชำระคืนเงินกู้ยืม 69 ล้านบาท "หลัง IPO จะปรับ (แหล่งที่มาของการจัดหาบ้าน) จากรายย่อยเป็นรุกกลุ่มสถาบันการเงินมากขึ้น กลุ่มที่มีหลักทรัพย์รอการขาย ที่ผ่านมาเราไม่ค่อยได้ทำตลาดนี้เพราะใช้ทุนสูง ผู้ขายๆ บ้านเป็นล็อตไม่ได้ขายหลังเดี๋ยว เราจะรุกตลาดนี้มากขึ้น ส่วนกลุ่มลูกค้า จากรายย่อยเป็นกลุ่มที่มีทรัพย์รอการขาย ด้านทำเลบ้านมือสองขยายเข้าสู่พื้นที่กรุงเทพฯ พื้นที่ที่มีกำลังซื้อสูง เช่น ลาดพร้าว รามคำแหง
"ระยะ 2-3 ปีจะขยายเข้ากรุงเทพฯ ระยะไกลกว่านั้นเรามีแผนไปตามหัวเมืองสำคัญๆ ที่มีการซื้อขายหนาแน่น เช่น พัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต วิสัยทัศน์เรามุ่งหวัง ป็นผู้นำในธุรกิจซื่อขายอสังหาฯ มือสอง action plan ก็เดินตามนั้น" พชรกล่าวในตอนท้าย
ภาพ : BKA
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : กนกกมล เลาหบูรณะกิจ ถอดแบบทรานส์ฟอร์ม Fujitsu
